조합원이라면 이주비 대출이 궁금할 수밖에 없습니다. 사업에 진척이 있다면 이주비 마련을 고민하는 시점도 오기 때문입니다. 정비 사업이 이루어지는 동안 임시 거처도 마련해야 하고, 동시에 분양권을 취득한 아파트의 분담금도 부담해야 합니다. 그런데 이주비 대출은 일반적인 주택담보대출과는 조금 다릅니다. 조합원을 위한 이주비 대출의 신청 조건부터 지급 절차, 그 밖에 주의사항까지 자세하게 알아보겠습니다.
‘이주비 대출’의 개념 및 지급 조건
정비사업으로 기존의 주택을 철거하고 새 아파트를 짓는 동안 조합원들은 이주를 해야 합니다. 이때 이주비 대출이 필요한 상황이 발생합니다. 이주비 대출은 조합원의 이주를 돕기 위해 시공사 등의 주선으로 금융권에서 대출을 하는 것이라고 생각하면 이해가 빠릅니다. 공익사업법상 현금청산대상자나 세입자에 대하여 지급하는 이주정착금 등의 손실보상금과는 다른 개념입니다. 보통 조합원은 이주비 대출을 받아서 기존 주택에 거주하던 세입자의 임대차보증금을 내어주거나 본인의 임시거처를 마련하고는 합니다.
그런데 최근 규제지역에서 주택담보대출이 크게 제한되면서, 주택담보대출의 일종인 이주비 대출 역시 최대 한도가 축소되었습니다. 현재 투기지역과 투기과열지구의 주택담보대출은 원칙적으로 LTV 40% 수준입니다. LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 말하는데, 투기지역과 투기과열지구의 주택을 담보로 돈을 빌리는 때에 주택가격의 최대 40% 까지만 대출이 가능하다는 의미입니다.
이마저도 2주택 이상 소유하고 있는 세대는 2주택부터 대출이 되지 않습니다. LTV가 0%인 셈입니다. 여기에 지난해 12·16 주택시장 안정화대책으로 투기지역과 투기과열지구 내에 있는 시가 9억 원이 넘는 고가주택에 대해서는 9억 원 이하 부분은 LTV 40%, 초과 부분은 LTV 20% 를 적용하도록 대출 한도가 축소되었고, 시가 15억 원이 넘는 초고가 아파트의 경우에는 아예 대출이 전혀 되지 않도록 바뀌었습니다. 결국, 이주비 대출 한도도 크게 줄어들었다고 봐야 합니다.
(참고) 투기지역과 투기과열지구에서 1주택자 LTV는 40% 입니다. 조정지역에서는 50%, 그 외 지역에서는 60%입니다.
이처럼, 이주비 대출 한도를 축소하면서 재개발·재건축 조합원들의 원성이 높아지자 정부가 예외를 두었습니다. 재개발, 재건축 조합원이 1주택 세대로서 조합설립인가 전까지 1년 이상 종전 주택에 실거주한 경우, 그리고 12·16 대책이 발표되기 전에 입주자 모집공고를 하거나 관리처분계획인가가 난 사업장의 조합원에 대해서는 종전 규정에 따라 대출 한도를 적용한다는 것입니다.
만일 이주비 대출이 나오는 경우라면, 주택담보대출의 일종인 이주비를 받기 위한 주택의 가치를 산정하는 과정을 거칩니다. 재개발, 재건축 같은 경우에는 종전에 가지고 있던 주택에 대한 감정평가금액으로 가늠합니다. 예를 들어 보겠습니다. 투기과열지구에 속한 재개발 구역의 어느 주택의 종전 감정평가액이 2억 원에 불과한데 프리미엄을 포함한 시가는 5억 원이라고 가정하겠습니다. 이 경우 이주비 대출은 5억 원이 아니라 2억 원의 40%인 8천만 원이 되는 것입니다. 사정이 이렇다 보니까 주변 시세에 비해 받을 수 있는 이주비 대출 한도가 낮았습니다. 그동안 시공사에서는 금융권 대출 한도를 넘어 필요한 이주비를 추가로 대여하는 관행이 있던 배경입니다.
