PF 대안으로 메자닌 론 도입해야" 머니투데이 2011.11.16

사)건설주택포럼 '부동산금융 활성화 방안' 공개 세미나 개최

 

그동안 부동산 개발사업의 주된 자금조달원 역할을 해온 프로젝트파이낸싱(PF)의 대안으로 주식과 채권의 중간 형태인 '메자닌(Mezzanine) 론'을 도입해야 한다는 주장이 제기됐다.

(사)건설주택포럼(회장 신완철, 한화건설 상무)은 지난 15일 '부동산금융 활성화 방안'을 주제로 서울 논현동 건설회관에서 개최한 공개 세미나를 통해 이 같은 방안이 제시됐다고 16일 밝혔다.

이날 토론회에서 주제발표에 마선 이국형 하나다올신탁 상무는 "부동산 경기침체와 금융시장 불안으로 PF가 사실상 중단됐다"며 "후순위대출과 전환가능 후순위대출, 상환우선주, 보통주 등 사업의 종류와 위험도에 따라 다양한 구조로 바꿀 수 있는 메자닌 론이 대안이 될 것"이라고 말했다.

메자닌이란 주식과 채권의 중간 형태로 전환사채와 신주인수권부사채 등이 이의 일종이다. 이 상무는 이어 고위험·고수익 사업의 경우 초기자금 조달이 필수적이어서 부동산개발투자회사 등을 육성해 개발자금 공급원을 확대해야 한다고 주장했다. '엄브렐러 파트너십 리츠'의 개념을 활용한 '지주공동사업'을 통해 사업 초기 토지가격 부담을 줄일 수 있다는 것이다.

그는 "소매금융 중심의 상업은행이 아닌 투자금융은행이 활성화돼야 제대로 된 PF의 자금조달이 이뤄질 수 있을 것"이라고 강조했다.

이어진 토론에서 권주안 주택산업연구원 선임연구위원은 "시공사들이 부담하고 있는 PF의 리스크 분산을 위해서는 자본시장통합법을 통한 IB 투자은행의 원활한 자금조달이 필요하다"고 지적했다.

이밖에 △부실 PF사업장을 정상화할 수 있는 대안 마련 △PF 지급보증 부담을 재무적 투자자(FI) 등에도 나눌 수 있는 구조 개선 △사업의 타당성을 객관적으로 평가할 수 있는 선임기관 설립 등의 제안이 이어졌다.

포럼 회장인 신완철 한화건설 상무는 "이번 세미나는 글로벌 금융위기 이후 PF를 통한 부동산 개발이 어려움을 겪고 있는 상황에서 부동산 시장 활성화를 위한 새로운 대안을 모색하는 좋은 계기가 될 것"이라고 설명했다.

 

 

 

건설 수주 감소와 전·월세 가격 상승 등으로 부동산 시장이 경직된 가운데, 부동산개발사업 활성화를 위해서는 과도하게 쌓인 신용공여를 완화해야 한다는 의견이 제시됐다.

신용공여란 대출금, 지급보증, 기업어음, 회사채 등을 모두 포함한 포괄적인 '빚'을 뜻한다.

15일 건설주택포럼 주최로 개최된 '부동산금융 활성화 방안 세미나'에서 주제 발표자로 나선 이국형 하나다올신탁 상무이사는 "올해 IFRS 도입으로 건설회사들의 신용공여에 따른 부동산 PF 문제가 심각한 걸 깨달았다"며 "PF 구조 문제를 해결하려면 신용공여 완화가 필요하다"고 밝혔다.

PF(Project Financing)는 자본가(금융권)가 프로젝트의 수익성을 보고 자금을 제공하는 것을 말한다. 자금을 투자 받은 사업자(건설사)는 수익성이 높은 사업(시행사)에 투자한 뒤 나오는 이익(분양금 등)으로 채무를 갚아나간다.

이 상무가 제시한 자료에 따르면 국내 건설수주액은 지난 2007년 이후 감소세가 지속되다가 2010년 건설수주액은 89조원으로, 2009년 대비 증감율은 -18.3%에 이른다.

또한 신용등급이 떨어지는 건설사들은 원활한 자금조달을 위해 상대적으로 금리가 높은 제2금융권을 대상으로 신용공여를 받는 것으로 나타났다.

