부동산 투자에 대한 큰 그림 (유럽 부동산, 기업형 상업부동산 관점에서)  2017. 10. 2. |
저는 기업형 상업부동산 금융전략을 영국에서 공부하고 돌아온 류상원이라고 합니다. 그러다 보니 우리보다 훨씬 오래 된 영국중심의 유럽
부동산에 대한 정보를 많이 가지고 있고 연구했었습니다. 똑같은 흐름이 되지는 않겠지만 아무래도 전체적 흐름의 방향은 유사성이 있음을
전제로 저의 의견을 적어봅니다. 특히 기업형 부동산 금융 및 전략을 전공한 점을 십분활용하여 칼럼을 쓰고자 합니다.
우리 나라에서는 상업부동산(수익형 부동산)이 신도시를 중심으로 지속적으로 공급되고 있기 때문에 기존의 상업부동산의 유지 관리에
대한 중요성이 건물가치에 끼치는 영향이 영국등 신도시 개발보다는 구도심을 지속적으로 재개발하는 정책 위주의 유럽의 상업부동산과는
사뭇 다른 경향성을 보이는것이 사실입니다.
그러나 신도시 개발도 인구감소와 개발사업 포화로 이제 정점에 이르고 있는것이 대한민국 상업 부동산의 현실입니다.
그렇다면 지금은 신도시 급의 새로운 상업 부동산의 개발의 막바지라고 보면 될 것 같습니다. 앞으로는 새로운 토지 개발이나 신도시 개발
은 수요의 한계와 인구감소의 영향으로 더이상 시장에서 통하지 않는 전략이 될 것으로 보입니다.
그렇다면 상업부동산에 대한 중단기 전망과 투자, 관리 전략은 무엇인지 생각해 보자!
1. 분양 위주의 시장에서 유지 관리 중심의 임대 시장 중심으로 시장은 전환 될 것임을 대비하라.
우리 나라 부동산은 사고 파는 매매 차익 중심의 시장이 주도적인 시장입니다. 한마디로 관리잘해서 관리비를 제곱미터당 계산하여 면적당
수익과 비교하여 부동산 전략을 세우는 시장입니다. 제가 유학하고 돌아온 2003년에는 우리 나라 시장과는 너무나 먼 이야기 였습니다.
건물을 지어서 분양해서 시세차익(프리미엄)을 실현하는 것이 대세였던 시장이고 아직은 수요에 비해 공급이 부족했던 시절이었고 인구가
지속적으로 늘고 있는 상황에서는 당연한 상황이었다.
약 15년의 시간의 흐른 지금은 인구가 감소하고 신도시급 개발 산업이 포화 상태의 이르러 가면서 조금씩 수익형 부동산 시장의 흐름은
변화의 조심을 보이고 있다. 인구가 감소하면서 1인 가구수가 전체 가구수의 30%에 다다른 급격한 인구현상의 변화가 그 변화의 동력이
되고 있다. 신도시 개발을 지속적으로 하기에는 이제 수요가 한계에 이르렀고 부동산 불패의 시장에도 새로운 패러다임의 그림자가 서서히
드리워 지고 있는 것이다.
10년-15년내에 부동산 시장은 분양등을 통한 매매 시세착익 실현의 시장에서 알뜰한 임대 수익 중심의 시장으로 변화 할것이다.
그리고 치열한 임대수익의 수치 싸움 중심으로 변해가는 수익형 부동산은 서서히 분양 보다는 유지,관리,임대 중심적 시장으로 위치이동
할것이 분명하다.
2. 상가를 가지고 소유하고 있다면 임대 수익 대비 미래의 관리, 유지비의 가성비를 꼼꼼히 따져보고 갈아 타거나 재건축을 목표로 유지
관리 계획을 구체화 하라!
아직은 위에서 말한 유지,관리,임대 중심의 시장 형성이 극대화된 시점은 아니라고 보인다.
