수백억짜리 부동산에 투자!' 리츠에 투자하는 법.올해 공모 상장 리츠…배당·시세차익 등 안정적 투자수익 기대. .상가투자 '빙하기' 온다

 

머니투데이 김도윤 기자 2019.02.08

그동안 국내에서 리츠(REITs·부동산투자회사)는 주로 자산가나 기관의 투자 대상으로 여겨졌다. 사모 형태의 아는 사람만 투자하는 '그들만의 리그'라는 인식이 강했다. 이제 상황이 변했다. 누구나 적은 돈으로 참여할 수 있는 상장 리츠가 잇따라 등장하면서 투자 접근성이 개선됐다. 투자 포트폴리오의 안정성 강화에 도움이 된다는 리츠. 이제 당신 차례다.

 

 

◇리츠 투자는 왜 하는 건가요? =

 

리츠는 주식발행을 통해 다수의 투자자로부터 자금을 모아 상가나 오피스빌딩 등 부동산 및 관련 상품에 투자해 수익을 내는 특수회사다. 투자자들의 자금을 모아 부동산을 매입해 기초자산으로 삼고, 해당 부동산 임대를 통해 발생하는 수익을 투자자에게 나눠주는 구조가 일반적이다. 각 개인 투자자는 비교적 적은 돈으로 수백억원짜리 부동산에 투자하는 효과를 기대할 수 있다.

 

리츠 투자의 가장 큰 장점은 배당이다. 리츠는 통상적으로 결산 때 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야 한다. 글로벌 시장에서 인기를 끄는 주요 리츠의 연간 배당수익률은 대체로 4~8% 수준이다. 은행 이자보다 높은 배당 이익을 안정적으로 받을 수 있다는 점이 매력이다. 이 때문에 투자 포트폴리오에 리츠를 편입할 경우 투자 수익률의 변동성을 낮출 수 있다.

 

또 기초자산으로 삼은 부동산의 가치 상승으로 인한 추가적인 이익을 기대할 수 있다는 점이 투자 포인트로 꼽힌다. 국내보다 리츠 시장이 활성화 된 해외의 경우 리츠의 시장가치가 순자산가치와 오랜 기간 비례적으로 움직이고 있는 것을 알 수 있다. 이는 리츠가 보유한 부동산 자산의 가치가 리츠 가격에 반영되고 있다는 의미다.

 

반면 리츠가 보유한 부동산의 임대율이 하락하거나 가치가 떨어질 경우 리츠 투자자의 배당 수익 및 리츠 시장가치가 떨어질 가능성은 존재한다. 또 글로벌 시장 전체적으로 초저금리 기조가 끝나가는 가운데 향후 금리 인상 가능성이 남아있다는 점에서 상대적으로 리츠 투자 매력이 떨어질 수 있다는 분석도 나온다. 이 때문에 리츠가 보유한 부동산 자산의 입지, 임대율 등 가치 분석이 투자에 앞서 선행돼야 한다.

 

그럼에도 국내 시장에선 상장 리츠를 통한 공모 투자자의 참여 기회 확대, 리츠 관련 규제 완화, 초대형 리츠의 등장 등으로 리츠가 새로운 투자 상품으로 부각될 것이란 전망이 우세하다. 대규모 부동산을 보유한 기업 및 기관의 자산 유동화 수요와 안정적 수익을 기대하는 투자자 간 이해가 부합하는 상품이란 점에서 정부와 관련 기관, 단체, 민간 기업 사이에서도 리츠 활성화가 필요하다는 공감대가 형성되고 있다.

 

◇투자할 만한 국내 상장 리츠는? =

 

상장 리츠는 증시에서 주식처럼 거래되기 때문에 가장 접근하기 쉬운 리츠라 할 수 있다. 2017년까지 국내 증시에 상장된 리츠는 4개다. 케이탑리츠 (1,030원 ▼15 -1.4%), 모두투어리츠 (3,070원 ▲20 +0.7%), 에이리츠 (5,770원 -0), 트러스제7호 (3,015원 -0)다. 이중 케이탑리츠는 400억원대, 나머지 3개는 모두 200억원대 시가총액을 형성하고 있다. 리츠의 외형이 작다보니 투자 안정성 측면에서 큰 관심을 끌지 못했다.

