2018.12.26
잠잠해진 부동산시장 새 뇌관
성남·광명·김포 등에 보상금
전국적으론 총 22조 달해
토지·집값 자극" 우려 커져
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내년 서울과 수도권 일대에 14조원이 넘는 역대급 토지보상금이 풀린다. 전국에서 풀리는 토지보상금 추정액도 22조원이 넘는다. 예정대로 모두 집행된다면 2010년 이후 9년 만에 최대 규모다. 정부의 전방위적 부동산 규제로 최근 집값이 안정세를 보이지만 막대한 유동성이 풀리면서 수도권 땅값이 들썩이고 다시 집값까지 자극하는 것 아니냐는 우려도 나온다.
25일 부동산개발정보업체 지존이 전국 토지보상 예정사업지구를 집계 조사한 결과 내년 보상 예정 사업이 공공주택지구, 산업단지, 뉴스테이, 도시개발 사업지구 등 93곳에 달하고, 이곳에서 풀리는 토지보상금 규모가 총 20조4523억원에 달할 것이라고 추산했다.
이는 도로, 철도 등 이른바 사회간접자본(SOC) 사업에 대한 토지보상금은 제외한 것이다.
매년 정부가 집행하는 SOC 토지보상금 규모가 통상 1조5000억원 정도인 것을 감안한다면 내년 전국에서 풀리는 전체 보상금 규모는 22조원에 달할 전망이다. 전국 토지보상금은 2016년 10조5000억원, 2017년 9조원, 올해 13조원 정도 풀렸다.
내년에 토지보상이 예정된 사업지구 면적은 56.4㎢로 여의도 면적(2.9㎢)의 19배가 넘는다. 지역별로 보면 수도권에서 전체 보상금(SOC 제외) 중 71.3%에 해당하는 14조5775억원이 풀려 가장 많다. 올해 수도권에서 집행된 토지보상금은 6조원가량이었다. 공공주택지구가 사업지구 23곳(12.66㎢)에서 토지보상금 9조3610억원이 풀려 가장 많을 것으로 나타났다. 그다음으로는 산업단지가 사업지구 40곳(24.19㎢)에서 4조9027억원, 도시개발사업이 사업지구 14곳(6.1㎢)에서 3조1619억원, 뉴스테이가 사업지구 5곳(2.22㎢)에서 1조5160억원 순으로 풀리는 것으로 집계됐다.
문재인정부의 주거복지 로드맵에 따라 신혼희망타운이나 청년주택 등으로 조성될 예정인 군포 대야미지구(62만1834㎡)와 시흥 거모지구(62만1834㎡)는 각각 내년 8월부터 협의보상을 시작한다. 남양주 진접2지구(129만2388㎡)와 구리 갈매 역세권지구(79만9219㎡)는 내년 12월께부터 보상을 시작한다.
신태수 지존 대표는 "대규모 보상금 잔치가 내년에 그치지 않고 3기 신도시 토지 보상이 이뤄지는 2021년까지 이어질 것으로 보인다"고 전망했다. 경기도시공사가 시행하는 광명 시흥 첨단R&D단지(49만3745㎡)가 내년 6월께부터 토지 보상을 시작한다. 한국토지주택공사(LH)가 시행하는 광명 시흥 일반산업단지(97만4792㎡)와 광명 유통단지(29만9064㎡)는 내년 12월께부터 각각 토지 보상을 시작한다.
토지보상금은 대체로 인근 토지나 부동산으로 재투자되는 특성을 지닌다. 토지 보상을 받으면 지방세 특례에 따라 1년 이내(농지는 2년 이내) 인근 부동산 등을 취득할 때 취득세를 면제한다. 이 같은 혜택으로 인접 지역에 투자하는 동시에 개발 호재까지 더해지면 주변 땅값을 함께 끌어올린다.
지난해부터 토지보상금이 늘어나면서 땅값 상승세도 가팔라지고 있다. 한국감정원이 발표한 '2018년 10월 지가 동향'에 따르면 10월 서울 지가는 0.69% 올라 전월(0.68%) 대비 상승 폭이 확대됐다. 올 10월 현재 서울 땅값은 누계 기준 5.02% 올라 지난해(4.32%) 수준을 0.7%포인트 웃돌고 있다. 현재 추세대로라면 2007년(5.88%) 이후 최대치가 될 전망이다. 경기(0.41%), 인천(0.42%) 등도 꾸준한 상승세를 기록하고 있다.
