2016.04.11
<<※편집자주 : 연기금과 보험사들이 국내외 부동산 시장의 '큰손'으로 자리매김하고 있습니다. 저금리에 투자수익률을 끌어올리기 위해 채권과 주식 중심의 포트폴리오에서 대체투자로 눈을 돌리고 있기 때문입니다. 국내는 경기 침체로 상업용 부동산 시장이 위축되고 해외는 국부펀드 등 또다른 큰손들이 자리잡고 있는 상황에서, 기관들은 선택과 집중 전략 등으로 난관을 극복하고 있습니다. 연합인포맥스는 전문가 5인을 만나 올해 연기금·보험사들의 국내외 부동산 투자 전략과 전망을 들어봤습니다.>>
(서울=연합인포맥스) 홍경표 기자 = 장동헌 대한지방행정공제회 사업 부이사장(CIO)은 지금과 같은 대체투자 시장 환경에서는 보수적인 접근이 필요하며, 선택과 집중전략을 사용하겠다고 강조했다.
장동헌 CIO는 11일 연합인포맥스와의 인터뷰에서 "대체투자 시장이 우호적이지 않아 투자 대상을 고를 때부터 높은 기준을 적용하고, 선정한 물건에 대해서는 한번에 많은 금액을 투자할 예정이다"고 말했다.
최근 녹록지 않은 부동산 투자환경을 고려해 기대수익률을 낮추더라도 현금흐름이 안정적인 곳에 투자하겠다는 계획을 공개했다.
장 CIO는 "지금까지는 수익률 6% 미만의 부동산 자산은 검토를 잘 안 했지만, 지금은 기대수익률을 낮춰서라도 엑시트(Exit) 플랜이 잘 갖춰진, 현금흐름이 안정적인 자산에 투자하려고 한다"고 설명했다.
그는 저성장, 저금리 기조가 계속돼 향후 대체투자 운용수익률 하락은 불가피할 것으로 예상한다며, 하방리스크를 최대한 줄이려고 노력한다고 강조했다.
장동헌 CIO는 동국대 무역학과를 졸업하고 미국 아이오와주립대에서 MBA를 마쳤으며, 동국대 대학원에서 경영학 박사 학위를 받았다.
SK투자신탁 주식운용본부장과 금융감독원 증권연구팀장, 얼라이언스번스틴자산운용 대표이사를 거쳤으며, 우리자산운용에서 운용총괄전무를 역임했다. 지난해부터 행정공제회 CIO로 근무하고 있다.
<장동헌 대한지방행정공제회 CIO>
아래는 장동헌 CIO와의 일문일답.
--행정공제회의 투자 전략과 원칙은.
▲적극적이면서도 보수적인 투자를 하는 것이 원칙이다. 딜 소싱을 위해서는 많은 사람들을 만나야 하고, 물건을 선정할 때는 보수적인 관점에서 한다. 과거에는 부동산 투자를 할 때 200억~300억원씩 나눠서 했다. 하지만 최근 대체투자 시장이 그렇게 우호적이지 않아 투자 대상을 고를 때부터 높은 기준을 적용하고, 선정한 물건에 대해서는 많은 금액을 투자할 예정이다. 프라임급 오피스에 1천억원이 넘는 금액을 투자하는 것도 생각하고 있다.
지금까지는 수익률 6% 미만의 자산은 검토 자체를 잘 안했지만, 이를 고집하면 투자할 수 있는 물건 자체가 줄어드는 것 같다. 기대수익률을 낮춰서라도 엑시트(Exit) 플랜이 잘 갖춰진, 현금흐름이 안정적인 자산에 투자하려고 한다. 하방리스크를 최대한 줄이려고 노력하고 있다. 4.08%의 수익률을 회원들에게 돌려줘야하는 의무가 행정공제회에 있어 이를 항상 염두에 두고 있다.
--올해 상업용 부동산 시장 전망을 해달라.
▲저성장, 저금리 기조가 계속될 것으로 본다. 향후 대체투자 운용수익률 하락은 불가피할 것으로 전망한다. 이에 대응하기 위해 새로운 투자기회를 찾고 있다. 그동안 오피스 빌딩 위주로 투자가 집중됐는데 다변화에 나서고 있다. 위험요소가 늘고 있어 투자 기준을 높여 선택과 집중을 하려고 한다.
