임대사업자 등록 확대 적극 유도…'일반 임대'→'준공공' 전환 허용
2017-08-07
'8·2 부동산 대책' 후폭풍
양도세 감면 등 세제 혜택
국토부, 관련규정 개정 추진
임대 기간 4년인 일반 임대주택을 중도에 임대 기간 8년의 준공공 임대주택으로 전환하는 것이 허용될 전망이다. 주택 임대사업자는 임대 기간이 8년 이상 길어야 양도소득세 감면, 장기보유특별공제 등의 세제 혜택을 누릴 수 있다.
국토교통부는 주택 임대사업자 등록을 확대하기 위해 ‘일반 임대’를 ‘준공공 임대’로 전환할 수 있도록 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 시행령 등 하위법령을 개정할 예정이라고 6일 밝혔다.
임대주택법상 임대주택은 임대 기간이 4년인 일반 임대와 8년의 준공공 임대로 나뉜다. 현행 세법상 양도소득세 감면이나 장기보유특별공제를 받을 수 있는 임대주택은 준공공 임대로만 제한돼 있다.
준공공임대주택은 10년간 임대를 유지하면 양도소득세를 100% 감면받는다. 임대 기간이 8년 이상이면 장기보유특별공제율 50%를 적용받는다. 10년 이상이면 장기보유특별공제율이 70%로 올라간다. 양도세 100% 감면은 당초 연말까지만 적용하기로 했지만 지난 2일 세법 개정안에서 2020년까지 연장하기로 했다.
정부는 그동안 일반 임대로 등록한 주택을 준공공 임대로 전환하는 것을 허용하지 않았다. 준공공 임대로 새로 신청할 수 있으나 일반 임대를 한 기간은 준공공 임대 기간에 산입하지 않았다.
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “다주택자들이 양도세 등 세제 혜택을 기대해 일반 임대를 준공공 임대로 돌릴 가능성이 높다”고 전망했다.
이에 앞서 국토부는 ‘8·2 부동산 대책’에서 임대주택은 양도세 중과 대상이나 종합부동산세 산정 대상 주택에서 제외하는 등 인센티브를 추가로 주는 방안을 검토하겠다고 밝혔다. 등록된 임대사업자는 13만8000여 명(2015년 말 기준) 수준이다.
국토부는 일정 수준 이상 임대사업자가 늘어나지 않으면 다주택자의 임대사업자 등록을 의무화하는 방안도 검토 중이다.
김진수 기자 true@hankyung.com
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주택임대사업자의 임대소득 과세
종합소득이란..?
개인에게 귀속되는 각종 소득을 종합해 하나의 과세단위로 보고 세금을 부과하는 누진세 제도. 우리나라는 종합소득세제를 채택하고는 있으나 모든
소득을 종합하지는 않는다. 즉, 현행 소득세법에서는 근로소득, 사업소득, 이자소득,
배당소득, 연금소득, 기타소득 등 6가지 소득만을 한데 묶어 하나의 과세단위로 보아 종합소득세를 부과한다.
세율은
과세표준액에 따라 6.6~41.8%다.
종합소득세는 매년 5월중 전년도 소득세에 대해 신고납부하는데 업종별로 표준소득률이라는 게 있어 각 업종 해당자는 국세청이 정한 이 표준소득률을 근거로 전년 소득을 계산, 그 이상의
소득을 신고해야 하는 것이 원칙이다.
이자·배당 등 금융소득의 경우
연간 합산액이 2000만원을 초과할 때만 합산과세 대상에 포함된다.
1. 종합소득세
세율구조
① 현행 소득세율은 누진세(6%~38%) 구조이며,
② 소득이 높을수록 세율이 높아지는 (아래 그림을
참고하세요)
③ 세액의 계산은 종합소득세 세율표를 참고하여 간편 계산가능합니다.
<종합소득세 누진세율구조>
2. 종합소득세
누진세율표
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과세표준 |
세율 |
누진공제 |
|
0원 ~ 1,200만원 |
6% |
- |
|
1,200만원 ~ 4,600만원 |
15% |
108만원 |
|
4,600만원 ~
8,800만원 |
24% |
522만원 |
|
8,800만원 ~ 15,000만원 |
35% |
1,490만원 |
|
15,000만원 ~ |
38% |
1,940만원 |
3. 종합소득세 세율표를 이용한 간편
계산방법
4. 소득금액별 산출세액
- 간편식에 따라 소득금액별 세액을 계산하면 아래와 같습니다.
근로소득이든, 이자소득이든, 임대소득이든,
합산하여 2천만원 이상의 소득에 대해서는 종합소득세 과세 기준으로 세금을 납부하게 되는 것입니다.
(피땀
흘려 번돈이 세금으로 이렇게나 많이 나간다니 괜스레 속이 쓰리시죠.?)
이러한 종합 소득세에 가산되는 임대소득 과세는 현재 어떻게
산정이 되는 것일까요??
기본적으로 주택임대업으로 발생되는 소득은 사업소득으로 해당되어, 소득세의 과세 대상입니다.
다만, 예외사항으로 1주택자의 주택임금소득(국외 또는 기준시가 9억 초과 제외)과
2016년 12월 말까지 임대소득이 2,000만원 이하일
경우
면세
대상입니다.
?
그러나 2017년 부터는 연간 임대소득과 간주 임대료를 합산
계산하여,
합산 금액이 연간 2,000만원 초과시 ☞ 전액 종합소득세
합산
합산 금액이 연간 2,000만원 이하면 ☞ 분리과세 선택
가능.
정리된 표를 한번
보여드리겠습니다.