반면 예전과 달리 주변 땅값·집값에 대한 영향이 미미할 것이란 시각이 있다. 예정지 주민 반발로 보상 속도가 늦어지고 투자 냉각기로 접어드는 상황에서 보상을 받더라도, 기존 대출을 갚고 투자금을 회수하는 사람이 많을 수 있다는 얘기다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석자문위원은 "땅투자 시대는 미국발 금융위기 이후 거의 끝난 거나 다름없는 상황"이라며 "냉각기엔 오히려 대출을 줄이고 유동적 포트폴리오를 유지하려는 투자자들이 많다"고 전했다. 국토교통부도 토지보상금이 부동산시장을 자극하는 것을 막기 위해 현금 보상 대신 토지로 보상하는 대토, 채권 보상 쪽으로 유도할 방침이다.
[이지용 기자]
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[종합]내년 토지보상금 22조, 9년來 최대…수도권에 71.3%
기사입력2018.12.26 오
여의도 땅 19배 크기…고양·김포 인근에만 3.3조원 '투하'
"대규모 보상 2021년까지 이어져…내년 토지시장 요동"
올해 땅값 상승률 12년來 최대 전망…수도권 그린벨트 급등
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【서울=뉴시스】이인준 기자 = 내년 전국에 22조원에 달하는 토지보상금이 풀려 지난 2010년 연간 25조원 이래 9년만에 최대 규모를 기록할 전망이다.
26일 부동산개발정보업체 지존에 따르면 내년 토지보상금 지급 규모는 올해 16조원 대비 약 37.5% 늘어난 22조원에 달할 것으로 추산된다.
공공주택지구, 산업단지, 뉴스테이, 도시개발 사업지구 등 93곳, 여의도(2.9㎢) 크기 19배(56.4㎢)의 땅에 총 20조4523억 원이 지급된다. 도로·철도 등 이른바 사회간접자본(SOC) 사업에도 통상 연 1조5000억원이 배정되는 점을 감안하면 이 같이 분석된다.
앞서 지존은 당초 SOC를 포함한 내년 토지보상금이 25조원 달할 것으로 잠정 집계했으나 최종 집계 결과 3조원 정도가 줄어들었다고 설명했다.
지역별 보상금 규모는 수도권이 14조5775억원으로 전체(SOC 제외)의 71.3%에 달한다. 이어 부산·울산·경남이 1조9848억원(18곳), 대전·세종·충남북이 1조 7114억원(16곳), 대구·경북 1조461억원(7곳), 광주·전남북 9326억원(9곳) 순이다.
특히 수도권에서 한강을 끼고 고양에서 2조원, 김포에서 1조3000억원 등 모두 3조3000억원 규모의 토지 보상금이 풀린다.
12월부터 고양장항 공공주택지구(156만2156㎡)에서 1조원이 넘는 토지보상을 시작했고 내년 6월과 12월에는 경기도시공사가 시행하는 방송영상문화 콘텐츠밸리(70만2030㎡)와 일산 테크노밸리(79만5706㎡)가 각각 5000억원 규모로 추산되는 토지보상을 시작한다.
한강 건너 김포에서는 한강시네폴리스 일반산업단지(112만1000㎡)가 연초 민간사업자 재공모를 거쳐 내년중 6400억원 이상의 토지보상을 시작할 예정이다.
김포도시공사와 한국산업은행 컨소시엄이 시행하는 풍무 역세권 도시개발사업(87만5817㎡)이 구역지정 및 개발 계획 승인을 거쳐 내년 하반기부터 협의보상에 들어갈 예정이다.
준강남으로 불리는 과천에서도 지난 정부가 추진하던 과천주암 뉴스테이(92만9080㎡)가 지구계획을 변경하고 오는 5월 보상계획 공고를 거쳐 10월경부터 협의 보상을 시작한다. 이는 지구지정 3년만이다.
현 정부에서 지구지정된 공공주택지구중 서울 강남과의 접근성이 뛰어나 시장의 관심이 큰 성남 복정1, 2지구(64만5812㎡)와 판교신도시에 인접한 성남 금토지구(58만3581㎡)도 오는 9월과 12월부터 각각 협의보상을 시작할 계획이다.
