남가주 주택 관련 세법
미국은 주택 소유주들에게 많은 혜택을 줍니다. 부동산 양도 소득세를 일정한 선에서 면제해 주는 것은, 사실상 중산층들이 "큰 돈"을 만져볼 수 있는 거의 유일한 기회를 제공하지 않나 싶습니다. 많은 경우 세금 공제 혜택때문에 집을 안 살 수 없는 위치에 계신 분들도 많습니다. 반대로 부동산 세금은 만만치 않은 책임이기도 합니다. 재산세는 집 페이먼트의 일부로 "처음"부터 꼭 넣고 계산을 해야 합니다.
다음의 내용은 부동산 세법에 대한 일반적이고 상식적인 차원의 설명이라는 것 강조합니다. 세부적인 사항들은 빠져 있을 수 있고, 각 개인의 상황에 따라서 적용방법에 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 보다 정확한 것은 반듯이 회계사(CPA)와 상의해 보셔야 합니다. 그리고 세법은 바뀔 수 있습니다. 2014년 현재를 기준으로 쓴 내용입니다.
Property Tax (재산세)
California는 집 가격의 약 연 1.1%-1.3% . 각 지역에 따라 약간의 차이가 있다. (새로운 동네는 더 높을 수도. 미국 전체적으로 보면 천차만별). 1%는 General Tax Levy로 모든 지역에 균일하게 적용된다. 나머지 0.1-0.3%는 “Voted Indebtedness” 와 “Direct Assessments” 를 합친 것으로 지역마다 내용의 차이가 있다. 50만불의 집을 사면 재산세는 일년에 약 $6000 정도가 된다.
Proposition 13에 의해서, 재산세는 일년에 2% 씩 올리다가, 집의 소유권이 바뀌거나, 새건물이 지어졌을때 새로운 집값으로 재산정 된다.(재융자는 재산정 이밴트가 아님.)
재산세의 회계연도는 7월 1일부터 시작해서 다음해 6월 30일까지.
재산세 고지서는 보통 10월이나 11월초에 날라온다.
1년치 재산세를 두번에 나누어서 낼 수 있는데, 1st installment 는 12월 10일까지, 2nd installment는 4월 10일까지 내면 된다. (1st installment는 7월부터 12월까지, 2nd installment는 1월에서 6월까지를 커버함)
재산세 고지서를 혹시 못 받았어도, 주택소유주는 재산세를 내야할 의무가 있다. County Website 에 들어가서 APN (Assessor’s Parcel Number)만 집어넣으면 얼마를 어디로 보내야 하는지 쉽게 알아볼 수 있다. 재산세는 County Tax Collector 담당.
재산세를 Impound 할 수 있는 압션도 있다. Impound는 재산세를 1년에 12번으로 나눠서 매달 융자 페이먼트에 포함시켜 은행으로 보내는 것이다. 은행의 에스크로는 그 돈을 모았다가 County Tax Collector로 보낸다.
Special Assessment Tax (특별 산정세)
보통은 일년에 몇십불 정도의 적은 양으로, 정부의 특별 지출이나 학교등의 특별 기관들의 필요를 충당하기 위해 거두어 들인다. 위에서 설명한 재산세의 일부이다.
특별 산정세들은 재산세 고지서의 “Voted Indebtedness” 나 “Direct Assessments” 란에 명시되어 있고, 재산세가 기본 1%보다 조금 더 많은 이유다.
액수가 만만치 않은 “Mello-Roos” (멜로루즈) 또한 특별 산정세라고 할 수 있다.
1978년 제정된 Proposition 13 은 재산세를 한정해 놓았기 때문에, 그 문제를 극복하기 위해 1982년 Mello Roos Community Facilities Act가 통과됨. 이 법에 따르면, 지역 정부가 (city, county, special district, etc.), 하수도, 도로, 학교, 공원등의 공공기관/설비들을 건설/수리/유지하기 위해 재정이 필요할 경우, 특정한 절차에 따라, Mello Roos Community Facilities District를 형성한 후, 보통 Bond (채권)을 발행, 먼저 공사비들을 충당한 다음, 그 District 안에 사는 주택 소유주들이 그 채권의 이자와 원금을 갚아나가게 하는 것.
