지식산업센터 입주 기업 세제 혜택 기간 연장될 듯...국회 통과가 관건
입력2016.09.12
지식산업센터(옛 아파트형 공장) 분양 기업에 주어지는 세제 혜택 기간이 연장된다. 부동산 전문가들은 연내 사옥 및 사무실을 분양받는 게 세금을 조금이라도 절약하는 방법이라고 조언한다. 개정안은 최종적으로 연내 국회에서 처리될 예정이다.
지난 7월 행정자치부는 `지방세특례제한법` 일부개정법률(안)을 입법예고했다. 서민경제와 중소기업 등 지방세 세제 지원이 필요한 분야는 연장한다는 게 골자다. 지역경제를 활성화한다는 취지에서다.
개정안은 지식산업센터 분양 기업에 취득세와 재산세 감면 기간을 2019년 12월 31일로 3년 연장하는 내용을 담았다. 현행 지방세특례제한법에 따르면 지식산업센터 분양 기업에 한해 적용하던 재산세 감면 혜택은 오는 12월 31일 종료된다. 지식산업센터 분양 기업은 취득세 50%와 재산세 37.5% 감면 대상이다.
개정안은 일몰제를 적용하지 않는 대신 세제 혜택을 줄였다.
입주자가 사업시설용으로 직접 사용하는 경우 취득세는 종전 50%에서 35%로, 재산세는 35%로 2.5%P 감면 비율이 낮아진다.
물론 세제혜택 기간 연장안의 국회 통과 여부는 미지수다. 관계부처 협의도 남았다. 하지만 개정작업은 연내 끝난다. 일몰법 특성상 개정하지 않으면 법 자체가 사라지기 때문이다.
행자부 관계자는 “지방세특례제한법 개정안은 부처 간 협의, 국무회의 심의 등 여러 절차가 남아 연말에나 통과 여부가 결정된다”면서 “해당 법안이 일몰법이라 국회서도 올해를 넘기지 않고 처리할 수밖에 없다”고 말했다.
부동산 업계에서도 기간 연장 가능성은 높지만 사업주가 분양을 고려한다면 서둘러야 한다고 조언했다. 갈수록 기업 세제 혜택이 줄어들기 때문이다. 실제로 2013년까지만 해도 지식산업센터 입주 기업은 취득세 100% 면제받고, 재산세는 75% 감면받았다. 아직 정부 최종안이 확정되지 않은 상황이라 세제 혜택이 더 줄어들 수도 있다는 설명이다.
한편 현행 재산세 감면혜택은 누진세라 다소 차이가 있지만 10억원짜리 사무실 기준으로 217만원 정도다. 이중 37.5%면 연간 81만3750원을 아낄 수 있는 셈이다. 물론 최초 분양받은 기업에 한한다. 매도나 양수인 경우는 대상이 아니다.
지방세특례제한법에 따른 세제 혜택 변화
지식산업센터 입주 기업 세제 혜택 기간 연장될 듯...국회 통과가 관건
유창선 성장기업부(구로/성수/인천) 기자 yuda@etnews.com
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지식산업센터 부동산컨설팅 2015.03.04
아파트형공장 임대사업에 대해서..
오늘은 극히 일부만 알고 있던 임대사업의 알짜배기 아파트형공장 임대사업에
대해서 알아 보도록 하겠습니다.
사실 아파트형공장(지식산업센터) 임대사업은 극히 소수만이 알고 있었지만
2010년 가산동 대성디폴리스가 준공되면서 그나마 많은 분들에게 알려지기
시작했습니다.
그 이유는 서울디지털산업단지와 함께 위치하면서 산업단지내 땅이 아닌 곳
(산업단지의 관리를 받지 않음)이기 때문 입니다.(대성디폴리스 30층 2개동)
현재 네이버에서 아파트형공장 임대사업이나 지식산업센터 임대사업으로
검색을 해보면 마치 임대사업이 허용된다는 식으로 포스팅을 하거나 글을 쓰는
사람들이 있는데 절대 허용되지 않았음을 알려 드립니다.