외국계 리서치 자료를 보면 현재 영국의 부동산 투자 시장 환경은 악화된 상황이다. 영국을 제외한 유럽 대륙 쪽은 투자 기회가 있다. 유럽 대륙에서는 메이저 도시를 주목하고 있다.
유럽 대륙은 상대적으로 투자하기 좋은 상황이라고 본다. 유럽의 보험회사나 투자은행들에 대한 규제가 까다로워지면서 투자 대상을 축소하는 경향이 있다. 메이저 도시 우량 오피스 빌딩에 투자하기 좋은 시점이다. 과거는 환율 변동 때문에 현지통화기준 3% 수익을 기대하기 어려웠다. 하지만 지금은 현지에서 저금리에 자금 조달이 가능하고, 환프리미엄까지 감안하면 5% 정도의 수익률이 가능한 것으로 예상된다.
--올해 투자계획은 어떻게 되나.
▲올해 부동산 등 대체투자계획은 약 6천500억원이며 회수 예정 금액은 3천470억원 정도다. 순투자액은 3천30억원 가량을 예상한다. 올해 총 대체투자수익 목표는 1천545억원이다. 올해 수익에는 지금까지 투자했던 부동산 자산에서 발생하는 이익도 포함된다. 개발사업은 리스크가 많이 따르기 때문에 지양하고, 수익형 부동산 쪽으로 관심이 많다. 자산별로는 오피스투자 2천100억원, 인프라투자 700억원, 리테일투자 600억원, 물류투자 500억원, 상장리츠 400억원 정도를 예상하고 있다.
올해 주력 투자 대상은 해외 프라임급 오피스며, 지역별로 부동산 투자 경고음이 발생하는 곳도 있어 분산투자 차원에서 인프라 투자 비중도 늘릴 예정이다. 중소형 리테일, 밸류에디드(Value-added) 상업용 부동산에도 투자를 할 계획이다.
중소형 리테일 투자의 경우 위험도가 상대적으로 높기 때문에 그동안 투자를 하지 않았는데 국민연금과 공동투자할 기회가 생겼고, 위험을 관리할 수 있다고 판단해 투자를 시작했다. 이런 투자들이 좋은 성과를 보인다면 투자 섹터가 광범위해 질 수 있다.
실제로 제안 받는 자산을 보면 해외가 많다. 위험 대비 수익률이 일반적으로 해외가 높은 편이다. 현재 부동산에 대한 기대수익률이 떨어지는 상황이고, 리스크 테이킹을 많이 하고 싶지는 않다. 해외는 상대적으로 생소하기는 하지만 부동산 자산운용사들과 협력해 위험 분석을 했을 때 기회가 많다.
--지난해 대체투자 성과를 평가해 본다면.
▲지난해 대체투자 금액은 총 4천580억원이고 회수는 3천249억원정도 했다. 순투자금액은 1천331억원이고 지난해 실현수익은 1천449억원이었다. 사업 목표는 실현수익 1천395억원으로 목표 대비 3.8% 초과달성했다.
전체적으로 보면 주식 부문은 저조했지만 대체투자가 목표를 초과달성하는데 도움을 줬다. 지난해 총 자산 중 8조2천억원 중 4조원 가량(48%)이 대체투자다. 이 금액은 PEF나 헤지펀드를 포함한 금액이고 PEF와 헤지펀드를 제외하면 2조5천억원(30.3%) 정도 된다.
지난해 해외 오피스 투자를 많이 했다. 지난해 말 자산기준으로 6천500억 정도 투자했다. 전체 비중으로 보면 지난해 연말 기준 2조5천억원 중에서 해외 오피스 투자가 26% 정도 된다. 국내 오피스 투자보다 많다. 지난해 말 런던 템즈코트 빌딩도 가지고 있다가 성공적으로 매각했다.
--다른 연기금과의 차이점은 무엇이라고 생각하나.
▲총 자산의 절반가량이 대체투자인 만큼 이에 대한 중요도가 크다. 대체투자를 얼마나 잘 구축하느냐에 따라 투자 성패가 좌우된다. 갈수록 시장 환경이 어려워지니 기대수익률을 낮추고 위험을 통제할 수 있는 포트폴리오에 집중하고 있다. 개발보다는 수익형 부동산 쪽으로 고정적인 현금흐름이 나올 수 있는 투자를 선호한다.
kphong@yna.co.kr