 

 

지난해 상장에 성공한 이리츠코크렙 (4,800원 ▼25 -0.5%)과 신한알파리츠 (5,710원 ▲50 +0.9%)가 개인투자자의 리츠에 대한 인식을 바꾸는 신호탄이 됐다. 이리츠코크렙은 이랜드리테일이 운영하는 뉴코아아울렛 일부 매장을 기초자산으로 지난해 6월 상장했다. 신한알파리츠는 판교 알파돔타워와 용산 더프라임빌딩 지분을 기초자산으로 지난해 8월 상장했다. 현재 시가총액은 이리츠코크렙이 3000억원대, 신한알파리츠가 2000억원대다.

 

우선 이리츠코크렙과 신한알파리츠는 상장 리츠의 특성에 따라 지난해 하반기 우리 증시의 급락 환경에서도 비교적 안정적인 주가를 유지하는 견조함을 뽐냈다. 이리츠코크렙 주가는 상장 뒤 공모가(5000원) 안팎인 4180~5160원 사이에서 움직이고 있다. 신한알파리츠는 상장 뒤 공모가(5000원)를 한 번도 밑돌지 않고 꾸준히 5000원대를 유지하고 있다. 주가의 안정성은 어느 정도 증명했다는 평가다.

 

이리츠코크렙의 경우 이랜드리테일 뉴코아아울렛에서 비롯된 안정적인 임대수익, 신한알파리츠는 알짜배기로 꼽히는 판교, 용산 오피스빌딩의 기대감이 강점이다.

 

배당 수익에 대한 가시성도 인정받고 있다.

 

이리츠코크렙은 2018년 하반기 현금배당으로 한 주당 175월을 주겠다고 지난달 공시했다. 현재 시장가치 기준 연환산 배당수익률 7% 이상이다. 올해에도 이리츠코크렙이 상장 때 제시한 수준의 배당이 이뤄질 경우 공모가 기준 배당수익률은 7%대를 유지할 것으로 전망된다. 신한알파리츠의 올해 예상 배당수익률은 4.8%, 향후 배당 성향 확대 기조가 나타날 경우 5~6.5%까지 상승할 것으로 관측된다. 기초자산이 역세권 입지의 오피스빌딩으로 공실률이 낮은데다 우량 기업과 5~10년의 장기 임대 계약을 체결했기 때문에 안정성이 높다.

 

이 외에 올해 공모시장에 등장할 홈플러스 리츠도 주목된다. 국내 시장에 처음 등장하는 조단위 초대형 리츠라는 점에서 시장의 관심을 받고 있다. 홈플러스 리츠의 공모 성공 여부는 향후 다른 유통기업인 롯데, 신세계의 리츠 전략에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 대형 유통기업뿐 아니라 여러 기업, 운용사 등에서 다양한 부동산 자산을 활용한 공모 리츠를 준비중이다.

 

정용선 한국리츠협회 회장은 "지난해 2개 리츠의 상장을 계기로 리츠에 대한 관심이 부쩍 높아지고 있다"며 "상장 리츠는 영속형 펀드로, 장기적 관점의 전략을 통해 차별화된 가치를 제고할 수 있을 것"이라고 말했다.

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'갤S10' 흥행 이끌 '킬러 앱' 누가 될까

머니투데이 서진욱 기자2019.02.13 04:35

 

 

 

 

 

 

디스플레이·무선 배터리 공유·카메라 등으로 차별화 승부수

 

 

 

인공지능(AI) 비서 ‘빅스비’(갤럭시S8)와 증강현실(AR) 이모지(갤럭시S9)를 이을 ‘갤럭시S10’(이하 갤S10)의 킬러 애플리케이션(앱)은 무엇일까. 역대급 디스플레이와 카메라, 무선 배터리 공유 등이 후보로 꼽힌다. 갤S10과 함께 공개되는 웨어러블 신제품들이 갤S10 흥행을 견인할 것이란 전망도 나온다.