1단지에 있는 서울디지털산업단지 관계자와 통화도 직접 했으니 분명 합니다.
현재 서울에서 가장 많은 지식산업센터(옛 아파트형공장)이 모여 있는 구로
디지털단지, 가산디지털단지내 지식산업센터(옛 아파트형공장)는 임대사업을
목적으로 분양을 받을 수 없습니다.
단지 2014년에 개편된 "산집법(산업집적화활성화및공장설립에관한법률)"에서
임대사업을 하는 사람들도 사무실이 필요하며, 직접 사무실에 실제 입주할 수 있도록 허용을 한 것 입니다.
"직접 사무실을 사용을 허용한다"는 말이지 임대를 목적으로 분양을 받을 수
있다는 말이 아닙니다.
그것도 대통령령에 의한 것이므로, 사업자 상에 임대사업만 있다면, 따로 허가를 받아야 하는 현실 입니다.
그렇다면 산업단지내 아파트형공장(지식산업센터)을 통해서 임대사업 하는
방법은 없을까요? 있습니다~!
의외로 간단하지만 조건을 맞추기 쉽지 않습니다.
우선 직접 입주해서 사용을 하다가 5년이 지난 후 임대사업을 하시면 됩니다.
임대사업을 목적으로 아파트형공장(지식산업센터)에 투자해서 5년 동안 직접
입주해서 사용한후 임대사업을 한다면 의미가 없겠죠?
물론, 실입주를 전제로 한다면 5년간 사용했던 지식산업센터를 임대를 놓고 신규분양을 받아 실제 입주 하는 방법도 있겠네요.
또 다른 방법으로는 매매나 경매를 통해서 지식산업센터를 사면 됩니다.
이렇게 구입을 하게 되면 즉시 임대사업이 가능 합니다.
또 다른 방법은 최초 분양을 100평을 받았는데 실제 입주할 시기가 와서 70평은
직접 사용하고 30평은 부분임대를 놓게 되는 상황도 있을 수 있습니다.
물론, 지식산업센터 내에 있는 지원시설 사무실과 상가는 임대사업을 목적으로
분양이 가능 합니다.
그만큼 분양 가격이 아파트형공장 보다 높다는것은 감수해야 합니다.
아파트형공장(현 지식산업센터) 임대사업은 최근 들어서 인기가 더욱 높아 지고
있으며, 2010년 가을에 완공, 2011년 분양이 완료된 가산동 대성디폴리스의
경우 실제입주를 위해 분양을 받은 경우과 임대사업을 목적으로 분양을 받은
경우가 거의 50:50일 정도 이니까요.
지식산업센터(옛 아파트형공장)의 임대사업의 큰 장점에 대해서는 기존 포스팅한 자료를 참고하시면 됩니다.
간단하게 정리하면,
일반 오피스텔처럼 가구나 집기등이 있어서 1년을 계약 했지만 개인적인 사정
으로 그 전에 이사를 가게 되면 도배, 장판, 고장난 가전제품등을 일일히 새로
사거나 정비를 해줘야 하지만(생각외로 신경도 많이 쓰고 돈도 많이 들게 됩니다.) 지식산업센터의 경우 천정에 박혀 있는 시트템냉난방과 비어 있는 사무실
이기에 청소만 한다면 다른 부분은 크게 신경 쓸 일이 없습니다.
비즈니스 전문 빌딩으로 지어져서 건물내에 관리사무소와 직원들이 있어서
임차인이 직접 관리사무소와 얘기를 하게 되고, 기업을 상대로 하기 때문에 잦은
이사를 하지도 않아서 편한 마음으로 임대사업을 할 수 있습니다.
수익률도 물론 좋습니다. 보통 정책자금 지원을 받아 대출 70~80%를 끼고
수익률을 계산하면 20~30%정도 나오며, 100% 자기자금으로 한다면 수익률
은 7~8% 정도 나오기 때문에 여타 수익형 부동산(오피스텔,원룸,도시형생활
주택) 보다 우수한 수익률을 보이고 있습니다.
