서울·세종 등 부동산대출 죈다…가계대출 1천400조 부실 방지
| 2017-06-19 09:35:45 |
아파트 집단대출 잔금에도 DTI 50% 적용…"가격변동 리스크에 취약해질 가능성" 문재인 정부가 첫 부동산대책인 6·19대책에서 서울과 경기·부산 일부 지역, 세종 등 청약조정지역 40곳에 한해 부동산대출을 조이기로 한 것은 일부 지역의 주택가격 급등에 따른 가계대출의 건전성 악화 가능성에 대비한 것이다. 박근혜 정부 들어 도입했던 주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 완화조처를 일제히 되돌리기보다는 과열 지역을 선별해 맞춤형으로 조정한다는 취지다. 박근혜 정부는 부동산경기 활성화를 위해 2014년 8월부터 LTV는 50∼60%에서 70%로 DTI는 50%에서 60%로 상향조정하면서 부동산대출을 풀었다. 이에 따라 빚내서 부동산 투자가 횡행하면서, 박근혜 정부 4년간 전국 아파트 평균 매매가격은 22%, 전세가격은 52% 급등했다. 문재인 정부는 또 기존에 규제의 사각지대로 꼽혔던 아파트 집단대출 중 잔금대출에 DTI 50%를 새로 적용해 집단대출이 가격변동 리스크에 취약해질 가능성에 대비해 리스크 관리를 강화했다. ◇ 서울·경기·세종·부산만 부동산대출 죈다 기획재정부와 금융위원회, 국토교통부가 19일 정부 서울청사에서 발표한 문재인 정부의 첫 부동산대책인 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안'(6·19 대책)에 따르면 오는 7월 3일부터 서울과 경기·부산 일부지역, 세종 등 청약조정지역에 한해 LTV는 현행 70%에서 60%로 DTI는 현행 60%에서 50%로 강화된다. 주택가격 급등이 나타난 서울 25개구 전역과 세종, 경기 과천, 성남, 광명, 하남, 고양, 화성, 남양주 등 6개시, 부산 해운대, 연제, 수영, 동래, 남, 부산진, 기장구 등 7개구가 대상이다. 특히 세종과 부산 등 비수도권 청약조정지역의 경우는 DTI 규제를 확대한 셈이 됐다. 정부는 이번에 LTV·DTI를 강화한 것은 일부 지역의 주택가격 급등이 금융회사 대출 건전성을 악화시키는 것을 방지하기 위한 목적이라고 설명했다. 단기간에 주택가격이 급등한 지역의 경우 추후 가격조정과정에서 대출이 부실화될 우려가 있으므로 선제적으로 대출기준을 강화했지만, 주택가격이 안정적인 지역에 대해서는 상대적으로 우려가 적어 대출기준 강화대상에서 제외했다는 설명이다. LTV는 주택을 담보로 대출받을 때 적용하는 담보가치(주택가격) 대비 대출한도를, DTI는 소득을 기준으로 대출을 받을 수 있는 한도를 정한 비율을 뜻한다. 대신 나머지 지역에 대해서는 현재 LTV 70%와 수도권 전지역 아파트 담보대출에 한해 DTI 60%가 그대로 적용된다. 정부는 은행권뿐만 아니라 제2금융권 대출까지 동일하게 규제해 풍선효과를 방지하기로 했다. 이같이 LTV·DTI 규제를 강화한 것은 일부 지역의 주택가격 급등에 따른 가계대출 건전성 악화 가능성에 대비한 것이다. 한국의 가계신용잔액은 지난 3월말 기준 1천359조7천억원으로, 지난해 하반기 이래로 3분기 동안 102조원이나 불었다. 