우리은행 부동산투자지원센터ㅡ"한국은 불안" 미국 ,개도국 등 해외 부동산 사들이는 부자들 문의급증. LA 다가구주택(multiplex house) 등

한상혁 기자2017.10.14

 

“올 7월쯤부터 미국 부동산에 투자하고 싶다는 문의가 부쩍 늘었죠. ‘8·2 부동산 대책’ 이후로는 한국 집을 팔고 외국에 투자하는 게 나은 거 아니냐는 말도 자주 들어요.”

 

박상욱 우리은행 부동산투자지원센터 부부장은 최근 해외 부동산 투자 방법을 묻는 고객들 전화 상담을 하루 한번 꼴로 받는다. 이 은행은 해외 네트워크를 통해 고객이 외국 주택이나 상가 등 부동산에 직접 투자할 수 있도록 연결해준다.

 

“이제 한국은 끝났다. 한국을 뜨자”. 국내 고액 자산가들 사이에 이른바 ‘해외 엑소더스’ 현상이 일부 나타나고 있다. 8·2대책과 북핵(北核) 도발 등으로 위기감이 높아진 한국 부동산 시장을 떠나 규제가 적고 안전한 외국으로 눈을 돌리는 투자자들이 급속하게 늘고 있다. 상대적으로 부동산 경기가 좋은 미국이나 개발도상국이 주요 투자처로 떠오른다.

 

■“한국 부동산 시장은 불안”

 

서울 강남에 사는 A씨는 지난달 미국 LA의 다가구주택(multiplex house)을 300만 달러(약 34억원)에 매입했다. 미국 현지에서 집값의 50% 정도를 연 5% 이자로 대출받았다. 실 투자금액은 17억원 정도. 4가구가 사는 주택에서 연간 14만9000달러(약 1억6800만원)의 임대료 수익을 얻는다. 수익률은 연 4.9% 정도 된다.

 

한국인들에게 최근 가장 인기있는 부동산 투자처는 미국이다. 미국 집값은 2012년부터 오르기 시작해 아직도 상승 곡선을 그리고 있다. 올해는 2000년대 중반의 역사적 고점을 돌파한 상태다. 미국 집값 추이를 보여주는 S&P케이스-실러 지수에 따르면 미국 평균 주택 가격지수는 2012년 134를 기점으로 계속 상승해 지난 5월 192를 기록했다. 5년 상승률이 43%, 지금도 오르는 중이다.

 

연도별 미국의 주택 가격을 나타내는 케이스-쉴러 지수. /S&P 제공

연도별 미국의 주택 가격을 나타내는 케이스-쉴러 지수. /S&P 제공

 

과거 한국 내 거주자가 해외 부동산을 투자하는 데에는 투자 금액의 제한이 있었지만 2008년부터 없어졌다. 다만 정부가 2012년 말부터 공식 통계를 발표하지 않아 정확한 해외 부동산 투자 규모를 파악하기는 어렵다.

 

미국 부동산의 경우 주로 20억원 안팎 투자금으로 현지에서 대출을 끼고 다가구주택을 구입해 임대놓는 경우가 일반적이다. 비슷한 금액으로 작은 상가 건물을 매입하기도 한다. 미국은 2000년대 후반 이른바 ‘서브프라임 모기지’ 사태 이후 외국인에게 부동산 담보대출을 금지했다가 최근 다시 대출을 재개했다. 박상욱 우리은행 부부장은 “한국의 ‘꼬마 빌딩’이나 상가 건물이 너무 올라 자산가들 사이엔 비슷한 돈으로 미국 부동산에 투자하는 것이 낫다는 이야기가 많다”고 했다.

 

미국의 한 주택에 매물로 나왔음을 알리는 간판이 걸려있다. /조선일보DB

미국의 한 주택에 매물로 나왔음을 알리는 간판이 걸려있다. /조선일보DB

 

외국 부동산에 투자하는 것은 한국 부동산 시장 전망이 좋지 않다고 보는 탓이다. 특히 주택 시장은 8·2대책으로 투자 심리가 꽁꽁 얼어붙었다. 미국 등 선진국 경기가 완연한 회복세인데 반해 한국은 여전히 경기 전망이 불확실하고 상가 공실률도 높아지고 있다는 판단도 작용한다.

 

여기에 최근 북한의 잇따른 핵·미사일 도발로 한반도 위기감이 고조되는 것도 이유다. 한 시중은행 관계자는 “부자들 입장에서는 한국에 모든 재산을 두는 것 자체가 리스크라고 생각될 수 있어 일부를 외국 부동산에 투자하는 것은 일종의 위험 분산 투자 성격”이라고 말했다.