여기서 주목할 부분은 산업단지외 지역인 일반 지방자치단체의 지식산업센터는
현재 분양 즉시 임대사업이 가능 합니다.(물론 취득세는 납부 하셔야 합니다)
그래서 제가 추천하고자 하는 곳은 안양 평촌 스마트스퀘어에 있는 대우오비즈
타워가 임대 투자하기에 최적의 장소라고 생각 됩니다.접접
접근성, 입지조건, 저렴한 분양가, 대기업(대우건설) 신축 건물, 평촌역/인덕원역(더블역세권), 우량의 배후지(스마트스퀘어-28개 중견 업체 입주) 등...
여러가지 상황을 고려한다면 향후 시세 차익도 가능한 곳 입니다.
지식산업센터 임대사업은 사무실을 임대사업 하는 것 입니다.
처음 시작은 같은 건물내에 직접 분양을 받아 입주한 대표님들이 시작을 하게 되었죠. "어 이거 임대사무실을 내가 해도 되겠는데?" 사업을 하는 대표님들이
꼼꼼히 따져서 시작을 했으니 그만큼 메리트가 있었겠죠.
현재는 구로. 가산디지털단지내 모든 건물에 부동산 1~2개씩은 기본적으로 있습니다. 그만큼 임대나 매매시장이 활발하다는 말이겠죠.
만약 노후를 대비해서 오피스텔이나 상가등의 임대사업을 고민중이시라면 지식산업센터(옛 아파트형공장)도 함께 비교해서 검토해 보시길 바랍니다.
여러 방향으로 검토를 해 봐도 단점 보다는 장점이 많고 장기적이고 안정적인
임대투자가 되실 것 입니다.
지식산업센터 부동산컨설팅
부동산컨설팅, 아파트형공장 분양/매매/임대 010-8669-8637
오비즈타워의 입지조건은 두말할 것이 없습니다. 스마트스퀘어에 28개 중견기업이 들어오고 안양 최고 높이의 35층 건물이며, 평촌역, 인덕원역을 끼고 있는 더블역세권, 걸어서 10분 이내 거리로 출퇴근이 용이하고 이제 명실공히 안양을 대표하는 안양벤처밸리가 탄생되는 것 입니다. 이런 곳에서 근무한다면 일의 능률도 오르고 살맛 나겠죠~! #지식산업센터 #아파트형공장 #부동산 #분양 #매매 #임대 #컨설팅
지식산업센터 금융혜택
평촌오비즈타워는 안양시 랜드마크로 강남과 접근성이 뛰어나며, 스마트스퀘어 라는 뛰어난 우량 배후지를 끼고 있으며, 메이져 대우건설이 건설한 프리미엄을 고려 한다면 매우 경쟁력있는 곳이라고 생각됩니다. 또한, 냉/난방기 2개를 지원하기 때문에 평당 13만원 상당의 가격인하 효과를 누릴수 있기 때문에 좋은 투자 기회라고 생각 됩니다. #지식산업센터 #아파트형공장 #부동산 #분양 #매매 #임대 #컨설팅
평촌 스마트스퀘어의 가장 큰 장점이라고 하는것이 우량배후지라고 생각됩니다. 안양시에서 전략적으로 안양벤처밸리를 조성하기 위해서 대한전선 부지를 매입 하여 우량 중견기업 28개사를 대상으로 토지 조성원가의 60%선에서 분양하여 10년간 매매/임대 금지 조건으로 6조1천억원의 경제 활성화와 6만4천명의 고용 창출이 예상되며 협력사/관련업종이 유입될 예정 입니다. #지식산업센터 #아파트형공장 #부동산 #분양 #매매 #임대 #컨설팅
이번엔 주변 지식산업센터와 경쟁력 비교를 해 보겠습니다. 우선 근처에 있는 금강펜테리움, 스마트베이, 두산벤처다임, 대륭테크노15차를 아래 표와 같이 비교해 봤습니다. 가장 눈에 띄는 부분은 몇년전에 분양한 금강펜테리움, 대륭테크노15차와 비교 하더라도 분양가 차이가 나지 않으며, 오히려 더 저렴한 유니트도 있습니다. 특히, 랜드마크/용적율/편의시설/녹지공간 등을 고려한다면 오히려 더 저렴한 가격에 분양 받을수 있다는 생각 입니다. #지식산업센터 #아파트형공장 #부동산 #분양 #매매 #임대 #컨설팅