Mello Roos는 보통 일년 수백불에서 수천불까지 될 수 있으며, 채권이 발행된 시점에서 길게는 30-40년간 부과될 수 있음. Mello Roos는 새로 형성된 신흥 도시/마을에 많이 있는 편. 주택을 살때, 특히 신흥 도시라면, Mello Roos가 있는지 없는지 꼭 물어봐야 하고, 셀러와 리스팅 에이전트는 바이어에게 법적으로 꼭 알려주어야 함. Mello Roos는 재산세 고지서에 나오고, 보통 재산세와 함께 보내게 되어 있음.
Supplemental Property Tax (추가 재산세)
금년 7월 1일부터 내년 6월 30일에 해당하는 재산세는 금년 1월 1일날 이미 산정이 된다. 따라서 집의 소유권이 바뀌었을때, 새 집주인이 집을 산 날짜부터 내년 6월 30일까지에 대해서 내는 재산세는 전 주인이 내던 재산세가 된다.
그러므로 전주인이 내던 재산세와 새주인 내야 할 재산세가 차이가 있을 때 그 차액을 거두어들이기 위해서 County에서 보내는 고지서를 Supplemental Property Tax Bill 이라고 부른다.
만약 전주인이 내던 재산세가 $3000이고, 새주인이 내야할 재산세가 $6000이라면, 추가 재산세는 $3000.
에스크로가 1월 1일에서 5월 (6월이 아니라 5월 맞음) 31일 사이에 끝나면 두개의 추가 재산세 고지서가 날라온다. 하나는 에스크로가 끝난 날부터 6월 30일까지, 또 하나는 같은 해 7월 1일부터 내년 6월 30일까지를 커버하기 위한 것이다.
반면, 에스크로가 6월 1일에서 12월 31일 사이에 끝나면, 한개의 추가 재산세 고지서가 날라온다. 에스크로가 끝난 날부터 내년 6월 30일가지를 커버하기 위한 것이다.
추가 재산세 고지서는 에스크로가 끝나고 약 6주에서 6개월 사이에 보내준다.
추가 재산세, 예 #1
11월 5일 2012년에 에스크로가 끝난 경우: 2012년 12월 31일까지에 대한 재산세는 이미 에스크로를 통해서 Proration (셀러와 바이어가 각자 책임져야 되는 액수를 비율에 맞게 계산 하는것)되 County에 지불이 끝난 상태. 새집주인이 신경써야 하는 것은 2013년 1월 1일부터. 2013년 1월 1일 부터 6월 30일까지에 대한 재산세는 2013년 4월 10일까지 내면 됨. 이때 전 주인이 2012년 10월달에 받았을 재산세 고지서의 2nd Installment Stub를 받아놓으면 편리. 혹시 잊고 받지 못했다고 해도, County Tax Collector 에 연락해서 쉽게 해결할 수 있음. 2013년 7월 1일부터 2014년 6월 30일까지에 대한 재산세 고지서는 2013년 10월경에 받게 될 것이고, 1st installment는 2013년 12월 10일까지, 2nd installment는 2014년 4월 10일까지 내면 됨. 이런 경우 2012년 11월 5일부터 2013년 6월 30일까지를 커버하는 Supplemental Tax 고지서를 2012년 초반에 받게 될 것.