 

■개도국 소액 투자나 해외 펀드도 가능

 

개발도상국 부동산을 주목하는 투자자도 적지 않다. 상대적으로 투자 금액이 적어 리스크가 크지 않기 때문이다. 대표적인 사례는 베트남 아파트에 2억~3억원 정도를 투자하는 것. 서울 송파구에 사는 B씨는 베튼남 호찌민시 지하철 1호선 썬깡역 부근에 22만 달러(약 2억5000만원)짜리 아파트(80㎡)를 매입했다. 외국 주재원 등을 대상으로 월세를 주는데 연간 5.4%의 수익률이 나온다. 베트남 같은 개도국은 임대 수익과 함께 시세 상승에 따른 차익도 기대할 수 있다는 것이 장점이다. 우리은행 관계자는 “서울에 지하철이 놓이고 경제가 발전하면서 땅값이 수십배 뛰었던 것과 마찬가지로 20~30년 후 선진국이 될 나라의 부동산을 미리 사두려는 것”이라고 말했다.

 

베트남 하노이의 한 아파트 단지. /조선일보DB

 

여러 투자자들에게 투자금을 모아 해외 부동산에 투자하고 수익금을 돌려주는 펀드에도 돈이 몰리고 있다. 해외 부동산 펀드는 외국에 있는 빌딩이나 호텔, 물류시설 등에 투자해 임대료 등으로 거둔 수익을 투자자에게 배당하며 3~5년 후 되팔아 양도 차익을 낼 수도 있다.

 

지난 3월 미래에셋운용이 출시한 호주 부동산 펀드는 개인 자금만 1000억원 넘게 몰리면 일찌감치 마감됐다. 투자 대상은 호주 수도인 캔버라의 12층짜리 오피스 빌딩. 설정 이후 수익률도 연 3.88%로 순항 중이다. 하나NASA부동산 펀드와 미래에셋 애틀란타 부동산 펀드는 미국 시장에 투자하는데 개인 자금만 3000억원이 모였다.

 

■환율 리스크에 원금 손실 우려도

 

해외 부동산 투자가 장점만 있는 건 아니다. 우선 해외 자산인 만큼 환율 변동 리스크가 상존한다. 환율이 오르면(원화가치 하락) 수익이 늘 수 있지만 반대라면 수익률이 떨어진다. 예를 들어 5년 전 출시한 미래에셋운용의 브라질 부동산 펀드는 당시 800억원을 모았는데, 환율이 떨어져 수익률은 현재 -53%로 반토막난 상태다.

 

양도차익이 생기면 세금을 내야 하는데 이 때 현지 세법에 따라 양도세를 낸 후 한국에서도 별도로 양도세를 내게 된다. 물론 현지에서 낸 소득세만큼은 한국에서 세금을 낼 때 공제되므로 이중으로 세금을 내는 경우는 거의 없다.

 

부동산 펀드의 경우 만기(통상 5~7년)가 길고 중도 환매가 어렵다는 점도 유의해야 한다. 만기 때 건물을 재매각해 투자자들에게 원금을 돌려주는데, 경기가 나빠지거나 공실(空室)이 늘어 건물값이 하락하면 원금 손실을 볼 수도 있다.

 

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미국 부동산 투자 유의점

 

 

최근 한국정부에서 발표한 '해외 부동산투자 허용규모 확대방안'과 관련 한국의 친지가 미국 내 상용부동산을 구입할 계획을 가지고 있습니다. 한국 거주자가 미국 내 부동산을 매입할 때 미국세법상 어떤 세금문제가 있는지 알고 싶습니다.

 

답변 전문가: 박강배 공인회계사

작년 한국정부의 '주거용 해외부동산 취득제한 완화방안' 발표에 이어 올해 5월에는 투자목적의 해외부동산 취득이 송금액 기준으로 100만달러까지 허용됐습니다. 송금액 기준이므로 부동산 구입시 미국내 금융기관으로 부터 모기지론을 받는 경우 100만달러를 초과하는 부동산 구입도 가능하다는 의미입니다.

 

미국의 경우 외국인이 미국내 부동산을 매입하는데 아무런 제한이 없습니다. 따라서 부동산 구입시 소정의 거래세(Transfer tax)를 부담하며 부동산을 보유하고 있는 동안에는 재산세(Property tax)를 납부해야 합니다. 그리고 차후에 동/부동산을 매각하여 양도차익이 발생된 경우에는 미국세법에 의거 양도세(Capital gain tax)를 내야 합니다.