지식산업센터와 기존 부동산 물건과 투자가치 부분에 대해서 분석했습니다. 전반적으로 수익률이 높고 공실률이 적으며, 안정적 임대수익이 나옵니다. 관리적인 부분도 일반 부동산 물건 대비 추가 부분이 거의 없다고 보시면 되고 입지조건이 좋기 때문에 향후 시세차익도 노릴 수 있습니다. #지식산업센터 #아파트형공장 #부동산 #분양 #매매 #임대 #컨설팅
지식산업센터의 입지조건 중에서 가장 중요시 되는 부분이 교통편 입니다. 대부분의 직원들의 출퇴근이 용이하도록 역세권을 끼고 개발하게 됩니다. 평촌 오비즈타워도 평촌역/인덕원역을 끼고 있는 더블역세권으로 직원들의 대중교통 이용이 양호한 입지 조건 입니다. 또한, 서울외곽순환고속도로/영동고속도로/경부고속도로/제2경인고속도로가 인근에 위치하여 접근성도 매우 우수합니다. #지식산업센터 #아파트형공장 #부동산 #분양 #매매 #임대 #컨설팅
오늘은 평촌 스마트스퀘어에 분양하고 있는 대우 오비트타워에 대해서 소개하고자 합니다. 저렴한 토지 원가로 조성되어 인근 시세 보다 저렴하고 155미터의 안양 최고 높이를 자랑하며, 스마트스퀘어(28개 우량 업체 유입, 6만4천명 고용창출)의 우량 배후지, 평촌역/인덕원역을 끼고 있는 더블역세권, 강남과 15분 거리 등을 고려하면 수도권에 이만한 경쟁력을 갖고 있는 물건이 많지 않다고 생각 됩니다. 그 만큼 향후 시세 차익도 기대되는 물건 입니다. 2014년 12월말 준공이 떨어지고 현재 분양률 80% 이상으로 생각 보다 빠른 진척율을 보이고 있습니다. 향후 가산/구로 디지털단지와 같은 안양벤쳐밸리로 눈부신 발전이 예상되는 곳 입니다. 오비즈타워의 입지조건은 두말할 것이 없습니다. 스마트스퀘어에 28개 중견기업이 들어오고 안양 최고 높이의 35층 건물이며, 평촌역, 인덕원역을 끼고 있는 더블역세권, 걸어서 10분 이내 거리로 출퇴근이 용이하고 이제 명실공히 안양을 대표하는 안양벤처밸리가 탄생되는 것 입니다. 이런 곳에서 근무한다면 일의 능률도 오르고 살맛 나겠죠~! #지식산업센터 #아파트형공장 #부동산 #분양 #매매 #임대 #컨설팅
기업 이전을 준비하고 계시는 사업주께서는 관심있게 검토하시기 바랍니다. 현재 임대로 입주하고 계신 업체는 기존 임대료 대비 분양받았을때 들어가는 비용을 비교하면 비용절감 효과가 크며, 대출을 감안하면 초기 투자금액의 부담을 줄이고 초저금리를 고려한다면 이자 비용이 기존에 내던 임대료를에서 제외하더라도 남는 금액이 많아 비용절감 효과가 매우 큽니다. 임대로 입주한 업체들은 고민 한번 해 보시는게 좋을것 같습니다. #지식산업센터 #아파트형공장 #부동산 #분양 #매매 #임대 #컨설팅
안양 최고층 LANDMARK 35층 SKYLINE 기존에 안양에서 가장 높은 건물은 아크로타워 였습니다. 그런데 이게 오비즈타워가 생기면서 그 자리를 물려주게 되었네요. 랜드마크의 프리미엄은 분명히 남다르다고 생각됩니다. 여러분들은 어떻게 생각하시는지요? 오비즈타워의 입지조건은 두말할 것이 없습니다. 스마트스퀘어에 28개 중견기업이 들어오고 안양 최고 높이의 35층 건물이며, 평촌역, 인덕원역을 끼고 있는 더블역세권, 걸어서 10분 이내 거리로 출퇴근이 용이하고 이제 명실공히 안양을 대표하는 안양벤처밸리가 탄생되는 것 입니다. 이런 곳에서 근무한다면 일의 능률도 오르고 살맛 나겠죠~!
