2011.04.09
도시형생활주택과 일반주택의 차이점을알려주세요(도움되시기 바라며 참고하세요)
ㅁ1.건축법상 일반 공동주택은 다음의 아파트·연립·다세대주택·기숙사를 말합니다.
가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다)
합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이
고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는
경우에는 각각의 동으로 보며, 지하주차장 면적은 바닥면적에서 제외한다)
라. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서
공동취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아
니한 것
ㅁ2."도시형 생활주택"이란 150세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 말합니다.
ㅁ2. -ㅇ1항. "대통령령으로 정하는 주택"이란
사업계획승인을 받아 도시지역에 건설하는 다음 각 호의 주택[단지형다세대·원룸형·기숙사형]을 말합니다.
1. 단지형 다세대주택: 건축법상 다세대주택 중 제2호의 원룸형주택 및 제3호의 기숙사형 주택을 제외한 주택. 다만, 「건축법」 제5조제2항에 따라 같은 법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축가능
2. 원룸형 주택:건축법상의 아파트·연립·다세대주택 중 다음 어느 하나에 해당하는 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택
가. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌을 설치할 것
나. 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것
다. 세대별 주거전용면적은 12제곱미터 이상 50제곱미터 이하일 것
라. 각 세대는 지하층에 설치하지 아니할 것
3. 기숙사형 주택: 건축법상 아파트·연립·다세대주택 중 어느 하나에 해당하는 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택
가. 취사장, 세탁실, 휴게실을 공동으로 사용할 수 있는 구조를 갖출 것
나. 세대별 주거전용면적은 7제곱미터 이상 30제곱미터 이하로 할 것
다. 각 세대는 지하층에 설치하지 아니할 것
-ㅇ2항.하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없으며, 제1항제1호의 단지형 다세대주택과 그 밖의 도시형 생활주택을 함께 건축할 수 없습니다. 다만, 준주거지역 또는 상업지역에서는 제1항제2호 또는 제3호의 주택과 그 밖의 주택(제1항제1호의 주택은 제외한다)을 함께 건축할 수 있습니다.
2009.12.05 추천1
Land Vill
금메달 장학생, 토픽 전문가0게시글 설정
1. 안녕 하세요^^
1:1 질문을 다른 사람이 답변 하엿군요
2. 차이점을 말씀 드리면
1) 도시형 생활주택은 일반 아파트와 또같다고 보시면 됩니다 다만 소형 아파트 이구 다른 아파트는
세대당 주차가 1대이나 도시형은 세대당 1대가 아니라 면적당 산정 하므로 주차장이 많이 필요가
없습니다 원룸형인경우 전용면적 60제곱미터 당 1대 입니다.
2) 분양가 상한제 적용을 받지 않습니다 , 또한 청약저축이나 예금등에 관련이 없습니다
3) 평형이 작고 , 형태도 (기숙사형) 다양하며 대부분 분양이나 임대도 잇을거라 보여 집니다
( 법성 분양,임대 다 가능 합니다 )
상업,준주거,1,2종일반주거지역등 다양한 지역에서 가능 합니다
4) 단지 주차장이 많이 확보 안된다는 점이 단점 입니다
5) 입주자 보호등을 위하여 분양시( 임대) 분양보증보험에 가입되어 잇으므로 선분양후 건설,시행사의
부도로 부터 보호 받습니다.
6) 아직 법률적으로 확정되지는 않앗으나 전용면적 20제곱미터 이하는 소유하여도 무주택자로 될 가능성이
많습니다
3. 답변이 됬는지요^^
2009.12.07 추천2
담터조형
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건축법 시행령 에서 보시면 이말복님께서 말씀하신 일반주택은
단독주택으로서
* 단독주택
1. 단독주택
2. 다중주택
3. 다가구주택
4. 공관
(다중주택과 다가구주택은 공동주택의 형식을 갖추고 있으나 소유주가 한사람이라는 차이점이 있습니다.)
* 공동주택
1. 아파트 : 세대수에 관계없이 5층 이상이면 무조건 아파트
2. 연립주택 : 4층이하로서 660㎡이상 지하에 주택 불가
3. 다세대주택 : 지상4층 지하1층으로서 660㎡미만으로 지하에 주택 가능
4. 도시형생활주택
도시형생활주택이란?