요약하자면,
연간 주택임대 수입이 2,000만원 이하의 분리과세 주택 임대소득자는
고가주택이나 주택 수에 상관없이 2014년~2016년 까지 비과세 대상이나,
2017년 이후부터는 분리과세를 적용하도록 한다.
(주택임대 수입이 2,000만원 이상이시라면, 조용히 스크롤을 올리셔서 종합소득세에 합산하여 산출세액을 구하시면 됩니다.)
여기서 말하는 분리과세란
"종합과세에 대응되는 개념으로 과세되는 소득 중에서 종합과세에서 분리되어 소득을 지급할 때마다 특정세율을 적용하여 별도로 과세하는 것" 을
뜻합니다. 따라서 누진세율이 적용되는 소득세율 보다는 조세부담이 가벼워진다는 특징이 있습니다.
참고적으로, 2017년 부터
ⓐ 분리과세자 주택임대사업자의 사업자등록의무 면제
ⓑ 필요경비 60% 공제
ⓒ 주택임대소득공제(400만원) 차감
ⓓ 단일세율 14% 적용(지방세 포함 15.4%)
간단한 분리과세 계산식은 아래와 같습니다.
|
분리과세 산출
= {임대소득 - 필요경비(임대소득의 60%)} * 0.154
|
<전세보증금에 대한 과세기준>
3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계가 3억 원을 초과하는 금액에 대하여 과세합니다. 다만 2016년 12월 31일 까지는 전용 85㎡ 또는 기준시가 3억원 이하의 주택은
주택수 산정에서 제외됩니다.
<간주임대료>
임대료만을 수령하는 자와 세부담의 형평성을 기하기 위하여 "부동산을 임대한 후 수령하는 월정임대료와는 별도로 전세금 또는 임대보증금을 받은
경우 그 금액에 일정한 이율을 곱하여 계산하는 금액"을 말하며, 주택을 대여하고
보증금을 받은 경우에는 3주택 이상을 소유하고 보증금 등 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주임대료로 산정합니다.
부동산 임대소득의 수입시기는 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정해진 경우에는 그 정해진 날로부터 기산하지만, 일반적으로 임대개시일로부터
계산합니다. 다만 주택을 사무실이나 상가로 임대한 경우에는 부가가치세의
과세대상이며, 주택임대에는 해당하지 않습니다. 그리고 주택의 월세는 임대보증금을 받더라도 간주임대료를 계산하지 않습니다.
또한 임대료와 별도로 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받은 금액이 있는 경우 전기,수도료 등 공공요금은총 수입금액에 산입하지 않으며,
공공요금을 제외한 청소비,난방비 등은 부동산 임대소득의 총수입금액에 산입합니다.
?
예시) 세대주 창국씨는 거주주택(A)과 임대보증금 2억원 월세
300만원의 월세주택(B) 및 전세 보증금 8억원의 주택(C)를 보유하고 있는 경우 C주택에 대한 간주임대료를 산정해
봅시다.
|
산출) (800,000,000원
- 300,000,000원) * 60% * 1.8(2016년 정기예금이자율) =
5,400,000원 |
이 경우 월세주택(B)의 연간임대료(3,600만원)과 C주택의 간주임대료(540만원)을 합산(4,140만원) 하면 연 소득 2,000만원을
초과하게 되므로,
분리과세를 하지 않고 종합과세를 하면 되겠습니다.
1. 기장신고 시
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(해당 과세기간의 보증금 등 -
3억원)의 적수 * 60% * 1/365 * 정기예금 이자율 - 임대사업부분 발생 수입이자,할인금,배당금
등 |
여기서 적수란 "매일매일의 잔액을 더한 것"을 의미하며 2주택
이상을 임대하는 경우에는 보증금의 적수가 큰 주택 보증금부터 순서대로 차감합니다.
2. 추계신고 시
|
(해당 과세기간의 보증금 등 -
3억원)의 적수 * 60% * 1/365 * 정기예금
이자율 |
위와 같은 이유들로 추후 임대소득만 있는 임대사업자의 경우, 전세보증금 과세나 월세 과세 보다는
준전세(반전세) 형태로 월세를 받아 경비공제 혜택이 유리한 분리과세를 선택할 가능성이 높아보입니다.
구멍 뚫린 월세 임대소득 과세가, 어쩌면 전세난을 더욱 부축이게 되는 상황이 되지 않을까 염려됩니다.
?
TIP. 배우자 간은 10년간 6억까지 증여세 없이 증여가 가능합니다.
그리고 종합소득세는
인별과세라 부부간 합산이 되지
않습니다.
?
예를 들어 2주택의 경우에 연간 임대소득이 2,000만원 초과 시는 배우자 간 한 채씩
소유하여
각각 연간 임대소득을 2,000만원 이하로 잘 분배하시면 절세를 하실 수
있습니다.
이제는 과거와 같이 문어발식 부동산 소유는 올바른 재테크가 아닐 수 있다 사료됩니다.
부동산이 빈익빈 부익부 시대로 자본가치 증가 할 수 있는 것이 한정되어 있기 때문이죠.
정책변화도 예민하게 봐야 하지만, 사회적 변화도 예의 깊게 지켜봐야 하는 시대가 된 것입니다.
아직 2016년의 반이나 남았지만, 변화대는 2017년도 개혁으로 인하여
전세난이라 부르는 서민층의 '난'이 심화되질 않았으면 하는 바램입니다.
오늘 매매건으로 인하여, 궁금증을 표현해주신 '범주 할머님' 덕분에 다시 한번
세금카테고리에 포스트를 추가하게 되었네요. 고객의 궁금증에 귀를 기울여 함께 성장하고 발전해갈 수 있도록 최선을 다하겠습니다.
6월의 초입 일교차가 심하네요. 모두 건강관리 유념하세요!