민간 확대 앞둔 분양가상한제, 이번엔 고분양가 잡을까?

2017/08/11

 

정부가 ‘8·2 부동산 대책’ 후속 조치로 다음달 주택법 시행령 개정을 통해 분양가상한제를 민간 분양까지 확대하겠다고 밝히면서 건설업계와 재건축 조합 등이 바짝 긴장하고 있다.

 

서울 강남권 재건축 단지와 청약 인기지역을 중심으로 이어졌던 고분양가 행진을 차단해 주택시장을 안정시키겠다는 취지로 상한제를 도입하겠다는 것인데, 과거에 이 제도가 도입됐을 때 분양가 안정화에 효과가 있었는지 불투명해 실효성 논란이 이어질 전망이다.

 

분양가를 낮추기보다 ‘꼼수 분양’ 등 부작용만 양산했다는 지적도 만만치 않다.

 

◆ 상한제 실시 후 분양가 더 올라

 

분양가상한제는 택지비와 국토교통부가 정한 기본형 건축비 등을 반영해 일정 수준 이하의 가격에 분양하도록 하는 제도다. 집값이 급등했던 2005년 공공택지에 먼저 적용됐고 2007년에는 민간택지까지 전면 도입됐다. 그러다 글로벌 금융위기로 주택경기가 얼어붙자 이를 살린다는 명분으로 2015년 4월 민간택지에 한해 상한제가 폐지됐다.

 

실제 부동산114에 따르면 분양가상한제가 처음 도입된 2005년 서울 아파트(주상복합 포함)의 3.3㎡당 평균 분양가는 1429만원이었고, 2007년에는 이보다 더 오른 3.3㎡당 1789만원에 달했다. 전면 도입 이듬해에는 3.3㎡당 2171만원까지 치솟았다. 상한제 도입 이후에도 분양가가 잡히기는커녕 꾸준히 올랐다.

 

3.3㎡당 아파트 분양가 추이(단위 : 만원, 아파트는 기준층, 주상복합은 최고층 기준으로 산정). /자료=부동산114

 

그러다 2008년 글로벌 금융위기 발생 이후 서울 아파트 분양가는 3.3㎡당 1759만원으로 꺾였고 한때 3.3㎡당 1549만원(2011년)까지 떨어졌다가 다시 오르는 등 등락을 거듭했다.

 

분양가상한제 제도 자체보다는 주택경기와 지역별 주택 수급 상황 등이 분양가에 더 큰 영향을 미친다는 게 상당수 전문가들의 분석이다.

 

이 시기엔 분양가상한제를 피하기 위한 ‘꼼수 분양’도 속출했다. 2009년 서울 용산구 한남동에서 분양한 고급아파트 ‘한남더힐’이 대표적인 예다. 이 아파트는 상한제를 피해 일반분양이 아닌 분양전환을 전제로 한 민간임대분양을 통해 시장에 선보였다. 임대 후 분양전환을 할 경우 감정평가액을 기준으로 분양가가 산정돼 상한제 적용을 피할 수 있었다.

 

임차인 모집 당시 전용면적 177㎡ 이상 주택형의 경우 보증금 14억5900만~25억2000만원에, 월세가 240만~430만원에 책정돼 화제가 되기도 했다. 이후 5년 뒤 분양전환 시점이 되자 적정 분양가를 두고 시행사와 입주민이 제시하는 분양가 차이가 3배 가까이 벌어져 소송까지 가는 논란도 빚어졌다.

 

◆ 건설사·재건축 조합, 눈치보기

 

물론 지난 2015년 4월 민간택지 분양가상한제가 사실상 폐지된 이후 강남권 재건축 단지들이 경쟁적으로 고분양가를 책정해 주변 집값까지 끌어올리는 주범으로 지목됐던 만큼, 고분양가와 집값 상승의 연결 고리를 차단해야 한다는 목소리도 만만치 않다.

