보유세 개편안, 어떤 내용 담겼나
뉴시스 2018.06.22
【세종=뉴시스】김경원 기자 = 정부가 22일 공개한 보유세 개편안은 사실상 종부세 인상을 담고 있다. 개편안 대로라면 최대 34만8000명의 종부세가 올라간다. 특히 30억원 다주택자의 경우 최대 37.7% 세금이 오르게 돼 시장 충격파가 만만치 않을 전망이다.
대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 22일 공개한 4가지 보유세 개편안을 살펴보면 고가 주택·토지 소유자에게 부과되는 종합부동산세의 공정시장가액 비율을 최대 100%선으로 인상하고 세율을 최대 1.0%포인트 높이는 것으로 요약된다. 이럴 경우 적게는 12만8000명, 많게는 전체 종부세 부과 대상인 34만8000 명에게 최대 1조2952억원에 달하는 세금이 더 부과된다.
특위가 제시된 개편안은 모두 4가지로 ▲공정시장가액비율 인상 ▲세율 인상 및 누진도 강화 ▲공정시장가액비율의 점진적 인상 및 누진세율 강화 ▲1주택자와 다주택자의 차등 과세 등이다.
먼저 제 1안은 세율과 과표구간은 현행대로 유지하되 주택 및 종합합산토지의 공정시장가액 비율을 연 10％씩 단계적으로 인상하고 별도합산 토지는 현행제도를 유지하는 방안이다. 공정시장가액 비율은 과세표준을 정할 때 공시가격에 적용하는 비율로 종부세의 경우 현재 80%다. 이를 2년에 걸쳐 100%까지 높이자는 것이다.
1안 대로라면 주택 보유자 27만3000명, 토지 보유자 6만7000명 등 총 34만1000명의 세 부담이 늘어난다. 공정시장가액 비율을 100%로 올렸을 때 더 걷히게 되는 세금은 주택 1578억원, 토지 2376억원 등 3954억원에 달한다.
특위가 제시한 제 2안은 주택과 종합합산토지의 과표 구간별 세율을 최대 1%포인트까지 차등 인상한다는 내용이다. 주택의 경우 6~12억원 과표구간은 0.05%p 높인 0.8%, 12~50억원 구간은 0.2%p 높인 1.2%, 50~94억원 구간은 0.3%p 높인 1.8%, 94억원 초과 구간은 0.5%p 높인 2.5%까지 올린다.
2안에는 세부담상한제를 적용하지 않을 때 10억~30억원 주택 세부담은 1주택자의 경우 최대 5.3%, 다주택자는 최대 6.5% 늘어난다. 세 부담은 주택의 경우 시가 30억원이라고 할 때 1주택자는 5.3%, 다주택자는 6.5% 증가하게 된다.
제3안은 공정시장가액 비율을 연 2∼10%포인트씩 인상하고 누진세율은 제 2안수준으로 높이는 방안을 제시했다. 1안과 2안을 합쳐 공정가액비율도 점진적으로 연 2~10%p씩 구간별로 차등 인상하며 동시에 종부세율도 2안 수준으로 높이는 방안이다.
이 경우 공정가액비율을 최고 수준인 연 10%p까지 인상하면 1주택자 0~25.1%, 다주택자 12.5~37.7%씩 세부담이 오르며 총34만8000명의 세금이 늘게 된다.
제4안은 주택의 경우 1주택자는 공정시장가액비율만 연 2∼10%포인트 인상하고, 다주택자는 공정시장가액비율과 세율을 동시에 올리는 내용이다. 토지의 경우 공정시장가액비율과 세율을 모두 인상한다. 적용인원은 34만 8000명으로, 세수는 공정시장가액비율 연 5%p 인상할 경우 최대 1조 866억원 늘어날 것으로 추정된다.
한편 재정개혁특별위는 이번 토론회에서 제시된 정책제안을 반영해 권고안을 마련하고 내달 3일 전체회의를 거쳐 정부에 제출할 예정이다. 정부는 권고안을 검토해 7월 중 보유세 개편방안을 마련할 예정이다.
kyoung@newsis.com
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교보증권 "보유세 개편안, 부동산 시장 영향 '미미'"
2018-06-25
(서울=연합뉴스) 전명훈 기자 = 교보증권[030610]은 최근 발표된 보유세 개편안이 부동산 시장에 끼치는 영향은 미미할 것이라고 25일 진단했다.
