사모펀드·리츠 등 '대체 투자'를 왜 하나요?2013.02.07

안정적 수익에 끌려… 연기금, 부동산 투자 확대〈조선일보 2012년 6월 4일자 B7면〉

전반적인 부동산 경기 침체에도 불구하고 연기금들의 부동산 사랑은 갈수록 깊어지고 있다.(중략) 현재 국내외 부동산에 투자한 금액은 10조원으로 국민연금은 향후 5년간 부동산을 비롯한 대체투자 금액을 2017년까지 약 62조원으로 늘리기로 했다. 대체투자에서 부동산 비중이 절반 정도임을 감안하면, 31조원까지 늘어날 수 있다.

◆다시 풀어 읽는 경제기사

요즘은 개인이나 기관을 막론하고 마땅한 투자처를 찾지 못해 고민이 많습니다. 금융위기의 여파가 채 가시지 않은 탓에 주식 투자는 너무 위험한 듯하고, 그렇다고 채권이나 예금에 묻어 두자니 금리가 너무 낮아 물가 상승률만큼도 수익이 나지 않을 듯하니까요.

이런 상황에서 최근 기관 투자자를 중심으로 대체 투자 비중을 확대하고 있다는 뉴스를 심심치 않게 접합니다. 오늘은 대체 투자란 무엇이며, 왜 투자자의 관심이 높아지고 있는지, 그리고 대체 투자를 할 때 유의해야 할 점은 무엇인지를 살펴보겠습니다.

◇대체 투자란 무엇인가요?

대체 투자(AI·alternative investment)는 '전통적 투자(traditional investment)'가 아닌 나머지 모든 투자'를 의미하며, 대안 투자라고도 합니다.

여기서 전통적 투자란 주식, 채권 같은 전통적 투자자산에 전통적인 방식으로 투자하는 것을 의미합니다. 예를 들면 사무용 빌딩 같은 부동산은 전통적 투자자산이 아니기 때문에 대체 투자라고 볼 수 있습니다. 또 사모 펀드(PEF)나 헤지 펀드는 투자 대상이 주식이나 채권이긴 합니다만, 주식시장 등을 통한 기존의 전통적 투자 방식과는 다른 방식으로 투자하기 때문에 이 역시 대체 투자로 분류할 수 있습니다.

대체 투자는 이처럼 형태가 무척 다양한데, 투자 대상이 되는 자산 유형에 따라 크게 실물형 대체 투자와 기업형 대체 투자로 분류할 수 있습니다.

실물형 대체 투자는 사무용 빌딩이나 백화점 같은 데 투자하는 부동산 투자와 공항, 항만 같은 사회간접자본(SOC)에 투자하는 인프라 투자가 대표적입니다. 최근 주목받고 있는 석유, 광물 같은 자원 개발 투자 역시 실물형 대체 투자라 할 수 있습니다.

기업형 대체 투자는 주식과 채권의 형태로 기업에 투자하지만, 일반 대중이 참여하는 시장을 통하지 않는다는 점에서 전통적 투자와는 구분됩니다. 구조조정 기업이나 벤처기업에 투자하는 사모 펀드나 헤지 펀드가 여기에 해당합니다.

이런 대체 투자의 유형에 따라 투자에 따르는 위험(risk)과 수익(return)의 특성도 매우 다릅니다. 흔히 주식을 '고위험-고수익' 자산으로, 채권을 '저위험-저수익' 자산으로 분류합니다.

그런데 실물형 대체 투자는 주식과 채권의 중간 정도에 해당하는 '중위험-중수익'이라고 할 수 있습니다. 이에 비해 기업형 대체 투자는 주식보다 더 높은 위험을 추구하는 '고위험 투자'로 볼 수 있습니다. 따라서 대체 투자를 원하는 투자자는 자기가 원하는 특성에 부합하는 투자 유형을 잘 고르는 일이 매우 중요합니다.

◇대체 투자에 대한 관심이 커지는 이유는?

글로벌 금융위기의 여파로 주식과 같은 위험 자산에 대한 기피 현상이 계속되고 있습니다. 또한 대부분의 국가가 자국(自國)의 경기 부양을 목적으로 인위적인 저금리 정책을 고수하기 때문에 채권 투자 역시 여의치 않은 상황입니다.

특히 보험사나 연기금과 같이 가입자에게 보험금을 제대로 지불하기 위해서 최소한 어느 정도의 수익률을 확보해야만 하는 기관 투자자는 주로 채권 위주인 전통적 투자만으로는 수익률을 높이기가 어려운 현실입니다. 이러한 현실적 난관을 극복하기 위한 노력의 일환으로 많은 기관 투자자가 대체 투자를 투자 대상에 새로 넣거나 기존의 대체 투자 비중을 더 확대하려는 움직임을 보이고 있습니다.

