입력2019.05.12 1
정부, 보유세 대폭 인상 예고
인천공항 年 820억 세부담 증가
토지분 재산세 분리과세 대상에서 사모 부동산펀드·리츠를 제외하기로 결정한 이후 연기금과 보험사가 공모 부동산펀드나 리츠에 몰릴 수 있다"
국내 오피스빌딩 매매 시장의 ‘큰손’인 사모(私募) 부동산펀드들이 매년 수천억원의 ‘세금 폭탄’을 맞게 됐다. 정부가 공모(公募) 부동산펀드 시장을 키운다는 명목으로 사모펀드 보유 토지에 대한 재산세 분리과세 혜택을 폐지하기로 했기 때문이다.
해당 토지가 합산과세 대상이 되면 재산세율이 공시지가의 0.24%(지방교육세 포함)에서 0.48%로 높아질 뿐 아니라 종합부동산세(0.60~0.84%) 과세 대상이 된다. 인천국제공항공사도 공항신도시와 국제업무지구 등지에 보유하고 있는 토지가 재산세 분리과세 대상에서 빠지면서 매년 820억원의 세금을 추가 부담하게 됐다.
정부가 대형 빌딩 등에 투자한 사모 부동산펀드에 대한 과세를 강화하기로 하면서 엉뚱한 연기금에 불똥이 튀게 됐다. 사진은 부동산펀드가 주로 매입한 서울 여의도 고층 빌딩들. /한경DB
정부가 대형 빌딩 등에 투자한 사모 부동산펀드에 대한 과세를 강화하기로 하면서 엉뚱한 연기금에 불똥이 튀게 됐다. 사진은 부동산펀드가 주로 매입한 서울 여의도 고층 빌딩들. /한경DB
12일 관계부처에 따르면 행정안전부는 최근 이 같은 내용을 담은 ‘지방세법 시행령 일부 개정안’을 입법예고했다. 시행령이 개정되면 내년 재산세부터 적용된다. 분리과세 적용 대상에서 제외되는 곳은 △38조원 규모의 사모 부동산펀드가 보유한 토지 △인천국제공항공사가 보유한 토지 △3000㎡가 넘는 농협 하나로마트 토지 등이다.
부동산 펀드업계는 분리과세 혜택이 폐지되면 현재 연 5% 안팎인 상업용 부동산의 수익률이 1%포인트 이상 떨어져 오피스빌딩 매매 시장이 얼어붙게 된다고 반발하고 있다. 일각에선 분리과세 폐지로 세 부담이 연간 3000억원 이상 늘어날 수 있다고 주장하고 있다. 업계 관계자는 “사모 부동산펀드의 핵심 투자자는 국민 노후자금이 담긴 연기금과 공제회”라며 “당장 세수를 늘리기 위해 미래 세대 노후자금의 수익률을 희생시키는 꼴”이라고 지적했다.
부자 겨냥 부동산펀드 과세 강화?…국민연금에 '부유세' 물리는 꼴
국내 상업용 부동산 시장이 세금폭탄 우려에 냉각 조짐을 보이고 있다. 정부가 사모(私募) 부동산펀드가 소유한 토지에 적용하고 있는 재산세 분리과세 혜택을 폐지하기로 하면서다. 사모 부동산펀드는 주로 연기금·공제회 등 기관투자가로부터 출자받은 돈으로 대형 오피스 빌딩 또는 물류시설 등에 투자하는 펀드다.
국내 부동산펀드 규모는 지난달 말 기준 38조9894억원에 달한다. 이 중 98%(38조2127억원)가 사모 부동산펀드다.
상업용 부동산 투자수익률 하락 비상
한 자산운용사는 5000억원 규모 부동산펀드 조성 계획에 제동이 걸렸다. 주요 출자자인 공제회로부터 출자를 보류한다는 통보를 받았기 때문이다. 증권사들은 도심 오피스빌딩 등을 사들여 연기금 등 기관투자가에 재판매하는 데 어려움을 겪고 있다. 예정됐던 부동산 거래가 연기되는 사례도 적지 않다. 행정안전부가 지난달 사모집합투자기구(사모 부동산펀드)가 소유한 부동산 토지를 재산세 분리과세 대상에서 제외하는 지방세법 시행령 개정안을 입법예고하자 수익률 하락을 우려한 기관투자가들이 투자를 잇따라 유보하면서다.
