한국토지신탁, 고위험사업 비중 93%…부동산경기 나빠지면 '휘청' “차입형 토지신탁 비중 크면 경영난 노출 우려” .한자신은 올 상장추진

 

문주현의 ‘한자신’, 첫 유가상장 신탁사 되나

작년 말 변경된 유가 상장 기준 충족.. 올 초 유가 상장으로 방향 틀어

 

고병기 기자2016-01-24

 

올 상반기 중 주식시장 상장을 목표로 하고 있는 한국자산신탁(회장 문주현·사진)이 당초 코스닥 상장에서 유가증권시장으로 방향을 바꾼다. 지난해 말 한국거래소의 유가증권시장 상장 규정이 완화된 데 따른 결정이다. 예정대로 상장이 마무리되면 한자신은 유가증권 시장에 상장되는 ‘1호 부동산 신탁회사’가 된다.

 

24일 신탁업계에 따르면 한자신은 기존 코스닥 상장 방침을 바꿔 유가증권시장 상장을 추진하기로 했다. 한자신은 오는 3월 상장예비심사를 청구하고 6월 말이나 7월 초에 상장할 계획이다

 

신찬혁 한자신 경영지원본부장은 “작년 8월 말 상장 주관사 선정 당시만 해도 매출액 기준 등이 유가증권시장 상장 요건에 맞지 않아 코스닥 상장을 생각하고 있었지만 작년 11월 한국거래소가 유가증권 상장 요건을 완화한 덕분에 가능하게 됐다”고 말했다. 그는 이어 “주가 변동성이나 시장의 신뢰도 등 여러모로 볼 때 유가증권 시장이 코스닥보다 낫다고 판단해 올해 초 내부적으로 이같이 방침을 정했다”고 밝혔다.

 

금융감독원에 따르면 연결재무제표 기준 지난 2014년 회계연도 한자신의 매출액은 677억원, 순이익은 286억원, 자본금은 355억원이다. 또 지난해 부동산 시장 호조로 상장 직전 사업연도(2015년) 실적은 더 개선될 것으로 예상된다. 따라서 바뀐 거래소 규정대로라면 유가증권시장 상장이 무난할 것으로 보인다.

 

김성태 거래소 유가증권시장 상장심사부장은 “부동산 신탁사의 경우 매출은 크지 않은 반면 매출액 대비 순이익은 상당히 높다”며 “한자신의 경우 개정된 규정의 적용을 받으면 상장 기준을 충족할 수 있을 것”이라고 말했다.

/고병기기자 staytomorrow@se2016.04.05

 

신평업계

 

추락하는 위상…한토신 시장점유율 2년새 36% → 23% 하락

 

부동산 신탁업계 선두 기업인 한국토지신탁(이하 한토신)이 고위험 사업으로 분류되는 차입형 토지신탁에 집중해 사업 포트폴리오 구조가 경기불황에 대단히 취약한 것으로 지적된다.

 

특히 올해 부동산 분양 시장 전망이 불투명해, 앞으로 부동산 경기가 나빠지면 실적과 소송에 대한 부담이 커질 것이란 우려도 커지고 있다.

 

부동산 신탁회사 간 경쟁이 치열해진 가운데 한토신의 시장 점유율이 갈수록 떨어지고 있어, 업계 위상도 흔들리고 있다.

 

 

 

한국토지신탁의 고위험사업 비중이 지나치게 커 앞으로 부동산 경기가 나빠질 경우 실적에 악영향이 있을 것이라는 지적이 나오고 있다. /조선일보DB

한토신은 지난해 말 기준으로 부동산신탁 시장에서 약 23%의 점유율을 기록하고 있다. 작년 영업수익은 1307억원, 총 수탁액은 4조9485억원, 신탁보수는 781억원을 기록했다.

 

이중 토지신탁 수탁액이 2조7510억원, 신탁보수가 765억원에 이른다. 한토신은 사업 위험이 상대적으로 큰 토지신탁 분야에서 공격적인 영업을 하고 있다.

