<김순환 기자의 부동산 깊이보기>2017.03.24
최근 들어 전문가 아닌 개인도 부동산공학적인 투자라 해도 과언이 아닐 정도인 부동산 상품 투자에 나서고 있습니다. 리츠(부동산투자회사)와 부실채권(NPL·Non Performing Loan·부동산 담보부 채권 등) 투자, 부동산 사모·공모펀드, 해외부동산펀드 등이지요.
이들 부동산 상품은 순전히 산술적인 계산으로 접근, 수익을 내 분배하는 투자구조로 수익이 높은 반면 리스크(위험)도 높은 상품입니다. 부동산업계에서는 지난해 리츠 자산은 22조2000억 원 규모로 확대됐고, 공모 부동산펀드 시장도 1조2500억 원에 달한 것으로 추산하고 있지요.
부동산공학적인 상품 중 NPL 투자는 NPL을 싼값에 사들인 뒤 채무를 회수하거나 담보를 처분해 수익을 올리는데 최근에는 전문 P2P(중개업체가 온라인·모바일 플랫폼을 활용해 불특정 다수로부터 투자금을 모아 돈이 필요한 사람에게 빌려주는 개인 간 대출 서비스)를 활용한 연간 수익률 20%대 상품도 나왔지요. 이 상품은 최저 가입 금액이 10만 원에 불과해 개인이 많이 가입한다고 합니다. 또 기관투자가와 고액자산가를 대상으로 사모 NPL 펀드도 나왔고요.
NPL 등 부동산공학적인 상품 투자 시에는 우선 전체적인 부동산 시장의 흐름을 살펴봐야 합니다. 모집업체의 전문성과 이전 투자 상품 회수율, 원금 손실 가능성 등도 점검 포인트입니다. 이어 가입 기간과 투자할 부동산에 대한 종합적인 정보, 가입 완료 시기의 예상 매도가격 등을 꼼꼼하게 따져봐야겠지요. 특히 NPL 투자는 부실채권 선별 능력을 갖춘 인력 등 전문성이 중요합니다.
부동산공학적으로 만들어진 상품은 수요가 늘수록, 시장이 불안할수록 수익성이 떨어진다는 데 유의해야 합니다. 부동산을 저렴하게 매입해 비싸게 팔아야 하는데 경쟁이 심해지면 싸게 매입할 수 없고, 부동산 시장이 침체되면 원금 손실까지 볼 수 있기 때문입니다. 특히 개인들은 이런 상품의 장점만 믿고 투자하는 것에 신중해야 합니다. 적은 돈으로 간접투자를 하지만 장기간 돈이 묶이는 경우가 많습니다.
부동산은 사전적으로 ‘不動産’이지만 부동산 시장은 ‘생물(生物)’입니다. 수익과 리스크가 공존하는 곳, 투기 광풍이 부는 곳, 시장이지요. 부동산 시장은 절대 예상대로 움직이지 않습니다. 산술적 계산을 통한 투자가 어긋나는 경우가 많은 곳이지요. 채권 분석에 약한 개인이 부동산 투자를 공학적으로 접근, 고수익 상품에 현혹되면 이자는커녕 원금도 되찾을 수 없습니다. 전문 지식 없는 투자는 낭패를 부르지요. 어떤 투자건 고수익을 추구할수록 원금을 보전하는 안전장치가 미흡하다는 것을 명심해야 합니다.
soon@
[ 문화닷컴 바로가기 | 소설 서유기 | 모바일 웹 ]
[