 

◇갤S10 디스플레이, 베젤 없애고 지문인식 넣었다= 삼성전자 (46,050원 ▲1050 +2.3%)는 오는 20일(현지시간) 미국 샌프란시스코에서 갤S10 시리즈를 공개한다. 갤S10 추정 스펙(사양) 중 베젤(테두리)을 최소화한 ‘인피니티 O’ 디스플레이가 가장 큰 관심을 끈다. 인피니티 O는 공개 행사 초청장에 추정 이미지가 담길 정도로 삼성이 강조하는 갤S10의 핵심 사양이다.

 

'갤럭시S10플러스' 추정 이미지. /출처=윈퓨처.

'갤럭시S10플러스' 추정 이미지. /출처=윈퓨처.

인피니티 O는 명칭처럼 전면 카메라 위치를 제외한 대부분 공간의 베젤을 없앴다. 카메라 위치와 측면에 미세한 베젤만 남아 사진·동영상을 몰입감 있게 감상할 수 있다. 인피니티 O는 지난달 출시된 ‘갤럭시A9 프로’에 최초 탑재, 소비자들의 호평을 받았다.

 

 

갤S10의 또 다른 차별화 기능은 디스플레이 내장형 지문인식 센서다. 삼성 스마트폰 최초로 탑재되는 기능이다. 디스플레이에 초음파 지문인식 센서를 넣어 손가락을 대기만 하면 잠금이 풀린다. 초음파 지문인식 기술은 입체적인 지문인식이 가능하다. 기존 방식보다 인식 정확도가 높을 것으로 전망된다.

 

◇무선배터리 공유 기능 왜?…‘역대급’ 카메라 장착할 듯= 무선 배터리 공유 역시 삼성이 갤S10에 최초로 탑재하는 기능이다. 갤S10이 무선 보조배터리로 변신해 무선 충전을 지원하는 기기를 갖다 대면 배터리를 충전할 수 있다. 앞서 화웨이가 ‘메이트20’에서 이 기능을 선보인 바 있다. 삼성전자가 이보다 훨씬 개선된 기술 완성도를 보여줄 것이란 기대가 크다. 다만 해당 기능으로 보조배터리를 완벽히 대체하긴 어렵다. 보조배터리는 시중에 이미 3만mAh 용량까지 나온 반면, 갤S10 배터리 용량은 3000~4000mAh대에 불과하다.

 

이 때문에 무선 배터리 공유가 갤S10과 함께 선보일 무선 이어폰 ‘갤럭시 버드’를 위한 기능이라는 분석에 무게가 실린다. 갤럭시 버드는 무선 이어폰 시장을 선점한 애플 ‘에어팟’을 겨냥한 제품. 최근 갤럭시 버드가 갤S10 후면에 올려진 이미지가 유출되면서 갤S10이 갤럭시 버드 무선 충전을 지원할 것이란 해석이 나왔다. 두 제품 간 직접 연계를 통해 시너지를 내려는 전략이라는 분석이다. 갤럭시 버드와 함께 웨어러블 신제품 ‘갤럭시 워치 액티브’, ‘갤럭시 핏’도 함께 공개될 예정이다.

 

'갤럭시S10' 후면에 올려진 무선 이어폰 '갤럭시 버드'. /출처=윈퓨처.

'갤럭시S10' 후면에 올려진 무선 이어폰 '갤럭시 버드'. /출처=윈퓨처.

역대급 성능을 갖춘 카메라 성능도 기대감을 모은다. 갤S10와 갤S10플러스는 각각 트리플(3개), 쿼드(4개) 렌즈의 후면 카메라를 탑재한 것으로 알려졌다. 전면 듀얼(2개) 카메라까지 합치면 렌즈 수가 5, 6개에 달한다. 렌즈별 화소 수는 1300만~1600만 수준으로 예상된다. 트리플은 표준·망원·초광각 렌즈를, 쿼드는 여기에 심도 렌즈 추가가 유력하다. AI, AR 기술을 활용한 차별화 기능을 선보일 가능성도 있다.

 

업계 관계자는 “갤럭시 스마트폰 출시 10주년에 맞게 삼성의 다양한 혁신 기술들을 집약한 제품들이 공개될 전망”이라며 “갤S10와 연동되는 웨어러블 신제품들을 함께 공개해 동반 흥행을 노릴 것”이라고 말했다.