 

토지신탁은 부동산 소유자가 소유권을 부동산신탁사에 이전하고, 신탁사는 이를 개발·관리해 이익을 돌려주는 것을 말한다. 신탁재산 처분에 따라 분양형·임대형 토지신탁, 건설자금 조달책임 부담 여부에 따라 차입형·관리형 토지신탁으로 구분된다.

 

특히 한토신은 차입형 토지신탁이 전체 수주액의 93%인 1593억원에 달한다. 차입형 토지신탁은 신탁사가 토지를 수탁한 후 사업비를 직접 조달하는 방식을 말하는데, ‘고수익 고위험’ 상품으로 꼽힌다.

 

부동산 경기가 나빠지면 신탁사가 자금을 회수하지 못할 위험이 있고, 신탁계정대(고유계정에서 신탁계정으로 대여한 자금) 규모가 커질 수도 있다.

 

이 때문에 신용평가업계는 부동산 경기가 불확실한 상황에서 차입형 토지신탁 비중이 지나치게 클 경우 신탁사가 경영난에 노출될 수 있다는 지적을 하고 있다.

 

 

 

현승희 NICE신용평가 책임연구원은 “차입형 토지신탁의 경우 주택경기 침체 등으로 분양 실적이 저조하면 신탁사에 손실위험이 발생할 수 있다”며 “미분양이 늘어날 경우 신탁계정대 부담이 커지는 가운데 회수 기간이 지연될 수 있으며, 이에 따라 이자비용 증가, 할인분양 등 판촉비 증가로 수익성이 저하될 수 있다”고 말했다.

 

NICE신용평가에 따르면 2008년 하반기 이후 주택경기 침체로 분양 실적이 저조해지면서 전체 신탁사의 대손비용은 2009년 511억원에서 2010년 807억원으로 늘었다. 2011년에는 대손비용이 688억원으로 줄었지만, 2013년 부실사업 정리 과정에서 다시 802억원까지 증가했다.

 

한토신 측은 “수익구조를 다변화하기 위해 기존의 담보신탁, 처분신탁, 관리신탁 등 비토지 신탁사업 영역을 확대하고, 리츠와 도시정비사업, 해외사업 분야를 강화하고 있다”며 “프로젝트금융투자회사(PFV) 출자와 펀드 투자, 시행법인·임대관리회사·자산운용사에 대한 지분 출자 등 자기자본투자를 추진하고 있다”고 밝혔다.

 

하지만 한토신이 차입형 토지신탁를 중심으로 사업을 해왔고, 신탁보수가 다른 상품과 비교해 많은 만큼, 단기간에 사업 포트폴리오를 균형 있게 조절하는 것이 힘들 것으로 보인다.

 

시장 점유율이 갈수록 떨어지고 있다는 점도 한토신에 부담이다. 부동산개발회사인 MDM이 2011년 인수한 한국자산신탁(이하 한자신)과 KB부동산신탁 등과의 경쟁이 치열하게 진행되고 있기 때문이다. 한토신은 2013년 시장점유율이 36%였지만, 2014년 31%, 지난해 23%로 계속 하락하고 있다. 반면 한자신은 2013년 8%에서 2014년 13%, 지난해 15%까지 올라왔다.

 

부동산신탁업계 한 관계자는 “작년은 주택 경기가 좋아 부동산신탁업계 실적이 좋았지만, 앞으로 주택경기가 고꾸라지면 차입형 토지신탁에 앞다퉈 뛰어든 회사는 리스크가 커질 것”이라고 말했다.

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MK전자 측 `백기사 연합군` 한토신 2대주주 지분 인수

최초입력 2015.06.03 17:20:46 최종수정 2015.06.03 21:48:47

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총 1670억원 규모…경영권분쟁 불씨 없애

 

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한국토지신탁 최대주주인 MK전자 측 `백기사 연합군`이 2대주주 아이스텀파트너스 지분 인수에 성공했다. MK 측이 올해 주주총회에서 경영권을 장악한 이후에도 남아 있던 분쟁의 불씨가 사라질 전망이다. 신한은행 SK증권 등 아이스텀 측 투자자들도 8년 만에 투자금을 회수하게 됐다.