지방세 특례가 폐지되면 사모 부동산펀드 소유 부동산의 토지 부분에 대한 재산세 과세 방식이 분리과세에서 별도합산과세로 변경돼 재산세율이 기존 공시지가 기준 0.24%에서 0.48%(지방교육세 포함)로 오른다. 면제됐던 종합부동산세(공시지가 400억원 이상은 0.84%·농어촌특별세 포함)도 부과된다. 국내 부동산펀드 자산 규모를 감안하면 세금 부담이 연간 적으면 1000억원에서 많으면 3000억원 이상까지 더 늘어날 가능성이 있다는 계산이 나온다.
펀드 수익률 하락도 불가피하다. 한 자산운용사 관계자는 “정부의 시행령 개정안이 적용되면 연 수익률이 평균적으로 1%포인트가량 하락할 것으로 예상된다”고 말했다. 최근 서울 도심 오피스빌딩의 연 수익률(자본환원율)이 5% 안팎인 것을 감안하면 자기자본이익률(ROE)이 20%나 하락한다는 뜻이다. 이 관계자는 “국토교통부가 과세표준인 공시지가도 급속히 올리고 있어 수익률 하락폭은 더욱 클 것”이라고 우려했다.
미래 노후자금을 세수 확보 수단으로
행안부가 사모 부동산펀드의 분리과세를 없애기로 한 것은 ‘소수의 부자들이 주로 투자하는 펀드에 세제 혜택을 주는 것은 맞지 않는다’는 이유에서다. 행안부 관계자는 “소수의 고액 투자자만 참여하는 사모 부동산펀드에 세제 혜택을 유지하는 것은 과세 형평성에 어긋나기 때문”이라고 설명했다. 하지만 정작 사모 부동산펀드에 개인 고액자산가가 투자하는 비율은 미미하다는 게 부동산 금융업계의 설명이다.
한 증권사 관계자는 “사모 부동산펀드는 대부분 만기가 5년 이상인 데다 까다로운 계약 조건도 많아 개인투자자는 거의 모집하지 않는다”고 말했다. 이 관계자는 “고액 자산가들이 주로 투자하는 건 오히려 1000만원 단위로 돈을 넣는 공모 부동산펀드”라고 했다.
사모 부동산펀드 투자자 대부분은 일반 국민 노후자금을 굴리는 국내 연기금·공제회다. 투기 목적이 아닌데도 누진과세를 적용하고 종합부동산세까지 부과하는 건 국민 대다수에게 부유세 부담을 지우는 것이란 지적이 나오는 이유다. 예컨대 국민연금은 지난달 말 기준 8조원가량을 국내 부동산에 투자하고 있다. 세금 부담이 높아져 국민연금이 투자한 부동산펀드 수익률이 떨어지면 그 손실은 국민 몫이 된다.
투자자 해외로 내쫓는 세제
연기금·공제회의 돈이 안 그래도 수익률이 낮은 국내 부동산 시장을 떠나 해외로 빠져나가면서 국내 상업용 부동산 시장이 위축될 것이란 우려도 나온다. 한 연기금 관계자는 “최근 몇 년 새 국내 상업용 부동산 가격이 많이 올라 기대수익률이 낮아진 상황에서 세금 부담까지 커진다면 해외투자 비중을 늘릴 수밖에 없다”고 말했다. 해외 부동산펀드 설정액은 2017년 국내 부동산펀드 설정액을 추월했다.
주택시장으로 돈이 몰리는 것을 막겠다는 정부의 부동산정책에 역행한다는 지적도 있다. 부동산업계 관계자는 “부동산 간접투자를 활성화해 국민에게 다양한 투자 기회를 제공해야 하는데 세제는 거꾸로 가고 있다”고 했다.
이런 지적에 정부 관계자는 “부동산펀드에 대한 세제 지원은 부동산 집합투자 활성화를 위한 한시적인 조치였다”고 말했다. 그는 “소득이 있는 곳에 세금을 부과하는 게 원칙”이라며 “연기금이 투자하는 다른 금융 상품에도 세제 혜택이 없다”고 했다.