주택법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2009.3.20, 2010.4.5>
4. "도시형 생활주택"이란 150세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 말한다.
주택법시행령
제3조(도시형 생활주택) ① 법 제2조제4호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다. <개정 2009.11.5, 2010.4.20, 2010.7.6>
1. 단지형 연립주택: 「건축법 시행령」 별표 1 제2호나목에 해당하는 주택 중 제2호의 원룸형 주택을 제외한 주택. 다만, 「건축법」 제5조제2항에 따라 같은 법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있다.
1의2. 단지형 다세대주택: 「건축법 시행령」 별표 1 제2호다목에 해당하는 주택 중 제2호의 원룸형 주택을 제외한 주택. 다만, 「건축법」 제5조제2항에 따라 같은 법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있다.
2. 원룸형 주택: 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목부터 다목까지의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택
가. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌을 설치할 것
나. 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것
다. 세대별 주거전용면적은 12제곱미터 이상 50제곱미터 이하일 것
라. 각 세대는 지하층에 설치하지 아니할 것
3. 삭제 <2010.7.6>
② 하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없으며, 제1항제1호의 단지형 연립주택 또는 제1호의2의 단지형 다세대주택과 제2호의 원룸형 주택을 함께 건축할 수 없다. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조에 따른 준주거지역 또는 상업지역에서는 제1항제2호 또는 제3호의 주택과 그 밖의 주택(제1항제1호 및 제1호의2의 주택은 제외한다)을 함께 건축할 수 있다. <개정 2009.11.5, 2010.4.20, 2010.7.6>
[본조신설 2009.4.21]
건축법
제3조의4(용도별 건축물의 종류) 법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.
[별표 1] <개정 2010.8.17>
용도별 건축물의 종류(제3조의4 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정보육시설ㆍ공동생활가정ㆍ지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
가. 단독주택
나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.
1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)
3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것
다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2) 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
라. 공관(公館)
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정보육시설ㆍ공동생활가정ㆍ지역아동센터ㆍ노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제3조제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 보며, 지하주차장 면적은 바닥면적에서 제외한다)
라. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(「교육기본법」 제27조제2항에 따른 학생복지주택을 포함한다)
2010.09.14 추천0
토미하우스
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도시형 생활주택은 기존 공동주택 즉 다세대 ,연립주택, 아파트를 의미하지만 최근 정부에서 임대주택의 활성화를 위해 새로운 명칭의 주택을 개발한 것임으로 주택 임대사업을 계획하시는 분들이 주목할 주택형태입니다.
자세한 사항은 도시형생활주택 시행안(국토해양부에서 배포)을 참조하시면 될 것 같습니다
ㅡㅡㅡㅡㅡ
도시형 생활주택 문제점 많다
윤정웅 2011-10-06
-도시형 생활주택이란?-
전, 월세 안전화 대책으로 내놓은 도시형 생활주택은 전용면적 39-49㎡ 정도의 소형주택으로서 대개 오래된 단독주택이나 상가를 헐고 그 자리에 짓게 됩니다. 큼직한 집 한 채가 허물어지고 그 자리에 수 십 세대가 들어서게 되므로 민원도 그치지 않고 있습니다.
도시형 생활주택에는 여러 가지 부동산 규제가 완화되어 있기도 하지만 전용 60㎡이하는 취득세가 면제되고, 40㎡이하 2가구 이상을 임대하게 되면 재산세까지 면제를 받게 됩니다. 고시원이 원룸으로 둔갑하기도 하고, 다시 도시형 생활주택으로 옷을 갈아입기도 하여 도대체 어느 법이 기준인지 종잡을 수가 없습니다.
1억 정도 투자해서 두 채 정도 사놓게 되면 월세 100만 원이 매달 들어온다는 말에 귀가 솔깃해 지게 됩니다. 그러나 잘못 사게 되면 피 같은 돈 날리고 마음고생 할 수 있음을 염두에 두셨으면 합니다.
-도시형 생활주택의 문제점-
원래는 1-2인 가구의 전, 월세 수요를 감당하기 위한 제도라고 볼 수 있지만 임대사업자에게도 혜택을 주는 바람에 지금 전국적으로 과열현상이 일어나고 있고, 이에 따른 잡음이 일어나고 있습니다.