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"세입자님 어디 없나요?"...상가투자 '빙하기' 온다

머니투데이 김희정 기자2019.02.12 12:16

 

 

[2019 표준지 공시지가]전문가들, 노른자상권 외엔 보유세 증가분 세입자에 전가 어려워

 

"공실률을 걱정해도 시원찮을 판인데, 세입자에게 부담을 전가할 수 있을까요."

 

2019년도 표준지 공시지가가 전국 평균 9.42% 급등했으나 전문가들은 '젠트리피케이션'(둥지내몰림) 가능성을 희박하게 보고 있다. 이태원, 경리단길 등 소위 핫했던 주요 상가의 공실률이 높아져 오히려 세입자가 귀해지고 있다는 지적이다. 상가 투자자들로선 보유세 부담은 높아지고 월세는 높이지 못하니 상가투자의 '빙하기'에 진입했다는 평가가 지배적이다.

 

12일 국토교통부가 공시한 올해 표준지 공시지가는 서울 강남구와 중구, 영등포구 등 핵심상권의 상승률이 두드려졌다. 국내 지가 1위인 충무로1가 24-2번지 네이처리퍼블릭(월드점) 부지는 ㎡당 1억8300만원으로 전년 대비 100% 뛰었다. 이 외에도 전국 지가 상위 10위 내 필지의 평균 공시지가 상승률은 88.5%에 달한다.

 

 

국토교통부는 이와 관련 젠트리피케이션 우려는 희박하다는 입장이다. 세부담으로 임대료 전가가 우려되는 상가‧사무실 부속 토지 등 별도합산 토지는 1인 기준 보유 토지의 공시지가 합계가 80억원을 초과할 경우(나대지‧잡종지 등 종합 합산토지는 5억 초과)에만 종합부동산세를 납부하게 돼 대상자가 많지 않다. 영세 상인이 많은 전통시장 내 표준지 등은 공시가격 인상폭이 미미했다.

 

임차인에 대한 보호장치도 전보다 강화됐다. 지난해 10월 '상가임대차법'이 개정돼 계약갱신요구권 행사기간이 5년에서 10년으로 연장됐고 매년 임대료 인상률 상한도 5%로 제한됐다. 상가임대차법 적용범위를 결정하는 환산보증금(보증금+월세*100)도 지난 1월 시행령 개정안을 입법예고, 서울은 기존 6억1000만원에서 9억원으로 상향하는 방안을 추진 중이다. 이애 따라 전체 상가 임차인의 95%까지 보호 대상에 들어오게 된다.

 

 

전문가들도 젠트리피케이션보다는 상가시장의 침체에 더 우려를 표했다. 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장(빠숑)은 "현재 상가시장은 젠트리피케이션보다 공실 증가가 더 문제"라며 "스타벅스조차 매출이 줄어 건물주가 리스크를 분담하고 있는 상황"이라고 진단했다.

 

김 소장은 이어, "세부담이 늘어나는데 임대료는 못 올리니 상가 투자자들에겐 최악의 시기"라며 "건물주와 임차인이 함께 장사가 되도록 힘을 합치고, 정부도 소상공인이 살아남도록 정책적 지원을 해줘야 한다"고 말했다.

 

박원갑 국민은행 수석부동산전문위원도 내수경기 침체로 공실이 늘어 세입자에 대한 조세전가는 일부 핫플레이스지역을 빼곤 쉽지 않다고 봤다. 근생건물이나 오피스빌딩 등 수익형 부동산은 보유세를 감안한 실질 수익률이 하락하고 경기침체까지 겹쳐 전반적으로 수요가 둔화될 수 있다고 전망했다.

 

박 전문위원은 "유동인구가 많고 공실이 낮으며 임대료 수준이 높은 초역세권, 먹자골목 일대와 비활성화 지역 간 차별화가 극심해질 것"이라며 "투자자들은 과거와 달리 자본이득보다 안정적인 월세수익을 선호하는 현상이 더 두드러질 전망"이라고 밝혔다.

 

한편, 한국감정원에 따르면 지난해 4분기 기준 전국 중·대형 상가의 공실률은 10.8%로 분기별 통계가 나오기 시작한 2009년 이후 최고 수준을 기록했다.

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