여기에 4월 금융권 전반의 가계대출 증가액 7조2천억원과 5월 10조원을 더하면 1천400조원에 육박한다. 미국의 금리 인상과 이에 따른 국내 시중금리 상승이 이어지면 가계 빚이 많은 가구의 재무건전성이 악화해 실물경제로 위험이 전이될 가능성이 있어 가계부채에 대한 관리 강화가 시급한 실정이다. 정부는 다만 서민·무주택·실수요자에 대해서는 청약조정지역 내 주택담보대출에 대해서도 기존의 LTV 70%와 DTI 60%를 유지하기로 했다. 부부합산 연소득이 6천만원 이하이면서 5억원 이하의 주택을 구매하는 무주택 세대가 대상이다. ◇ 아파트 집단대출 중 잔금대출에 DTI 50% 적용 정부는 기존에 규제의 사각지대에 놓여있던 아파트 집단대출에 대해서도 DTI 규제를 새로 도입해 리스크관리를 강화하기로 했다. 정부는 집단대출 중 잔금대출에 대해 DTI 50%를 신규적용하기로 했다. 이주비·중도금·잔금대출의 LTV규제도 70%에서 60%로 강화한다. 다음달 3일 이후 입주자 모집 공고분부터 적용된다. 다만, 이미 공고된 주택도 3일 이후 분양권이 전매된 경우는 강화된 규제를 적용한다. 집단대출이란 새로 짓거나 재건축한 아파트의 입주자들이 건설사들을 끼고 단체로 빌리는 돈이다. 용도는 이주비, 중도금, 잔금으로 나뉜다. 집단대출 규모는 2015년 말까지 거의 늘지 않았지만, 분양·재건축 물량이 쏟아지자 올해 1분기 말 현재 131조7천억원으로 지난 1년 간 약 20조원이 늘었다. 정부는 올해 초 집단대출 중 잔금대출에 한해 여신심사가이드라인을 적용한 데 이어 DTI까지 적용함으로써 여신심사 체계를 완비했다고 말했다. 다만, 부부합산 연소득이 6천만원 이하이면서 5억원 이하의 주택을 구매하는 무주택 세대를 의미하는 서민·실수요자의 경우 잔금대출 DTI 규제비율을 60%로 완화해 적용하기로 했다. 정부는 청약조정지역은 높은 청약경쟁률 지속, 분양권 전매 증가 등 과열양상으로 집단대출이 리스크에 취약해질 가능성이 있다며, 잔금대출에 대해 DTI 규제를 적용해 중도금 대출 단계에서부터 금융회사의 리스크 관리 강화를 유도하고 집단대출의 건전성을 높일 것이라고 설명했다. yulsid@yna.co.kr (서울=연합뉴스) 이 율 기자 |
정부가 19일 발표한 6ㆍ19 대책은 지난해 발표한 11ㆍ3대책의 연장선 상에 있다. 최근 부동산 시장 상황을 국지적 과열 현상으로 판단한 만큼 실수요자는 최대한 보호하면서 과열지역에 집중하는 ‘핀셋 규제’를 선보인 것이다.
그러나 부동산 과열이 지속될 경우 이번 대책에서 제외된 투기과열지구 지정 등도 검토할 것이라고 밝혀 추가 규제 가능성도 열어뒀다.
청약조정대상 지역 3곳 추가 지정
청약조정대상 지역 확대는 정부의 맞춤형 대응 기조를 단적으로 보여준다. 6ㆍ19 대책에서 정부는 지난해 11ㆍ3대책에 따라 선정된 37개 지역에 더해 경기 광명, 부산 기장군ㆍ진구 등 3개 지역을 청약조정대상 지역으로 추가 지정했다. 기존 조정대상 지역과 인접한 이들 지역에서도 집값 가격 상승폭이 확대되고 있다는 판단에서다. 실제 최근 3개월 경기 광명의 주택가격상승률(0.84%)은 같은 기간 과천ㆍ성남ㆍ하남 등 이미 조정대상지역에 이름을 올린 경기 지역의 평균 상승률(0.32%)을 크게 웃돈다.
