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| ▲ [이미지출처] smh.com.au | ||
과열된 주택시장을 식히기 위해 호주금융감독원이 ‘투자자대출 억제’를 강조하면서 시중은행들이 보다 엄격해진 대출정책으로 투자자대출 완급 조절에 나서고 있다.
대부분 대형은행들이 투자자대출에 대한 우대금리 적용을 중단해 신규 투자자대출 금리가 실질적으로 올라가고 있고 일부 은행은 담보대출비율(LTV) 조건을 강화해 대출금액을 줄이고 있다.
커먼웰스은행의 자회사 뱅크웨스트는 최근 신규 투자자대출에 대해 LTV를 최대 80%로 제한하기로 결정했다. 이는 투자자가 빌릴 수 있는 돈이 담보 부동산 가치(구매가격) 대비 최대 80%까지로 제한된다는 의미다. 은행으로서는 대출액이 줄어들지만 시장이 침체돼 담보가치가 떨어지는 상황을 가정하면 오히려 대출 안정성을 높이는 효과가 있다. 뱅크웨스트은행은 “LTV 조건 강화는 투자자와 주택대출시장 모두를 보호하기 위한 것”이라며 “주택대출이 안정적이고 지속적인 성장을 할 수 있도록 대출정책을 조절하고 있다”고 밝혔다.
ANZ, NAB, 커먼웰스은행 등은 투자자대출에 대한 우대금리 적용도 축소하고 있다. ANZ은행 대변인은 “신규 투자자대출에 대해 더 이상 우대금리를 제공하지 않고 있다”며 “새로운 투자자대출 신청의 경우 추가적인 할인없이 광고에 게시된 대출이자율이 그대로 적용된다"고 말했다. 커먼웰스은행은 새로운 투자자대출 유치 시 대출중개인들에게 제공하던 리베이트도 중단한 것으로 알려졌다.
웨스트팩은행은 투자자대출 심사가 예전보다 훨씬 까다롭게 진행되고 있다고 밝혔다. 웨스트팩은행 대변인은 "금리 상승을 가정해 대출 신청자의 이자상환능력 평가가 더 엄격해졌고 (호주)비거주자에 대한 대출 심사도 강화돼 외국인 투자자가 은행 돈을 빌리기가 더 어려워졌다"고 말했다.
시중은행들이 이렇게 투자자대출 억제에 나서는 것은 호주금융감독원이 투자자대출 증가 속도를 늦추도록 은행들을 압박하고 있기 때문으로 풀이된다.
금융감독원은 부동산시장 안정을 위해 지난해 12월 시중은행들에게 투자자대출 증가율을 연 10% 미만으로 낮추도록 지침을 내렸다. 하지만 투자자대출은 그 후로도 계속 급성장해 ANZ, NAB, 웨스트팩 등 대부분의 대형은행들이 10%를 훨씬 상회하는 대출 성장률을 보이고 있다. 특히 올해 두 차례 이뤄진 기준금리 인하는 투자자대출 성장을 가속화시킨 주 요인으로 평가된다.
금융감독원은 은행들이 투자자대출 성장률을 연 10% 미만 수준으로 낮추지 못할 경우 자기자본 비중 상향 명령과 은행 방문조사 등 제제가 가해질 것이라고 경고했다. 웨인 바이어스 금융감독원 원장은 올 하반기까지 은행들이 이러한 기준을 못 맞출 시 금융감독원의 제재가 현실화될 것이라는 신호를 보내고 있다.
● 전문가들 “대출 억제하면 주택가격 상승세도 꺾일 것”= 전문가들은 은행들의 투자자대출 억제가 부동산시장 열기를 식히는 데 일정한 역할을 할 것으로 예상했다.
글로벌 투자금융사 CLSA의 브라이언 존슨 이코노미스트는 은행들의 투자자대출 억제가 주택가격 성장세를 완만하게 만들 것이라고 말했다. 그는 “전국 주도들의 주택가격이 지난해 10% 이상 오른 것은 투자자들의 활발한 활동이 뒷받침됐기 때문”이라며 “은행들의 대출 억제로 투자자들이 이전보다 많은 돈을 빌릴 수 없게 되고 이들의 부동산 구입 활동이 위축되면 주택가격 상승세도 ‘평평’해질 것"이라고 말했다.
코어로직-RP데이터의 팀 로리스 연구원은 "최근 NSW의 신규 대출에서 투자자대출이 차지하는 비중이 60% 이상으로 나타내는 등 투자자 활동이 전례 없는 강세를 보였다”며 “투자자대출 억제가 어느 정도 시장을 둔화시키는 역할을 할 것이지만 시드니의 주택가격은 올해도 약 10% 성장은 유지할 것으로 예상된다”고 말했다.
뱅크오브어메리카메릴린치의 사울 에스레이크 이코노미스트는 뱅크웨스트은행이 LTV 상한을 80%로 설정한 것은 주목할 만한 조치라고 말했다. 그는 “뉴질랜드가 부동산시장 과열을 막기 위해 오클랜드 주택대출시장에서 LTV 기준을 강화해 어느 정도 효과를 거둔 것으로 평가된다"며 "호주도 대형은행들이 LTV 기준 강화에 동참한다면 과열된 부동산시장을 식히는 매우 강력한 대책이 될 수 있을 것”이라고 말했다.
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