일본 부동산 투자유의점.

지난 10여년간의 경기 침체로부터 벗어난 일본이 세계의 주목을 받고 있다. ‘잃어버린 10년(Lost Decade)’으로 표현되는 극심한 구조조정 과정을 거치면서 실제 가치에 비해 자산 가격이 상대적으로 저렴하다는 평가를 받고 있기 때문이다. 최근에는 ‘환율’이라는 추가적인 메리트도 부각되고 있다. 특히 일본 근무나 유학 등을 고려하는 실수요자 입장에선 지금의 엔화 약세가 향후 강세로 전환될 경우를 대비, 적은 금액으로 투자 가치가 높은 일본 자산을 구입할 수 있는 호기인 셈이다.

 

현재 한국에서 비교적 손쉽게 투자할 수 있는 일본의 대표적인 자산은 주식과 부동산이다. 일본의 경기 상승 추세가 두드러지면서 주식의 경우 펀드 관련 상품 판매가 봇물을 이루고 있다. 개인 투자자들도 일부 증권사의 홈트레이딩 시스템(HTS)을 통해 도요타 등 블루칩을 사들일 수 있다. 일본 부동산에 대한 지식에 없더라도 간접 투자를 통해 빌딩 주택 상가 등 수익성 물건에 투자할 수 있다. 대표적인 상품이 바로 리츠(REITs)다. 리츠는 전문가들이 직접 맡아 운용하기 때문에 투자에 실패할 확률이 적다. 하지만 일반 투자자들이 요즘 부쩍 관심을 보이는 것은 직접 투자다. 다만, 개인이 몸소 부동산을 사는 직접 투자의 경우 여러 가지를 고려해야 한다. 투자 대상국의 부동산 제도 및 세제 등을 면밀히 검토해야 불의의 낭패를 막을 수 있다.

 

현재 일본 부동산의 회복세가 완연하다. 이미 도쿄 나고야 오사카 등 일본 주요 대도시 지역 땅값은 지난 2003~04년을 고비로 1990년 이후 16년 만에 처음으로 상승하기 시작했다. 일부 도심 지역에선 가격 급등세마저 나타나고 있다. 이를 1980년대 말 부동산 버블에 빗대 ‘미니 버블’이라고 부를 정도다. 부동산 경기 회복과 더불어 향후 기대되는 엔화 강세는 투자성이 높은 일본 부동산을 사두면 시세 차익과 환차익이란 이중의 효과를 얻을 수도 있다는 기대감을 고조시키고 있다.

 

일본 부동산 시장은 여러 모로 한국 부동산 시장과 닮은 점이 많다. 일본 부동산 투자 격언에는 ‘부동산에 투자하려면 반드시 도쿄 근방 즉, 수도권에만 투자하라’는 것이 있다. 특히 ‘농업진흥지역 내의 오지 농지와 임야를 사는 자는 바보’라는 말도 있다. 서울과 지방의 부동산 값이 차이가 양극화되는 추세인 한국의 경우처럼 일본도 도쿄 등 대도시와 기타 주변 지역 간의 땅값 차이가 더욱 크게 벌어지고 있다. 따라서 실수요 목적이나 임대 수익 등 의 투자 수익을 고려한다면 일본의 대도시로 가야 한다. 대도시에서도 주상복합 같은 맨션(아파트)이 중심이다.

 

국토가 좁은 일본은 대체로 집값이 비싼 편이다. 이 때문에 집을 사는 것보다는 임대를 많이 한다. 따라서 요지의 주택을 구입해 임대를 놓으면 적정 수준의 임대 수익을 기대할 수 있다. 맨션 임대 수익률은 연 6~7% 수준이다. 월 임대료(도쿄 기준)는 1인이 사용할 수 있는 6~7평형대 맨션이 대략 8만~8만5000엔 정도다. 위치에 따라 20평대 월임대료는 20만 엔가량. 방 3개 딸린 25평 맨션 월임대료는 25만 엔 정도다.