상위권 건설사의 지연율이 19%인 것에 비해 하위권 건설사들의 사업지연율은 평균 71.4%로  높았으며, 사업기간도 평균 23개월로 평균 8개월이 걸린 상위 건설사들보다 길었다.

즉 지속적인 분양을 통한 이익으로 시공사들이 신용공여(채무)를 갚아나가야 하지만, 계속 줄어드는 건설수주로 규모가 작은 건설사들이 어려움을 겪는 것이다.

이 상무는 "신용등급이 낮은 건설사들이 높은 신용등급의 건설사들보다 상대적으로 위험이 큰 사업에 참여한다"며 "사업 지연 등으로 말미암은 신용공여액 피해를 막으려면 신용공여 완화가 필요하다"고 말했다.

그가 대안으로 제시한 것은 '메자닌 론 활성화'와 '자본투자기관의 대형화를 통한 자금조달 도모' 등이다.

이 상무는 "선순위대출과 주식 사이의 '메자닌'(Mezzanine, 중간층)을 통해 후순위대출, 전환가능 후순위대출, 상환우선주, 보통주 등 종류와 위험도에 따라 다양한 형태로 구조화할 수 있다"며 "이는 리스크가 큰 대신 이자율이 선순위대출보다 높고, 구조에 따라 수익성을 차별화할 수 있는 장점이 있다"고 설명했다.

이어 그는 "부동산 개발자금 공급원 확대와 부동산개발사업 평가등급제도 도입 등으로 부동산개발전문투자기관 육성을 필요로 하는 시점에 와 있다"며 "앞으로 IB(대형투자은행)의 활성화로 제대로 된 PF의 자금조달이 이뤄질 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

이에 대해 이상근 롯데건설 상무(마케팅 부문장)는 "은행에서 대출받을 때 신용평가 내용에 따라 금액, 금리 등 조건이 달라진다"며 "프로젝트에서도 사업의 타당성을 객관적으로 평가할 수 있는 선임기관이 필요하다. 신뢰할 수 있는 평가기관의 결과를 통해 투자자 모집 등으로 보다 원활한 재원 확보를 할 수 있을 것"이라고 전했다.

권주안 주택산업연구원 선임연구위원도 "PF의 리스크 분산을 위해서는 자본시장통합법을 통한 IB 투자은행의 원활한 자금조달이 필요하다"고 말했다.

 

 

교보생명, 미국 레버리지 론 투자 확대

"美 메자닌 대출 매력적"

교보생명이 미국내 레버리지 론(차입성 대출) 투자를 늘릴 계획이다.

250억달러 규모의 자산을 운용하는 유진 정 교보 투자수석은 10일 블룸버그와의 인터뷰에서 “스프레드에서 세계 경제의 더블딥 회피 가능성을 반영하지 않고 있는 메자닌 론이 훨씬 매력적"이라면서 이같이 밝혔다.

메자닌 대출이란 주식연계 채권인 신주인수권부사채(BW) 전환사채(CB) 교환사채(EB) 등을 인수하는 금융대출이다.

교보생명은 메자닌 대출에 특화된 펀드에 투자를 추가할 계획이다.

정 수석은 “세계적으로 주식을 발행해 부채를 줄이는 ‘글로벌 디레버리징’이 주식 자금을 확대시키고 파산 위험을 감소시키고 있다”며 “글로벌 경제에 대한 견해가 혼조된 가운데 주요 시장 플레이어들이 위험이나 신용 스프레드를 감수하기 시작했다”고 설명했다.

 

 

 부동산경기 침체 유동성 악화
- 다양한 자금조달기법 등 필요


#2000년대 초·중반, 수백억원에서 수천억원대 현금을 확보했다고 소문난 시행사가 즐비한 때가 있었다. 이들이 큰돈을 만진 것은 부동산경기가 호황을 누리고 부지만 확보하면 무조건 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 해주던 금융기관이 있었기에 가능했다.

2000년대 초 부동산경기가 최고점일 당시 시행사들은 현금 없이도 토지소유주의 동의서만 확보하면 저축은행을 찾아가 토지계약금만큼 브릿지론을 대출받을 수 있었다.

시행사는 이 브릿지론으로 땅주인들에게 계약금을 지급한 뒤 계약서에 사인을 받고 다시 이 계약서를 들고 건설사를 찾아갔다. 건설사들은 지급보증을 해주는 조건으로 금융권으로부터 수천억원대 PF대출을 받았다.