이에 따라 이날부터 경기 광명에선 민간(6개월)ㆍ공공택지(1년) 구분 없이 모든 지역에서 분양권 전매제한 기간이 소유권 이전 등기시까지로 변경된다. 부산 기장군의 공공택지에 적용되는 전매제한 기간도 기존 1년에서 소유권 이전 등기시까지로 확대된다. 다만 부산 민간택지에는 전매제한 규정이 적용되지 않는다. 지방 민간택지의 전매제한기간을 규정하기 위해선 주택법 개정이 필요하다. 세대주가 아니거나, 2주택 이상을 소유한 가구에 속한 사람은 조정대상지역 청약시 1순위에서 제외되고, 재당첨 제한도 적용된다.
정부는 또 서울 25개 자치구의 분양권 전매제한 기간을 민간ㆍ공공택지 구분 없이 모두 소유권 이전 등기시까지로 강화했다. 기존에는 강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구)를 제외한 나머지 21개 자치구 민간택지에는 18개월의 전매제한기간이 적용됐었다.
조정대상 지역에 한해 LTVㆍDTI 비율 강화
과열된 부동산 시장을 식히기 위해 꺼내든 또 다른 카드는 금융규제다. 정부는 다음달 3일부터 청약조정대상 지역에 한해 주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)를 10%포인트씩 강화하기로 했다. 이에 따라 청약조정대상 지역에 적용되는 LTV는 기존 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 제한된다. 다만 서민과 실수요자애 대해서는 조정대상지역이라도 강화된 LTVㆍDTI 규제비율이 적용되지 않는다. 서민ㆍ실수요자 판단을 받기 위해선 부부합산 연소득이 6,000만원을 넘지 않고 무주택세대주여야 한다.
추가 규제 가능성도 솔솔…관건은 시장 상황
정부는 합동점검반을 구성해 과열 발생지역에 대한 현장점검을 집값 안정시까지 실시하기로 했다. 다운계약서 작성 등 실거래가 허위신고에 대한 신고제도도 활성화한다. 자진신고제, 신고포상금제 등을 운용해 성실신고를 유도하겠다는 방침이다.
그럼에도 과열 추세가 지속되거나 심화될 경우 정부는 투기과열지구 지정도 적극 검토하고, 부산 등 국지적 과열이 발생한 지방 민간택지에 대해 전매제한기간 신규 설정도 고려할 계획이라고 설명했다. 국토부 관계자는 “하반기 미국의 기준금리 추가 인상, 입주물량 증가 등 주택시장 조정 요인이 있어 이번 대책에는 투기과열지구 지정을 제외했다”며 “그러나 향후 부동산 열기가 식지 않을 경우 투기과열지구 지정을 적극 검토할 계획”이라고 말했다. 변태섭기자 libertas@hankookilbo.com
냉온탕식 부동산 규제?…정부 "기존 정책기조 바꾼 것 아니다"
[6 19 부동산대책]정부 Q&A 자료 배포…"LTV·DTI 규제 강화는 대출 부실 우려 때문"
최근 일부 지역에서 투기 움직임이 나타나고 있어 LTV와 DTI가 2014년 8월 이전 수준으로 환원되는 것 아니냐는 관측도 나왔지만, 정부는 특정 지역에만 규제를 강화키로 했다. 투기과열지구의 지정도 이뤄지지 않았다. 정부 입장을 반영해 '6·19 부동산대책'의 주요 내용을 Q&A 형태로 풀어봤다. -이번에 추가된 조정대상 지역의 지역별 선정 기준은? ▶경기 광명시, 부산 기장군, 부산진구는 최근 주택가격 상승률이 기존 조정대상지역 수준으로 높은 상황이다. 부산 기장은 부산에서 희소한 공공택지가 있어 높은 청약수요에 따른 과열 우려가 있어 공공택지도 조정대상 지역으로 포함했다. 부산진구는 직전 2개월 평균 청약경쟁률이 67대1 수준으로 과열 우려가 높은 지역이다. -이번에 투기과열지구를 지정하지 않은 이유는? ▶하반기 미국 기준금리 추가 인상 예고, 입주물량 증가 등 주택시장 조정 요인이 존재하는 상황에서, 일시에 시장에 과도한 충격을 주는 것보다는 선별적으로 조치를 취하고, 이에 따른 효과와 시장상황에 따라 단계적으로 대응하기로 한 것이다. 