부동산컨설팅법인 (주)신우피엠씨
신지민 대표
필자가 속해있는 신우피엠씨는 한국의 유명 금융사와 그 고객들을 대상으로 부동산 투자에서부터 관리, 처분 단계에 이르기 까지 포괄적인 상담 및 교육업무를 수행하고 있다. 그러다 보니 흔히 한국의 상류층이라고 불리 우는 부자들이 어디에 관심이 있고 어떤 고민들을 하는지 자연스럽게 알 수가 있다. 그렇게 부자들과 많은 교류와 공감을 가지면서 그들의 재산 증식 과정에 대한 관심을 가지게 되었다. 그들의 노력과 능력도 매우 중요한 요소이지만 필자가 생각하기엔 그들은 부자가 탄생할 수 있는 좋은 시대적 배경을 가지고 있었다고 생각한다. 그렇다면 그 시대적 배경이 어떠했는지 한번 살펴보겠다.
우선 경제의 성장과정을 한번 들여다보면 모든 사회구조가 그러했듯 최초의 사회구조는 농경사회로부터 출발한다. 그러다 보니 토지를 소유한 지주들을 중심으로 부(富)의 축이 형성되었을 것이다. 그 이후 생산중심의 산업화 사회로 가면서 대도시를 중심으로 대량 생산을 위한 공장들이 공급되었을 것이며, 이로 인해 전국의 노동자들이 대도시로 이동했을 것이다.
이를 시발점으로 대단위 주거시설의 공급이 필요했을 것이고 그 과정에서 기존 지주들은 토지의 보상을 통해 막대한 자금을 확보하게 되며, 대다수가 부동산으로의 재투자를 통해 자산을 키워나갔다.
그들의 초기 투자처는 신도시를 타겟으로 토지와
그 신도시에 위치하고 있는 아파트였을 것이고, 이후
상가와 빌딩과 같은 상업용 부동산으로의 투자과정을 거치면서 수많은 자산가들이 탄생하게 되었다.
그렇다면 저성장 기조에 있는 현재 시점에 그 부자들은 어떤 투자처를 찾고 있을까? 이에 대한 하나의 해법으로 해외 부동산 투자를 고려하였을 것이라는 판단이다. 기획재정부에서 발표하였던 ‘거주자 해외부동산 취득 통계’자료의 제공이 중단되면서 정확한 해외 부동산 취득 추이를 알 수는 없게 되었지만, 다수의 기관에서 발표하는 유관 자료에서 보면 충분히 해외부동산 투자의 증가추이를 유추할 수 있다.
[출처 : CBRE Vietnam]
초기 해외 부동산 투자지역이 미국을 비롯한 북미와 유럽 선진국들을 중심으로 이루어졌다면 이제는 동남아를 비롯한 개도국 중심의 투자가 증가하고 있는
추세이다.
다만 해외 부동산에 대한 관심은 높아지고는 있으나, 정작 이와 관련한 투자법령 및 세무관계를 정확히
이해하지 못하고 투자하는 사례가 많이 확인되었다. 특히 투자 사례가 많지 않고 현지 국가의 법제화가
명확하지 않은 국가에서 부실신고 및 신고누락 사례가 다수 발생하고 있고 이는 고의든 아니든 명백한 불법행위로 불성실 신고에 따른 불이익을 피할 수는 없다. 선의의 피해자가 없기를 바라며 해외 부동산 취득에 필요한 절차와 세금관련 이슈를 간략히 안내하고자
한다.
해외 부동산을 취득하고자 하는 경우 현지 국가의 법령을 제외하고 국내 기준으로만 봤을 때 크게 외국환거래법령인 ‘외국환거래법’과 국내세법인 ‘소득세법’의 적용을 받는다. 먼저 합법적인 취득을 위한 ‘외국환거래법’에 의한 취득방법에 대해 설명하면 다음과 같다.
1) 외국환거래법
[출처 : 금융감독원]
외국환거래법 상 외환거래의 주체로 그 대상을 구분하면 거주자와 비거주자로 구분되는데 금번에는 거주자의 경우를 들어 설명하고자 한다. 거주자란 대한민국에 주소 또는 거소를 둔 개인, 대한민국에 주된 사무소를 둔 법인을 말한다. 거주자가 해외 부동산을 취득할 경우 그림과 같이 권리의 내용과, 목적, 기간에 따라 신고수리기관이 달라진다. 그리고 취득에서부터
보유, 처분의 각 단계에 따라 신고의무를 가진다. 이와 관련하여서는 외국환은행을 통해서 신고양식 및 방법에 대해서 안내를 받을 수 있다.
[출처 : 국세청]
해외 부동산 취득을 위해 자금을 해외로 송금할 경우 이 또한 외국환거래법의 규정을 받기 때문에 취득신고(내신고 가능) 기준에 맞게 계약금부터 나머지 잔금까지의 지불 조건을 정해야 한다.