 

미국내 거주자가 아닌 경우에는 다음과 같이 특별한 원천징수 규정이 적용됩니다. 외국인이 소유한 미국내 부동산 매각시 발생된 양도차익에 대한 양도세액 탈루를 방지하기 위해서입니다.

 

'외국인 부동산투자세법(FIRPTA)'에 의거하여 부동산 구입자(Buyer)는 매각대금의 10%를 공제한 나머지 90% 금액만 한국 거주 판매자(Seller)에게 지불하면 되고 공제한 10%의 대금은 클로징 일자로 부터 20일 이내에 신고양식과 함께 IRS에 납부해야 합니다.

 

예를 들어 150만달러를 주고 한국인소유 부동산을 구입한 미국내 구매자는 15만달러를 원천징수하여 IRS에 납부해야 하며 잔액135만달러만 판매자에게 지불하면 됩니다. 이 때 한국내 거주자는 미국 국세청에 '외국인 세금신고서'를 제출하여 미국세법에서 규정한 양도소득세를 납부한 후의 잔액을 환급받을 수 있습니다.

 

한가지 유의해야 할 것은 한국정부가 내국인의 해외부동산 투자를 감시하고 있다는 것입니다. 정부관계자에 따르면 매3년 마다 해외취득 투자부동산에 대해 명의검증을 실시할 예정입니다. 만일 동 투자부동산의 매각 미국내 거주자에게 증여하고 명의를 변경한 일이 발견되면 매각대금의 국내 환수 조치 또는 매각대금 상당액을 미국거주 친지에게 증여한 것으로 간주하여 한국세법에 의한 증여세를 부과하겠다는 방침입니다.

 

미국소재 투자부동산을 매입하여 임대를 주는 경우 동 부동산을 관리하는 부동산 에이전트는 임대료 수입의 30%를 원천징수하여 IRS에 납부해야 합니다. 미국내 부동산에 직접 투자를 원하는 경우에는 미국내 현지법인을 설립하여 동 회사가 부동산 투자를 하도록 하는 것이 세무상 유리할 수 있습니다.

 

문의:뉴저지 (201)585-0274

 

출처:미주 중앙일보

신문발행일:2006.07.06

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부동산 투자 | 미국 부동산 투자 괜찮을까 ‘디벨로퍼’ 트럼프시대 부동산은?

 

최초입력 2017.03.03

 

미국 역사상 처음으로 부동산 업계에 직접 몸담았던 사업가가 미국 대통령에 취임했다. 디벨로퍼 출신의 트럼프가 이끄는 미국 부동산 시장이 과연 어떤 곡선을 그려낼지 관심이 높아지고 있다. 아직까지 트럼프 행정부는 주택시장에 대한 언급이 거의 없었기 때문에 전체적 주택정책을 예측하기는 쉽지 않다. 다만 미국우선주의를 골자로 자국경기부양과 1조달러 규모의 대규모 인프라투자를 예고한 트럼프가 소유율을 올리는 방향으로 정책을 펴 나갈 것이란 것이 일반적인 예측이다. 대다수 전문가들이 가장 먼저 손을 댈 것으로 예상되는 분야로 대출규제 완화를 꼽았다.

 

 

지난 2007년의 서브프라임 모기지 사태로 인해 미국금융 시장이 완전히 파괴되면서 정부의 규제와 개입이 커진 상황이다. 이후 2008년 설립된 소비자금융보호국의 엄격한 방침에 따라, 은행들은 지금까지도 정부 지시대로 대출을 하고 있다. 규제완화와 작은 정부를 지향하는 트럼프의 행정부는 융자절차를 완화해 부동산 경기를 활성화시킬 것이라는 게 일반적인 예상이다. 기존 은행의 대부를 대폭 규제해 온 도드 프랭크(Dodd-Frank) 같은 조례가 대폭 수정될 것으로 예상돼 대출이 어려웠던 사람들의 숨통이 트일 것으로 예상된다. 대출 이외에 모기지 융자와 관련된 여러 가지 규제 조항들이 폐지되고 개인 외에 대규모 건설이나 개발사업과 관련된 융자 시 발생하는 여러 가지 비용도 많이 줄어들어 대출 부담이 줄어들게 될 것이라고 한다. 현재 부동산 수요가 지속되고 있고 낮은 이자율과 향후 고용시장이 개선될 경우 몇 년간은 부동산 경기가 완만하게 성장할 것이란 분석이다.