백광제 연구원은 "부동산 규제의 '끝판왕'으로 여겨진 보유세 개편안 시나리오가 발표됐는데도 불구하고 부동산 시장에 미칠 단기 하방 압력은 높지 않을 것"이라며 "보유세 증세 영향은 일부 초고가 아파트·주택 소유자에 한정된다"고 분석했다.
그는 "시세 15억원 이하 1주택 소유자는 공정시장가액 비율과 세율이 상승해도 증세 영향이 미미하다"며 "초고가 다주택 소유자를 제외하면 다주택자도 임대사업자 등록 시 거주용 외 주택의 종부세 합산 배제로 증세 영향이 미미하다"고 설명했다.
백 연구원은 "이번 개편이 다주택자 매물 확대에 따른 주택가격 하락으로 이어지기는 어려울 것"이라며 "다만 현재 서울 아파트 중위가격이 7억원을 넘어선 상황에서 향후 규제가 과세표준(1주택자 9억원, 다주택자 6억원) 조정 없는 공시 가격 상승까지 확대된다면 종부세 부담이 중위가격 이상 아파트 소유자까지 크게 확대될 수 있다"고 덧붙였다.
id@yna.co.
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[보유세개편] 10억대 다주택자 세 증가 100만원 수준… “세금폭탄은 없다”
4가지 시나리오별 보유세 증감 분석
기사등록 : 2018.06.22 21:30
9억 이상 주택 한 채만 소유땐
종부세 1만~15만원 추가 부담
20억대 다주택은 최대 300만원
실거래가 대비 0.2%수준 불과
“稅증가 적어 조세저항도 적을 것”
부동산 보유세 개편방안이 논의되는 22일 세종시 아파트 견본주택 밀집지역이 한산한 모습을 보이고 있다. 세종=연합뉴스
대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 제시한 보유세(재산세+종부세) 개편안은 종합부동산세(이하 종부세)를 강화하는 게 골자다. 특히 정책토론회에서 공개된 4가지 시나리오 중 가장 유력한 방안은 공정시장가액비율을 현행 80%에서 단계적으로 100%까지 인상하는 것이다. 이 경우 1주택자는 1만~15만원, 다주택자도 실거래가 기준 최대 0.2% 수준의 종부세를 추가 부담하게 될 것으로 보인다. 세율 일괄 인상이나 공시가격 현실화보다 세 부담 상승폭이 적어 조세 저항을 줄일 수 있고, 고가의 다주택 소유자에게 좀 더 많은 세금을 걷게 돼 조세 정의 실현에도 부합하는 방안이다.
22일 한국일보와 국민은행 WM 스타자문단이 수도권 주요 주택을 대상으로 시나리오별 보유세 증감 현황을 복합 분석한 결과에 따르면 종부세 부과 기준이 되는 공시가 9억원 이상 주택을 한 채만 소유한 이들의 종부세 증가폭은 공정시장가액비율을 90%로 올려도 대부분 10만원이 안 됐다. 공시가가 9억2,000만원인 서울 강남구 논현동 ‘아크로힐스논현’(전용면적 84.21㎡)의 경우 종부세가 현행 4만9,920원에서 5만6,160원으로 인상될 것으로 예상됐다. 공시가 11억5,200만원의 대치동 ‘포스코더샵’(164.88㎡)도 62만여원에서 70만여원으로 8만원 가량 오르는 데 그쳤다. 공정시장가액비율을 100%로 끌어 올려도 1주택자는 종부세가 최대 15만원 정도의 추가 부담만 발생했다. 공시가 11억2,800만원의 서울 용산구 이촌동 ‘LG한강자이’(134.45㎡)는 종부세 증가폭이 14만여원, 대치동 포스코더샵은 15만여원 오를 것으로 보인다.
