초대형IB “실물부동산 잡아라”부동산 개발PF 위축 영향, 확대.국내주거용 부동산PF 줄이고.신규 먹거리로 공략 나서 해외 특별자산 투자도 확대

2018-04-02

 

국내 초대형 투자은행(IB) 5대 증권사가 부동산금융 시장에서 실물부동산 부문을 놓고 2라운드를 펼친다. 지난달 말부터 강화된 정부의 부동산 규제 기조로 주거용 부동산 프로젝트(PF) 파이낸싱 익스포저를 줄이는 대신 국내 실물부동산을 포함, 해외 상업용 부동산과 같은 다양한 분야의 대체투자 분야를 확대해 나갈 계획이다.

 

1일 건설경제신문이 올해 초대형 IB 증권사인 미래에셋대우·NH투자증권·삼성증권·한국투자증권·KB증권의 부동산 전략을 종합한 결과, 5대 증권사 모두 국내 주거형 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대비, 실물부동산, 수익형 부동산 시장강화에 나서 치열한 경쟁을 예고했다.

 

한국투자증권은 실물부동산, 특별자산, 지방자치단체 공모사업을 최근 주거형 부동산 금융 분야 대안으로 판단, 이 분야에 중점을 두고 구조화 상품 개발에 박차를 가한다. 한국투자증권은 지방자치단체와의 네트워크에 기반을 둬 산업단지 참여 실적 점유율 90% 이상을 기록하고 있다. 이에 신규 공모사업에도 지속해 참여한다는 목표다.

 

NH투자증권도 2분기, 비주거용 부동산금융 주선사업을 강화할 계획이다. 부동산 사업관련 아파트나 오피스투자 외에 상업시설, 공원화 조성 사업 등 새로운 사업 모델을 수립한다는 방침이다.

 

삼성증권도 국내 부동산금융 관련 오피스, 복합몰 개발 프로젝트 파이낸싱(PF)가 주거용 PF대비 수익률이 높을 것으로 판단하고 이 PF 금융주선사업과 리테일 시설 유동화 금융에 나설 계획이다.

 

미래에셋대우도 국내 복합개발 PF에, KB증권은 국내외 실물부동산 및 대체투자(발전소, 도로, 항만, 항공기, 선박) 등으로 투자 범위를 확대한다는 방침이다.

 

이처럼 초대형IB 증권사가 일제히 주거용 부동산 익스포저를 줄이는 배경은 정부의 부동산 정책기조 때문이다. 정부는 지난해 8월2일 부동산 대책 발표 후 규제 일변도 정책을 내놓고 있다. 각 은행은 26일부터 총체적상환능력비율(DSR)과 임대업이자상환비율(RTI), 소득대비대출비율(LTI) 등 이른바, 대출규제 3종 세트를 도입해 주거용 부동산시장은 급속히 얼어붙고 있다. 실물부동산과 특별자산 투자가 대안으로 떠오르는 이유다. 한국투자증권 관계자는 “실물부동산은 임대료를 통한 수익 창출로 안정적인 현금흐름을 보유하고 있으며, 매각차익을 기대할 수도 있다”고 말했다.

 

초대형IB들이 포트폴리오 다각화에 초점을 맞추면서 해외 부동산금융분야의 경우엔 주력분야가 분산될 전망이다. 지난해 영국 태양광 발전사업(400억원), 중화항공 항공기펀드(1700억원) 투자에 참여한 한국투자증권은 특별자산 투자를 확대할 계획이다. NH투자증권은 미국 상업용 부동산 딜에 메자닌 투자를 검토, 리스크 관리를 강화할 계획이다.

 

사업 의지나 투자 규모 면에서 해외 부동산금융 분야는 미래에셋대우가 두각을 보이고 있다. 미래에셋대우는 지난 26일 박현주 미래에셋금융그룹 회장이 직접 미래에셋대우 홍콩법인 회장에 올라, 국내 경영은 계열사 경영진에 맡기고, 해외 사업에 전념한다는 계획을 공개했다. 미래에셋대우는 홍콩과 인도네시아, 베트남 등 11개국에 현지법인 11개와 사무소 3개 등 14개 거점을 확보했다. 이를 해외 부동산금융 전초기지로 삼을 계획이다.

 

국내 부동산금융 분야는 유일하게 발행어음 사업 인가를 받은 한국투자증권의 독주가 예고됐다. 한국투자증권은 이미 지난해에만 부동산 관련 약 20 조원의 국내외 부동산 딜에 참여했다. 이는 본격적으로 발행어음이 도입되기 이전 수치로 올해 발행어음 운용을 통해 부동산 관련 딜 규모를 더욱 확대할 계획이다.

 

한국투자증권 관계자는 “전체 투자자산의 30% 내에서 부동산 관련 투자가 가능하다는 제약이 있지만, 단기 금융업인가로 발행어음으로 조달비용을 낮춰 경쟁력을 높일 수 있다 ”며 “이를 통해 대형 프로젝트를 주도적으로 추진할 기회가 늘어날 것으로 본다”고 말했다.

 

임성엽기자 starleaf@