불확실성 커진 국내 부동산시장…"해외부동산으로 리스크 분산.

2019.02.01

국내 부동산시장 규제 강화와 경기 침체로 투자자들의 고민이 커지고 있다. 특히 지난해 하반기부터 시행된 DSR(총부채원리금상환비율)의 영향과 한국은행의 금리인상 여파로 매도자와 매수자 모두 옳은 투자방향을 찾지 못하고 갈팡질팡하고 있는 모습이다. 국내 부동산시장은 한동안 약보합세를 이룰 것이라는 예측이 적지 않다.

 

이런 가운데 국가적 차원의 규제로 부동산시장을 통제하고 있는 한국 부동산시장의 특성상 막상 투자를 결심하더라도 새로운 규제를 예측할 수 없는 현실에 답답해하는 투자자들도 적지 않다. 최근 이같은 국내 부동산시장에서 벗어나 해외부동산으로 눈길을 돌리는 개인 투자자들도 늘고 있다.

 

하지만 과거 고액투자자와 기관투자자들만의 시장이라고 평가받았던 해외부동산 시장에 개인 투자자들이 직접 투자하기에는 한계가 있다. 관련 전문가의 도움이 절실하게 필요하다.

 

이에 해외 부동산에 투자하려는 일반인들이 도움을 받을 수 있는 전문가를 만나 해외 부동산 투자의 노하우를 들어봤다. 해외에서 오랫동안 생활한 경험을 바탕으로 도우지엔(주)에서 해외투자자문팀을 이끌고 있는 최기빈 팀장이다.

 

최 팀장은 해외 생활 경험과 해외부동산 시장에 대한 연구를 바탕으로 일반인이 쉽게 접하기 힘든 해외부동산 투자에 대한 자문을 하고 있다. 최근 그가 가장 주목하고 있는 지역은 미국 캘리포니아다. 중국 자본이 유입 되면서 집값이 다소 상승한 상황이지만, 아직 예전 호가를 갱신하지 못한 상황이라 안전하게 자본증대를 실현시킬 수 있다는 것이 그의 생각이다.

 

-미국부동산 투자는 어떤 관점에서 접근해야 하나.

 

“미국부동산 투자는 크게 두가지 관점으로 볼 수 있습니다. 먼저 순수하게 부동산 자산증대 관점입니다. 임대수익이나 시세차익을 둘 다 기대할 수 있는 점은 한국 부동산 시장과 다를 바가 없습니다.

 

두번째는 환투자 관점입니다. 국제 기준통화인 미국 달러에 투자를 하는 것이기 때문에, 미국 달러가 강세가 되면 추가로 수익을 올릴 수 있고, 반대로 한화가 약해진다면 그것 그대로 환차익을 통해 돈을 벌 수 있습니다. 특히 우리나라의 경제가 장기간 보합세가 예상되는 상황에서 내 자산을 해외부동산에 투자를 하게 되면 리스크를 확실히 분산할 수 있는 거죠.”

 

-미국부동산이 예전 같지 않다는 지적이 많은게 사실이다.

 

“2000년대 초반 미국부동산의 가격에는 거품이 많이 낀 상태였습니다. 2001년부터 유행하기 시작한 무분별한 서브프라임 대출로 인해 결국 2007년도에 그 서브프라임모기지 사태로 대가를 톡톡히 치렀죠. 그 이후부터 국내부동산 시장도 마찬가지지만 미국부동산 시장도 양극화가 심해진 시장이라고 보는게 조금 더 정확한 것 같습니다.

 

우리나라도 서울과 인기지역의 부동산이 꾸준히 오르는 것처럼, 미국도 유망지역들 위주로 오르고 있다고 보는게 맞습니다. 중요한 것은 내게 맞는 투자지역을 선정하는 것입니다. 정보가 아무리 발전했다고 해도, 서울 거주자가 제주도 부동산을 투자하는 것이 어렵듯이, 미국부동산 투자도 현장을 잘 아는 사람과의 상담을 통해 내게 알맞은 지역을 선별하여 진행해야 합니다.”

 

-그렇다면 미국 투자 유망지역을 찾는 노하우는 따로 있나.

 

“저와 투자상담을 하고 있는 많은 투자자분들은 우선적으로 연고가 있는 지역을 선호합니다. 한국분들이 많이 살고, 아시아인들이 많이 사는 지역이 인기가 높죠. 실제로 미국입장에서도 외국자본, 특히 아시아자본이 많이 들어오는 지역의 상승세가 뚜렷한 상황입니다. 그 예가 캘리포니아 LA지역과 텍사스 댈러스지역인데요. 중국에서 직항으로 바로 접근이 가능한 미국지역들이 최근 5년 사이에 몇배에 달하는 수익률을 내고 있습니다.

