2016.04.15
(서울=연합인포맥스) 홍경표 기자 = 사학연금 신성장투자팀과 해외대체팀은 한목소리로 물류창고를 유망한 상업용 부동산 투자 자산으로 꼽았다. 기존의 오피스 자산이 경쟁 심화로 가격이 이미 많이 오른 반면, 물류창고는 온라인 쇼핑 활성화로 투자 전망도 밝고, 수익률도 상대적으로 높다는 이유에서다.
정영신 사학연금 신성장투자팀장은 15일 연합인포맥스와의 인터뷰에서 "인천 영종도나 김포에 소재한 우량 입지의 물류센터, 수도권 인근의 접근성이 양호한 물류센터에 관심을 갖고 있다"고 말했다.
김창호 사학연금 해외대체팀장도 "온라인 쇼핑 증대와 빅데이터 역할 확대로 북미나 유럽 등 선진국 주요 도시 인근의 물류창고나 데이터 센터가 유망하다고 보고 있다"고 강조했다.
사학연금은 지난해부터 대체투자의 효율성과 전문성을 높이기 위해 해외대체팀을 분리 신설했다. 국내 대체투자와 인프라투자는 신성장투자팀이 맡고 해외부동산 투자는 해외대체팀이 담당한다.
사학연금은 올해 약 5%의 대체투자 목표수익률을 설정했으며, 해외 투자를 늘리고 밸류에디드(Value-added)나 오퍼튜니스틱(Opportunistic) 전략에 주목할 계획이다.
정영신 신성장투자팀장은 사학연금에 입사해 사업개발부 개발1팀과 주식운용팀, 대체투자팀, 리스크관리부를 거쳤다. 김창호 해외대체팀장은 사학연금 채권운용팀과 위탁운용팀, 투자전략팀에서 근무했다.
<정영신 신성장투자팀장(왼쪽)과 김창호 해외대체팀장(오른쪽)>
아래는 정영신 신성장투자팀장과 김창호 해외대체팀장과의 일문일답.
--유망한 상업용 부동산 투자 대상을 꼽자면.
▲(정). 기본적으로 우량 오피스 빌딩에 무게를 두고 투자를 할 계획이지만, 물류창고를 주목하고 있다. 인천 영종도나 김포에 소재한 우량 입지의 물류센터, 수도권 인근의 접근성이 양호한 물류센터에 관심을 갖고 있다.
전자 상거래 활성화로 유통 기업의 물류 수요는 증가할 것으로 보이며, 명동과 시청 인근의 비즈니스 호텔의 경우 관광·기업수요로 유망할 것으로 전망한다.
강남권역(KBD)은 테헤란로를 중심으로 대형 임차인의 수요가 조금씩 살아나고 있으며, 앞으로 몇몇 개발 빌딩 외에 추가 공급이 제한돼 종로 등 도심권역(CBD)보다는 양호한 흐름을 이어갈 것으로 예상한다.
▲(김). 해외도 온라인 쇼핑 증대와 빅데이터 역할 확대로 북미나 유럽 등 선진국 주요 도시 인근의 물류창고나 데이터 센터가 유망하다고 보고 있다. 밸류에디드(Value-added)나 오퍼튜니스틱(Opportunistic) 자산에 대한 투자가 경쟁력이 있을 것으로 예상한다. 직접적인 지분투자보다는 메자닌 투자를 선호한다. 올해 국내와 해외를 합한 총 대체투자 목표 수익률은 약 5%다.
--올해 상업용 부동산 시장 전망을 해달라.
▲(정). 국내 오피스 빌딩은 지난해와 유사하게 공실률 증가에 따라 실질임대료가 하락할 것이며, 가격은 약보합세를 보일 것으로 예상한다. 전통적인 오피스 빌딩 수요처인 금융업종의 인력 구조조정으로 오피스에 대한 수요도 정체될 것으로 본다. 좋은 물건에 대한 경쟁은 점점 심화되는 상황이다.
▲(김). 선진국 주요 도심지역 오피스 빌딩은 이미 금융위기 이전 수준으로 회복돼 캡레이트(Cap rate)는 4%~4.5% 수준이다. 선진국 세컨티어(Second Tier) 도심지역 오피스 빌딩도 캡레이트가 4% 중후반 정도다. 가격이 많이 올랐다. 기존의 오피스 자산보다는 물류창고나 리테일 자산에 대한 선호가 높아질 것이다.
--사학연금의 대체투자 포트폴리오는.
▲(정). 국내의 경우 대체투자 포트폴리오 비중은 PEF(사모펀드) 5천821억원(35.41%), SOC(사회간접자본) 5천596억원(34.04%), 부동산 4천75억원(24.79%)이다. PEF와 SOC는 투자 비중이 축소되나 부동산은 확대되고 있다. 사학연금은 안정성 대비 수익성이 높은 부동산 투자 비중을 높일 계획이다.
국내 부동산 투자수익률은 과거 3년 평균 12.46%를 기록했으며, 지난해는 11.71%를 달성했다. 지난해 여의도 유도회관(현 NH캐피탈 빌딩) 매각으로 투자수익이 실현됐다. 유도회관은 IRR(내부수익률)이 19.40% 였다. 부동산 투자수익률은 매각 등의 특별한 사유가 없을 경우 약 7% 내외의 안정적 수익률이 나오는 것으로 분석된다.
▲(김). 해외는 부동산이 2천441억원(60.18%), PEF 1천56억원(26.02%), SOC 560억원(13.79%)이다. 지난해 미국 워싱턴 D.C. 오피스 빌딩에 291억원, 미국 콜로라도주 덴버 오피스 빌딩에 550억원 가량 투자했다. 수익률은 6% 중반에서 7% 수준으로 예상한다. 올해는 미국 샌프란시스코 랜드마크 호텔에 920억원, 부동산 메자닌블라인드 펀드에 1천150억원(1억달러) 투자했다. 수익률은 각각 7%, 8~10%, 정도로 전망한다.
--사학연금의 투자 원칙은.
▲(정). 사학연금 대체투자 자금 운용 원칙에는 안정성과 수익성, 적법성, 공공성 등이 있다. 현재 부동산 투자는 오피스 빌딩에 집중돼 있는데, 이는 안정성과 수익성, 유동성을 고려할 때 오피스가 낫다고 보기 때문이다. 하지만 대형마트나 호텔, 오피스텔 등의 자산 등이 원칙에 충족한다면 투자 비중을 점진적으로 늘려나갈 계획이다.
▲(김). 해외 부동산은 우량 자산에 장기 투자하는 것이 원칙이다. 기존 오피스 인수건 대부분이 15년 이상 장기 임차계약이 완료된 투자다. 15년 이내에 부동산 사이클이 1~2회 온다고 가정하고 엑시트(Exit) 타이밍을 결정한다.
kphong@yna.co.kr