추가 재산세, 예 #2
3월 17일 2013년에 에스크로가 끝난 경우: 2013년 6월 30일까지에 대한 재산세는 이미 에스크로를 통해서 Proration 되 County에 지불이 끝난 상태. 새 집주인이 신경써야 하는 것은 2013년 7월 1일부터. 2013년 7월 1일부터 2014년 6월 30일일까지에 대한 재산세는 2013년 10월경에 받게 됨. 그럼 1st installment는 2013년 12월 10일까지, 2nd installment는 2014년 4월 10일까지 내면 됨. 이런 경우 Supplemental Tax 고지서를 두번 받게 되는데, 첫번째는 2013년 3월 17일부터 2013년 6월 30일까지를 커버하고, 두번째는 2013년 7월 1일부터 2014년 6월 30일까지를 커버함. 이 추가 고지서들은 2013년 여름이나 가을에 받게 될 것.
한가지 꼭 주의할 점은, Impound를 하는 경우, 즉 은행이 재산세를 대신 내 주는 경우 (물론 매달 주택 소유주에게서 받아.) 이 Supplemental Property Tax는 계산에 포함시키지 않는다는 사실이다. Impound하는 경우에도 추가 재산세만큼은 소유주가 직접 알아서 내야 한다.
Capital Gain Tax Exclusion (양도 소득세 면제)
집 소유주가 직접 2년 이상을 살았을 경우, 집을 팔았을때 발생한 양도소득에 대해서, 혼자인 경우 $250,000, 부부인 경우 $500,000까지 양도 소득세를 면제 받을 수 있다.
1997년부터 적용되었고, 부동산 투자의 매력을 증폭시킨 획기적인 세법이다.
two-out-of-five-year ownership and occupancy test: 2년을 연속으로 그집에서 살았을 필요는 없고, 지난 5년중 살았던 기간이 모두 합쳐서 2년이상이면 자격이 된다. 집을 파는 시점에서 그 집에 살고 있지 않아도 된다. (집을 사서 1년을 직접 살고 2년은 렌트 주고 다시 1년을 살고 다시 1년을 렌트준후에 팔면 지난 5년간 2년을 내집으로 살았으므로 양도 소득세 면제 혜택을 적용 받을 수 있음.)
만약 독신으로 $300,000에 집을 사서 2년이상을 살고 $650,000 에 집을 팔았고, 집을 사고 파는 비용으로 총 $50,000이 들었다면, 양도 소득은 $300,000. 그럼 이중에서 $250,000을 뺀 $50,000에 대해서만 양도소득세를 내면 된다.
Capital Gain Tax (양도 소득세)는 집을 사서 1년안에 팔면 소득세 수준으로, 1년후에 팔면 약 0%-20% 사이가 된다. (좀 더 정확한 것은 꼭 CPA 와 상의, 영구적인 세법이 아님)
하지만 양도 소득세 면제 때문에, 실질적으로 왠만한 집들은 2년이 넘어서 팔면 양도소득세 안내도 된다.
만약 2년을 채우지 못하고 집을 파는 경우에도, 건강이나 직장 또는 이혼등의 불가피한 상황때문에 일정한 거리밖에 있는 집을 사서 이사하는 경우라면, 살았던 기간만큼의 비율대로 부분적인 면제를 받을 수 있다. (1년을 살았으면 $250,000이나 $500,000의 50%까지)
Tax Deduction (세금 공제)
위의 양도 소득세 면제 헤택과 함께, 집소유주들에게 주어지는 가장 큰 세금 혜택.
내가 살고 있는 집에 한해서: 모기지 이자 와 재산세는 세금 공제 목록!
매달 내는 모기지 이자와 재산세가 $2000이고, Income Tax (소득세)를 수입의 약 20%를 낸다면, 약 $400정도의 절세 효과가 있다. 따라서 실질적으로 내는 집 Payment $400이 줄어드는 셈이다. (계산이 이렇게 단순하지는 않다. 좀 더 정확한 것은 꼭 CPA 와 상의!!!)
투자용 부동산은 모기지 이자와 재산세에 대한 세금 공제 이외에도 Operating Expense (유지비) 와 Depreciation (감가상각—Residential 은 27.5년, Commercial은 39년, 땅은 빼고 건물에만 적용)도 세금 공제 가능하다. 물론 Rental Income (임대 수입)은 수입으로 간주된다.
