2017.04.26
- 하나금융경영연구소 '호재보다 악재가 더 많은 부동산 임대업'
[이데일리 원다연 기자] 은퇴 예정 연령 인구가 크게 늘어나면서 고정적인 수입을 올릴 수 있는 부동산 임대업에 대한 관심도 높아지고 있다. 하지만 향후 임대업 시장에 호재보다 악재가 많다는 전망이 나왔다.
하나금융경영연구소가 ‘호재보다 악재가 더 많은 부동산 임대업’이란 제목으로 최근 내놓은 보고서에 따르면 향후 20년간 은퇴 연령(60세)에 도달할 인구는 모두 1722만명으로 현재 주민등록상 인구의 33.3%에 달한다. 이들의 안정적인 현금 유입이 가능한 투자 대안에 대한 관심이 커지고 저금리 및 저성장 상황이 겹치면서 부동산 임대시장에 진입하는 수요도 꾸준히 증가하고 있다.
실제 지난해 투자 대안별 수익률을 살펴보면 정기예금(1년) 1.5%, 채권펀드 1.4%, 주식펀드 -3.3%에 그친 반면 오피스는 5.8%, 상가는 6.3%를 기록했다. 그러나 보고서는 향후 임대시장에서는 호재보다 악재가 많아 투자에 나서는 은퇴자들의 유의가 필요하다고 지적했다.
임대시장 진입자가 늘어나면서 최근 상업용 부동산 인허가 물량도 증가 추세다. 2010년부터 2014년까지 상업용 건축물 인허가 물량은 연 평균 3282만㎡에 그쳤지만 2015년에는 5245㎡, 2016년에는 4815만㎡를 기록했다. 그러나 상가 임대료는 지난해 초 하락 반전한 이후 여전히 하락세에서 회복되지 못하고 있고, 공실률(전체 상가 점포 중 빈 곳의 비율)도 2014년 이후 좀처럼 낮아지지 않고 있다. 저성장과 민간 소비 위축이 장기화하면서 임대 공급자가 늘어난 만큼 임차인 확보는 쉽지 않아 공실 발생 압력이 증대되고 있는 것이다.
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△중대형 상가 임대료 및 공실률. (※중대형 상가는 건축 연면적의 50% 이상을 임대 중인 지상 3층 이상 상업시설을 말함) [자료=하나금융경영연구소]
부동산 임대업 관련 대출 규모도 단기간에 급증하고 있다. 시중은행의 부동산 임대업 대출은 2012년부터 지난해 6월 말까지 무려 78%나 늘었다. 이에 따라 향후 금리가 오를 경우 부동산 임대사업자의 자금 조달 비용 증가도 불가피할 전망이다. 특히 자영업자의 자산구조는 금리 상승기에 상대적으로 더 취약해 민간 소비 위축에 따른 매출 감소가 폐업 등으로 이어질 가능성이 크고 임차수요 감소에 따른 부동산 임대 수익률 저하도 악재로 작용할 수 있다는 분석이다.
이 같은 이유로 보고서는 부동산 임대업이 공급은 확대되고 있지만 수요 개선 전망은 어두워 단기간에 업황 개선을 기대하기는 어렵다고 내다봤다. 황규완 하나금융경영연구소 수석연구원은 “부동산 임대업의 기초자산이 90% 이상 상업용 부동산에 집중돼 있어 경기에 민감하고 경매 낙찰가율 변동이 주거용 부동산보다 심해 거시경제 충격 등에 따른 담보가치 훼손 가능성이 있다”며 “지역별, 부동산 유형별로 보다 면밀한 관리가 필요하다”고 말했다.
원다연 (here@edaily.co.kr)
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