[저작권 한국일보] 다주택보유세변동 송정근 기자/2018-06-22(한국일보)
다주택자의 경우에는 합산 공시가가 10억원을 초과해야 종부세 증가액도 100만원을 넘는 것으로 나타났다. 다주택자는 합산 공시가 6억원 이상이면 종부세가 부과된다. 경기 고양시 일산동구 정발산동 양지마을(167.32㎡)과 서울 마포구 공덕동 삼성래미안 2차 아파트(84.94㎡)를 소유(합산 공시가 8억7,000만원)했을 경우 현행 종부세가 67만여원에서 122만여원(이하 공정시장가액비율 90%), 136만여원(100%)으로 증가한다. 합산 공시가가 9억원대인 다주택자는 공정시장가액비율을 100%로 올려도 최대 80만원 정도, 10억원대 다주택자는 100만원 가량 종부세가 늘어난다.
세 부담이 다소 커지는 구간은 공시가 합산액이 15억원을 넘을 때다. 15억원대 다주택자는 최대 300여만원의 종부세를 추가 납부해야 하고, 20억원대는 500만~600만원을 더 부담해야 한다. 서울 서초구 서초동 ‘롯데캐슬클래식’(120.18㎡)과 대치동 포스코더샵 아파트 동시 소유주(공시가 합산 22억800만원)는 종부세가 현행 663만여원에서 991만여원(90%), 1,161만여원(100%)로 늘어난다. 재산세까지 합칠 경우 전체 보유세는 1,303만3,728원에서 1,661만5,597원(90%), 1,831만7,134원(100%)으로 증가한다. 언뜻 액수가 커 보이지만 두 아파트의 실거래가 합이 35억9,000만원에 달하는 점을 감안하면 증가폭은 거래가 대비 0.2% 수준이다.
종부세가 세금폭탄이 될 수 없는 것은 공정시장가액비율을 높인다고 하더라도 공시가가 실거래가의 70%에도 훨씬 못 미치는 경우가 많기 때문이다. 더구나 현행 세법은 세부담 상한선을 두고 있다. 집값이 크게 오를 경우에도 보유세 총 인상률은 전년 대비 50%를 넘지 못한다. 1주택자 보유세는 추가 세액 감면 조항도 있어 실제 납부액은 더 적어질 수 있다. 현행법은 주택 소유자의 나이가 60~65세일 경우 세금의 10%, 65~70세 20%, 70세 이상 30%를 공제한다. 또 주택 보유기간이 5~10년이면 20%, 10년 이상이면 40%를 추가로 깎아 준다.
원종훈 WM 스타자문단 세무팀장은 “앞으로 공시지가를 실거래가 수준으로 올린다면 지금보다 조금 더 변동폭이 커질 수 있지만 세법상 보유세 총 인상률은 전년 대비 50%를 넘지 못하는 만큼 보유세 폭탄은 성립될 수 없다”고 설명했다. 그는 “전반적으로 우리나라의 부동산 보유세율은 다른 나라에 비해 높은 편이 아니어서 세율 인상 같은 큰 틀의 법 개정이 없는 한 조세저항은 크지 않을 것”이라고 전망했다. 정재호 기자 next88@hankookilbo.com
정재호 기자
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보유세 진짜 폭탄은 '시세 반영하는 공시가격 조정'
파이낸셜뉴스 입력 :2018.06.24 08:01
반포주공1단지, 아크로리버파크 등 초고가주택 공시가격 시세반영률 50~60%로 낮아
실거래가 반영률 80%로 높이면 보유세 두배이상 올라.. 다주택자는 말그대로 세금폭탄
대통령 직속 재정개혁특위가 지난 22일 보유세 개편안 정책토론회를 통해 종합부동산세 인상안 등을 제시했지만 실제 보유세 폭탄은 실거래가격에 근접하도록 부동산 공시가격을 올리는 방안이 될 것으로 보인다.