Homeowner’s Exemption
집 소유주들에게 주어지는 세금 혜택 중의 하나.
자신이 직접 사는 집 (Principle Residence) 인 경우, Homeowner’s Exemption을 신청하면, 주택 산정가를 $7000 낮추어 준다. 그 결과로, 일년에 약 $70 정도의 절세 효과가 생긴다.
에스크로가 끝나면 몇주 안에 County Assessor’s Office에서 Homeowner’s Exemption 신청서를 보내 준다. 신청비는 없다.
일단 한번 신청해 놓으면, 매년 자동적으로 적용되다가, 집을 팔거나, 집을 렌트 주었을때 (이때는 직접 Assessor’s Office에 통보해야), Homeowner’s Exemption 혜택이 중지된다.
현재 내가 Homeowner’s Exemption을 받고 있는지 알고 싶으면, 재산세 고지서를 보거나, County Assessor’s Office 에 연락해보면 된다.
Proposition 60/90 (55세 이상)
Proposition 13에 의해 일단 집을 사면 재산세가 1년에 2%밖에 오르지 않기 때문에, 한 집에서 오래 살았을 수록 비교적 재산세를 적게 내는 혜택이 있다.
따라서, 오래 살았던 집을 팔고 이사를 가게 되면 재산세가 갑자기 늘어날 수 있다.
Proposition 60/90는 이러한 불이익을 막아주고 좀 더 자유로운 주택 매매 환경을 만들기 위해 통과된 법률이다.
Prop 60 : 55세 이상인 경우, 자신이 살 던 집 (Principle Residence)을 팔고, 판 집보다 가격이 같거나 낮은 (Equal or lesser value) 집을 사서 이사를 가는 경우, 전 집에 대해 내던 재산세를 그대로 낼 수 있음. 단 같은 County안에서 이사를 가야 이 혜택을 받을 수 있음. 현재 California의 모든 County에 적용 됨.
Prop 90 : Prop 60 보완법. 다른County로 이사를 가도 Prop 60의 혜택을 받을 수 있게 해주는 법. Prop 90에 참여하는 County (LA, Orange, San Diago County 등) 도 있고 참여하지 않는 County도 (San Bernardino, Riverside, Santa Barbara County 등) 있음. 만약 다른 County로 이사를 간다고 해도, 이사를 가는 County가 Prop 90에 참여하는 County면, Prop 60의 혜택을 받을 수 있음. 좀 더 자세한 내용은 여기에서.
Documentary Transfer Tax (부동산 양도세)
주택이 사고 팔릴때, County 정부에 내는 일종의 양도세.
주택 가격의 0.11% ($500,000의 집을 팔았을 경우, $550)이고, 에스크로에서 알아서 처리한다.
Assumed Financing은 Documentary Transfer Tax에서 제외된다.
관례적으로 셀러가 내지만, 새집을 살경우는 바이거가 부담하는 경우가 많다.
City Transfer Tax
주택이 사고 팔릴때, City 정부에 내는 일종의 양도세.
LA County는 City Transfer Tax 를 적용하는 도시가 5군에 있다.
Culver City $4.50/$1000, Los Angeles $4.50/$1000, Pomona $2.20/$1000
Redondo Beach $2.20/$1000, Santa Monica $3.00/$1000
LA 시에서 $500,000 에 집을 팔았다면,
Documentary Transfer Tax 는 약 $550, City Transfer Tax 는 약 $2250
합쳐서 $2800을 County와 City에 내야합니다.
관례적으로 셀러가 내지만, 새 집을 살 경우는 바이어가 부담하는 경우가 많다.
미국 부동산 세법은 집을 사고 안사고의 결정에 중대한 영향을 끼칠만큼 중요한 내용이 많습니다. 구체적으로 계산해보고 따지지 않으면, 실감 못하고 간과하게 되기 쉽습니다.
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