아직은 분양을 받아서 시세차익을 거둘수 있는 신도시급 투자가 가능한 상황이나 예전처럼 아무거나 건져도 시간이 지나면 모두 올라가는
시장은 아닌것이다. 말하자면 전환기인 것이다. 그러나 사람들은 아직도 과거의 부동산 시세매매 차익의 신화를 아직도 맹신하고 있고 그
신화의 주인공이 되고자 한다. 시간이 얼마 남지 않았다. 급격한 인구의 감소등은 이미 부동산 시장뿐 아니라 전 사회적인 문제로 조명
받은지 오래다.
가까운 시일내에 소유한 부동산도 가성비를 높이기 위한 유지 관리비 대비 매출에 대한 숫자 싸움이 치열해 질것이다.
그렇다면 지금 수익형 부동산을 소유하고 있거나 소유를 목표로 노력하고 있다면 부동산 시장의 전체적 경향이 바뀌어 간다는 것을
엄두하고 매매나 보유시 이를 대비하여야 한다.
3. 세계적인 저금리 기조가 급격히 고금리 구조로 바뀌는 것은 현재의 세계경제의 상황과 세계적 부채과잉의 구조적 문제등으로 거의
불가능한 시나리오 이므로 부동산, 주식, 채권의 투자 포트폴리오중 수익성 부동산의 적절한 보유 타이밍을 고민하고 과감하게 투자하고
장기적인 보유 가능한 물건을 찾아라.
부동산 시장의 가장 큰 관심사중에 하나가 금리일 것이다. 세계적 경제구조 과잉부채를 통해 부를 창출하고 있는 상황에서 제 4차
산업혁명이 아무리 거세더라도 금리가 급격히 올라가는 현상을 보기는 어려울 전망이다. 한때 은행에 몇억만 넣어놓으면 한달 월급을 받던
그런 시절이 지속되었던 그런 시절은 다시는 오지 않을것이다. 그렇다면 누구나 꿈꾸는 편안한 노후를 위한 투자전략에서 부동산 부분은
지속적으로 관심의 대상이 될 전망이다. 그러나 과거의 투자 패턴을 유지한다면 닥쳐올 부동산 시장의 큰 변화에 낭패를 겪을 것이 분명하
다 보인다.
아직은 부동산 프리미엄, 즉 시세차익을 거둘 수 있는 저평가된 부동산이 존재하는것으로 보인다.
그러나 그 시세차익을 지속적으로 소위말해 치고빠지는 게릴라식 투자는 이제 불가능하다. 그렇다면 당장의 시세차익도 노리면서 부동산
시장이 유지관리, 임대중심의 시장으로 전환 되었을때에도 그 가치를 지속할 수 있는 부동산을 찾아내야 하는것이다.
과거에는 발품을 팔아서 당장 잘 팔리고 매매를 통해 단기간의 수익을 내고 빠지는 것을 판단했다면 이제는 시세차익 뿐아니라 면적당
관리비 총액 대비 매출, 즉 임대수익이 어떤 가성비를 가질 것인지를 멀리 보고 투자해야하는 더욱 복잡한 계산을 통한 판단에 임해야하는
시기인것이다. 그렇다면 이것을 어떻게 예측할 것이며 어떻게 옥석을 가려 낼것인지 상당히 부담스러운 숙제가 될 것임이 분명하다.
그렇다면 옥석을 가릴 수 있는 잣대는 존재하지 않는가?
부동산 역사가 우리보다 훨씬 오래된 유럽등의 교훈에서 비추어 볼수 있는 가름쇠는 존재하지 않는것인가?
4. 부동산 시장의 급격한 변화속에 살아 남을수 있는 옥석을 무엇으로 구분할 수 있을까?
만고의 진리는 간단하고 심플하다. 그 진리는 유럽에서도 미국에서도 일본에서 한국에서도 관통해야하며 모든 상황에 대비할 수 있어야
한다. 수익형 부동산 투자는 그럼 무엇이 이런 가늠자 역할을 할 수 있을까?
한가지 분명한 잣대가 있다.
답은 인구수이다!