이날 토론회에서 첫번째 주제발표자로 나선 최승문 조세재정연구원 연구위원은 "우리나라 주택의 실거래반영률은 시세의 65~70% 수준에 그치고 있으며 특히 고가 부동산의 실거래가 반영률은 평균보다 더 낮다"며 "공정시장가액비율 인상만으로는 과표현실화율을 크게 높이는데 한계가 있어 공동주택 공시가격을 실거래가의 80~90% 수준까지 높여 보유세를 강화해야 한다"고 주장했다.
최 연구위원의 지적처럼 국토교통부가 발표하는 공동주택 공시가격의 시세반영률은 70% 안팎이다. 그러나 재건축 대상 아파트를 비롯한 고가주택의 공시가격은 이보다 훨씬 낮은게 사실이다.
실제 서울 서초구 반포주공1단지는 공시가격의 실거래가 반영률이 50.6%에 그치고 있으며 우리나라 최고가 아파트인 서초구 아크로리버파크도 전용면적 84㎡의 공시가격은 15억400만원으로 시세 28억원 대비 53.7%에 불과하다. 또 서울 강남구 대치동 은마 전용면적 76㎡도 시세가 15억원 수준이지만 공시가격은 9억1200만원으로 60.3%, 시세 17억원 수준의 송파구 잠실엘스 전용면적 84㎡도 공시가격은 10억2400만원으로 60.2%에 그치고 있다.
이에따라 최 연구위원의 지적대로 공시가격을 실거래가격에 근접하게 올리게 되면 보유세 산정 시작점이 대폭 높아지게 돼 굳이 공정시장가액비율을 크게 조정하지 않아도 고가주택의 세금이 엄청나게 오를 것으로 예상된다.
■고가 아파트 공시가격 시세반영률 높이면 치명타
24일 파이낸셜뉴스가 서울 주요지역 공동주택을 대상으로 재산세와 종합부동산세를 계산해 본 결과 시세 대비 공시가격 반영비율을 약간만 높여도 재산세와 종합부동산세가 눈덩이처럼 불어나는 것으로 나타났다. 종부세 상향을 위해 공정시장가액비율과 취득세율을 아무리 많이 조정해도 공시가격 상향조정 방안과는 세금의 변화가 비교가 안될 정도로 차이가 났다.
현재 시세가 39억원에 달하는 서울 서초구 반포주공 1단지 전용면적 107㎡의 2018년 공시가격은 19억7600만원으로 시세반영률은 불과 50.6%다. 이 아파트 소유자(1가구 1주택자의 경우)는 올해 재산세 474만원, 종합부동산세 510만원(농특세 제외)을 합쳐 984만원의 보유세를 내야 한다. 그러나 공정시장가액비율이나 종합부동산세율을 조정하지 않더라도 시세반영률이 80%로 오르게 되면 공시가격이 31억2000만원으로 대폭 높아져 종부세만 무려 1908만원을 내야 한다. 재산세도 748만원으로 두배 가까이 오르게 돼 연간 보유세가 2656만원까지 급등하게 된다. 정부는 연간 보유세 인상액을 50% 이내로 제한하고 있지만 이같은 개편안이 추진되면 이같은 구제책도 없앨 가능성이 높다. 말 그대로 '세금 폭탄'을 맞게 되는 것이다.
반면 공시가격 시세반영률을 그대로 둘 경우 종부세 인상안 중 가장 상승폭이 클 것으로 예상되는 3안(공정시장가액비율 연 2~10%P씩 인상, 종부세율 인상)을 적용하더라도 재산세는 474만원으로 같고 종부세만 702만원(공정시장가액비율 90% 기준, 종부세율 0.80% 적용)으로 192만원 오르게 된다. 연간 부담액이 1176만원으로 보유세 증가폭은 크지 않은 셈이다.
■10억~20억원 이하 아파트도 보유세 변화 클 듯
정부가 공시가격 시세반영률을 올리기 시작하면 초고가 주택뿐만 아니라 시세가 10억~20억원 수준의 아파트들도 보유세 폭탄을 피해가기는 힘들 전망이다. 우선 재산세가 크게 오른다. 또 이 가격대 아파트들 중 상당수는 종합부동산세도 내야 한다.