 

변수는 역시 금리다. 주택이자율에 대해서 트럼프 행정부는 아직까지 명확하게 밝힌 바가 없지만 이자율 인상의 시기나 폭이 예상과 달리 더 빠른 속도를 오를 경우 악영향을 끼칠 가능성도 있다. 최근 몇 년 동안 미국 경제는 주택경기에 의존하는 모습을 보였다. 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인상이 주택경기에 부정적인 영향을 미칠 것이라는 우려도 있다. 인플레이션과 고용지표 호조 등에 따라 모기지 금리가 상승하고 있기 때문이다. 다만 서브프라임 사태를 통해 뼈저린 학습효과를 거친 만큼 급격한 변동 폭을 가져가진 않을 것이란 견해가 일반적이다.

 

주택경기 지표도 호조를 보이고 있다. 지난 1월 미국의 주택착공 허가 건수는 14개월 만에 최고치를 기록한 것으로 나타났다. 주택착공 허가 건수는 실제 주택경기에 선행하는 것이 일반적이다. 이밖에 모기지 금리 상승 등에도 고용 개선에 따른 소득 증가가 주택경기를 지지할 가능성을 보여주고 있다.

 

▶트럼프 기대감에 부동산 공모펀드 인기

 

국내 투자자들이 미국 부동산에 투자하는 방법은 크게 직접투자와 부동산펀드나 헤지펀드, ETF, ETN 등으로 미국 리츠에 간접적으로 투자하는 방식이 있다.

 

특히 지난해부터 국내 개인투자자들의 미국 부동산 투자가 급증한 것으로 나타났다. 펀드평가사 에프앤가이드에 따르면 미국 부동산에 투자하는 공모펀드 설정액은 2014년 1월 260억원 수준에서 2월 21일 기준 3400억원대로 13배 규모로 성장한 것으로 나타났다. 지난해 10월에 2개의 펀드가 출시되며 상장지수펀드(ETF)를 포함해 미국 부동산에 투자할 수 있는 공모형펀드도 4개로 늘었다. 대표적인 부동산펀드로는 미래에셋자산운용의 ‘미래에셋 미국리츠 부동산자투자신탁1호’가 있다. 이 펀드는 미래에셋자산운용이 국내 최초로 미국 리츠 투자를 목적으로 출시한 상품이다. ETF와 ETN으로는 ‘미래에셋TIGERMSCIUS리츠부동산ETF’와 ‘한국투자KINDEX다우존스미국리츠부동산ETF’이 대표적이다. 두 ETF의 최근 3년간 누적수익률은 20%대를 넘어선 것으로 나타났다.

 

주로 수익형 부동산에 투자해 높은 배당수익을 기대해볼 수 있는 미국 리츠(REITs) 역시 신규 투자처로 부상하고 있다. 리츠란 오피스빌딩이나 상업용 부동산, 호텔 등에 투자해 배당소득 및 자본이익을 투자자에게 수익으로 돌려주는 부동산투자신탁을 말한다. 미국을 비롯한 선진국의 주요 리츠는 대부분 상장돼 있다. 리츠의 수익률은 미국 경제성장률에 비례해 움직이는 경우가 많은데 최근 트럼프의 정책과 미국의 최근 경제지표들이 성장률 상승으로 이어질 가능성이 제기되며 리츠가 수혜를 입을 것이라는 분석이다. 선진국의 경우 다수의 리츠 상품이 상장되어 있어 이에 투자하거나 국내에 간접투자상품을 고를 수도 있다.

 

자산운용업계는 미국 리츠에 투자하는 헤지펀드 등 여러 가지 구조화 상품을 내놓으며 투자자들의 시선을 끌고 있다.

 

라임자산운용은 지난 12월 ‘라임_M360 전문투자형 사모투자신탁’을 출시했다. 이 펀드는 미국 리츠인 ‘M360 CRE Income Fund LP’ 등에 재간접으로 투자하는 재간접펀드다. 라임자산운용은 연 기대수익률은 7~12%로, 레버리지를 활용할 경우 연 13~20%까지도 기대할 수 있을 것이라고 내다봤다.

 

올 3월 하나자산운용이 내놓을 미국 리츠 투자펀드는 미국의 NASA 본사 건물을 대상으로 할 예정이다. 전문가들은 이러한 부동산펀드와 리츠 상품은 단기적인 접근보다 중장기적인 투자처로 적절하다는 것이 일반적인 견해다. 배당과 자본차익을 동시에 노릴 수 있는 상품의 특성상 3~5년 정도의 중장기적 관점에서 접근해야 수익을 얻을 수 있다는 조언이다.

 

[윤재오·박지훈 기자]

 

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