 

3일 투자은행(IB)업계에 따르면 한토신 2대주주인 아이스텀파트너스는 이날 보유 지분 7981만2167주(31.6%)를 NH투자증권 메리츠종금증권 키스톤프라이빗에쿼티(이하 키스톤PE) 등 MK전자 측 우호 세력에 분할 매각하는 모든 작업을 마쳤다. 아이스텀과 이들 기관 간 합의로 NH투자증권과 메리츠종금증권이 각각 9.9%씩 인수했고 키스톤PE가 8.7%를 확보했다. 나머지 3% 정도 지분은 개인투자자들이 가져갔다. 아이스텀 측과 각 기관이 계약을 맺는 방식으로 진행됐다. 각각의 인수 지분이 모두 10%를 밑돌아 대주주 적격성 심사를 피할 수 있게 됐다.

 

매각가는 주당 2100원으로 아이스텀 전체 지분 기준 총 1670억원대에 달하는 것으로 전해졌다.

 

이날 현재 주가 3100원보다는 크게 낮지만 올해 초 글로벌 사모펀드(PEF) 콜버그크래비스로버츠(KKR)와 보고펀드가 경영권을 노리며 인수하겠다고 한 1476억원(주당 1850원)에 비해 150억~200억원 이상 높은 가격이다. 경영권 이슈가 사라진 상태에서는 상당히 파격적인 조건이란 분석이다.

 

형식적으로는 각 증권사와 금융사가 아이스텀 측에서 각자의 지분만 인수하는 구조지만 이 금융사들은 MK전자 측과 뜻을 함께하는 백기사 역할을 자처하고 있다. MK전자 측은 잠재되어 있는 경영권 불안 문제를 해결하기 위해 이 같은 복안을 내놓은 것으로 전해졌다.

 

이와 관련해 IB업계 관계자는 "각 기관이 분산 인수하는 형태지만 MK 측과 신사협정을 맺어 유사시 공동 대응할 수 있게 되어 있다"고 설명했다.

 

한토신 최대주주인 MK전자는 올해 3월 말 주총 표대결에서 극적으로 승리하며 2대주주 아이스텀이 갖고 있던 경영권을 가져왔다. 하지만 1·2대주주 간 지분율 차이가 크지 않고 MK전자 측 펀드 만기가 내년 6월로 예정돼 또다시 경영권 분쟁에 휩싸일 가능성도 있었다.

 

그러나 이번 거래가 성사되면서 이 같은 문제가 해소될 전망이다. 특히 신한은행 SK증권 등 아이스텀 측 투자자 입장에서도 2007년 펀드 투자에 참여한 지 8년 만에 원금(주당 1300원)을 웃도는 투자금을 회수할 수 있게 됐다.

 

 

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보고펀드, MK에 한토신 공동경영 제안…표대결 물밑 작업도

 

입력 : 2015.02.23 14:45

보고펀드, 한국토지신탁 1대주주인 MK에 공동경영·태그얼롱 등 제안

MK "진정성 있는 제안인지 의심…보고펀드 대주주 적격성 승인부터 받아야"

 

 

한국토지신탁 (3,350원▼ 25 -0.74%)인수를 추진 중인 토종 사모펀드 보고펀드가 한토신 1대주주이자 경영권 분쟁 상대방인 MK인베스트먼트에 공동 경영을 제안했다. 지분율 만큼 이사 선임권을 주고, 추후 매각시 태그얼롱(동반매도권)도 부여하는 조건을 제시했다.

 

이에 대해 MK인베스트먼트측은 "보고프런티어펀드가 대주주 적격 승인을 받는다면 그때부터 생각해볼 것"이라는 입장을 밝혔다.

 

한토신은 금융회사이고, 이 때문에 보고펀드와 프런티어가 절반씩 자금을 댄 보고프런티어펀드는 금융위로부터 대주주 적격 승인을 받아야 한다. 만약 보고프런티어펀드가 다음달 27일 정기주주총회까지 승인을 받지 못하면 경영권은 자동으로 MK에 넘어간다. MK가 이사회를 장악하지 못하고 있지만 지분율만 놓고 보면 보고프런티어펀드를 앞선다. MK는 리딩밸류사모펀드를 통해 37.56%의 지분을 갖고 있다. 사모펀드인 아이스텀과 주식 매매계약을 체결한 보고프런티어펀드는 대주주 적격성 심사를 통과하면 지분율이 35.2%가 된다.