 

지난해 전국 분양가 상위 10개 단지 중 9개 단지가 강남 4구에 쏠렸고, 이중 7곳이 재건축 단지였다. 잠원동 신반포자이(3.3㎡당 평균 4477만원)와 개포동 디에이치아너힐즈(4259만원), 잠원동 아크로리버뷰(4233만원) 등이 대표적이다. 강남권에서 시작된 분양가 인상은 인근 지역으로 퍼졌다. 서울 아파트 평균 분양가는 2015년 3.3㎡당 1946만원이었지만 지난해(3.3㎡당 2131만원) 3.3㎡당 2000만원 선을 돌파했고 올해(8월 7일 기준)도 3.3㎡당 2241만원을 기록하고 있다.

 

분양가상한제 부활을 앞두고 건설업계와 재건축 조합은 눈치보기에 들어갔다. 국토부가 ‘투기과열지구 지정 요건보다 다소 높은 수준’에서 지역을 선정하겠다고 하면서 사정권에 들 가능성이 높은 강남권 재건축 조합들은 분양가 인하를 잇따라 검토하고 있다.

 

이달 분양할 예정인 서울 강남구 개포시영(래미안 강남 포레스트)의 경우 원래 3.3㎡당 4500만~4600만원선에서 분양가를 계획했지만 최근 4200만~4300만원으로 300만원가량 낮추는 방안을 논의하고 있는 것으로 알려졌다. 이달 분양을 앞둔 서초구 잠원동 신반포6차(센트럴자이)도 원래 계획보다 분양가를 내리는 방안을 논의 중이다.

 

한 대형 건설사 관계자는 “서울에서 분양되는 단지는 대부분 재건축·재개발 현장인데, 분양가 상한제가 전면 시행되면 당분간은 전처럼 분양가를 마냥 올리기 어려울 것”이라면서 “상한제에 맞추려고 무리하게 분양가를 낮추다 추가분담금이 커져 사업이 중단되는 부작용도 나타날 수 있다”고 말했다.

 

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시세 3.3㎡당 5000만원대 `한남더힐` 상승 동력 있나

 

2017.07.24

 

전국에서 가장 비싼 아파트로 꼽히는 서울 용산구 한남동 '한남더힐' 단지 전경 [매경DB]

 

서울 용산구 한남동 고급 아파트인 '한남더힐'이 현재 분양 중이다. 한남더힐은 2009년 분양가상한제를 피하기 위해 일반분양이 아닌 민간 임대 아파트로 공급했고, 입주 2년6개월 뒤인 2011년 분양전환된 일부 물량이 분양 물량으로 나와있다.

 

분양전환 당시 임차인들과 한스자람(시행)간 감정평가액 차이로 소송이 벌어지면서 분양에 차질을 빚었다. 결국 시행사는 지난해 6월 이후 분양전환에 동의하지 않는 물량을 넘겨받아 일반분양으로 전환했다.

 

분양가는 공급면적 기준 284㎡(85평) 43억8000만~46억8000만원, 302㎡(91평) 55억5000만~65억5000만원, 331㎡(100평) 72억~80억원대다.

 

3.3㎡당 5000만~8000만원대다.

 

이 단지의 상승여력에 대한 의견은 분분하지만, 현재는 한남대교(약 920m 거리)를 사이에 두고 압구정동과 마주하고 있어 추가 상승이 충분하다는 의견이 우세하다. 한남뉴타운 내에서 면적이 가장 넓고 사업 속도가 빠른 3구역의 대지지분은 3.3㎡당 1억원을 돌파했기 때문이다.

 

한남뉴타운은 지난 2003년 뉴타운으로 지정된 후 약 10년간 진전이 없다가 최근 한남3구역이 서울시 재정비위원회를 통과한 바 있다. 서울에서 상업·업무지역이 아닌 주거지역 땅값이 '평당 1억원'을 넘은 곳은 한남동과 압구정동 2곳뿐이다.

 

용산 유엔사 부지 낙찰가도 영향을 미칠 것으로 예상된다. 지난달 디벨러포 일레븐건설이 용산 유엔사 부지를 1조552억원에 낙찰받았다. 재개발 업계에선 향후 해당 부지에 들어설 공동주택의 가격이 3.3㎡당 1억원을 넘을 것으로 예상하고 있다. 땅값만 3.3㎡당 7750만원인 데다 건축비, 각종 기부채납까지 더해지면 그 정도는 되야 사업성이 있다는 것이다.