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"아파트형 공장은 잊어주세요"…'실속 오피스' 지식산업센터 쏟아진다
2015.07.09 06:00 박종오 기자 pjo22@-작게+크게
수도권 신규 분양 '봇물'
3.3㎡당 700만~900만원
일반오피스보다 관리비 저렴
5년간 직접 입주하면 취득세 50% 감면
[이데일리 박종오 기자] 서울지하철 1호선 도봉역 1번 출구에서 200m 정도 떨어진 공터. 왕복 6차선 규모의 서울 도봉구 도봉로와 동아 에코빌·유원 도봉·중흥 S클래스 아파트 등 주거 단지에 에워싸인 7986㎡(2420평) 부지에 구로 디지털단지에서 봄 직한 네모 반듯한 13층 높이의 대형 업무시설이 2017년쯤 들어선다. 도봉구를 비롯해 서울 동북권역에서 최초로 선보이는 지식산업센터인 ‘도봉역 디지털 엠파이어’다. 이 개발사업 시행사인 비아써미트 정성진 과장은 “다음 달 중 착공해 앞으로 이 일대 기업들을 위한 업무 공간 등 건축면적 총 4만 6503㎡(1만 4092평) 규모의 산업 요람을 제공할 것”이라고 말했다.
한때 아파트형 공장으로 불리다 2010년 지식산업센터로 간판을 바꿔 단 업무 복합단지가 최근 서울·수도권 일대에서 속속 선보여 눈길을 끌고 있다.
대형 건설사가 시공에 뛰어들면서 성냥갑 같은 예전의 칙칙한 이미지를 벗고 저렴하면서도 실속있는 도심 속 신흥 오피스로 탈바꿈하고 있다.
지식산업센터는 한 건축물 안에 지식산업 또는 정보통신산업 사업장 6개 이상이 입주한 지상 3층 이상 빌딩이다. 과거에는 건물 안에 공장이 반드시 6개 이상 들어서야 했지만, 이달부터 인정 요건을 완화했다. 주로 정보기술(IT) 분야 벤처 기업과 연구소, 상가 등 지원시설을 함께 갖춘 도시형 업무 공간이라고 할 수 있다.
△최근 서울·수도권 일대에서 대형 건설사가 짓는 지식산업센터가 속속 선보여 눈길을 끌고 있다. 지식산업센터가 밀집해 있는 서울 성동구 성수동 일대 [사진=국토지리정보원]
△최근 서울·수도권 일대에서 대형 건설사가 짓는 지식산업센터가 속속 선보여 눈길을 끌고 있다. 지식산업센터가 밀집해 있는 서울 성동구 성수동 일대 [사진=국토지리정보원]
◇수도권 일대 신규 지식산업센터 대거 분양
한국산업단지공단에 따르면 지난달 말 기준 전국에 들어선 지식산업센터는 총 476곳, 건축 면적만 2억 2610만 9387㎡에 이른다. 이 중 전체 단지의 82%인 389곳, 1460만 1158㎡가 서울을 포함한 수도권에 모여 있다.
최근 신규 분양도 서울에서 활발하다. 서울 강남권 행정복합타운 개발이 진행 중인 송파구 문정도시개발사업 지구 7블록에서 현대건설이 짓는 ‘H 비즈니스파크’는 지하 4층~지상 15층, 4개 동 규모에 연면적 16만여㎡로 이뤄진 랜드마크급 지식산업센터다. 1-1블록에서는 현대엔지니어링이 ‘송파 테라타워2’를 분양하고 있다. 최고 17층, 2개 동 규모에 연면적 14만 3730㎡, 942실로 구성된다. 서울지하철 8호선 문정역 4번 출구와 지하로 이어지는 초역세권 입지다.