얼마나 많은 인구가 유입될 것인지? 유동인구가 얼마나 증가 할것인지? 그래서 얼마나 많은 사람이 그 지역에서 일자리를 가질 것인지,
얼마나 많은 사람이 그 지역에서 살아야 할 필요성을 가지게 될것인지....그리고 마지막으로 얼마나 많은 사람이 살고 싶은 도시가 될
것인지를 보면 투자가치에 대한 정확한 잣대가 될 것이다.
쉬운것 같으면서도 어려운 이야기다.
떠 다니는 미래에 대한 청사진은 사기꾼들의 말잔치이다. 그렇다고 확정된 호재는 사람들에게 알려지기 때문에 나만 알고 있는 것이
아니기에 사람들이 널리 알게 되면 그것은 정보가 아니라 뒷북치는 주식시장에 개미밖에는 되지 못한다.
그렇다면 3번의 시세차익의 효과중 첫번째와 두번째쯤에 투자를 하는것이 높은 시세차익을 담보할 수 있다.
즉 부동산은 1)호재가 확정되었을때 2) 공사가 시작되어 눈에 보이기 시작할때 3) 준공되었을때에 시세가 오른다는것은 누구나 아는 사실이다. 그렇다면 호재가
확정은 되었지만 사람들이 눈으로 확인 아직 못했을때 투자하는것이 투자의 적기라는것은 진리인 것이다. 눈에 보이는 공사가 시작되고
건물이 올라가는 것을 보았을때는 이미 투자가 늦은 것이다. 그리고 여기에 더불어 위에서 말한 부동산 시장의 미래 변화를 보았을때
장기적으로 집객효과, 인구유입효과, 일자리 효과등이 지속될 수 있는 곳을 찾아야 한다.
5. 청라, 송도에 올인하라! (알짜 신도시급 숨은 진주 상업 부동산에 주목하라.)
투자 추천 1.
1. 거두절미 하고 청라에 주목하라.
청라는 2018년-2022년 사이 대한민국 어디보다 많은 인구유입, 유동인구의 호재가 확정된 것이다.
첫째 청라는 엄청난 인구유입, 유동인구 증가의 호재를 가지고 있고 확정되었으나 사람들이 잘 모른다.
아시아 최대의 테마형 쇼핑몰 스타필드(2020년 준공), 세계에서 6번째 높은 시티타워와 인천공항 접근성만 보아도 가공할 만한 폭발력을
가진 집객의 요소이다.
두바이 공항과 연결되 세계 최대의 쇼핑몰 두바이 몰과 세계 최고의 건물 버즈 두바이는 연간 1억명의 방문고객을
만들어 내고 있다. 스타필드 하남만 해도 3개월만에 1천만원의 집객 효과를 거두었다. 아시아 최대의 테마파크형 쇼핑몰과 세계 6번째
높이의 전망대와 면세점등은 가공할 만한 위력을 발휘 할것이 분명하다.(추산하여 최소 5천만명의 고객 유입은 가능하다고 보인다)
둘째 더구나 이전에 투자가 중단되었던 청라의 부동산 실패의 이미지가 착시 현상을 좀더 심화 시키고 있어서 기회가 크다
왜냐면 주지의 사실인 집객의 가능성을 많은 사람들이 실감하면 부동산은 가치가 상승한다. 그러나 청라는 사람들이 과거의 실패의 이미지
때문에 부정적인 착시의 효과가 아직 있는 반면 추후 공사가 진행되는 시점 2018년-2020년 사이에 착시 효과가 걷히는 순간 다른 지역보다
많은 시세차익이 예상된다.
세째, 청라 지역은 노무현 정권의 유작이며 문재인 정부가 밀어주는 국책사업이다.
7호선이 아직 발표 나지 않았지만 7호선이 확정 될 가능성이 높다.(2017.10 이글씀, 추후 제 예상이 맞는지 아닌지 보기 위해 표시)
8.2 부동산 대책에도 포함 되지 않았다. 부동산 대책에 포함 되지 않음으로 해서 전매등 많은 기회비용의 프리미엄이 존재한다.