문호 낮아진 부동산 신탁시장, 기존 신탁사 M&A 적기는?코리아자산신탁, 무궁화신탁, 국제신탁 등 "지금 회수해야 vs. 판도변화 살펴도 늦지 않아"

 

인베스트조선 18.10.28

차준호·위상호 기자

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당국 신규 인가 계획 밝히며 업계 지각 변동

부동산 활황 타고 호실적 누리지만…실적 둔화 경고음도

 

금융당국이 10년만에 부동산신탁업의 문호를 개방하며 업계 재편 가능성이 커졌다. 개인이 가지고 있는 신탁사들의 손익계산도 분주해졌다. ‘큰 손’이 새로 진입하기 전 회수하는 것이 유리하다는 시선이 있는 반면, 신규 진입 무산된 업체들의 추가 수요를 기다리는 편이 낫다는 의견도 있다.

 

금융위원회는 지난 24일 부동산신탁업의 경쟁을 높이기 위해 최대 3곳까지 신규 인가를 줄 계획이라고 밝혔다. 앞서 금융위원회 자문기구인 '금융산업 경쟁도평가위원회'에서도 부동산신탁 시장에 대해 경쟁이 충분하지 않고 수익성도 높다고 지적한 바 있다.

 

금융위원회 발표 후 신규 인가를 얻으려는 업체들은 사업계획서 마련에 속도를 내고 있다. 부동산 개발 주선사업을 확장 중인 NH투자증권과 한국투자증권 등이 적극적인 움직임을 보인다. 과거 신탁사 인수를 꾀했던 HDC현대산업개발 등 건설사와 기존 사업과 시너지를 낼 수 있는 자산운용사 등도 경쟁 구도에 가세할 가능성이 있다.

 

기존 사업자들의 셈법은 복잡해졌다. 올해까지 이어진 부동산 활황으로 역대 최고 수준의 수익은 유지하고 있지만 부동산경기 하락 신호도 곳곳에서 나오고 있다. 회수를 고민한다면 그 시기를 언제로 정할 지가 중요해진 상황이다.

 

NICE신용평가는 보고서를 통해 "2013년 이후 주택경기의 개선과 분양시장의 활황을 바탕으로 부동산신탁업의 수탁고와 영업수익 규모가 큰 폭으로 성장했다"고 평가했다. 그러나 "2015~2016년 중 대거 수주된 토지신탁 사업장이 2018년부터 순차적으로 완료되면서 2019년부터 이익창출력과 자본확충 속도가 저하해 유동성 대응능력이 약화될 위험이 있다"고 내다봤다.

 

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생보부동산신탁 지분 50%를 보유한 삼성생명은 신한금융그룹, 진원이앤씨 등과 매각 협상을 하고 있다. 아시아신탁은 신한금융이 인수 작업을 진행 중이다.

 

법인이 가지고 있는 부동산신탁사 외에 개인 주주가 가지고 있는 기존 신탁사들의 고민도 깊어질 전망이다. 특히 매각 등을 통한 투자금 회수를 감안할 경우 후보와 시기 등에서 감안할 변수도 늘어날 전망이다.

 

코람코자산신탁은 LF그룹을 우선협상대상자로 선정한 이후 주식매매계약(SPA) 체결을 준비하가고 있다. 개인 주주들간 입장 차이를 조율하는 것이 중요하다는 평가가 있다.

 

M&A 업계에선 코리아자산신탁, 무궁화신탁, 국제신탁 등 개인 대주주가 있는 중소형 신탁사의 움직임에도 관심을 갖고 있다. 신탁사 신규 인가에 따라 가치가 오르내릴 수 있고, 잠재 인수자들이 꾸준히 접촉하려 던 곳들이기도 하다.

 

신규 인가를 받은 업체들이 당장 기존 사업자들을 위협할 수는 없겠지만 장기적으로 경쟁 강도가 세지는 것은 피하기 어렵다. 대형사들이 뛰어들면 '자본의 힘'에서 밀려 경쟁력을 잃게 될 수도 있다.

 

이를 감안하면 신규 업체들이 발을 담그기 직전인 지금이 가장 높은 가치를 인정받고 회사를 매각할 시기라는 평가가 나온다. M&A 자문사들도 개인 신탁사에 꾸준히 매각 의사를 타진하고 있다.

 

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그러나 당분간은 시장 상황을 살피는 것이 유리할 것이란 의견도 없지 않다.

 

부동산신탁업의 미래에 대해선 전망이 엇갈리지만 적어도 지금까지는 황금알을 낳아 왔다. 라이선스를 얻으려는 곳들도 적지 않다.