광명에도 1조원대 토지보상금이 풀린다. 광명·시흥테크노밸리로 추진되고 있는 4개 사업지구중 3개 사업지구가 내년에 토지보상을 시작할 예정이다.
경기도시공사가 시행하는 광명 시흥 첨단R&D단지(49만3745㎡)가 6월경부터 가장 먼저 토지보상을 시작하며 LH가 시행하는 광명시흥 일반산업단지(97만4792㎡)와 광명유통단지(29만9064㎡)가 12월경부터 각각 토지보상을 시작한다는 계획이다.
이밖에 문재인정부의 주거복지로드맵에 따라 이미 지구지정이 완료된 남양주 진접2 지구(129만2388㎡)와 구리갈매 역세권지구(79만9219㎡)가 12월경부터 각각 토지보상을 시작할 방침이다.
신혼희망타운 및 청년주택 등으로 조성될 예정인 군포 대야미지구(62만1834㎡)와 시흥 거모지구(152만2150㎡) 등이 각각 8월경부터 협의보상을 시작하는 등 현 정부의 주거복지 로드맵이 본격화된다.
부산·울산·경남지역에서는 부산진해경제자유구역 명지지구 2단계(192만2000㎡)가 감정평가를 마무리되는대로 7200억 원으로 추산되는 협의보상을 시작하며 김해진례 공공지원 민간임대 주택 공급촉진지구(47만2833㎡)와 밀양부북 공공주택지구(21만3950㎡)도 5월과 12월부터 각각 협의보상을 시작한다.
아울러 지난해 12월 지구지정 고시된 사천선인 공공주택지구(52만 6673㎡)도 오는 6월 보상계획 공고를 거쳐 12월경부터 1670억원 규모로 추산되는 협의보상을 시작할 계획이다.
사업지구별로 보면 공공주택지구 23곳(12.66㎢)에서 9조3610억원의 토지 보상금이 풀려 가장 많은 것으로 나타났다. 이어 산업단지 40곳(24.19㎢)에서 4조9027억원, 도시개발사업 14곳(6.1㎢)에서 3조1619억 원, 뉴스테이 5곳(2.22㎢)에서 1조 5160억원 순이다.
신태수 지존 대표는 "내년도 토지보상의 주요 특징은 문재인정부의 주거복지로드맵에 따라 청년주택, 신혼희망타운 등으로 조성될 공공주택지구가 편입 토지보상을 시작함에 따라 수도권지역에서 대규모 토지보상금이 집중적으로 풀린다는 것"이라고 말했다.
그는 내년 이후 풀리는 대규모 토지보상금은 대토 수요를 비롯해 개발에 따라 지가 상승을 기대하는 투자 수요까지 가세할 경우 앞으로 수도권을 중심으로 토지시장은 크게 요동칠 것으로 내다봤다. 특히 보상금이 집중된 고양, 김포 인접지역 부동산 시장에 미치는 영향이 클 것으로 보인다.
신 대표는 "대규모 보상금 잔치가 내년에 그치지 않고 3기 신도시 토지보상이 이뤄지는 2021년까지 이어질 것으로 전망된다"면서 "역대급 토지보상금의 향배에 따라서는 이른바 부동산의 ’불의 고리‘가 재현될 가능성도 배제하기 어려운 상황"이라고 말했다.
한편 올해 16조원 규모의 토지보상금이 시중에 풀린 전국 토지시장은 역대급 상승세를 기록하며 한해를 마감할 전망이다.
한국감정원이 최근 발표한 전국지가변동률조사에 따르면 올해 1~11월 전국 지가 상승률은 4.228%로 지난 2006년(5.617%) 이래 최고치를 기록했다.
세종이 11월 누적기준 6.870% 올라 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 이어 서울(5.657%), 부산(5.354%), 제주(4.742%), 광주(4.702%), 대구(4.524%) 순이다.
특히 서울을 포함한 경기(4.044%), 인천(3.246%) 등 수도권지역이 11월 현재 평균을 웃도는 4.728%의 상승률을 기록중이다.
용도별로 수도권 땅값 상승률을 보면, 개발제한구역(그린벨트)가 포함된 자연환경보전이 6.108% 상승해 주거 지역(5.158%)의 상승률을 뛰어 넘었다. 수도권 집값 급등과 수도권 3기 신도시 개발 등 개발호재의 영향으로 투기과열로 치닫고 있는 상황이다.