서울 송파구 잠실엘스 전용면적 84㎡가 대표적인 사례다. 시세가 17억원에 달하는 이 아파트의 공시가격은 현재 10억2400만원으로 시세반영률은 60.2%다. 이 아파트 보유자가 1주택자라면 공정시장가액(80%)을 적용받으면 8억1920만원으로 종부세 과표기준에 미달돼 종부세를 내지 않아도 된다. 재산세만 245만원 내면 된다. 그러나 앞으로 공시가격의 시세반영률이 80%로 높아지면 과표기준이 10억8800만원이 돼 종부세를 94만원 내야 한다. 또 재산세는 326만원으로 크게 늘어 보유세 총액이 420만원이 된다.
시세가 10억8000만원 안팎인 서울 용산구 이촌 한가람 전용면적 59㎡의 경우는 재산세가 크게 늘어난다. 지금은 공시가격이 6억3300만원으로 1주택자라면 재산세만 151만원 정도만 내면 되지만 앞으로 공시가격 시세반영률이 80%로 높아지면 재산세가 207만원으로 높아지게 된다.
■다주택자는 말그대로 '보유세 폭탄'
공시가격을 실거래가격에 근접하게 조정할 경우 다주택자는 종부세가 어마어마하게 오른다. 세금산정 시작점이 크게 높아지는데다 종부세 공제액이 9억원에서 6억원으로 낮아지게 되기 때문이다.
만약 잠실엘스(전용면적 84㎡)와 이촌 한가람(전용면적 59㎡)을 동시에 갖고 있는 다주택자라면 말그대로 '세금 폭탄'을 맞는다. 지금은 두 주택을 합산한 공시가격 16억5700만원에 대해 종부세 544만원과 각각의 재산세 245만원, 151만원 등 보유세는 940만원이다. 그러나 공시가격 시세반영률이 80%로 높아지게 되면 공시가격 합산액이 22억2400만원으로 급등해 종부세가 1624만으로 크게 높아진다. 또 재산세도 각각 326만원, 207만원으로 증가한다. 총 보유세는 2157만원으로 두배가 넘게 오르게 된다.
업계 한 관계자는 "이번에 윤곽을 드러낸 보유세 인상안은 공정시장가액비율 상향조정과 종부세율 인상도 중요하지만 공시가격의 시세반영률을 높이겠다는게 핵심"이라며 "시세반영률 인상안을 포함시키는지, 얼마나 빠른 속도로 올릴 것인지가 가장 중요하다"고 말했다.
특위는 이번 보유세 개편안을 오는 28일 재정개혁특위 전체회의에서 최종 확정돼 정부에 제출될 예정이다. 이후 정부는 최종권고안을 7월 말 발표할 세제개편안과 중장기 조세정책 방향에 반영해 9월 정기국회를 통한 입법절차를 거쳐 내년부터 시행할 예정이다.
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20억 1채는 종부세 430만원, 10억 2채는 710만원
종부세 개편안이 윤곽을 드러낸 가운데 주택시장이 짙은 관망세를 보이고 있다.
9억원 초과 고가주택에 부과하는 종합부동산세(이하 종부세)도 양도소득세처럼 다주택자 ‘중과’가 시행될까. 보유세 개편을 앞두고 주택시장이 촉각을 곤두세우고 주시하는 대목이다.
윤곽 드러낸 부동산세제 개편안
차등과세 적용 1주택자보다 ‘중과’
집값 합계 30억이면 최고 39% 늘어
주택임대사업자 등록 탄력 예상
서울 ‘똘똘한 한 채’ 수요 늘어날 듯
지난 22일 ‘부동산세제 개편방향’ 정책 토론회에서 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 제시한 종부세 개편방안 네 가지 시나리오에 ‘다주택자 중과’가 포함됐다. 4안이다.
1주택자와 집을 2채 이상 가진 다주택자를 차등과세하는 내용이다. 1주택자는 정부의 주택가격 평가금액인 공시가격 중 과세 대상 금액으로 반영하는 비율인 공정시장가액비율을 높인다. 다주택자는 공정시장가액비율을 올리는 동시에 세율도 인상하는 방식이다.
이렇게 되면 다주택자는 ‘더블 펀치’로 종부세 상승 타격을 받게 된다. 세금이 이중으로 늘게 돼 종부세가 늘어난다.