정식 오피스텔은 처음부터 오피스텔 빌딩을 세우기 때문에 이름 있는 건설 회사들이 사업승인을 받아 지하에서부터 완벽한 시공을 하게 되고 하자처리까지도 책임을 지지만 요즘 도시형 생활주택은 그렇지 않습니다. 마치 30년 전 외곽지역에 빌라 지어대듯 골목골목에 짓고 있으니 후일이 염려스러울 뿐입니다.
요즘 짓고 있는 도시형 생활주택은 영세한 개인사업자들이나 직접 짓거나, 사업을 하기 위해 임시로 만든 회사를 앞세워 짓고 있는데 땅을 사서 짓는 게 아니라 기존에 있던 비어있는 빌딩 한 개 층이나 두 개 층을 사서 그곳을 개조하여 남의 빌딩 속에 짓게 됩니다.
분양 당시에는 오피스텔처럼 포장을 해서 분양을 하지만 오피스텔과는 엄연히 다릅니다. 준공이 끝나버리면 하자도 나 몰라라, 하고 피해 버리기 일쑤여서 입주 때부터 불편이 따르게 되고, 법적시비가 일어나게 되는데 그 처리방법도 애매합니다.
임시로 만들었던 견본주택도 분양이 끝나면 없어지기 때문에 나중에 실물이 분양광고와 다르다는 시비도 일어나고 있습니다. 규모가 작아졌다는 말은 현장마다 있는 말이고, 구조가 변경되었다는 내용도 단골메뉴로 등장합니다.
특히 주차장 적용에 대해서는 지방자치단체별로 들쭉날쭉해서 감을 잡기 어렵습니다. 수분양자들은 분양당시의 말을 믿지만 입주 때 보면 주차할 곳이 없어 골목길을 빙빙 돌게 됩니다.
경기 남부에 입주 중인 어느 도시형 생활주택을 예로 듭니다. 분양 당시 선보였던 견본주택보다 구조가 좁아지거나 모두 변경되었고, 130실에서 사용할 주차배정은 80곳이라고 했었는데 겨우 22곳뿐이라는 것입니다. 선을 볼 때에는 예쁜 처녀 보여주고 예식장에서는 왜 못생긴 처녀를 내놓느냐는 항의가 빗발치고 있습니다.
시청에 가서 준공사항을 확인해 본바 원래 건물 주인이 승낙한 사용승인서를 첨부하여 준공을 받았으나 사용료를 주지 아니하자 건물주인은 출입을 막아 버렸습니다. 애꿎은 수분양자들은 원래 분양자를 찾아다니지만 수십억의 돈을 번 후 자취를 감췄다고 합니다.
또 도시형 생활주택을 지어 분양하는 업자들은 이 현장에서는 이 사람의 명의를 사용하고, 저 현장에서는 저 사람의 명의를 사용하는 바람에 법적인 조치를 취하기도 어렵습니다.
-법적인 문제점-
도시형 생활주택의 수분양자들은 대부분 1-2인 가구주가 거주 목적으로 분양을 받거나 노인층이 임대목적으로 분양받습니다. 그런데 분양광고대로 지어지지 아니하고 좁은 골목에 주차시설까지 없는 집이라면 그 불편은 이루 말할 수 없겠지요.
또 분양 때는 보증금 3천만 원에 월세 50만 원이 또박또박 들어온다고 했으나 입주 때는 겨우 보증금 300만 원에 월세 40만 원으로 주저앉고 보니 기가 막힌다는 것입니다. 그나마 입주할 사람이 없고 보니 수개월째 집은 비어있어 관리비만 나간다는 하소연을 하고 있습니다.
필자를 찾아와 상담하는 몇 가지 사례를 지적하면서 문제를 풀어보고자 합니다. 우선 분양을 했던 업자들은 자신 명의로 재산도 없고, 한탕 친 후 또 다른 현장을 만들어 사업을 하는 뜨내기들이라는 것입니다.