기관 투자자들이 대체 투자 비중을 확대할 경우 그 이유는 크게 두 가지입니다. 첫째는 저금리 시대에 지나치게 낮아지기 쉬운 투자수익률을 조금이나마 높이려는 목적입니다. 투자 위험을 과도하게 높이지 않으면서도 어느 정도 수익률을 높일 수 있는 방안으로 대체 투자를 검토하는 것입니다.

두 번째는 분산투자 효과를 높이려는 목적입니다. 돈을 한군데에 몰아서 투자하기보다 서로 상관관계가 낮은 자산에 적절히 나누어 투자하면 투자 위험을 줄일 수 있다는 게 경제학적으로 입증돼 있습니다. 그런데 대체 투자와 전통적 투자의 상관관계는 상당히 낮은 것으로 알려져 있습니다. 따라서 기관 투자가가 굴리는 전체 자산의 투자 위험을 낮추기 위한 목적으로 대체 투자 비중을 확대하는 것입니다.

◇대체 투자에서 유념해야 할 위험 요인은?

앞에서 살펴본 것처럼 요즘처럼 금리가 낮고 주식 같은 위험 자산 투자의 불확실성이 큰 상황에서 대체 투자는 여러모로 매력적인 투자 대안임에 틀림없습니다.

하지만 대체 투자는 기존의 전통적 투자와는 속성이 달라 투자하고 관리하기가 쉽지 않습니다. 따라서 대체 투자를 확대하기에 앞서 투자자산이 갖고 있는 특성과 위험 요인을 충분히 숙지하는 것이 무엇보다 중요합니다.

대체 투자의 약점 중 하나는 낮은 유동성입니다. 대체 투자의 대상 자산들은 주식이나 채권처럼 시장에서 빈번하게 거래가 이루어지는 상품이 아니라는 뜻이죠. 투자자 입장에서는 갑자기 현금이 필요할 때 자산을 매각해 즉각적으로 현금화하는 것이 어렵습니다. 사모 펀드는 투자 초기에 일정 기간 환매 자체를 금지하는 조항(lock-up period)을 두는 경우가 많습니다.

따라서 대체 투자는 기본적으로 상당한 기간 돈을 굴릴 여유가 있는 기관 투자자에게 적합한 투자 상품이라 하겠습니다.

개인 투자자가 대체 투자에 직접 나서기는 쉽지 않습니다. 투자 규모가 상대적으로 크다는 점도 개인 투자자가 대체 투자를 하기 힘든 이유입니다.

그러나 개인도 펀드 같은 간접적인 방법으로 대체 투자를 할 길이 열려 있습니다. 대표적인 것이 흔히 리츠(REITs)라고 불리는 증권화 된 부동산 투자 상품입니다. 펀드 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자하는 금융상품입니다.

개인 투자자의 경우 리츠에 투자함으로써 거대한 상업용 빌딩에 투자하는 것과 비슷한 효과를 누릴 수 있습니다. 원자재 펀드나 사회간접자본(SOC) 펀드도 개인이 투자할 수 있는 대표적인 간접 대체 투자 상품입니다.

◆쉽게 배우는 경제 tip : 인프라 투자

사회간접자본(SOC·Social Overhead Capital)에 대한 투자를 의미합니다. 사회간접자본이란 고속도로, 철도, 공항, 항만, 발전소 등과 같이 대개 정부가 세금을 투입해 짓는 사회 기간 시설을 말합니다. 하지만 최근에는 비용 절감 및 효율성 증대를 이유로 사회간접자본의 건설 및 운영을 기업에 맡기고, 일정 수익률을 보장해 주는 방법으로 민간 투자금을 유치해 짓는 경우가 많습니다. 이에 따라 세계 각국의 국부 펀드 또는 연기금과 같은 기관 투자자들이 인프라(Infra-structure) 투자를 확대하고 있는 추세입니다.

◆퀴즈

자산운용에서 주식이나 채권 같은 전통적인 투자자산을 제외한 부동산, 사모 펀드 등 나머지 모든 형태의 투자자산에 대한 투자 방식을 통칭하여 '○○○○'라고 합니다.

▲응모 요령 : 모닝플러스 홈페이지(morningplus.chosun.com)의 이벤트 코너에서

▲일정: 2월 13일(수) 오후 5시 마감, 2월 15일(금) 당첨자 발표

▲경품: 이마트 상품권(1만원권) 모바일 교환권(40명, 각 1장)

〈지난 회 정답 : 연구 개발〉

이마트 상품권 모바일 교환권 당첨자(권수영 김대환 김도경 김동철 김동희 김미림 김민경 김상연 김천오 김학일 김현준 박소현 박영진 박한정 서갑조 서병완 서윤희 서정숙 손현주 송지희 양은주 엄혜영 유경미 이대영 이동균 이득규 이성희 이채은 이형로 정계영 차은주 최명숙 최우석 최은경 한능선 한만중 홍진태 홍창의 홍현숙 황정준)

자본시장연구원·조선일보 공동기획
기사 문의는 (02)3771-0631 자본시장연구원 연구조정실