정부가 民資 모아 공공임대 사업…`임대주택 리츠` 내년 도입 2012.11.18

여야 대선 후보들이 `숫자 늘리기식` 임대주택 확충 공약을 경쟁적으로 제시하고 나선 가운데 정부가 현실적인 재원 조달 방안으로 임대 전문 리츠를 도입하기로 했다.

정치권이 뚜렷한 재원 조달 방안도 없이 공약을 남발해 재정 고갈 위험이 커지자 임대주택 확충에 민간 자본을 끌어들이겠다는 새로운 대안을 제시하고 나선 것이다.

국토해양부는 지난 16일 과천 정부청사에서 주택정책실장, 토지정책관, 주택정책관 등 유관 부서는 물론 건설업계 전문가를 초빙해 `임대주택 전문 리츠 도입 추진 회의`를 개최했다. 국토부 고위 관계자는 "리츠가 임대주택 재고 증대를 위한 현실적인 대안이라는 데 공감대가 형성돼 이르면 내년부터 도입을 추진할 것"이라고 말했다. 지금도 자기관리 리츠가 임대주택을 지으면 세제 혜택 등 지원을 받을 수 있지만 사업성이 낮아 신청한 민간 사업자가 전무했다. 임대주택 전문 리츠는 이런 단점을 보완해 정부에서 세제 혜택, 국민주택기금 지원, 토지 공급가격 할인 등 다양한 인센티브를 제공할 방침이다.

대선 후보들은 한목소리로 임대주택 건설 확대 공약을 내놨다. 박근혜 새누리당 대선 후보는 지난 9월 `행복주택 프로젝트`를 통해 `철도 용지 위 임대주택` 등 임대주택 20만호 건설 방안을 발표했다.

문재인 민주통합당 대선 후보는 지난 2일 공공임대주택 거주 가구 비율을 2018년까지 현재의 두 배 수준인 10%로 높이기로 했다.

안철수 무소속 대선 후보 측은 지난달 25일 주거복지정책 공약을 발표하면서 전면적인 임대공급 중심으로 보금자리주택 정책을 전환하겠다고 발표했다.

국토해양부와 건설업계 등 전문가들은 대선 후보들의 공약은 하나같이 현실성이 부족하다고 지적한다. 건설업계 관계자는 "철도 용지에 임대아파트를 지으려면 소음이나 진동을 막기 위해 100층짜리 초고층빌딩 수준의 기반공사를 해야 할지도 모른다"며 "경제성이나 주민 호응도가 얼마나 될지 의문"이라고 말했다.

임대주택단지를 서민들만 모여 사는 값싼 주거지로 조성해서는 성공하기 어렵다는 목소리도 높다. 권도엽 국토부 장관은 최근 매일경제와 인터뷰하면서 "임대주택 위주로만 공급하면 슬럼화되고 인근 주민들 반대로 신규 공급도 쉽지 않다"면서 "여러 형태의 주택을 혼합해 공급하는 `소셜믹스` 형태로 가는 게 선진국형 모델"이라고 말했다.

임대주택 전문리츠는 민간의 창의성과 자본을 가미해 서민주택 형태를 보다 다양화할 수 있다는 게 정부 판단이다.

대신 국토부는 한국토지주택공사(LH)가 시범사업으로 하는 임대주택 전문리츠에 국민주택기금을 저리 지원하는 방안도 검토 중이다.

■ <용어설명>

임대주택 전문 리츠(REITs) : 민간 자본을 끌어모은 뒤 공공 임대주택을 전문적으로 건설 또는 매입해 수익을 남기는 부동산투자회사를 말한다.

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부동산침체로 각광받는 '리츠'…안심 투자처 될까

2012.11.16  sbscnbc

 

 

 최병길 국토해양부 부동산산업과 사무관

부동산 투자회사 리츠! 아직 일반국민들한테는 생소할 수도 있다. 리츠란 Real Estate Investment Trusts의 약자인데 말 그대로 부동산에 투자하는 금융상품을 말한다. 즉, 주식회사의 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자·운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접 투자 기구이다.