 

새로운 인가 수가 예정보다 줄거나, 의지가 강하던 곳이 고배를 마실 경우 잠재 매물의 가치는 높아질 수 있다는 분석이다. 이미 자리를 잡은 신탁사들의 경쟁력은 신규 업체 대비 더 높다. 신규 인가가 나온 후에도 기존 업체들의 입지는 공고할 것이란 예상도 있다. 몸값도 더 오를 여지가 있다.

 

M&A 자문사 관계자는 "금융위원회 계획이 나오는 즉시 신규 인가를 신청하겠다는 곳들이 많다"며 "개인 회사들은 새로운 경쟁자가 나타나기 전에 매각해야 할 지, 아니면 인가를 얻지 못한 후 경쟁 구도를 기다려야 할 지 고민이 많을 것"이라고 말했다.

 

[인베스트조선 유료서비스 2018년 10월 28일 07:00 게재]

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빗장 풀리는 부동산신탁… 금융사, 시장 진출 눈치작전

 

입력 2018-10-30

 

농협금융, TF 구성 신규 인가 준비 고삐...우리은행, 인수합병 무게

 

 

농협금융지주와 우리은행이 부동산신탁업 진출을 유력하게 검토하고 있다. 정부가 10년 만에 부동산신탁회사 3곳을 추가 인가한다는 방침을 밝히자, 시장 진입을 위한 금융회사 간 눈치 작전이 치열하다. 부동산신탁업은 예대차익만으로 수익성 담보가 어려운 상황에서 ‘황금알을 낳는 거위’로 평가받고 있다.

29일 금융권에 따르면 농협금융과 우리은행이 새 신탁사 인가에 참여하는 방안을 검토하고 있다. 여기에 한국투자증권, NH투자증권, KTB투자증권 등 중대형 증권사들도 관심을 보이면서 새로운 부동산 신탁회사 탄생 등 지각변동이 예상된다.

 

금융위원회는 내년 초 부동산 신탁사 3곳에 인가를 줄 방침이다. 전문가로 구성된 ‘금융산업 경쟁도 평가위원회’가 지난달 부동산신탁업에 경쟁이 필요하다는 결론을 내면서다. 다음 달 26~27일 예비인가 신청을 받는다.

 

 

부동산신탁업은 고객이 맡긴 부동산을 효율적으로 개발·관리해 그 이익을 돌려주는 종합 서비스업이다. 2009년 이후 신규 인가가 없어 총 11개사가 있다. 이들 11개사는 2012년 이후 계속 흑자를 기록했다. 올 상반기 영업 수익은 5889억 원으로 지난해 상반기보다 21.9% 늘었다.

 

농협금융은 이미 부동산 신탁사 인가를 위한 태스크포스(TF)팀을 꾸려 막바지 준비를 하고 있다. 농협금융지주 관계자는 “은행들이 기존 예대차익만으로 수익원을 찾는 데 한계를 느끼고 있다”며 “부동산 리츠는 모든 금융회사의 관심사”라고 했다. 부동산신탁업은 은행과 달리 ‘개발신탁’이 가능하다. 시행사처럼 토지를 신탁받아 개발한 뒤 분양하는 방식이다.

 

올해 지주사 전환을 앞둔 우리은행도 부동산신탁사업은 큰 관심사다. 지주사로 전환하면 은행에 쏠려 있는 포트폴리오를 다양화해야 하기 때문이다. 당장 대형 증권사나 보험사보단 규모는 작지만, 수익성 높은 자산운용사와 부동산신탁사를 눈여겨보고 있다.

 

현재 우리은행은 신규 인가와 지주사 전환 뒤 중소형 부동산신탁사 인수합병(M&A) 안 가운데 저울질하고 있다. 다만 신규 인가보다 기존 부동산신탁사 M&A에 무게가 실린다. 지주사로 전환하자마자 새로운 계열사를 만들어 처음부터 키워 나가는 게 부담일 수 있다. 우리은행의 한 임원은 “일단 지주사 전환을 하는 것에 집중하고 있다”며 “부동산신탁사도 시장에 어떤 형태로 매물이 나오는지 볼 것”이라고 했다.

 

금융회사에 부동산신탁 시장은 ‘노다지’로 불린다. 수익성이 높고 정부가 가계대출을 옥죄는 상황에서 새로운 영업을 할 기회다. 최근 몇 년간 이어진 부동산 시장 호황으로 시장도 급성장했다. KB금융지주와 하나금융지주는 이미 부동산신탁업을 보유하고 있다. 신한금융지주는 업계 6위인 아시아신탁 지분 60%를 인수하려는 막바지 작업이 한창이다