도시형 생활주택, 주차장 기준 완화로 수익성 두배
2010.05.26
1~2인 가구 급증에 관심…새 주차장 기준 원룸형 60㎡당 1대
정부가 최근 서민 전세금 안정 대책으로 도시형 생활주택의 주차장 기준을 완화하면서 도시형 주택에 대한 관심이 높아지고 있다. 주차장 기준 완화로 사업성이 크게 높아졌기 때문이다. 정부가 도시형 생활주택을 도입한 이유는 간단하다. 1~2인 가구 급증에 맞춰 소형 주택 공급을 늘리기 위해서다. 통계청에 따르면 전국 기준으로 1985년 19.2%에 불과했던 1~2인 가구가 2007년에는 42.1%로 급증했다. 서울과 경기만 따져도 똑같은 추세를 보였다. 이 같은 증가 추세는 최근 몇 년 사이에도 계속되고 있다는 게 정부의 해석이다.
◆ 주차장 기준 완화가 사업성 좌우
= 업계는 도시형 생활주택의 사업성을 좌우하는 핵심 요소로 주차장 기준과 땅값이라고 입을 모은다. 1층에 주차장을 확보하려면 넓은 토지를 확보해야 하고 지하에 주차장을 넣게 되면 공사비가 크게 늘어나 사업성을 떨어뜨린다. 또 땅값이 비싸면 분양가가 높아져 임대수익률이 낮아진다.
정부도 이 같은 점을 감안해 지난 4월 도시형 생활주택을 도입하면서 주차장 기준을 크게 완화해 △원룸형은 가구당 0.2~0.5대 △기숙사형은 가구당 0.1~0.3대로 가이드라인을 정하고 세부 기준은 자치단체에 위임했다. 정부 결정에 뒤이어 서울시는 정부 가이드라인의 상한을 적용해 원룸형은 가구당 0.5대, 기숙사형은 가구당 0.3대로 확정했다.
그러나 업계는 이 같은 주차장 기준으로는 경쟁상품인 고시텔ㆍ고시원과 경쟁하기가 어렵다고 주장하며 추가적인 주차장 기준 완화를 요구하기 시작했다. 이에 정부는 전세금 상승 대책 차원에서 최근 추가로 주차장 기준을 완화해 오는 11월부터 시행에 들어가기로 했다.
새 주차장 기준에 따르면 전용면적 합계를 기준으로 원룸형은 60㎡당 1대, 기숙사형은 65㎡당 1대만 주차장 면적을 확보하면 된다.
◆ 11월부터 사업성 크게 개선
= 정부는 주택건설기준을 11월 중 개정해 시행에 들어갈 예정이다. 이에 따라 오는 11월부터는 도시형 생활주택의 사업성이 크게 개선되게 됐다.
수익형 부동산 정보업체 베스트하우스가 강북지역의 2종 주거지역 한 곳을 골라 새 주차장 기준을 적용해 사업성을 분석한 결과, 원룸형은 수익률이 2.3배, 기숙사형은 1.86배로 올라가는 것으로 나타났다. 이에 대해 고종옥 베스트하우스 소장은 "주차장 기준이 완화돼 토지 매입비가 크게 감소했기 때문"이라고 밝혔다.
예를 들어 건축 연면적 528㎡의 원룸형 도시형 생활주택을 짓는 데 지금 같으면 차량 15대의 주차공간을 확보해야 하지만 새 기준에 따르면 8대만으로 충분해 토지가 덜 필요해진다. 이에 대해 고종옥 소장은 "1층에 주차장을 설치하고 2층부터 집을 채워나가는 방식을 가정하면 필요 토지가 496㎡에서 264㎡로 대폭 줄어들게 된다"고 설명했다. 이에 따라 수익률이 4.78%에서 9.4%로 대폭 개선된다는 것이 베스트하우스의 계산이다.
◆ 비싼 땅값이 사업성 낮춰
= 정부가 도시형 생활주택 공급을 촉진하기 위해 주차장 기준을 완화했다지만 사업성을 가로막는 몇 가지 암초가 있다.
도시형 생활주택 사업자에게는 비싼 땅값이 가장 큰 골칫거리다. 지난 4월 정부가 도시형 생활주택 도입을 발표한 직후 중견 A건설사가 서울시내 100곳의 사업 후보지를 분석했더니, 높은 땅값 때문에 겨우 1~2곳 정도만 사업성을 갖춘 것으로 조사됐다. 최근에 정부가 주차장 기준을 완화했다고 해도 사업성을 갖춘 후보지를 찾기란 여전히 어렵다는 게 업계 관계자들의 얘기다.