 

임대 선호 지역은 한국과 유사하다. 일본도 한국처럼 대도시 지역, 역세권 지역이 우선시 된다. 특히 해외 근무 등으로 한국인이 많이 가는 지역은 도쿄 내 신주쿠, 나카노 등이 중심이 된다. 이 밖에 주의할 점은 일본에선 집값 이외 주차장 가격을 따로 내는 경우가 흔하다는 점이다. 주차장 가격은 대략 1년에 3만5000엔 정도. 집을 살 때 미리 주차장 가격에 대해 합의를 봐야 한다. 화재보험료도 들어간다. 계약 기간은 보통 2년이고, 20평의 경우 2만 엔 정도가 들어간다. 중개 수수료는 비싼 편이다. 일본은 주택을 구입하면 한 달치 임대료를 중개 수수료로 줘야 한다.

 

보통 일본의 부동산 가치는 토지 가격에 크게 영향을 받는다. 오래된 건축물을 리모델링하지 않는 경우, 건물 자체의 가치는 시간이 지날수록 하락한다고 보면 된다.

 

기본적으로 외국인이라고 해서 부동산 구입 시 제한을 받는 경우는 없다. 한국인 등 외국인도 일본인과 동일한 조건으로 부동산을 살 수 있다. 다만, 외국인일 경우 부동산 구입 후 20일 이내에 일본은행을 경유, 일본 정부에 취득 명의인의 이름과 부동산 취득가 등을 보고해야 한다.

 

일본에서 주택을 구입하려면 자금 조달 문제도 신중히 고려해야 한다. 외국인이 일본 시중은행부터 돈을 빌리기는 상당히 어렵다. 융자를 받으려면 일본 국적이나 영주권을 가져야 한다. 또 융자를 받는 본인이 일본에 거주해야 한다. 부동산 담보 대출 또한 이와 유사한 조건이다. 다만, 융자 금액에 상당하는 한국 내의 부동산 담보가 있을 경우, 한국의 은행에서 일본 지점을 소개받아 일본에서 엔화 융자를 받을 수도 있다. 이 경우 금리는 최저 연 3%이며 담보 물건의 감정평가액과 융자 금액에 따라 다소 높아질 수도 있다.

 

일본에서 부동산을 구입하려면 ‘사인 증명서’라는 것이 필요하다. 주일본 영사관에서 이를 발급한다. 본인이 사용하는 서명이 거짓이 아니라는 것을 입증하기 위해 일본 영사로부터 인증을 받는 것이다. 인증 절차는 ‘서명에 관한 진술서’ 서식에 본인 여권에 서명된 서명과 같은 서명을 한 뒤 공증 촉탁서(신청서)를 작성해 일본 영사에게 제출하면 된다. 촉탁 때 필요한 서류는 본인 여권(인적 사항과 서명돼 있는 부분 복사본 함께 제시), 공증 촉탁서, 서명에 관한 진술서, 수수료(300엔) 등이다.

 

세금 문제도 해외 투자의 성패를 결정하는 핵심 포인트의 하나다. 따라서 관련 세금을 하나하나 꼼꼼히 따져보는 섬세함이 요구된다. 먼저 일본에서 부동산을 구입할 경우 인지세를 내야 한다. 인지세는 부동산 구입가가 1000만~5000만 엔 이하 2만 엔, 5000만 엔 초과~1억 엔 이하 5만 엔, 1억~5억 엔 이하 10만 엔 등이다.

 

개인이 주거용 부동산을 취득해 임대 수익을 얻으면 건물과 토지의 과세 평가액의 1.4%의 고정자산세와 약 0.3%의 도시계획세를 내야 한다. 도시계획세의 세율은 지역에 따라 다소 차이가 있다.

 

기타 부동산 관련 소득에 대해서는 소득액의 5~40%의 소득세를 부담해야 한다. 미국과 유럽 등의 나라처럼 소득이 많을수록 세율은 높아진다.

 

개인 사업자의 경우 과세소득 금액에 대해 5%를 개인사업세로 내야 한다. 또 부동산 구입 시 건물과 토지의 가격 이외에도 등기 비용 등으로 구입 가격의 약 10~20%를 세금으로 내야 한다.