해외 부동산, 현지 법인 투자가 대세

기획재정부 자료에 따르면 지난 2012년 ‘거주자의 해외 부동산 취득’은 1억9,200만 달러로 2011년 대비 24%나 감소해 세계 금융 위기 때보다 낮은 수치를 기록했다. 금융 위기 이전인 2007년에는 8억7,400만 달러에 달했으나 이후 2008년 4억3,800만 달러, 2009년 2억1,000만 달러로 급감했다. 2010년과 2011년에 각각 2억5,100만 달러와 2억5,300만 달러로 소폭 반등했으나 2012년에 다시 감소세로 돌아선 것이다. .

 

전체 투자의 80% 이상을 차지하는 미국의 주택 시장이 완연한 회복세를 보이고 있고, 글로벌 저금리 기조의 지속 등 긍정적 요인을 감안한다면 다소 의외의 결과다. 기획재정부는 이를 두고 글로벌 경제의 불확실성이 투자를 제한한다고 분석했다. 그래도 최근 쏟아지는 해외 부동산 투자펀드의 높은 수익률 달성과 펀드 설정 금액 증가에 대한 뉴스를 읽다 보면 정말 해외 부동산 투자가 감소하고 있는지 의구심이 생긴다.

 

해외 부동산 펀드 간접투자 늘어 법인투자 증가

 

외국환 거래법상 해외 부동산 투자 방식은

 

1)직접 해외 부동산을 취득하는 ‘거주자의 해외 부동산 취득’과 2)외국에 현지법인을 설립하고 그것을 통해 부동산을 취득하는 ‘해외 직접투자’ 두 가지 방법이 있다.

 

해외 직접투자에서 해외 부동산 투자로 분류할 수 있는 ‘부동산업 및 임대업종’의 송금액은 2011년 5억3,000만 달러에서 2012년 14억8,000만 달러로 무려 128%나 증가해 거주자의 해외 부동산 취득과는 완전히 상반되는 결과를 보여준다. 따라서 2012년에 해외 부동산 투자 규모가 감소한 것이 아니라, 투자 방식이 개인의 직접투자에서 현지법인을 통한 투자로 변한 것으로 분석할 수 있다.

 

법인을 통한 부동산 투자가 증가한 원인은 첫째, 간접투자 방식인 해외 부동산 펀드를 통한 투자가 증가했기 때문이다. 미국, 캐나다 등의 부동산 시장 회복으로 해외 부동산 펀드의 수익률이 향상되고 설정액도 증가하고 있다. 또 해외 정보를 얻기 힘든 개인의 경우 전문가가 운영하는 펀드를 통해 리스크를 줄일 수도 있다. 둘째, 주택 한 채를 구입하는 단순한 투자 방식에서 작은 주택 혹은 상가를 여러 채 구입하거나, 건물 및 주차장 투자 등 상품의 종류가 다양해지면서 전문적인 부동산 투자가 늘었기 때문이다. 이러한 투자 방식에서는 법인을 통한 투자 방식이 외환 거래나 세무 및 자산 운용 편의상 더 효율적이다. 마지막으로 위험 자산 회피 현상이 줄어들면서 동남아시아를 비롯한 개발도상국의 투자가 늘었기 때문이다. 이들 사회주의국가는 토지의 외국인 소유를 금지하기 때문에 콘도(건물만 소유) 이외의 부동산을 취득하기 위해서는 현지법인을 통할 수밖에 없다. 최근 높은 부동산 가치로 주목받는 인도네시아의 경우도 방갈로(단독주택), 테라스하우스(연립주택, 타운하우스) 등 건물뿐만 아니라 토지와 소유권이 같이 이전되는 부동산은 현지인 지분이 51% 이상인 합작회사를 통해서만 취득이 가능하다. 베트남, 필리핀, 캄보디아, 싱가포르 역시 유사한 정책을 펴고 있다. 말레이시아만 유일하게 투자 금액이 50만 링깃(약 1억8,000만원) 이상이면 외국인도 취득이 가능하다.

 

신고 절차가 복잡하나 재투자 용이한 해외 직접투자 법인 설립

 

표면적으로 두 방식은 송금 지정 항목만 다를 뿐 큰 차이점은 없다. 해외 직접투자는 현지에 법인을 설립하는 절차가 추가될 뿐이다. 그러나 실제로는 사후 관리 의무와 세금 납부 부분에서 차이가 크다. 해외 부동산 취득 시 해당 부동산의 계속 보유 증빙(등기부등본)을 2년마다 제출하고, 매각 시에는 매각 대금을 즉시 국내로 회수해야 한다. 하지만 해외 직접투자는 매년 현지법인의 재무제표를 제출해야 하고, 부동산을 처분해도 법인이 존속하는 한 매각 대금을 국내로 회수할 의무가 없다. 따라서 투자 자금을 부동산 간 이전하거나 부동산에서 다른 투자 상품으로 이전할 때 시장 상황에 따라 자유롭게 옮겨갈 수 있다는 장점이 있다. 국내 납세 의무에 대해서도 해외 부동산 취득의 임대 소득은 5월 종합소득세 신고 시 합산하고 양도 손익은 양도소득세를 납부하지만, 해외 직접투자는 현지법인의 세후 법인소득 배당에 따른 배당소득세와 법인 주식 양도 시 양도소득세를 납부하게 된다. 이 두 방식은 근본적인 투자 대상이 각각 부동산과 현지법인으로 다르기 때문에 투자자의 상황이나 목적에 따라 적합한 것을 고려할 필요가 있다.

 

WRITER 박상욱(우리은행 WM전략부 Advisory Center 부동산팀 차장) PHOTO SHUTTER STOCK