"도시재생, 민간 많이 참여하게 제도 만들것""민간 재원조달 방안 필요"도심 소규모은 `블라인드펀드` 조성이 대안. 마중물 HUG의 주택도시기금

 

2018.05.07

 

손병석 국토부 1차관 밝혀…"민간 재원조달 방안 필요"

이재광 주택도시보증公 사장도 "다양한 금융지원 모델 강구"

도심 소규모 주택정비사업은 `블라인드펀드` 조성이 대안…"HUG 융자 한도·기간 늘려야"

 

■ 매경-수목건축 공동주최 도시재생 금융포럼

 

기사의 1번째 이미지이미지 확대

4일 열린 '지속 가능한 도시재생 민간금융포럼'에서 참석자들이 박수를 치고 있다. 왼쪽부터 권주안 주택산업연구원 원장, 김이탁 국토교통부 도시재생사업기획단장, 이재광 주택도시보증공사(HUG) 사장, 손병석 국토부 1차관, 손현덕 매일경제 논설실장. [김재훈 기자]

"도시재생 뉴딜 정책이 성공하려면 한정된 정부 재정만으로는 힘들다. 풍부한 민간 자금을 활용한 다양한 성공 사례가 절실히 필요하다."

 

손병석 국토교통부 제1차관은 지난 4일 매일경제와 수목건축이 서울 중구 대한상공회의소 국제회의장에서 공동 주최한 '도시재생포럼'에 참석해 "정부는 그동안 도시재생 정책 방향을 수립하는 데 역량을 집중했지만 이제는 실제 사업 추진에 필요한 민간 재원 조달 방안에 대해 깊은 고민을 해야 할 때"라면서 이같이 강조했다. 손 차관은 "다양한 방식의 민간 차원 재생사업도 활성화할 수 있는 제도적 지원을 할 예정"이라고 덧붙였다.

 

도시재생 뉴딜 사업의 지속 가능한 사업모델 마련을 목적으로 열린 이날 포럼은 국토부, 주택도시보증공사(HUG), 한국감정원이 후원했다.

 

이재광 HUG 사장은 "전국 곳곳에서 도시재생 사업이 진행 중인 만큼 상당한 규모의 금융 지원 모델이 필요할 것"이라며 "포럼에서 논의된 내용을 토대로 도시재생 뉴딜 사업이 활성화할 수 있는 방안을 마련하도록 노력하겠다"고 밝혔다.

 

이날 포럼에선 민간 자금을 활용하기 위한 구체적 사례와 정책 제언이 쏟아졌다. 쇠퇴해가는 전국 낙후 지역을 재생하는 도시재생 사업은 장기적이고 전문적인 프로젝트이며 정부 예산만으로 모든 비용을 감당하기에는 벅찬 게 현실이다.

 

포럼에 참석한 전문가들은 다양한 성공 사례와 함께 새로운 투자 방안을 제시했다. 국내 최초 '임팩트 투자 전문회사' 기치를 내건 아크임팩트자산운용(이하 아크운용)은 직접 자사가 투자한 해외 민간 도시재생 성공 사례를 발표했다.

 

도시재생 사업은 보통 저소득층이 많이 거주하는 낡은 주거지를 대상으로 해 공공성이 늘 강조되지만 결국 수익이 창출되지 않는다면 중장기적인 추진동력을 갖기 어렵다.

 

아크운용은 미국 뉴저지 뉴어크에 위치한 '크루거맨션 프로젝트'를 통해 낡은 옛집을 도시의 소규모 창업과 쇼핑 명소로 재탄생시켰다. 크루거맨션은 1888년 세워진 주택으로 역사적 보존 건물로 지정됐다. 이후 40년 넘게 역사적 보존 방식으로 건물 재생을 시도했으나 사업성이 떨어져 속도를 내지 못했다.

 

임창규 아크운용 전무는 "기존 건축물은 주변 지역 소규모 자영업 창업자를 위한 창업보육센터로 만들고 건물 옆 토지에는 시세보다 저렴한 소규모 임대가게와 임대주택이 함께 들어서는 '숍하우스'를 개발하기로 했다"고 설명했다.

 

크루거맨션 프로젝트는 자본금 기준 사업비 2900만달러(약 310억원)를 투입해 연간 배당수익 8~10%, 10년 후 투자 종료 시점에는 평가차익을 포함해 연평균 15%의 수익률을 목표로 하고 있다.

 

기사의 2번째 이미지이미지 확대

정부는 지난해부터 연간 10조원씩 5년간 최대 50조원의 대규모 자금을 도시재생 뉴딜에 투입하기로 했다. 하지만 근린재생형 도시재생, 저층 단독주택지 등은 사업성이 상대적으로 미미해 대규모 자본이 관심을 두지 않는 경우가 많다. 다양한 민간 투자자 자금을 펀드나 리츠(REITs·부동산투자회사) 형태로 조달할 수 있는 구조가 필요한 이유다.