 

그래서 저도 최근에는 한국에서도 접근이 쉬우면서 인구증가세가 뚜렷한 캘리포니아 지역에 초점을 두고 자문을 해드리고 있는 상황입니다. 약 5억 이내로 투자해서 이민까지 노려볼 수 있는 투자처도 많아서 소액투자자도 쉽게 접근할 수 있고, 고액투자자라면 높은 수익률과 환차익도 볼 수 있는 매력적인 시장입니다.”

 

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-전문가 입장에서 세계 부동산시장의 가장 큰 리스크는 뭐라고 보나.

“중국의 빚잔치라고 봅니다. 미국과 중국간의 파워게임이 지속되는 상황에서 중국은 경제성장률도 낮아지고 있는 상황이고 겉으로 보이지 않는 부채 또한 많은 상황입니다. 이 ‘그림자 금융’과 부동산 가계부채는 글로벌 경제의 위험요인이라고 볼 수 있죠.

 

만약 글로벌 경제위기가 터진다면 이번에는 중국으로부터 시작될 겁니다. 그렇기 때문에 중국은 결국 미국과 타협을 할 수밖에 없는 상황에 놓일 것입니다. 시장에 돈을 풀거나 경제를 자극하기에는 현재 시점에서는 한계점이 명확하고, 중국도 그 사실을 잘 알고 있습니다. 결국에는 한발 물러나겠지만 그래도 그 어느때보다 리스크의 분산이 중요한 시점입니다.”

 

-글로벌 경제와 미국 부동산시장의 연관점에서 오는 리스크 최소화가 핵심이라는 말인가.

“맞습니다. 2007년 글로벌 경제위기도 결국 미국부동산 시장 때문에 일어난 일이니까요. 그렇기 때문에 오히려 미국 내부에서도 조심스럽게 접근을 하고 있는 상황입니다. 다시는 2007년의 실수를 범하지 않기 위해서 글로벌 경제가 다같이 힘을 모으고 있는 것입니다. 특히 최근 IMF가 글로벌 경제성장 전망치를 낮추면서 전세계적으로 지루한 경제상황을 예고했는데요.

 

반대로 생각해보면 큰 실수를 하기 전에 미리 예방을 하는 차원이라고도 볼 수 있습니다. 이러한 기조 아래 미국 부동산시장 투자에 나서야 합니다. 미국 부동산시장의 투자처를 크게 나누어 보면 상업용(Commercial), 판매용(Retail), 주거용(Residential)으로 나눌 수 있는데요. 지역에 따라 상이하지만 전반적으로 상업용 부동산시장의 성장세는 둔화될 것으로 예상됩니다. 그래서 해외부동산에 갓 입문을 하는 투자자들은 수익률이 다소 낮더라도 주거용 부동산시장 투자부터 시작하는 것이 바람직하다고 생각합니다.”

 

-마지막으로 해외 부동산 투자를 계획하고 있는 사람들에게 하고 싶은 말은.

“지금 세계는 중국뿐만 아니라 ‘글로벌 빚잔치’ 시대입니다. 우리나라에서도 시중은행 예금을 못 믿는 상황에 직면할 가능성이 있습니다.

 

글로벌 부채비율이 최근 10년사이 4배이상 오른 시점에서 언제 터질지 모르는 시한폭탄을 피하려면 ‘분산투자를 통한 리스크의 최소화’, ‘안전자산 위주의 포트폴리오 구성’ 그리고 ‘세계 기축통화 자산의 확보’를 염두에 두고 투자를 진행해야 합니다. 최근 안전하다고 생각되는 부동산펀드상품도 수익률이 곤두박질 치고 있는 상황에서, 소액의 직접투자를 통해 미국, 일본 등 달러와 엔화를 확보할 수 있는 곳에 리스크를 전가시킬 시점이라고 생각합니다.

 

최근 시장에서는 베트남이나 태국 같은 신흥국 투자가 늘어나고 있는 추세인데, 중국발 리스크가 현실화되면 신흥국부터 쓰러진다는 것은 이미 1997년 우리나라가 겪었던 경제위기를 보면 답이 나옵니다. 신흥국보다는 안전자산인 선진국 자산에 투자하는 것이 제일 좋은 리스크 헷징(Risk Hedging)인 것입니다. 21세기 투자는 방어형 투자자가 승리하는 시대입니다. 리스크 감소를 위해 꼭 전문가에게 조언을 받아 성공적인 글로벌 부동산 투자를 했으면 좋겠습니다”

박정식

 

 

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