오상헌/이현일/성수영/추가영 기자 ohyeah@hankyung.com
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유제욱 KB운용 매니저 "연기금·보험, 세금탓 공모 부동산 투자 늘 것"
김용갑 기자 승인 2019.12.10 10:05
(서울=연합인포맥스) 김용갑 기자 = "올해 연기금과 보험사 등 기관투자자가 재산세 합산과세를 피하기 위해 개인투자자와 부동산펀드에 투자한 적이 있다. 사모가 아닌 공모펀드는 재산세 분리과세 혜택을 받기 때문이다. 앞으로 이런 움직임이 많아질 것이다."
유제욱 KB자산운용 펀드매니저(회계사)는 10일 연합인포맥스와의 인터뷰에서 "정부가 토지분 재산세 분리과세 대상에서 사모 부동산펀드·리츠를 제외하기로 결정한 이후 연기금과 보험사의 부동산투자에 변화가 있다"며 이같이 말했다.
앞서 올 상반기 행정안전부는 공모형 부동산펀드·리츠는 토지분 재산세 분리과세를 유지하고 사모형은 토지분 재산세를 합산과세하는 지방세법 시행령 개정을 추진한다고 발표했다.
국토교통부도 올해 9월 '공모형 부동산 간접투자 활성화방안'을 발표했다. 주요 내용은 ▲공모 리츠·부동산펀드에 우량자산 공급 ▲세제혜택 지원 ▲개인투자자 참여 유도 ▲상품 다양화와 사업성강화를 위한 제도 개선 등이다.
유제욱 매니저는 "활성화 방안 중에서 연기금과 보험사의 눈길을 끈 것은 세제혜택 지원"이라며 "부동산 투자수익률에 큰 영향을 끼치기 때문"이라고 말했다.
그는 "현재 사모 리츠·부동산펀드는 토지분 재산세 분리과세로 재산세 세율 0.2%가 적용된다"며 "하지만 정부 대책에 따라 내년부터 사모 리츠·부동산펀드는 토지분 별도합산과세로 재산세를 최대 0.4%, 종합부동산세를 최대 0.7%를 내야 한다"고 말했다.
유 매니저는 "세율이 0.2%에서 최소 0.4% 이상으로 상승하는 것"이라며 "보유세가 기존보다 2~3배 증가할 수 있다"고 말했다.
그는 "이 때문에 배당수익률과 세전 에쿼티(Equity) 내부수익률(IRR)이 1% 정도 하락할 수 있다"며 "보유세 증가로 연기금과 보험사가 투자안을 기각할 수도 있다"고 진단했다.
유제욱 매니저는 "서울 지역 코어 오피스 기준으로 연기금과 보험사는 연평균 배당률 6% 내외(매각차익 제외), IRR 8% 이상(매각차익 포함) 예상되는 상품이면 투자할 것"이라며 "밸류 애드 오피스의 경우 IRR 10~12% 이상(매각차익 포함), 개발형의 경우 IRR 13~15%(매각차익 포함) 이상을 기대한다"고 말했다.
코어 오피스는 좋은 입지와 시설, 우량 임차인이 있는 오피스다. 저위험·저수익 투자다. 밸류 애드 오피스는 저평가된 부동산을 관리하고 시설을 개선해 수익을 창출하는 오피스다. 중위험·중수익 투자다.
그러면서 유 매니저는 공모 부동산펀드 하나를 사례로 들었다. 이 펀드는 최근 재산세 합산과세를 피하기 위해 개인과 기관 자금을 동시에 모집했다.
그는 "당초 A 기관이 도심권역(CBD)의 코어 오피스 우선협상대상자로 선정됐다"며 "하지만 정부가 토지분 재산세 분리과세 대상 정상화를 추진한다고 발표했다. 이 때문에 수익률 하락 문제로 A 기관이 거래를 마무리하지 못했다고 들었다"고 설명했다.