과열이 지속되면 투기과열지구 지정을 적극 검토할 계획이다. -맞춤형 청약제도 조정은 언제부터 시행되는 것인지? ▶개정된 제도 중 강화된 전매제한기간은 6월19일 입주자모집 공고분부터 적용된다. 6월19일 이전에 입주자모집 공고를 한 주택에는 적용되지 않으므로 이미 분양계약을 했거나 현재 분양공고 중인 주택에는 적용되지 않는다. 1순위 제한, 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안 시행일 후 입주자모집 승인 신청분부터 적용된다. -이번에 선정된 조정대상지역은 언제 제외될 것인지? ▶시장상황을 지속적으로 모니터링해 조정대상지역으로 선정된 이유가 해소됐다고 판단될 경우 제외 여부를 검토할 계획이다. -조정대상지역에서 재건축 조합원이 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있는 경우는? ▶조합원당 재건축 주택은 원칙적으로 1주택만 공급이 허용되나, 자신이 소유한 기존 주택의 가격 범위나 주거전용면적의 범위 내에서 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있다. 이 경우 분양받는 2주택 중 1주택은 반드시 주거전용면적이 60㎡ 이하 이어야 한다. 예를 들어 기존에 주거전용면적이 150㎡인 주택을 1채 소유한 조합원은 59㎡+91㎡ 이하 주택 2채를 분양받을 수 있다. -재건축 조합원 주택공급 수 제한 규정을 적용받는 시점은? ▶'도시 및 주거환경 정비법' 개정이 필요한 사안이다. 올해 6월 중 법 개정안을 발의해 하반기 중 시행할 예정이다. 올해 9~10월로 예상되는 개정법률 시행일 이후 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용된다. -LTV와 DTI를 환원하지 않고 특정지역만 대상으로 강화한 이유는? ▶이번에 LTV와 DTI 규제를 강화한 것은 일부지역의 주택가격 급등이 금융회사 대출 건전성을 악화시키는 것을 방지하기 위한 목적이다. 단기간에 주택가격이 급등한 지역의 경우 추후 가격조정과정에서 대출이 부실화될 우려가 있다. 주택가격이 안정적인 지역에 대해서는 상대적으로 그러한 우려가 적어 대출기준 강화 대상에서 제외했다. -정부는 냉·온탕식 규제변경은 하지 않는다는 입장이었는데 입장을 선회한 것인지? ▶LTV와 DTI 비율 조정은 부동산시장 국지적 과열에 따른 금융회사 대출건전성 악화 우려에 대응한 것으로, 기존 정책기조를 바꾼 것이 아니다. 금융업권별로 차등 적용됐던 규제비율을 동일한 수준으로 조정해 규제차익을 해소하는 정책기조는 유지한다. 수도권 등 부동산시장 과열로 인해 금융회사 대출건전성 악화가 우려되는 지역에 한해 규제비율을 일부 조정했다. -조정대상지역 집단대출에 DTI를 신규 적용한 것은 실수요자에 대한 과도한 규제가 아닌가? ▶"갚을 수 있는 범위 내에서 빌리고, 처음부터 나눠 갚도록 하자"는 여신심사 선진화의 일관된 기조 하에 실수요자의 과도한 상환부담을 사전에 방지할 필요가 있다. 다만 과열지역에 대한 선별적 대응이라는 정책목표를 감안해 조정대상지역 집단대출에 대해서만 DTI를 적용한다. 서민층 무주택 세대에 대해서는 DTI 10%포인트 상향적용과 정책모기지 공급을 통해 자금애로 발생을 최소화할 계획이다. -실수요자 자금애로에 대한 대응방안? ▶조정대상지역에 대한 맞춤형 금융규제를 강화하되, 서민층 무주택 세대에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려했다. 서민·실수요자들의 내집마련 기회 제공을 위해 정책모기지를 올해 중 차질없이 공급한다는 계획이다. |