 

맞벽 재건축 등 소규모 주택정비사업을 실제 진행하고 있는 서용식 수목건축 대표는 "주요 도시의 재개발이 뉴타운식 대규모 방식에서 도시재생을 통한 소규모 방식으로 변화하고 있다"면서 "소규모 주택정비사업은 '자금 확보'가 관건"이라고 강조했다.

 

재개발은 시공사가 자금을 부담했지만 소규모 주택정비에서는 시공사에 그 역할을 기대하기 어렵기 때문에 대신 자금력이 풍부한 민간 부문의 투자가 불가피하다는 것이다.

 

서 대표는 '도시재생 블라인드펀드'가 최근 소규모 주택정비사업 자금 조달의 대안이 될 수 있다고 지적했다. 소규모 주택정비사업 추진 의사가 있는 공동사업 시행자가 사업비 절반은 블라인드펀드, 절반은 HUG의 기금 융자를 통해 재원을 조달한 후 리츠사에 매각해 사업비를 회수하는 방식이다.

 

그는 구체적으로 민간 디벨로퍼, 주민, 지방자치단체가 한 팀으로 소규모 저층지를 개발해 1층엔 상가, 2층엔 임차인, 3층엔 집주인이 사는 형태의 개발 모델을 제시했다. 이를 토대로 노후 지역 100곳에 1년~1년6개월 동안 투자하는 1000억원 규모 1차 블라인드펀드를 조성하는 방안을 제안했다.

 

서 대표는 "HUG 사업비 융자 한도를 50%에서 70%로 늘리고 준공공임대주택 인센티브에 맞춰 리츠의 HUG 기금 사용 가능 기간도 현재 최대 5년에서 8년으로 늘릴 필요가 있다"고 주장했다.

 

[이지용 기자 / 최재원 기자]

ㅡㅡㅡㅡㅡ

 

도시재생 마중물 역할하는 HUG의 주택도시기금

2018.05.07

 

출자·융자·보증 다양한 방법, 재생사업 금융지원 역할 `톡톡`

천안 구청사·청주 연초창 등 대규모 개발사업 참여는 물론 소규모 사업에도 든든한 디딤돌

 

전남 목포시 죽교동 236-4. 이곳에 있던 1층짜리 단독주택 2가구는 최근 게스트하우스로 탈바꿈했다. 주택도시보증공사(HUG)는 리모델링에 소요되는 사업비 2억2800만원 중 7000만원을 융자했다. 이날 '도시재생금융포럼'에 참석한 HUG는 주택도시기금을 활용한 재생사업의 성공사례를 발표했다. 류정호 HUG 도시금융제도팀장은 "대규모 복합개발과 소규모정비사업 등 사업 특성에 맞게 금융지원을 하고 있다"고 설명했다.

 

복합개발 사업은 HUG가 도시재생 리츠(REITs)에 출자·융자하면서 민간금융 채무보증을 동시에 서는 형태로 추진하고 있다.

 

HUG는 천안 동남구청사, 청주 연초제조창 등 2개의 대규모 복합 도시재생사업에 금융지원 중이다. 1호 사업인 천안 도시재생사업에서 주택도시기금은 50억원 출자에 411억원을 융자하고 HUG 보증을 통해 민간 대출금을 최대 600억원까지 지원했다. 총사업비 2286억원 중에서 HUG가 지원하는 금액만 1100억원대다. 한정수 교보증권 투자금융본부 이사는 "한국토지주택공사(LH)가 실현 가능성을 심사하고, HUG가 금융지원해 사업 안정성을 확보하고 있다"고 평가했다.

 

HUG의 도시재생 지원이 대규모 사업에만 국한된 것은 아니다. 소규모 주택정비부터 코워킹 커뮤니티, 상가 리모델링, 창업시설 등 다양한 도시재생사업에 금융을 지원한다. 주택도시기금이 사업자에게 융자하면서 HUG가 민간 금융사에 채무보증도 선다.

 

공유오피스나 상가 리모델링, 창업시설 등은 총사업비의 최대 70%까지 HUG가 지원한다. 최대 10년까지 돈을 빌려주고 이자율도 1.5%로 저렴하다. 목포 게스트하우스는 이 방법을 통해 HUG의 금융지원을 받았다.

 

금융지원을 제공하는 대상은 일반 기업부터 사회적기업까지 다양하다. 예를 들어 전남 광주의 쇠퇴한 인쇄골목에 청년창업·주민복지시설 등 코워킹 공간을 제공하는 '더 디자이너스 오아시스' 프로젝트는 사회적기업이 시행자다. HUG는 4억3000만원을 지원했다.

 

HUG는 최근 '맞벽 재건축' 등으로 관심을 받고 있는 소규모 주택정비사업에도 금융지원을 제공 중이다. 주택도시기금에서 이주비를 포함한 사업비 대출을 받으면 연 1.5% 저금리로 사업비의 최대 70%까지 융자가 가능하다. 사업비 대출보증도 총사업비의 50~90%를 받을 수 있다.