손해배상을 청구하자도 재산도 없어 가압류도 할 수 없고, 주거가 일정치 않아 쉽게 법적조치를 취하기도 어렵습니다. 분양내용과 입주 당시 실물을 비교해 보면 여러 가지 사기성이 개입돼 있지만 계약해제나 취소까지 가기도 어려운 실정입니다.
견본주택과 실물이 다르고 주차시설이 없어졌을지라도 분양광고와 등기권리증 사이에 면적차이는 없습니다. 다른 현장에서 엄연히 분양을 하고 있지만 역시 다른 사람의 명의를 빌려 사업을 하고 있기 때문에 그 현장에 법적조치를 취하기도 쉽지 않습니다.
사기로 형사 고소를 하고, 전에 입금했던 통장을 찾아 가압류를 하면서 수사과정에서 발견되는 재산이 있다면 추후 법적조치를 취해야 하겠지요. 물론, 손해배상 청구를 해야 할 것이고, 사기성이 짙다면 형사적인 처벌도 가능하겠지만 이미 등기가 나버렸기에 계약해제나 취소는 불가능하다고 봐야 합니다.
요즘 쏟아지는 도시형 생활주택은 분양에서부터 함정도 있지만 입주 때 불편함도 따르게 됩니다. 나중에 경기가 풀리면 도시슬럼화를 불러올 우려도 있습니다. 분양을 받게 될 때에는 여러 가지 조건을 살펴보시고, 확실한 물건이 아니라면 신중을 기하셔야 할 것입니다.
도시형 생활주택은 우선 장래성이 있거나 수익성이 있어야 하는데 전문가들은 현장을 보면 금방 파악을 합니다. 분양을 받으시려면 꼭 전문가의 조언을 받도록 하심이 옳다고 봅니다.
내 집 마련 아카데미 (http://cafe.daum.net/2624796)
ㅡㅡㅡㅡ
도시형생활주택 왜 찬밥으로 전락했나
2013-05-31
“공급줄이고 주차공간 늘려야…높은 분양가도 문제”
도시형생활주택은 오피스텔과 함께 수익형부동산의 대표적 물량으로 꼽힌다. 하지만 시장에서 도시형생활주택은 찬밥신세다. 공급과잉과 주차공간 부족, 높은 분양가 등으로 수요자로부터 외면을 당하고 있다. 원룸이나 오피스텔에 밀렸다.
이 상품은 정부가 2009년 서민과 1~2인 가구의 주거안정을 위해 도입한 주거 형태로 단지형 연립주택과 원룸형 2종류가 있다. 1~2인 가구수는 점점 증가하고 있다. 최근 통계청 자료에 따르면 현재 우리나라의 전체 가구 중 1~2인 가구의 비중은 40%를 넘었다.
그러나 정부의 취지와는 달리 각종 문제점을 노출하며 시장에서 골칫덩어리로 전락하고 있어 개선책이 절실하다.
◇공급 많지만 수요 충분치 않아 = 도시형생활주택은 우선 과잉공급이 큰 문제로 꼽힌다.
31일 닥터아파트에 따르면 최근 4년간 도시형생활주택의 분양실적(공급량)은 증가하고 있다. 연도별로는 △2010년 1062건 △2011년 5931건 △2012년 8483건 △2013년(5월 현재) 3387건이다.
이처럼 공급량은 계속 늘고 있지만 정작 수요는 많지 않다. 또 지역에 따라 양극화가 나타나고 있다. 입지조건이 좋으면 수요는 꾸준하나 대부분의 물량은 미분양으로 몸살을 앓고 있다. 수도권의 한 물량은 절반 이상이 비어 있을 정도다.
안소형 닥터아파트 리서치연구소 팀장은 “도시형생활주택은 2010년부터 본격적으로 공급량이 늘기 시작했다. 그러나 수익형부동산 정책이 주변 인프라가 잘 갖춰진 오피스텔에 집중되다 보니 시장에서 외면 받고 있다”고 말했다.
장재현 부동산뱅크 비즈니스콘텐츠 팀장은 “최근 부동산 시장에서 월세주택이 쏟아지다 보니 수요자들의 선택의 폭이 넓어졌다. 이로 인해 오피스텔이나 원룸, 부분 임대형 아파트(아파트에 원룸이 딸린 형태로 독립된 공간 보장되는 물량) 등에 관심을 가지는 수요자가 늘고 있어 도시형생활주택 물량 공급을 조절할 필요가 있다”고 강조했다.