 

◆ 보고펀드 "표대결 없을 것" vs MK "승인부터 받아라"

 

보고프런티어펀드가 MK에 공동 경영을 제안한 이유는 한토신 경영권이 워낙 불안정하다는데 있다. 한토신은 한국토지공사(LH) 산하 공기업이었으나 민영화 과정에서 지분을 쪼개팔면서 2007년 이후로 사모펀드들의 각축장이 됐다.

 

2007년 지분 일부를 인수한 아이스텀은 이후 콜버그크래비스로버츠(KKR), 소셜미디어99, 칸서스, 이니티움2013 등에게 지분을 팔려다가 실패했다. 올 들어서는 보고펀드와, KKR이 자금을 댄 프런티어펀드와 주식 매매 계약을 체결했다.

 

한국토지공사는 아이스텀이 자금 부족을 이유로 인수하지 못한 나머지 지분을 리딩밸류에 매각했다. 이후 리딩밸류에 MK가 투자자(LP)로 나서면서 현재의 구도가 됐다. 리딩밸류와 MK는 원래 2대주주였으나 장내매수로 지분을 늘리면서 1대주주가 됐다.

 

보고프런티어펀드는 대주주 승인을 받게 되면 곧바로 MK와 지분 인수 여부를 두고 논의하겠다는 방침이다. 한토신이 오랜 기간 사모펀드간 불협화음으로 경영에 난항을 겪어왔던 만큼 일각에서 우려하는 '표대결'까지는 발생하지 않도록 하겠다는 것이다. 경영권 다툼을 의미하는 ‘표대결’은 금융위원회가 가장 우려하는 사태 중 하나이기도 하다.

 

보고프런티어펀드는 일단 MK의 지분 일부를 사들이고, 남은 지분율 만큼 이사진 참여를 허용하겠다고 제안했다. 추후 보고프런티어펀드가 지분을 매각할 때는 MK의 지분을 함께 팔 수 있는 태그얼롱도 부여키로 했다. 보고펀드측은 "추후 지분 매입을 염두에 두고 1000억원 이상을 모아놨고 기관투자자들에게도 얘기해놨다"고 설명했다.

 

MK는 보고프런티어펀드가 대주주 승인을 받는다면 그 때부터 생각해볼 문제라는 입장이다. MK의 한 관계자는 "현재로서는 보고펀드의 제안이 대주주 적격성 승인을 수월하게 받기 위한 꼼수인지, 진정성 있는 제안인지 알 수 없다"고 말했다.

 

◆ 가격 놓고 진통 일듯…내심 표대결 없길 바라는 금융위

 

양측은 모두 표대결을 염두에 두고 개인투자자 지분을 모으는 작업을 물밑에서 진행 중이다. 양측 모두 "대화를 한다고 해도 어찌될지 모르니 당연한 절차"라고 말했다.

 

설령 협상 테이블에 앉는다고 해도 가격이 변수다. 이재우 보고펀드 대표는 "현재 시세는 경영권 매각에다 표대결 가능성까지 겹치면서 왜곡돼 있다"고 말하고 있다. MK가 보고펀드에 지분을 매각하는 것에 대해 합의한다고 해도 가격을 놓고 진통이 예상된다.

 

양측의 경영권 분쟁 가능성과 관련해 금융위는 공식적으로는 언급하지 않고 있다. 대주주 적격성 승인은 대주주의 도덕성이나 건전성을 확인하는 것이지, 경영권 분쟁을 염두에 두고 진행하는 과정은 아니라는 것이 겉으로의 공식 입장이다. 다만 한토신에서 사모펀드간 경영권 분쟁, 매각 지연에 따른 자금 회수 실패 등 연이어 불협화음이 나오고 있어 속으로는 적잖이 신경쓰고 있다는 것이 관계자들의 설명이다.

 

금융권 관계자들에 따르면 보고프런티어펀드의 대주주 적격성 승인 여부는 25일 열리는 증권선물위원회에서 가려질 전망이다. 현재로서는 절차상 하자가 없어 승인될 것이란 전망이 우세한 편이다.

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