대표적 수익형 부동산 '오피스텔' 몰락하나 공급과잉으로 임대 수익률 5%대 붕괴 눈앞…공실위험·세금 등 감안하면 투자매력 사라져

 2017.04.03 

대표적 수익형 부동산 상품인 오피스텔의 투자매력도가 떨어졌다. 서울의 오피스텔 임대수익률은 5%대 붕괴를 눈앞에 두고 있어서다. 업계에서는 세금과 각종 비용 그리고 공실 위험을 감안할 때 사실상 오피스텔 투자시대의 종말이라는 전망도 내놓는다. 특히 미국에 이어 우리나라도 기준금리를 올릴 것으로 예상되는 가운데, 오피스텔 수익률과 예금금리의 차이가 더욱 좁혀지면 투자매력이 사라질 것으로 보인다.

3일 KB국민은행의 3월 주택가격동향의 오피스텔 통계에 따르면 서울 지역 오피스텔의 지난달 임대수익률은 5.03로 역대 최저 수준을 나타내며 ‘5%대’ 붕괴가 눈앞에 닥쳤다.

이는 2월에 비해 0.06%포인트 하락한 것으로, 한 달 새 0.07%포인트가 떨어진 지난 2011년 9월 이후 5년 반 만에 월간 최대 낙폭이다. 서울 오피스텔 임대수익률은 2010년 8월 6.02%를 기록한 뒤 줄곧 하락세를 보이면서 2015년 중반 5% 중반대까지 낮아졌다. 이후 하락 속도는 더 빨라지면서 마침내 5%대 마저 장담할 수 없는 상황에 놓였다. 경기·인천 등 공급이 몰리는 다른 수도권 지역도 수치에서 다소 차이를 보일 뿐 우하향 추세를 보이긴 마찬가지다.

전문가들은 저금리 기조가 장기화하면서 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔에 대한 투자 수요가 몰려 공급물량이 크게 늘었고, 이것이 임대수익률 하락으로 이어졌다고 분석한다. 실제 부동산114에 따르면 서울의 오피스텔 분양은 2005~2010년 연간 600~5000여실에 불과했지만 2011년부터 연간 1만여실로 크게 늘었다. 2015년에는 1만4000여실, 2016년에는 1만1300실에 달했다.

하지만 공급을 뒷받침해줄 1인 및 소형가구 수요가 한계에 다다른 데다가, 오피스텔과 대체재 관계에 있는 다세대·다가구주택, 도시형 생활주택 등의 공급이 함께 늘면서 오피스텔 임대수익률 하락에 일조하고 있다. 여기에 아파트 전세시장이 안정화되면서 월세 가격이 하락한 점도 오피스텔 투자자들에겐 악재로 작용했다.

이처럼 오피스텔 임대수익률 하락은 수요과 공급이란 구조적 문제에서 비롯됐단 점에서 단기간에 반등을 기대하긴 어려울 전망이다.

또 오피스텔과 같은 수익형 부동산은 대부분 대출을 안고 투자한다는 점에서 대출이자 상승에 민감하다. 특히 공실은 수익형 부동산에 치명적이다. 자칫 세금과 관리비 등 각종 비용만 떠안아야 하는 골칫덩이가 될 수 있다.

부동산114 관계자는 “대출을 받아 오피스텔에 투자하는 경우엔 이자비용을 부담해야 하기 때문에 이익이 나지 않는다”면서 “금리인상 땐 예금금리와 차이 줄어 매력이 더 떨어질 수 있다”고 내다봤다.