◇주차난·높은 분양가도 문제 = 주차공간 부족과 높은 분양가도 도시형생활주택의 골칫거리다.
서울시 소재 도시형생활주택의 주차공간이 10가구당 4대에 불과한 것으로 나타났다. 서울시 공동주택과에 따르면 2009년 5월 이후 올해 1분기까지 약 4년간 서울시 25개 자치구에서 도시형생활주택 3568건, 7만6180가구가 인허가를 받았지만 주차면수는 3만575개로 가구수 대비 40.1%에 그쳤다.
도시형생활주택의 분양가는 비싸기로 유명하다. 도입 초기부터 분양가가 높게 측정되다 보니 수익형 상품이라고 해도 투자하려는 사람이 줄게 되고 이미 산 사람도 수익을 내기가 힘들다. 수익형 물건이지만 무리하게 투자한다면 개인 사업 실패로 이어질 수 있어 전문가들은 주의를 당부했다.
안소형 팀장은 “전세난 해소를 위해 공급했지만 주차 공간 부족 등으로 사람들은 오피스텔로 눈을 돌렸다. 이로 인해 미분양 문제가 생기고 수익률도 낮은 상황”이라고 밝혔다.
장재현 팀장은 “도입시 새 주택이라고 분양가를 높게 측정했으나 사람들의 선호도는 낮아지고 있다. ‘월 60~70만원대 도시형생활주택에 거주하느니 50~60만원대 오피스텔에 사는 게 낫다’라는 사람들의 인식이 지배적이다. 결국 취지에 맞지 않게 새로운 투자 상품을 만든 꼴이 됐다”고 설명했다.
◇‘좁아도 너무 좁아’ 신혼부부도 불편해 = 이 물량은 오피스텔과 달리 중대형이 없는 게 단점으로 꼽힌다. 1~2인 가구 중심으로 공급되다 보니 3인 이상 가족은 입주를 할 수가 없다. 또 오피스텔에 비해 협소해 불편함을 호소하는 경우도 있다.
윤지해 부동산114 리서치센터 선임연구원은 “도시형생활주택은 원룸이나 투룸 형태다. 즉, 3인 이상 가족이 살 수 없고 신혼부부가 신접살림을 차린다고 해도 공간이 너무 좁아 생활하기 불편할 정도다. 이로 인해 공급은 늘고 있는데 비해 수요가 맞지 않는 문제점이 발생하고 있다”고 설명했다.
장 팀장도 “최근 공급된 주택이어서 시설은 깨끗하지만 화장실과 욕실이 좁아 사용하기 불편하다는 목소리가 나온다”고 지적했다.
◇물량 조절 및 주거환경 개선해야 = 부동산전문가들은 공급량 조절과 주거환경 개선이 시급하다고 입을 모았다.
최근 정부에서는 대출금리 인하와 주차장 완화 등의 개선책을 내고 있으나 정부의 뜻대로 도시형생활주택이 시장에서 자리 잡을 수 있을지는 시간을 두고 지켜봐야 한다.
안 팀장은 “공급물량 조절과 주차장 확충이 우선 해결돼야 한다”고 말했다.
윤 연구원도 “이 물량은 인허가부터 시공 완공까지 1~2년 정도 걸린다. 현재는 계속 공급이 늘 수밖에 없지만 앞으로 공급량을 조절한다면 향후 2년 후에는 축소되는 가시적 성과가 나타날 수 있다”고 설명했다.
이 물량이 시장에서 자리 잡기 위해선 주차장 확대 및 주변 편의시설 확충도 필요하다.
국토교통부는 최근 4·1대책 후속조치로 전용 30㎡ 미만 원룸 주택은 가구당 0.5대, 30∼50㎡ 이하는 0.6대의 주차장을 설치하도록 기준을 강화했다. 이 개정안은 지난 28일 국무회의를 통과해 다음달 4일부터 시행돼 도시형생활주택의 주차난은 전보다 나아질 것으로 정부는 기대했다.