유제욱 매니저는 "그 결과 B운용사가 그 오피스를 매입하게 됐다"며 "B운용사는 이 오피스를 기초자산으로 한 공모펀드를 내놨다. 투자자 49인을 초과해 모집하면 공모펀드가 되고, 재산세 분리과세 혜택을 받을 수 있기 때문"이라고 했다.
그는 향후에도 연기금과 보험사의 공모 부동산 간접투자가 증가할 것이라고 내다봤다.
유제욱 매니저는 "지금까지 연기금과 보험사는 사모 부동산 간접투자기구에 주로 투자했다"면서 "의사결정이 쉽고 수시 배당이 가능하기 때문"이라고 설명했다.
유 매니저는 "그러나 정부가 토지분 재산세 분리과세 대상에서 사모 부동산펀드·리츠를 제외하기로 결정한 이후 연기금과 보험사가 공모 부동산펀드나 리츠에 몰릴 수 있다"고 예상했다.
그는 공모 리츠 시장이 활성화되고 연기금과 보험사의 투자가 증가할 것이란 전망도 내놨다.
유제욱 매니저는 "공모 리츠도 재산세 분리과세 혜택을 받는다"며 "리츠의 경우 주식 매매로 원금을 회수하기 편하고 단기간 내에 주식을 매각해 자본차익을 얻을 수도 있다"고 설명했다.
유제욱 매니저는 이날 인터뷰에서 부동산 거래가격이 상승하면서 부동산펀드에서 수익증권(Equity) 투자를 유치하기 어려워지고 있다고 진단했다.
유 매니저는 "시장 자본환원율(Capitalization Rate) 추이를 보면 우하향하고 있다"면서 "부동산 거래가격은 고점을 갱신하고 있다"고 했다. 자본환원율은 부동산 가격 대비 순영업이익의 비율을 말한다. 순영업이익은 부동산이 실제로 벌어들이는 소득이다.
유제욱 매니저는 "이에 따라 연기금과 보험사가 부동산펀드 수익증권에 투자할 때 원금 손실을 우려한다"며 "그러나 담보대출 금리가 하락해 단기간 내에 배당수익률과 거래가격이 하락할 가능성이 높지는 않다"고 했다.
그는 "다만 담보대출 금리가 상승하면 문제가 생길 것"이라며 "연기금과 보험사가 레버리지 효과를 노리고 대출을 최대한 사용하기 때문에 대출 금리가 10bp 오르면 에쿼티 세전 IRR은 20bp 이상 하락할 수 있다"고 분석했다.
유제욱 매니저는 "그래서 연기금과 보험사는 부동산펀드 투자 시 에쿼티, 선순위 대출, 후순위 대출 중에서 리스크가 낮은 선순위 대출을 가장 선호한다"며 "최근 저금리 기조로 선순위 대출보다 150bp 이상의 프리미엄이 있는 후순위 대출도 인기가 있다"고 설명했다.
유 매니저는 "연기금과 보험사가 리스크가 가장 높은 에쿼티 투자를 결정했다면 그보다 리스크가 낮은 선순위, 후순위 대출에 동시에 투자하는 경우도 많다"고 했다.
그는 연기금과 보험사가 부동산펀드 투자 시 원금 손실 리스크를 가장 먼저 고려한다고 설명했다.
유제욱 매니저는 "예상수익률이 높은 물건이라도, 원금 회수 리스크가 있고 안전장치가 부족하면 연기금과 보험사가 검토 단계에서 투자안을 기각하는 경우가 많다"며 "원금 손실 리스크를 줄일 수 있는 안전장치에는 매도자의 공실 보전 또는 보통주 투자가 있다"고 했다.
매도자의 공실 보전은 매도자가 부동산을 매각할 때 임차료를 일정 기간 보전해 주는 것을 말한다. 공실 보전과 보통주 투자는 매수자가 부동산을 싸게 사는 것과 비슷한 효과가 있다.
유제욱 매니저는 2011년 삼일회계법인에 입사해 감사 및 딜(Deal) 본부에서 일했다. 2016년 KB자산운용으로 이직해 부동산 투자팀에서 업무를 보고 있다. 그는 지금까지 자산 기준 약 2조원 이상의 부동산에 투자했다.
<행정안전부 설명자료>
ygkim@yna.co.kr
(끝)
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