수도권 공급 단지도 풍성하다. 요진건설산업은 인천 서구 오류동에서 표면처리(도금) 업체 집적시설인 ‘요진 코아텍’을, 대우건설은 경기 고양시 삼송지구에서 ‘삼송테크노밸리’를 분양 중이다. 포스코건설은 경기 용인시 수지구에서 지식산업센터와 오피스텔, 상가 등을 모두 갖춘 복합 단지인 ‘분당수지 유타워’를 조성한다.
업계에 따르면 앞서 현대건설이 처음으로 시공한 지식산업센터인 서울 금천구 독산동 ‘독산동 현대지식산업센터’는 지난해 3월 입주를 시작해 현재 95%가 넘는 분양률을 보인다. ‘H 비즈니스파크’ 옆인 송파구 문정지구 6블록에서 공급한 ‘문정동 현대지식산업센터’도 분양률이 80%에 이른다.
◇저렴한 가격 장점…임대사업은 제한 많아
지식산업센터의 최대 장점은 비용 경쟁력이다. 분양가가 3.3㎡당 700만~900만원 선(서울 기준)으로 일반 오피스보다 낮고, 관리비도 3.3㎡당 4000~5000원대로 저렴한 편이다. 분양 후 5년간 직접 입주해 사용하면 취득세 50%를 감면해 준다. 재산세도 시설을 직접 사용하는 경우에 한 해 37.5%를 깎아준다. 세제 혜택은 내년 말까지 제공한다. 여기에 중소기업육성자금이나 창업기업지원자금 등 정책 자금도 2~3%대 저리에 대출받을 수 있다. 입주기업이 정부 자금을 지원받아 임대료 대신 낮은 금리의 이자를 갚으면서 사옥을 마련할 수 있는 셈이다.
최근에는 저금리 속 틈새 수익형 상품으로도 주목받고 있다. 형국진 아파트형공장114 본부장은 “은행 대출을 끼지 않고 100% 자기 자본으로 투자해도 연 6~7% 정도 임대수익을 올릴 수 있다”며 “대출을 받으면 수익률이 더 높아진다”고 말했다.
예컨대 ‘송파 테라타워2’ 실사용면적 65㎡를 3억 5370만원(부가세 1931만원 포함)에 대출 없이 분양받아 보증금 2000만원, 월세 180만원에 세 놓을 경우 투자 수익률이 연 6.5%가 된다. 보증금을 뺀 실투자금 3억 3370만원을 들여 연간 임대수익 2160만원을 올릴 수 있다는 계산이다.
다만 임대 목적의 투자에 제약이 많다는 점은 명심해야 한다. 현행법상 개인이 지식산업센터를 분양받으려면 입주가 가능한 업종 사업자로 등록해야 한다. 환경 유해 물질을 배출하지 않는 제조업, 연구개발·광고·출판·디자인 등 지식산업, 소프트웨어 개발 등 정보통신산업 업체 등이다. 구로 디지털단지처럼 산업단지로 지정한 곳은 임대차 자체가 불법이다. 누구나 입주할 수 있고 임대 사업을 위한 취득도 자유로운 오피스텔과는 다르다는 이야기다. 정부가 지식산업센터 임대 공급을 확대하기 위해 2013년 8월 임대를 목적으로 분양받는 것을 허용하겠다고 했지만, 2년 가까이 표류 중이다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 “공급 과잉으로 몸살을 앓는 일반 오피스 시장처럼 지식산업센터도 최근 분양 단지가 늘어나 투자 환경이 과거만큼 좋지는 않다”며 “임대 목적이라면 분양업체의 수익 보장 등을 무조건 믿기보다, 입주 기업의 경영 여건이나 임대료 지급 능력 등을 잘 따져봐야 할 것”이라고 조언했다.
△서울·수도권에서 분양 중인 주요 지식산업센터 [자료=각 업체]
△서울·수도권에서 분양 중인 주요 지식산업센터 [자료=각 업체]
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