윤 연구원은 “정부는 주차장 등 제도를 더 확대해야 한다. 또 각종 편의시설 부족 등 주거환경이 열악한 만큼 제도적으로 개선해 나간다면 오피스텔처럼 시장에서 자리잡을 것”이라고 전망했다.
그는 이어 “오피스텔보다 임대료가 싸다는 장점을 수요자들에게 부각시킬 필요도 있다”고 덧붙였다.
일각에서는 정부의 강력한 정책으로 대지면적 문제해결을 위해 용적률을 더 확보해 주거공간을 보장해줘야 하고 허술한 관리 문제도 해결해야 한다고 지적했다.
박태진 기자
tjpippo@etoday.co.kr
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부담없는 소액투자 후회할 수 있어
-도시형 생활주택이란?-
전, 월세 안전화 대책으로 내놓은 도시형 생활주택은 전용면적 39-49㎡ 정도의 소형주택으로서 대개 오래된 단독주택이나 상가를 헐고 그 자리에 짓게 됩니다. 큼직한 집 한 채가 허물어지고 그 자리에 수 십 세대가 들어서게 되므로 민원도 그치지 않고 있습니다.
도시형 생활주택에는 여러 가지 부동산 규제가 완화되어 있기도 하지만 전용 60㎡이하는 취득세가 면제되고, 40㎡이하 2가구 이상을 임대하게 되면 재산세까지 면제를 받게 됩니다. 고시원이 원룸으로 둔갑하기도 하고, 다시 도시형 생활주택으로 옷을 갈아입기도 하여 도대체 어느 법이 기준인지 종잡을 수가 없습니다.
1억 정도 투자해서 두 채 정도 사놓게 되면 월세 100만 원이 매달 들어온다는 말에 귀가 솔깃해 지게 됩니다. 그러나 잘못 사게 되면 피 같은 돈 날리고 마음고생 할 수 있음을 염두에 두셨으면 합니다.
-도시형 생활주택의 문제점-
원래는 1-2인 가구의 전, 월세 수요를 감당하기 위한 제도라고 볼 수 있지만 임대사업자에게도 혜택을 주는 바람에 지금 전국적으로 과열현상이 일어나고 있고, 이에 따른 잡음이 일어나고 있습니다.
정식 오피스텔은 처음부터 오피스텔 빌딩을 세우기 때문에 이름 있는 건설 회사들이 사업승인을 받아 지하에서부터 완벽한 시공을 하게 되고 하자처리까지도 책임을 지지만 요즘 도시형 생활주택은 그렇지 않습니다. 마치 30년 전 외곽지역에 빌라 지어대듯 골목골목에 짓고 있으니 후일이 염려스러울 뿐입니다.
요즘 짓고 있는 도시형 생활주택은 영세한 개인사업자들이나 직접 짓거나, 사업을 하기 위해 임시로 만든 회사를 앞세워 짓고 있는데 땅을 사서 짓는 게 아니라 기존에 있던 비어있는 빌딩 한 개 층이나 두 개 층을 사서 그곳을 개조하여 남의 빌딩 속에 짓기도 합니다.
분양 당시에는 오피스텔처럼 포장을 해서 분양을 하지만 오피스텔과는 엄연히 다릅니다. 준공이 끝나버리면 하자도 나 몰라라, 하고 피해 버리기 일쑤여서 입주 때부터 불편이 따르게 되고, 법적시비가 일어나게 되는데 그 처리방법도 애매합니다.
임시로 만들었던 견본주택도 분양이 끝나면 없어지기 때문에 나중에 실물이 분양광고와 다르다는 시비도 일어나고 있습니다. 규모가 작아졌다는 말은 현장마다 있는 말이고, 구조가 변경되었다는 내용도 단골메뉴로 등장합니다.
특히 주차장 적용에 대해서는 지방자치단체별로 들쭉날쭉해서 감을 잡기 어렵습니다. 수분양자들은 분양당시의 말을 믿지만 입주 때 보면 주차할 곳이 없어 골목길을 빙빙 돌게 됩니다.
경기 남부에 입주 중인 어느 도시형 생활주택을 예로 듭니다. 분양 당시 선보였던 견본주택보다 구조가 좁아지거나 모두 변경되었고, 130실에서 사용할 주차배정은 80곳이라고 했었는데 겨우 22곳뿐이라는 것입니다. 선을 볼 때에는 예쁜 처녀 보여주고 예식장에서는 왜 못생긴 처녀를 내놓느냐는 항의가 빗발치고 있습니다.