 

하지만 일각에선 '한남 더힐'이 이미 입주를 한지 6년가량 지난 중고 아파트이고, 압구정과 견주기에는 다소 무리가 있어 상승력에 한계가 있다고 의견이다. 한남뉴타운 같은 대규모 개발은 완료될 때까지 상당한 시간이 필요한 만큼 개발이익을 누리기에는 무리가 있을 것으로도 보고 있다.

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한남 외국인아파트 6242억에 매각…낙찰자는 '대신에프앤아이'

 

2016.05.04

 

△ 서울시 용산구 한남동 외인주택 부지가 대신증권 계열사인 대신에프엔아이의 품에 들어갔다. 한남동 외인주택 현장사진

[이데일리 김성훈 기자] 서울 강북의 마지막 노른자 땅으로 평가받는 용산구 한남동 외국인아파트가 대신증권 계열사인 대신 에프앤아이의 품에 들어갔다.

LH(한국토지주택공사)는 서울시 한남동에 있는 외인주택 (NIBLO Barracks)부지 매각을 위한 일반 입찰을 시행한 결과 최종 입찰자에 대신에프앤아이가 선정됐다고 4일 밝혔다. LH는 매각예정가격을 6131억원으로 정하고 가장 높은 가격을 써낸 곳이 낙찰받는 ‘일반경쟁입찰 방식’을 진행했고 대신에프앤아이가 입찰가의 102%인 6242억를 제안해 매각을 결정했다.

이 부지는 탁월한 입지 탓에 지난해 감정평가 단계부터 업계의 이목을 끌었다. 한남대로를 사이에 두고 불과 200m가량 떨어진 ‘한남 더힐’(600가구)을 넘어 국내 최고가 아파트 자리에 오를지에 관심이 쏠리고 있었다.

업계에서는 한남 외국인아파트가 재건축을 추진하면 3.3㎡당 평균 5000만원대의 가격에 분양할 것으로 내다보고 있다. 비교 대상인 한남 더힐의 분양 전환 가격이 3.3㎡당 최고 7944만원(전용면적 242㎡형 기준)에 달해서다.

 

한남 더힐이 분양가 상한제를 피하려고 2009년 민간임대주택으로 공급돼 지금도 분양 전환 가격을 두고 입주민과 시행사 간에 소송이 진행 중이다. 반면 외국인아파트 부지는 민간 택지에 대한 분양가 상한제 폐지로 향후 분양가 책정에 장애물이 없다는 점이 기대감을 높이고 있다.

외인주택 부지는 총 6만 677㎡(30필지) 규모로 아파트 10개동(512가구)으로 이뤄졌다. 용산 미군기지(Main·South Post)에 근무하는 미군 가족이 34년간 주거공간으로 사용해 왔다. 계약은 오는 10일 오전 10시부터 오후 5시 사이에 진행된다. 낙찰자인 대신에프앤아이 계약 체결 시 매각 대금 10%를 LH에 입금해야 한다

△ 외인주택 부지 매각 대상과 내역 [자료=LH]

 

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한남 외국인 아파트 재건축…3.3㎡=8000만원 '강북 신화' 쓸까

2016.03.28 18:51 양희동 기자 eastsun@ -작게 +크게

 

매각예정가 6130억원…5월 입찰

땅값만 3.3㎡=3300만원 웃돌아

“인근 ‘한남 더힐’보다 입지성 우수”

△이달말 LH가 민간에 매각 공고를 낼 예정인 서울 용산구 한남동 ‘한남 외국인아파트’ 일대. 강북의 마지막 금싸라기 땅으로 평가되며 땅값만 3.3㎡당 3300만원선으로 책정돼 인근 한남더힐을 넘어선 최고가 아파트 등극이 점쳐진다.

△이달말 LH가 민간에 매각 공고를 낼 예정인 서울 용산구 한남동 ‘한남 외국인아파트’ 일대. 강북의 마지막 금싸라기 땅으로 평가되며 땅값만 3.3㎡당 3300만원선으로 책정돼 인근 한남더힐을 넘어선 최고가 아파트 등극이 점쳐진다.