이를 무시하고 현지 시행사의 자금 스케줄에 맞춰 국내법의 기준을 초과하여 자금을 선 지급하였을 경우 자금 증빙 및 절차오류에 따른 문제가 발생하니 주의해야 한다.
이후로는 보유 단계에서부터 처분단계까지는 외환거래법과 소득세법에 의한 각각의 신고의무가 발생한다.
2) 소득세법
[출처 : 국세청]
그리고 해외 부동산 투자를 계획하고 있는 많은 예비 투자자들이 궁금 해 하고 어려워하는 부분이 세금에 대한 내용이다. 세금은 현지 국가의 세법 기준과 국내법에 따른 세법 기준 두 가지 모두에 대한 이해가 필요하다.
현지 법령에 의한 세금은 다음 기회에 다루기로 하고 이번에는 국내법 기준에 의한 소득세법을 살펴보고자 한다. 국내법에 의한 세금은 소득세법에 의거하여 각 단계에 따라 발생한다. 만약 취득 단계에서 증여가 아닌 본인의 자금으로 취득을 할 경우 국내법상 취득세는 발생하지 않는다.
이후 보유단계 및 처분단계에서 상기 표와 같은 법
적용을 받게 된다. 간혹 보유 단계에서 재산세 납부
여부를 문의하시는 투자 희망자 분들이 많은데 해외 부동산 자산에 대해서는 별도의 재산세를 부과하지
않는다.
그리고 처분단계에서 양도세는 우선하여 현지 세법에 따라 현지에서 납부하고 국내에서는 국내 소득세법에 따른 양도세 기준을 적용 받는데, 현지에서 선 납부한 양도세액을 공제해주는 방식으로 부과된다.
앞에서 다룬 내용에 대해 상세한 정보가 필요할 경우 가까운 외국환은행 (1금융 은행, 주로 신한은행, 외환은행, 하나은행에서 잘 이해하고 있음)에서 외국환
담당자와 상담을 해보기를 추천한다.
투자는 어떠한 조언자도 그 선택에 대해서 책임지지 않는다. 모든 책임은 투자자 본인에게 있다.
따라서 현장에서 발로 뛰면서 본인이 직접 확인하고 행동하길 바란다. 그리고 여러분의 해외 부동산 투자가 성공적이고 자산증식에 도움이 되기를 기원한다.
--------------------
[밴쿠버 중앙일보] 기사입력 2008/04/03 11:27
한국 기획재정부 소득세법 시행규칙 개정안 입법 예고
기러기 가족.종합소득세 납부 영주.시민권자 모두 해당
한국의 기획재정부가 지난 16일 소득세법 시행 규칙 개정안을 입법 예고했다
부처 간 협의를 거처 이달 중 시행될 것으로 보여지는 개정안에 따르면 거주자가 외국에 있는 부동산이나 이에 관한 권리(콘도 선분양권 포함)를 취득한 경우에는 한국의 관할 세무소에 해외 부동산 취득 및 투자 운용(임대) 명세서를 2008년 5월말 소득세 신고 시 반드시 신고하도록 되어 있다.
이런 제도는 한국 정부로서는 처음 시행하는 제도로서 캐나다 세법상 해외자산 신고 제도를 그대로 벤치마킹 한 것으로 볼 수 있다.
개정안은 이달 중에 개정안 공포되면 취득한 해외 부동산에 대하여서는 규모나 금액과 상관없이 모두 신고해야 하며 이미 시행중인 해외자산 임대 소득과 처분에 따른 양도 소득신고와 더불어 한층 강화된 부동산에 대한 과세 제도이다.
정부 발표에 의하면 2007년도 공식적인 해외부동산 취득만도 1268건으로 5억1400만 달러로 전년 대비 55배나 증가 하였으며 공식적으로 집계되지 아니한 부동산 취득까지 합하게 되면 해외부동산 취득은 상당한 규모일 것으로 예측된다.
그러나 해외부동산 취득을 세무 당국이 실상을 파악할 방법이 없었기 때문에 세원 관리 차원에서 자료 확보를 위한 새로운 조처로 보여진다.
이 제도가 시행되게 되면 미신고자에는 상당한 페널티는 물론 취득 자금의 출처와 외환관리법 저촉 여부와 운용 소득에 대한 소득세.양도세 등 과세도 늘어나게 된다.
한국의 거주자 신분이 있으면서 양국에 거주하는 자산가들은 꼭 새겨 두어야 할 문제로 기러기 가족의 경우는 모두 해당된다고 볼 수 있다.
예를 들면 영주권 이나 시민권을 소지한 사람도 ‘한국 세법상 거주자’에 해당 된다면 새로 시행될 제도에 적용될 것으로 보인다.
여기서 ‘한국 세법상 거주자’란 한국에서 종합소득세 납부의 의무가 있는 사람을 의미한다.
이명우 기자