시청에 가서 준공사항을 확인해 본바 원래 건물 주인이 승낙한 사용승인서를 첨부하여 준공을 받았으나 사용료를 주지 아니하자 건물주인은 출입을 막아 버렸습니다. 애꿎은 수분양자들은 원래 분양자를 찾아다니지만 수십억의 돈을 번 후 자취를 감췄다고 합니다.
또 도시형 생활주택을 지어 분양하는 업자들은 이 현장에서는 이 사람의 명의를 사용하고, 저 현장에서는 저 사람의 명의를 사용하는 바람에 법적인 조치를 취하기도 어렵다는 것입니다.
-법적인 문제점-
도시형 생활주택의 수분양자들은 대부분 1-2인 가구주가 거주 목적으로 분양을 받거나 노인층이 임대목적으로 분양받습니다. 그런데 분양광고대로 지어지지 아니하고 좁은 골목에 주차시설까지 없는 집이라면 그 불편은 이루 말할 수 없겠지요.
또 분양 때는 보증금 3천만 원에 월세 50만 원이 또박또박 들어온다고 했으나 입주 때는 겨우 보증금 300만 원에 월세 40만 원으로 주저앉고 보니 기가 막힌다는 것입니다. 그나마 입주할 사람이 없고 보니 수개월째 집은 비어있어 관리비만 나간다는 하소연을 하고 있습니다.
필자를 찾아와 상담하는 몇 가지 사례를 지적하면서 문제를 풀어보고자 합니다. 우선 분양을 했던 업자들은 자신 명의로 재산도 없고, 한탕 친 후 또 다른 현장을 만들어 사업을 하는 뜨내기들이라는 것입니다.
손해배상을 청구하자도 재산도 없어 가압류도 할 수 없고, 주거가 일정치 않아 쉽게 법적조치를 취하기도 어렵습니다. 분양내용과 입주 당시 실물을 비교해 보면 여러 가지 사기성이 개입돼 있지만 계약해제나 취소까지 가기도 어려운 실정입니다.
견본주택과 실물이 다르고 주차시설이 없어졌을지라도 분양광고와 등기권리증 사이에 면적차이는 없습니다. 다른 현장에서 엄연히 분양을 하고 있지만 역시 다른 사람의 명의를 빌려 사업을 하고 있기 때문에 그 현장에 법적조치를 취하기도 쉽지 않습니다.
사기로 형사 고소를 하고, 전에 입금했던 통장을 찾아 가압류를 하면서 수사과정에서 발견되는 재산이 있다면 추후 법적조치를 취해야 하겠지요. 물론, 손해배상 청구를 해야 할 것이고, 사기성이 짙다면 형사적인 처벌도 가능하겠지만 이미 등기가 나버렸기에 계약해제나 취소는 불가능하게 됩니다.
요즘 쏟아지는 도시형 생활주택은 분양에서부터 함정도 있지만 입주 때 불편함도 따르게 됩니다. 나중에 경기가 풀리면 도시슬럼화를 불러올 우려도 있습니다. 분양을 받게 될 때에는 여러 가지 조건을 살펴보시고, 확실한 물건이 아니라면 신중을 기하셔야 할 것입니다.
도시형 생활주택은 장래성이 있거나 수익성이 있어야 하는데 전문가들은 현장을 보면 금방 파악을 합니다. 분양을 받으시려면 꼭 전문가의 조언을 받도록 하심이 옳다고 봅니다.
여러분들의 주위에는 실전을 겸비한 전문가들이 여러분 계십니다. 박찬식님, 이주호님, 김인만님, 우종성님, 박상언님, 김부성님, 김원용님, 장인석님 외 여러 전문가님께 의논하시면 좋은 상담을 해 주실 것입니다.
수원대학교 사회교육원 교수(부동산, 법률)
수원 세인종합법률사무소 국장
윤정웅 내 집 마련 아카데미 매니저
yoon3668@yahoo.co.kr
윤정웅
2011년 10월 02일
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