 

[글·사진=이데일리 양희동 기자] 서울지하철 6호선 한강진역 3번 출구를 나서 ‘한남대로’ 방면으로 난 좁은 골목길을 따라 5분 정도 걸어가자, 2~3m 높이의 담장과 철조망 등으로 둘러싸인 흰색 외관의 15층 높이 아파트 단지가 모습을 드러냈다. 단지 일부에는 적갈색 박공지붕(‘ㅅ’자 모양)을 올린 4층짜리 연립주택이 자리하고 있었다.

지난 24일 오전 9시께 찾은 서울 용산구 한남동 ‘한남 외국인아파트’(512가구)는 출입구를 굳게 걸어 잠근 채 단지 전체가 텅 비어 있었다. 단지 밖은 한남대로를 따라 사람과 차들이 분주히 오고 갔지만 내부는 마치 시간이 멈춘 듯 고요했다. 지은지 30년이 넘었고 지난해 11월 이후 반년 가까이 아무도 살지 않았는데도 단지 내부는 쓰레기 하나 없이 말끔하게 정돈돼 있었다. 현재 한국토지주택공사(LH)가 관리하고 있는 이 아파트 부지는 민간 매각을 앞두고 있다.

△한남 외국인아파트는 매각을 앞두고 현재 비어있는 상태로 외부인의 출입이 통제되고 있다. 외국인아파트 정문 앞.

△한남 외국인아파트는 매각을 앞두고 현재 비어있는 상태로 외부인의 출입이 통제되고 있다. 외국인아파트 정문 앞.

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◇탁월한 입지 바탕으로 향후 역대 최고 분양가 예상돼

서울 강북의 마지막 남은 금싸라기 땅으로 평가받는 한남 외국인아파트 부지(6만 677.2㎡·30개 필지)는 경기 평택 주한미군기지를 조성해 제공한 대가로 LH가 지난해 말 국방부로부터 넘겨받았다. LH는 오는 30일 일반경쟁입찰방식으로 민간에 매각공고를 낼 계획이다. 매각가는 감정평가액(5506억원)보다 11%가량 높은 6131억 4265만 9619원으로 책정됐다. 땅값만 3.3㎡당 3300만원이 넘는 수준이다. LH는 다음달 4일 부지 내에서 현장설명회를 연 뒤 5월 3~4일 입찰신청을 받고 같은달 10일 계약을 체결할 예정이다.

업계에서는 한남동 외국인아파트가 재건축을 추진하면 3.3㎡당 평균 분양가가 5000만원선이 될 것으로 보고 있다. 한남대로를 사이에 두고 불과 200m 가량 떨어져 있는 국내 최고가 아파트인 ‘한남더힐’(600가구)마저 넘어설 가능성도 점쳐진다. 지난해 2월 전용 244.75㎡형이 77억원에 팔린 한남더힐은 분양전환가격이 최고 7944만원(전용면적 242㎡형 기준)에 달한다. 하지만 분양가 상한제를 피하려고 2009년 민간임대주택으로 공급돼 지금도 분양전환가격을 두고 입주민과 시행사 간에 소송이 벌어지고 있다. 반면 외국인아파트 부지는 현재 민간택지에 대한 분양가 상한제가 폐지됐고, 앞선 용산 지역 외국인아파트 부지의 매각 사례도 분양 성공 가능성을 높이고 있다.

IMF외환위기 직후인 1998년 말 부지가 매각된 용산구 동부이촌동 ‘한강 외국인주택단지’(부지면적 4만 9117㎡)의 경우 2000년 6월 분양에서 역대 최고 분양가 기록을 세운 바 있다. 당시 이수건설은 이 부지를 1919억원(3.3㎡당 1290만원선)에 사들였고 LG건설(현 GS건설)과 함께 재건축을 진행해 ‘LG한강자이’아파트(656가구)를 지었다. 이 단지의 펜트하우스 격인 전용 243.26㎡형(4가구)는 당시까지 최고가인 30억원에 분양돼 3.3㎡당 분양가가 3000만원을 넘긴 첫 사례로 기록됐다. 땅값에 비해 지나친 고가 분양이란 논란도 있었지만 현재 이 주택형의 평균 시세는 45억원에 달한다. 이 때문에 한남 외국인아파트의 펜트하우스는 한남더힐을 뛰어넘어 3.3㎡당 8000만원 이상도 가능할 것이란 분석도 나온다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “주변 도로나 지하철, 이태원 접근성 등을 따져보면 외국인아파트 부지가 한남 더힐보다 입지가 더 좋다”며 “분양가 상한제 적용을 받지 않는 민간택지여서 이 부지에 들어선 아파트는 분양가가 국내 사상 최고를 기록할 가능성이 크다”고 말했다.