◇ 부동산 펀드와 비슷?…리츠의 특징

부동산 펀드와는 비슷한 점이 있지만 근본적으로는 많이 다르다. 리츠는 4가지 특징을 가지고 있는데 먼저 주식의 30% 이상을 일반인의 청약에 제공하도록 하여 다수의 투자자가 존재한다는 점, 두 번째로는 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자·운용하도록 되어있다는 점, 세 번째는 이익의 90% 이상을 배당하도록 되어 있다는 점,  마지막으로 상법상 주식회사의 형태를 띠고 있다는 점이다.

이러한 특징들은 리츠의 도입 목적이 일반국민이 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대하고, 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화하기 위한 데 있었기 때문에 많은 투자자에게 이익을 돌려주기 위해 마련된 장치들이다. 다시 말하자면 리츠는 부동산 시장의 안정과 건전성 확보라는 정책적인 목표를 가지고 있는 반면, 부동산 펀드는 일반적인 금융상품과 다르지 않다.

◇ 리츠의 종류

리츠는 크게 3가지 종류가 있는데 자산운용전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자·운용을 직접 수행하는 자기관리 리츠, 자산의 투자·운용을 자산관리회사에게 위탁하는 위탁관리 리츠, 그리고 기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하고 매각대금의 50% 이상을 기업 채무 상환용으로 사용하는 기업구조조정 리츠가 있다.

◇ 리츠 투자 부문

리츠는 부동산 임대와 개발 사업에 투자하게 되어 있다. 오피스와 리테일에 대한 투자가 큰 비중을 차지하고 있다. 오피스가 전체 투자규모의 약 70.7%, 리테일이 20.7%를 차지하고 있고, 주택이 4.8%, 호텔 등 기타 부동산이 3.6% 정도이다. 최근에는 주택과 호텔 등에 대한 투자가 증가하고 있는 추세이다.

◇ 리츠 평균 수익률 9.4%

리츠는 이익의 90% 이상 배당을 의무화하고 있기 때문에 배당수익률을 살펴보는 것이 좋겠는데, 2012년 상반기를 기준으로 평균수익률이 9.4%로 상당히 높은 편이다. 리츠 유형별로는 기업구조조정리츠의 평균수익률이 11.4%이고 배당성향은 133.3%, 위탁관리리츠의 평균수익률은 6.6%이고 배당성향은 229.8%이다.

◇ 리츠 투자에 따른 리스크는

모든 투자에는 위험이 따르는 것이 당연하다. 리츠는 다수의 투자자가 있는 만큼 많은 보호장치를 두고 있다. 리츠를 설립하기 위해서는 인가를 받아야 하는데, 인가 단계에서부터 국토부가 직접 사업성을 평가하고 투자자 보호 장치들을 점검하고 있다. 인가 후에는 정기적으로 검사를 실시하고 있고, 필요시에는 특별검사도 하고 있다. 또 상장되는 리츠들은 금융위원회, 한국거래소 등으로부터 감독을 받고 있다. 리츠 투자금액의 약 75%를 연기금 등 기관이 투자하고 있다는 점은 리츠가 상당히 안전한 투자처라는 것을 반증한다고 생각한다.

◇ 리츠 시장의 확대

최근 부동산 시장 침체가 계속되면서 리츠 설립도 주춤하는 것이 사실인데 부동산 시장의 여건 변화를 보면 오히려 리츠 시장이 확대될 좋은 기회라고 판단하고 있다.

◇ 정부의 리츠 활성화 대책

금년 초에는 리츠가 주택개발사업이나 항만재개발사업에 참여할 수 있도록 다섯 개 개발법령을 개정했고 현물출자를 자율화하고, 공모의무 이행기간을 연장하는 등 불합리한 규제들을 없애거나 완화하는 내용의 부동산투자회사법 개정안도 국회에 제출했다.