인·허가를 마치고 아파트를 분양한 후 계약금이 들어오면 브릿지론을 갚고 착공한 뒤 중도금과 잔금 등을 받아 수익을 나눴다. 시행사, 건설사, 금융기관 모두 수익을 골고루 나누는 가장 이상적인 한국형 PF대출 모델이 됐다.

#용산역세권, 판교알파돔 등 황금알을 낳을 것으로 예상되는 공모형 PF개발사업이 2000년대 중반에 집중적으로 추진되면서 비슷한 형태의 PF대출 구조가 나왔다.

당시 사업이 공모되면 건설사 주도로 사업계획서가 만들어지고 출자사를 모집한 뒤 자금조달 점수를 맞추기 위해 금융권에 손을 내밀었다. 건설사들은 수주가 급하다보니 지급보증은 물론 책임준공 등 온갖 리스크를 떠안겠다고 금융기관에 제안, PF대출 확약서를 받았다.

이 같은 PF대출 구조는 부동산경기가 좋았을 때는 문제가 없었지만 경기가 침체되면서 틀어지기 시작했다. 부동산경기 침체로 분양 자체가 불가능해지자 브릿지론과 PF대출 이자가 급격히 불어났다. 결국 시행사와 건설사는 이자를 조달하기 위해 금융기관을 통해 자산유동화증권(ABS)과 자산유동화기업어음(ABCP)을 발행, 급한 불을 껐다.

하지만 부동산경기 침체가 장기화되면서 분양사업은 시작도 못하고 ABS와 ABCP의 만기가 속속 돌아왔다. 시행사와 건설사들이 만기연장을 금융권에 요청했으나 금융기관은 만기연장 조건으로 추가 담보와 금리인상 등을 요구했다. 공모형 PF개발사업은 조금 다른 양상으로 번졌다. PF대출 규모가 수조원대에 육박하다보니 건설사들의 지급보증액은 더 확대됐다.

금융위기가 발발하고 건설사들의 지급보증 여력이 급속히 위축되자 건설사들은 지급보증을 거부하기에 이르렀다. 결국 용산역세권, 판교알파돔 등 주요 공모형 PF개발사업은 건설사들의 지급보증 거부로 땅값은 물론 초기 사업비를 조달하지 못해 장기 공전상태에 빠졌다.

전문가들은 국내 PF대출 문제는 시공사를 중심으로 한 개발금융기법의 한계 때문이라고 지적한다. 이들은 미국과 일본의 개발금융은 시행사 등 사업주체가 자본을 출자해 개발사업에 필요한 토지를 확보하고 사업 참여자들이 리스크를 분담하며 개발사업의 사업성 평가기법이 발달했다는 점에 주목했다.

강민석 KB금융 경영연구소 선임연구원은 "시공사의 신용보강 없이 시행사가 단독으로 개발사업을 추진할 수 있도록 자금조달 구조를 개편하고 투자자에게 전환사채(CB)나 신주인수권부사채(BW) 같은 주식연계채권 등을 발행해 자금을 조달하는 '메자닌파이낸싱'(Mezzanine Financing) 같은 다양한 형태의 자금조달기법이 활성화돼야 한다"고 지적했다.

외국처럼 금융기관이 부동산개발사업의 타당성 분석능력을 확보하고 리스크를 떠안을 여건이 되려면 장기간 준비해야 하는 만큼 단기적으로 부동산경기와 민자사업 활성화라는 카드를 꺼내야 한다는 주장도 나온다.

한국건설산업연구원 김흥수 원장은 "국내 건설사들이 위기로 내몰릴수록 PF대출의 후폭풍이 거셀 것"이라며 "최저가낙찰제 같은 입찰제도를 개선하고 단기적으로 부동산경기는 소폭 살리고 민자사업을 활성화하는 카드가 효과적일 것"이라고 강조했다.

한편 대형주택건설사 모임인 한국주택협회는 18일 긴급회의를 열고 "금융권이 PF대출 만기연장을 거부한다면 건설업계의 유동성은 악화될 수밖에 없다"며 "우량 사업장에 대해서는 적극적인 만기연장과 신규대출 등을 통해 숨통을 터줘야 한다"고 주장했다.