워런 버핏처럼… 미국 부동산에 투자하라2012.11.20

윌리암스 브로커 브랜디 송 "美부동산 다시 뜬다… 지금이 투자 적기

 

켈러 윌리암스(Keller Williams)는 뉴욕, 맨하탄을 중심으로 미국 전역에 8만6,000여명의 에이전트를 둔 미국 최고의 부동산 투자전문 중개회사다. 특히 브랜디 송이 브로커로 일하는 맨하탄의 ‘켈러 윌리암스 NYC’는 일반주택은 물론 상가와 오피스빌딩 등 다양한 부동산을 취급하며 현지인들이 가장 많이 선호하는 회사 중 하나다. 인터넷한국일보는 브랜디 송을 만나 미국부동산 시장현황과 전망, 투자에 대해 인터뷰를 진행했다.

미국의 부동산시장 분위기는 어떤가.

미국 부동산시장을 분석할 때 전체적인 하나의 시장으로 보는 것은 상당히 애매모호한 부분이 있다. 미국이라는 나라가 너무도 넓은 데다 인구가 집중된 지역이 각각 다르기 때문이다. 물론 2008년 서브프라임 모기지 사태 이후 미국부동산 시장은 전체적으로 큰 폭으로 하락했다. 하지만 지금 미국부동산은 대도시를 중심으로 바닥을 다지고 점차 상승 준비 중이다. 한국인들이 가장 선호하는 뉴욕과 LA인근 지역의 부동산 가격만 보더라도 지난해와는 다르게 더 이상 하락하지 않고 급매물도 나오지 않는다는 점이 그 이유다.

어느 지역을 위주로 상승신호가 보이는가.

지난 20여 년간 미국부동산의 상승과 하락을 지켜볼 때 반등 시 인구밀도가 높은 대도시와 투자가치가 높은 휴양지를 중심으로 오르고 그 후 키를 맞추듯 그 동안 안 오른 지역들이 서서히 상승하기 시작한다. 특히 올해는 미국부동산 시장이 대도시 위주로 셀러스(Seller's) 마켓으로 돌아서고 있고 특히 뉴욕, LA, 마이애미 등지에서는 이미 주택시장 전망에 청신호가 나타나고 있다. 이런 신호는 매물부족 현상으로 파악할 수 있는데 불경기로 인한 집값이 하락했으나 원자재가격은 상승해 신규 주택착공 건수가 수년간 큰 폭으로 줄어들었기 때문이다. 하지만 미국의 고용창출에 청신호가 켜지면서 주택수요가 늘기 시작하는데 주택이라는 것이 하루아침에 뚝딱 만들 수 있는 것도 아니고 은행에 차압된 주택들은 수요를 충족하기 위해선 수리도 해야 하고 여러 법적인 문제가 산재돼 시장에 바로 나올 수 없기에 매물부족 현상이 조금씩 나타나고 있다.

미국 주택시장이 완전히 회복할 시점은 언제로 보는가.

매물부족 현상에 따른 수요 증가로 판매자는 집값을 은근히 올리며 주택가격 상승을 주도할 수 있다. 그러나 미국 전체 부동산 시장으로 볼 때 이른바 깡통주택(집값보다 대출금액이 더 많은 주택)과 그림자 재고(시장에 나오지 않은 압류주택)도 수백만 채에 이르기 때문에 이런 부분이 해결돼야 미국 주택시장이 완전히 회복될 것으로 전문가들은 보고 있다. 하지만 올해를 미국부동산 시장의 변곡점으로 보고 발 빠른 투자를 하는 투자자들도 늘고 있는 것이 현실이다. 일례로 투자의 귀재로 불리는 워런 버핏도 미국 부동산시장 회복에 배팅하면서 미국의 브룩필드자산운용과 손잡고 개인주택 전문중개서비스 업체를 설립하기로 했다. 지난달 버크셔해서웨이는 15억달러(약 1조6,500억원)을 주고 주택담보대출전문 업체인 레지덴셜캐피털의 개인주택대출 사업조직을 사들였다.

부동산 경기회복이 미국경기 회복과 어떤 관계가 있는가.

미국 정부의 부동산 살리기 정책이 연일 쏟아져 나오고 있다. 3차 양적완화 정책(QE3) 또한 부동산시장 부양과 고용시장 증진에 초점을 맞추는 정책이다. 미국부동산 하락이 더 이상 없으면 주택임대시장이 살아나고 임대율이 높아지는데 이는 미국경기 회복과 관련이 있다. 즉, 돈을 벌기 때문에 임대시장이 살아나고 있는 것이다. 돈을 번다는 것은 기업들이 투자를 확대해 채용이 늘어난다는 의미이기도 하다.

미국 경제학자에 따르면 미국인들은 일반적으로 집값 상승분의 5%를 소비한다고 한다. 즉, 미국경제에서 주택, 부동산이 차지하는 요소는 상당한 의미를 갖는다. 부동산은 노동집약적 산업이고 이 부동산이 살아나야 경제가 회복된다는 것이다. 일단 주택 가격이 안정되고 상승하기 시작하면 은행의 대출 조건도 완화되고 그러면 주택 매매가 활발해지고 사람들은 집을 리모델링하는 데 소비를 하게 되는데 이것이 미국이 원하는 경기 연착륙 방향이다.

재정절벽 등 불확실한 잠재 위험요소들이 있는데도 시장회복 가능성이 높다고 보는가.

현재 미국인의 주택소유 비율은 그 어느 때보다도 낮다. 그렇기 때문에 앞으로 개선과 함께 부동산 시장이 더 활성화되고 특히 3차 양적완화 정책(QE3)과 초저금리 유지정책은 미국인들의 주택구입 여건을 상당히 개선할 우호적인 내용들이라 미국부동산 시장은 그 어느 때보다도 시장회복 가능성이 높다. 물론, 미국 대선 이후 불거져 나오는 ‘재정절벽’ 위기처럼 아직은 시장 내에는 불확실한 잠재 위험요소들이 있다. 하지만 이 같은 정치적인 이슈들은 궁극적으로 파국으로 치닫기보다는 올해 말 또는 내년 초에 민주당과 공화당이 협상을 통해 해결돼야 할 문제이기 때문에 미국부동산 시장을 혼돈에 빠뜨릴 만큼 우려할 문제는 아니라고 본다.

끝으로 이번에 한국에 방문한 이유는 무엇인가.

한국의 동부증권처럼 미국 지역의 투자 유망한 부동산 물건을 엄선해 제시하고 금융상품을 이용한 간접투자방안도 함께 제시하는 미국부동산 투자세미나에 강연을 하기 위해 한국을 방문하게 됐다. 법인이나 기업오너는 종종 미국내 부동산에 직접투자를 하지만 일반 개인투자자의 경우 미국 내 부동산 투자를 하고 싶어도 방법을 모르거나 시장현황을 몰라서 투자를 망설이는데 이 부분을 이번 투자세미나를 통해서 설명할 예정이다.

한편 미국 부동산 투자세미나는 12월 8일 토요일 오후 2시부터 동부금융센터에서 진행된다. 사전 참가 신청은 동부증권 전화(02-3011-4331, 4354)를 통해 할 수 있다. 인터넷 사이트(http://economy.hankooki.com/realestate/seminar.htm)를 방문하면 자세한 사항을 확인할 수 있다