주상복합에서 아파트관리단과 상가관리단 문제 >

< 1동의 집합건물에 2개의 관리단이 병존하는 경우 : 주상복합에서 아파트관리단과 상가관리단 문제 >

 

안국법률사무소 변호사 정희찬

2014. 6. 3.

 

​하나의 건물, 즉 1동의 건물에는 다양한 용도의 구분소유권이 배치될 수 있다. 물론 아파트면 아파트, 상가면 상가, 오피스텔이면 오피스텔 등 하나의 용도로 통일되어 있는 경우도 많지만 이른바 주상복합건물을 포함하여 다양한 용도로 구성된 집합건물도 주변에서 흔히 접할 수 있다.

 

사실 건축법적으로 하나의 용도로 이루어진 집합건물일지라도 그 위치나 층수에 따라서 그 이해관계나 관리양상이 차이가 날 수도 있다. 하물며 용도 자체가 다르다면 주차장, 복도, 승강기, 난방시설, 수도시설 등의 관리에 있어서 방향이나 목적이 차이가 나고 이를 원인으로 관리방식에 대한 다양한 의견차이가 발생할 수도 있다.

 

 

​집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에는 이러한 문제를 어느 정도 다룰 수 있는 제도를 두고 있다. 이는 다름아닌 '일부공용부분관리단'이라는 제도이다.

 

 

건물 전체가 아니라 그 일부 구분소유권의 이익에만 주로 제공되는 공용부분이 있을 경우 이에 대한 관리는 그 일부 구분소유권자들만의 단체를 결성하여 수행할 수 있다. 그런데 그 결성방법은 당연성립이 아니라 '규약의 설정'에 의하여야 하는 것으로 되어 있다. 규약설정에는 3/4 의결권과 소유자수의 찬성이 필요하다.

 

 

일부공용부분은 의결권 등의 기준이 되는 전유부분의 계산에 있어서 안분되는 것으로 되어 있기 때문에(집합건물법 제12조 제2항) 일부공용부분인지 여부를 결정함에 있어서 신중할 필요가 있다. 일부공용부분은 건물 전체의 관점에서 보면 일종의 공용전유부분이 되는 것이기 때문이다.

 

 

이런 점에서 일부공용부분(공용전유부분)은 공시방법을 필요로 한다. 성질상 전유부분을 공용부분으로 바꾸는 경우에는 등기에 의한 공시가 되도록 규정되어 있고(동법 제3조 제4항) 전부공용부분은 전유부분을 제외한 나머지 연면적이나 시설을 말하는 것으로 보면 되지만, 성질상 일부공용부분은 공시방법이 마땅히 없다.

 

 

따라서 무엇이 일부공용부분인지가 큰 문제이다. 일부공용부분은 사실상 공용전유부분이기 때문에 의결권 등에 미치는 영향이 커서 쉽게 인정할 것은 아니다. 예컨대, 4층 복도라고 해서 당연히 4층 구분소유자들만의 공용부분이라고 인정할 것은 아니라는 이야기다.

 

 

결국 집합건물법이 마련한 일부공용부분 내지 공용전유부분 제도는 하나의 집합건물 내에서 벌어지는 이해관계의 조직적 충돌을 해결하기에는 부족하고 또 본래 이를 위한 제도도 아니다.

 

 

이는 현재 사적자치에 맡겨진 상황이라고 하겠다. 실제에서 보면 상당히 슬기롭게 이에 대처하는 여러 사례들이 발견된다.

 

 

 

그 중 대표적인 것이 주상복합의 경우 주거시설관리단과 상업시설관리단을 별도로 두는 경우이다. 특히 구조상으로나 이용상으로 서로 명확히 구분될 수 있는 경우 이러한 구조가 실현이 용이할 것이다.

 

 

 

하지만 이는 법이 인정하고 있는 구조가 아니기 때문에 물권법정주의에 따라 이에 관한 관습법이 있다고 여겨지지 않는 한 결국 1동 전체의 관리규약에 그 명시적 근거규정이 마련되어야만 가능한 것이라고 할 수 있다. 즉, 전체 관리규약에 상업시설소유자의 단체설립과 주거시설소유자의 단체설립에 관한 절차를 규정하고 1동의 건물 전체 관리단이 이 각 단체에 관리권을 위탁하는 규정을 포함시키면 된다. 그리고 1동 전체 관리와 관련된 사항은 이 두 단체가 협의체를 만들어 상호조정하고 심의하는 절차를 규정하면 더욱 좋다.

 

 

 

하지만 이러한 관리규약도 없이 1동의 건물에 용도별로 복수의 관리단이 당연성립하고 있다고 주장하는 것은 물권법정주의에 반하여 입론의 여지가 없다고 하겠다.

 

 

 

 

 

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