◇용도지역 등 제한조건 탓에 신중한 건설사들

한남 외국인아파트 부지의 뛰어난 입지 조건에도 불구하고 건설사들의 움직임은 조심스럽다. 6000억원이 넘는 매각가격 때문이다. 업계에선 용도지역이나 건축 조건 등에 비해 매각가가 높아 충분한 사업성을 확보하기 어렵다는 견해가 지배적이다. 우선 부지가 속한 지역은 최고고도지구로 지정돼 있어 높이 제한(최고 30m)을 받는다. 또 부지 대부분이 2종 일반주거지역(용적률 200%이하)이라 인근 한남더힐과 마찬가지로 10층 안팎의 중층 아파트만 지을 수 있다. 고층으로 지어 가구수를 늘릴 수 없으니 수익 확보하려면 고급화를 통해 분양가를 최대한 끌어올릴 수 밖에 없다는 얘기다. 이런 조건 탓에 입찰이 유력시되는 국내 10대 건설사 중 적극적으로 입찰 의사를 밝힌 곳은 아직 없다. 대부분 사업성 검토 단계이거나 시공사로 참여하는 방안 등을 고려하고 있는 수준이다.

 

한 대형건설사 관계자는 “여러 업체들이 입지 때문에 관심을 갖고 있지만 건축 조건에 비해 감정가가 높아 무리한 입찰 경쟁이 벌어지진 않을 것”이라며 “매각 공고를 꼼꼼하게 살펴보고 사업성을 충분히 검토해본 뒤 입찰 여부를 결정할 방침”이라고 말했다.

LH관계자는 이에 대해 “주변 여건과 용도지역 등을 모두 고려해 감정평가가 이뤄졌고 입찰을 검토하고 있는 업체들도 공개된 조건에 맞춰 사업성을 판단할 것”이라며 “입찰신청을 진행한 이후 사업 참여자의 윤곽이 나와야 매각 조건에 대한 세부적인 사항을 논의할 수 있다”고 말했다.

 

 

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분양가 상한제란?

 

국토해양부장관이 기본형건축비와 건축비 가산비용에 땅값을 합친 가격 이하로 분양가를 산정하는 제도이다.

 

여기에 전용면적 85㎡ 초과는 분양가 상한제로 정해진 분양가 외에 주변시세의 최대 80%까지 추가로 채권을 부담하는 채권입찰제가 병행 실시된다.

 

분양가 상한제 적용 받지 않는 기준은?

 

구분 내용

공공택지 전용면적 85㎡ 이하

2005년 3월 8일까지 사업계획승인 신청을 한 경우

 

전용면적 85㎡ 초과

2006년 2월 24일까지 사업계획승인 신청을 한 경우

 

민간택지 자체사업

2007년 08월 31일까지 주택건설사업계획 승인을 받았거나 신청한 경우로서 2007년 11월 30일까지 입주자모집 승인을 받은 경우

 

재개발, 재건축

 

2007년 08월 31일까지 사업시행인가를 받았거나 신청한 경우로서 2007년 11월 30일까지 관리처분계획의 인가를 받은 경우

 

 

 

분양가 상한제가 적용되면?

 

정부가 정하는 비용내에서 분양가가 산정돼 분양가 인하 효과가 있지만 계약일로부터 최대 5년까지 전매가 금지된다.

 

 

전매제한 기간은?

 

분양가상한제 적용주택의 전매제한 기간(주택법시행령 제45조의2제2항 관련)

 

1. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권

 

가. 공공택지 중 해당 지구면적 50퍼센트 이상이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조에 따른 개발제한구역을 해제하여 개발된 경우의 주거전용면적 85제곱미터 이하 주택