위기의 美부동산 투자...국내 IB “유럽 가겠다” 환헤지 비용 120~130bp에 투자 즉시 손실...유럽 환프리미엄 160~170bp 매력적

2018.04.16

 

/사진=연합뉴스국내 기관 투자자의 미국 부동산 투자가 위기에 처했다. 한미 기준금리 역전에 따른 환헤지(원화가치를 환율에 일정하게 고정) 비용이 눈덩이처럼 불어났기 때문이다. 한 번에 자금을 납입하는 프로젝트 펀드의 경우 투자 즉시 1%가 넘는 투자손실이 예상된다. 이에 국내 투자은행(IB)들은 유럽 등 다른 지역이나 캐피탈콜(필요시 자금을 요청하는 방식) 방식을 검토하고 있다.

 

16일 투자은행(IB)업계에 따르면 최근 미국 부동산 투자시 환헤지 비용이 120~130bp(1bp=0.01%포인트)에 달하는 것으로 나타났다. 한 때 150bp까지 부담이 늘기도 했다. 메자닌 투자의 경우 5% 수익률을 목표로 하는데 투자 즉시 1% 넘게 손실이 확정되는 셈이다.

 

이에 대부분의 투자가 일시적으로 중단됐다. 최근 뉴욕 맨해튼 1조원 가치 건물에 2000억~3000억원 대출 리파이낸싱 투자 건은 국내 기관 투자자의 자금 모집에 어려움을 겪고 있다. 프로젝트 펀드들은 잇달아 투자 중단됐다. 이와 관련 연기금 및 공제회들도 환 긴급 회의를 가지고 대처 방안을 논의할 예정이다.

 

미국 부동산의 임대료 상승이 환헤지 비용을 감당 할 수 있다는 주장도 있다. 하지만 대부분의 IB는 임대료 상승폭이 느려지고 있다는 시각이다. 2009년부터 오른 만큼 현재 수준이 한계라는 것. 뉴욕 맨해튼의 스퀘어 풋(Square Foot)당 임대료는 수년 전 연간 70달러에서 75달러로 오르며 급격한 상승세를 보였다. 하지만 최근 1~2년에는 76~77달러 수준으로 상승 수준이 느려지고 있다는 것이 해외 부동산 IB들의 설명이다.

 

이에 유럽이 미국을 대체할 시장으로 떠올랐다. 유로화의 경우 환헤지시 160~170bp의 프리미엄을 보기 때문이다. 한 때 200bp 프리미엄이었던 경우도 있었다. 영국도 20~30bp 환프리미엄을 보이다가 최근 소폭 마이너스로 돌아섰다. 다만 매물이 많아 유동성 측면에서 국내 기관 투자자의 관심을 끌고 있는 상황이다 실제 유럽의 2016년 4·4분기부터 2017년 3·4분기까지 상업용 부동산 거래규모는 영국이 310억유로(한화 40조8821억원)로 압도적이다.

 

이어 △독일 베를린 90억유로 △프랑스 파리 80억유로 △독일 프랑크푸르트 70억유로 △스페인 마드리드 70억유로 △네덜란드 암스테르담 60억유로 △독일 뮌헨 60억유로 △독일 함부르크 40억유로 △오스트리아 비엔나 30억유로 △덴마크 코펜하겐 30억유로 순이다.

 

이와 관련 김재환 딜로이트안진 재무자문본부 상무는 “아직 유럽은 금리변동이 크게 나타나지 않고 있다”며 “런던에서 매물이 늘어나는 것은 단기적으로는 성과가 있겠지만, 4~5년 후 나올 영국의 유럽연합 탈퇴(Brexit·브렉시트) 영향을 간과하면 안될 것이다. 북유럽, 스페인 등으로 투자 지역을 확대하면 의미있는 성과를 기대할 수 있을 것”이라고 말했다.

 

ggg@fnnews.com 강구귀 기자

 

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