한 업계 관계자는 "역세권 인근은 3.3㎡당 땅값이 2000만원을 넘는 곳이 많다"며 "높은 땅값 때문에 근린생활시설로 지정돼 주차장 기준이 도시형 주택보다 더 완화된 고시텔ㆍ고시원 사업 용지도 찾기가 쉽지 않은 게 현실"이라고 말했다.
◆ 임대수익 높은 곳에 투자
= 도시형 생활주택에 투자하고 싶다면 예상임대수익을 반드시 고려해야 한다. 도시형 생활주택은 `초소형 미니 아파트`이기 때문에 매입 후 입주하려는 수요는 거의 없을 것으로 보인다. 한마디로 임대소득을 겨냥한 투자상품이라는 얘기다.
따라서 임대수익을 얼마나 올릴 수 있느냐가 투자가치를 좌우할 게 분명하다. 따라서 1인 고소득자가 입주를 고려할 정도로 교통이 편리하고 쾌적한 곳에 들어서는 도시형 생활주택을 고려해야 한다.
이와 관련해 올해 아파트 매매값ㆍ전세금 상승률을 주목할 필요가 있다. 국민은행에 따르면 서울에서 올해 전세금은 중형ㆍ대형ㆍ소형 순으로 상승률이 높았고 매매값은 소형ㆍ중형ㆍ대형 순으로 상승률이 높았다. 소형은 매수 수요는 높지만, 임대(전세) 수요는 상대적으로 높지 않았다는 해석이 가능하다.
따라서 소형주택 매매값 상승률이 상대적으로 높다고 소형주택의 임대수요가 많을 것으로 예단해 도시형 생활주택에 섣불리 투자하는 것은 바람직하지 않다는 결론이 나온다.
◆ 고시원 합법화로 사업성 떨어뜨려
= 도시형 생활주택의 사업성을 떨어뜨리는 복병 가운데 하나는 최근 합법화된 고시원이다.
지난 7월 16일 바닥면적 1000㎡ 미만인 고시원을 제2종 근린생활시설(1000㎡ 이상은 숙박시설)로 인정하는 건축법 시행령이 국무회의를 통과하면서 고시원이 법의 테두리 안에 들어오게 됐다. 따라서 법적으로 고시원은 취사만 못할 뿐 사실상 원룸 형식으로 건축이 가능하게 됐다.
특히 고시원은 건설비가 적게 든다는 게 강점이다. 주차장 확보의무가 132㎡당 1대에 불과해 주차장 설치비가 도시형 생활주택보다 훨씬 저렴하기 때문이다. 또 최근 고시원들은 6.6~9.9㎡의 전용면적에 샤워실ㆍ화장실ㆍ냉장고ㆍTVㆍ침대ㆍ옷장 등을 갖춘 `원룸텔`로 업그레이드되고 있다. 이 때문에 도시형 생활주택으로 전환을 꾀하던 여관ㆍ모텔 등이 고시원으로 전환하려는 움직임이 나타나고 있다. 결국 고시원 합법화로 도시형 생활주택이 강력한 경쟁자를 만나 사업성이 상대적으로 떨어지게 된 셈이다.
결론적으로 도시형 생활주택은 틈새시장을 공략할 수밖에 없을 것으로 보인다. 오피스텔이나 소형 아파트에 살기에는 수입이 부족하고 고시원에 살기에는 수입이 많은 특정 계층이 주된 타깃이 될 것 같다. 다만 고급형 도시형 생활주택은 높은 전용률을 무기로 초소형 오피스텔을 대체할 가능성은 상당하다.
■ 용어설명
도시형 생활주택 : 서민과 1~2인 가구를 대상으로 주택 공급을 늘리기 위해 주차장 등 건축기준을 완화해 새롭게 도입된 `꼬마 아파트`다. 단지형 다세대, 원룸형, 기숙사형 등 3가지 유형이 있다. 단지형 다세대는 가구당 전용면적이 85㎡ 이하인 다세대주택이다. 원룸형은 가구별로 부엌과 욕실이 설치되며 가구별 전용면적이 12~30㎡이다. 기숙사형은 주거전용면적이 7~20㎡로 좁은 대신 취사장ㆍ세탁실ㆍ휴게실을 공동으로 사용하게 된다. 정부는 도시형 생활주택 공급을 늘리기 위해 각종 인센티브를 도입했다. 공동주택에 적용되던 어린이놀이터ㆍ관리사무소 설치 의무를 없애고 분양가상한제 적용도 면제했다.
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