"美 부동산 年8%대 수익률…메자닌債·리츠 등 투자를"2012-11-22

임대료 같은 현금 소득과 자산가격 상승분을 합친 미국 부동산 투자수익률은 앞으로 3년간 연평균 8%에 이를 것으로 예상됩니다. ”

세계 최대 자산운용사인 미국 블랙록의 제임스 멜러스 이사(사진)는 22일 한국경제신문과 이메일 인터뷰를 갖고 “미국 부동산은 금리가 낮은 채권이나 변동성 높은 주식보다 앞으로 상당기간 좋은 투자처가 될 것”이라며 이같이 밝혔다.

멜러스 이사는 한경과 삼일회계법인, 유럽상공회의소(ECCK)가 오는 27일 서울 콘래드호텔에서 개최하는 ‘2012 기관투자가 부동산 국제 콘퍼런스’에서 ‘부동산 채권에 대한 투자 기회’에 대해 주제발표를 할 예정이다.

그는 “미국 핵심 지역에서 부동산 투자수익률은 올해 약 10%에 달할 것”이라며 “앞으로 3~5년 동안의 부동산 수익률은 올해보단 낮아지겠지만 과거 장기 평균치인 8% 안팎을 유지할 것”으로 예상했다.

그 이유로는 “미국 경제와 고용은 큰 폭으로 개선되고 있지는 않지만 신규 건축 수준보다 높게 성장하고 있다”며 “이런 상황이 부동산 시장의 펀더멘털을 개선시키고 있고 물가상승률을 웃도는 임대료 상승률을 이끌고 있기 때문”이라고 설명했다.

멜러스 이사는 “미국 부동산 투자 수익을 높이기 위해 시내중심지역(CBD) 사무실, 수출 관련 산업단지 같은 실물 외에도 ‘부동산 메자닌 채권’(선순위 채권보다 변제순위는 낮지만 수익률은 높은 부동산대출 관련 금융상품), 부동산투자회사(리츠·REITs) 등에도 적극적으로 투자해야 한다”고 지적했다.

미국의 부동산 대출 규모는 1조달러가 넘는 것으로 추산된다. 앞으로 수년 동안 이 대출금은 리파이낸싱(차입금 차환)될 예정이다. 이 과정에서 은행들이 대출채권 매각 등에 나서면서 ‘부동산 메자닌 채권’ 발행 및 투자 기회가 늘게 될 것이란 설명이다. 멜러스 이사는 “미국 주택시장은 일자리 창출이 상대적으로 양호한 지역에서 추진되는 택지개발사업, 경매 등을 통해 팔리는 소형(1인용) 주택에서 투자 기회가 발생할 것”이라고 분석했다.

멜러스 이사는 부동산 이외의 유망 투자 상품에 대해서도 소개했다. 관심을 둬야 할 주식으로는 미국 등 선진국보다는 이머징마켓 기업이면서 현금창출 능력이 좋고 배당이 많은 종목을 꼽았다. 채권은 선진국의 국채보다는 회사채·하이일드채권, 이머징마켓채권이 유망하다고 내다봤다.

1988년 설립된 블랙록은 2006년 메릴린치자산운용부문을, 2010년 바클레이즈글로벌인베스터스를 잇따라 인수·합병(M&A)하면서 급성장해 왔다. 지난 9월 말 현재 부동산 주식 채권 대체투자 등에 3조6700억달러를 운용하고 있다.

이상열 기자 mustafa@hankyung.com