[그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr]
현재도 종부세는 1주택자와 다주택자의 산정방식이 다르다. 공시가격에서 빼주는 공제금액이 차이 난다. 1주택자는 9억원이고 다주택자는 6억원이다. 재정개혁특위의 4안은 여기다 세율도 다주택자의 경우 1주택자보다 높여 적용하겠다는 것이다. 공제금액이 적어 과세표준이 더 많은 데다 세율도 올라가면 다주택자 종부세는 늘어난다.
공시가격 20억원인 1주택자는 공정시장가액비율이 현행 80%에서 90%로 조정하면 과세 표준이 8억8000만원(11억원X80%)에서 9억9000만원(11억원X90%)으로 1억1000만원 올라간다. 세율은 0.75% 그대로다. 공시가격 합계가 20억원인 다주택자라면 과세표준이 12억6000만원(14억원X90%)으로 1억4000만원 늘고 세율도 1.2%로 뛴다.
김종필 세무사의 시뮬레이션에 따르면 4안이 채택되면 1주택자 종부세는 360만원에서 430만원으로 19% 늘어난다. 다주택자 종부세는 550만원에서 710만원으로 29% 증가한다. 공시가격 합계 30억원에선 종부세 증가율이 1주택자 19%, 다주택자 39%로 예상됐다. 늘어나는 세금이 500만원 정도다. 다주택자 보유세 ‘중과’는 현 정부가 추진한 다주택자 압박과 같은 맥락이다. 양도세 중과에 이어 다주택 보유 심리를 더욱 꺾을 것으로 예상된다. 지난 4월부터 다주택자는 서울 등 조정대상지역에서 집을 팔 때 기본세율에 10~20%포인트 가산된 양도세율을 적용받고 있다.
김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 “수도권에서 웬만한 아파트를 2채 이상 갖고 있으면 종부세 대상”이라며 “보유하는 동안 세금이 무겁고 팔아도 남는 게 별로 없다면 주택 투자를 안 할 것”이라고 말했다.
정부가 강력히 추진하는 다주택자 주택임대사업자 등록은 효과를 볼 전망이다. 수도권에서 공시가격 6억원 이하 주택을 준공공임대주택(임대의무기간 8년)으로 등록하면 공시가격 합산과 주택 수에서 제외하기 때문이다. 공시가격 5억원과 10억원인 집을 두 채 갖고 있으면서 5억원짜리를 준공공임대주택으로 등록하면 10억원에 대해서만 종부세를 낸다.
2016년 기준으로 종부세를 내는 전국 27만여 명 중 75%인 20여만 명이 다주택자다. 김종필 세무사는 “1주택자와 다주택자를 차등과세하면 다주택자가 임대주택 등록을 할 것”이라고 말했다. 등록 임대주택에는 양도세·임대소득세·재산세 감면 혜택도 있다.
임대주택 활성화 등 기대 효과에도 불구하고 차등과세를 둘러싼 논란이 많다. 세제에서 다주택자를 불리하게 하면 고가 주택 쏠림을 부채질할 수 있다.
박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “인기 지역 내 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 늘어 지역 간 양극화가 심해질 수 있다”고 말했다.
중·저가 다주택자보다 고가 1주택자를 우대해 과세 형평성이 어긋날 수도 있다.
강병구 재정개혁특별위원장도 22일 “서울 고가 1주택자에 대한 과세를 완화하고 지방 중·저가 다주택자만 과세하느냐는 문제가 나올 수 있다”며 “공평 과세를 고려해 1주택자 문제를 조율할 것”이라고 말했다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “종부세는 주택 소유 여부, 주택 금액에 상관없이 두루 영향을 미치기 때문에 투자 수요뿐 아니라 실수요도 숨을 고르고 있다”고 전했다.
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
[출처: 중앙일보] 20억 1채는 종부세 430만원, 10억 2채는 710만원
![[그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr]](http://pds.joins.com//news/component/htmlphoto_mmdata/201806/25/ae39858f-89ec-4288-b487-12d50548054c.jpg)