중앙일보 2020.12.13
내년 주택시장에 영향을 미치는 부동산 관련 법안을 살펴봤다. 사진은 남산에서 바라본 강북 아파트. 연합뉴스.
토지를 뺀 건물만 싼값에 분양하는 주택(토지임대부 주택)이 5년 만에 부활한다. 팔 때는 공공기관에 되팔도록 환매 조건을 의무화했다. 택지개발 과정에서 원주민에게 나오는 이주자택지, 이른바 ‘딱지’를 사고파는 행위는 금지된다. 관련 법안들이 지난 9일 21대 국회 본회의를 통과했다. 내년 주택시장에 영향을 미치는 부동산 관련 주요 법안을 살펴봤다.
[국회 통과한 부동산 관련법 살펴보니]
변창흠식 '토지임대부 주택’ 부활
토지임대부 주택에 환매 조건을 의무화한 주택법 개정안이 통과되면서 실패한 정책으로 여겨졌던 토지임대부 주택이 다시 도입될 가능성이 커졌다. 토지임대부 주택과 환매조건부 주택은 변창흠 국토교통부 장관 후보자가 10년 넘게 도입을 주장해온 공공자가주택의 대안이기도 하다.
토지임대부 주택은 과거 노무현ㆍ이명박 정권 때 추진됐으나 실패한 정책으로 여겨졌다. 집값이 크게 올라 싼값에 분양받은 사람들이 수억 원의 시세차익을 챙기는 등 부작용이 잇따랐기 때문이다. 결국 토지임대부 주택은 2015년 ‘토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법’이 폐지되면서 유명무실해졌다.
5년 만에 부활한 토지임대부 주택은 규제를 강화했다. 주택을 매각할 때 한국토지주택공사(LH)에 되파는 것(환매)을 의무화해 분양자가 높은 시세차익을 거둘 수 없게 차단했다. 주택 처분권이 제한된 분양자는 오롯이 '집 사용권'만 인정받게 된 셈이다.
이와 함께 주택법 개정안에는 조정대상지역 등 규제지역을 읍ㆍ면ㆍ동 단위로 핀셋 지정하는 내용도 담겼다. 현재는 시ㆍ군ㆍ구 단위로만 지정할 수 있으나 앞으로 읍ㆍ면ㆍ동 단위로 세분화해 정할 수 있다.
‘딱지’ 전매 금지, 어기면 처벌
앞으로 공공주택사업이나 택지개발 과정에서 ‘딱지’를 전매할 수 없다. 이런 내용을 골자로 한 공공주택특별법과 택지개발촉진법 개정안도 국회를 통과했다.
현행법상 택지개발사업 시행사는 생활 근거지를 잃은 원주민에게 이주 대책으로 토지(이주자택지)를 공급하게 돼 있다. 문제는 택지 공급계약을 하기도 전에 이주자택지를 받을 수 있는 권리나 지위(딱지)를 사고파는 행위가 빈번했다.
이에 개정안은 이주자택지 사전전매를 제한하고, 이를 위반할 때 토지 공급 자격을 무효로 한다. 또 '딱지'를 사고판 사람 모두 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금을 물리는 내용이 포함돼 있다. 국토부 관계자는 “원칙적으로 이주자택지의 지위나 권리를 사고파는 것은 불법”이라며 “(이번 개정안 통과로) 이주자택지의 사전전매 행위는 금지한다고 법으로 명확하게 규정짓게 됐다”고 설명했다.
1주택자 재산세 최대 18만원 절감
1주택자의 재산세 부담을 낮추는 법안도 통과됐다.
내년부터 3년간 한시적으로 공시가격 6억원 이하 1세대 1주택자에 대한 주택분 재산세율이 0.05%포인트 낮춰진다. 다주택자를 겨냥한 ‘보유세 강화’가 실거주 1주택자까지 세 부담을 높였다는 불만이 커지자 ‘달래기용’ 보완책이 나온 것이다. 공시가격 6억원 주택 한 채 보유자는 한해에 최대 18만원을 감면받는다.
예컨대 A씨가 서울 강북에 공시가 3억5000만원 상당의 SK북한산시티(전용 84㎡)를 갖고 있다면 내년에는 재산세로 40만5324원을 내야 한다. 올해(34만8000원)보다 5만7000원 오르는 정도다. 재산세율이 기존보다 0.05%포인트 낮아지면서 15만원가량 낮춘 효과다. 양경섭 온세그룹 세무사가 내년 시세반영률(현실화율)을 고려한 공시가격으로 모의 계산한 결과다.
단 재산세 인하는 2023년까지 한시적으로 적용한다. 3년 뒤에는 재산세 인하 효과가 사라진다는 얘기다. 1주택인 A씨도 2024부터는 공시가격 인상에 따른 재산세 부담이 도로 커질 수 있다.
이 밖에 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)’이 통과되며 서울 강남의 개발사업에서 거둔 기부채납금(공공기여분)을 강북 지역에 활용할 수 있게 됐다. 지자체가 개발 사업을 위해 용적률 등을 완화해주면 사업자가 그 대가로 기반시설을 짓고 남은 돈은 기부채납하는데 이를 공공기여분이라고 한다. 현행 국토계획법은 공공기여분을 개발사업을 진행한 기초지자체만 쓰도록 했으나 개정안은 이를 특별시ㆍ광역시로 넓혔다.
대다수 부동산 전문가는 국회 문턱을 넘은 부동산 관련 법안이 전세난 등 부동산 문제 해결에는 도움이 되지 않을 것으로 봤다.
권대중 명지대부동산 대학원 교수는 “부동산 관련법은 대부분 규제를 강화하는 데 초점을 맞추고 있다”며 “주택 시장을 정상화하려면 일부라도 규제를 완화해줘야 한다”고 했다. 이정형 중앙대 도시설계학과 교수 역시 “주거복지 정책도 필요하지만, 재건축ㆍ재개발 규제 완화로 민간 공급이 원활하게 진행돼야 집값이 안정될 것”이라고 조언했다.
염지현 기자 yjh@joongang.co.kr