재건축, 재개발 사업별 ‘이주비 대출’
간혹 이주비 대출을 공익사업법상 규정된 이주정착금, 주거이전비, 이사비의 개념과 혼동하는 경우도 있지만, 엄연히 다른 성격의 돈입니다. 이주비 대출은 말 그대로 조합원을 상대로 시공사 등의 주선 하에 이주에 대한 금액을 대출해 주는 것입니다.반면, 이주정착금, 주거이전비, 이사비는 공익사업으로 이주하게 된 현금청산대상자나 세입자를 대상으로 지급하는 손실보상금의 일종으로 재개발 사업에서만 인정되는 권리입니다. 용어가 비슷해서 헷갈릴 수 있지만, 완전히 다른 개념으로 보면 됩니다.
결국, 재개발과 재건축 사업에서 이주비 대출은 주택담보대출의 일종으로 취급하고 있기 때문에 큰 차이는 없습니다. 그렇지만 아무래도 재건축 같은 경우에는 이주비 대출 요건이 더 까다롭고 규제가 많기는 합니다.
2018. 2. 9.부터 시행된 국토교통부고시 정비사업계약업무처리기준 제30조를 보면, 시공사의 이주비 지원 등에 관하여 일정 부분 제한을 두고 있습니다. 시공사가 이주비 등을 무상으로 지원하는 것을 금지하고 있습니다. 다만, 이주비 대출에 대한 이자를 시공사가 조합에 대여하는 것은 가능하도록 하고 있습니다. 시공사가 적정한 금리 수준에서 조합에 추가 이주비를 대여해 주는 것도 허용하고 있습니다.
그런데 이때도 재개발과 달리 재건축 사업의 경우에는 시공사가 추가 이주비를 대여해 줄 수 없도록 하고 있어 주의해야 합니다. 이주비 대출 규제로 재건축 사업이 더욱 어려움을 겪을 수밖에 없는 이유입니다. 정리하면, 재건축 사업 구역 내의 조합원들은 금융권 대출 한도만큼만 이주비 대출을 받을 수 있고, 이마저도 투기지역과 투기과열지구 내 초고가 아파트라면 아예 대출을 받지 못하게 됩니다. 특히나 강남 재건축 단지들에서 이주에 비상이 걸릴 수밖에 없는 상황입니다.
재건축, 재개발 사업별 ‘이주비 대출’ 절차 및 주의사항
이주비 대출은 관리처분인가가 나고 난 후 조합에서 이주기간을 정해 관련 내용을 공고합니다. 이 때 이주비 대출을 신청해야 합니다. 보통은 조합원에게 언제, 어디서, 어떤 서류를 준비해오면 이주비 대출을 받을 수 있다는 안내문을 우편으로 발송합니다. 사업구역 내에 현수막이 걸리기도 합니다.
한편, 세입자가 있는 경우라면 세입자가 이주해야만 이주비 대출을 받을 수 있다는 점을 알아야 합니다. 세입자가 이사비 등을 요구하며 이주하지 않으면 꽤나 난감해질 수 있습니다. 정비사업 구역 내 물건의 전월세 계약 시에 세입자의 이주 의무와 이주 거부에 따른 손해배상 의무 등을 특약으로 명시해야 하는 이유입니다.
또 한가지, 만일 선순위 근저당권이 설정된 경우라면 해당 금액을 상환하는 조건으로 이주비 대출을 받을 수 있습니다. 요즘 같이 LTV 한도가 축소된 때에는 기존에 받았던 대출보다 이주비 대출이 더 적게 나와 이주비 대출을 새로 받지 않고 오히려 기존의 대출을 유지하는 경우도 꽤 있습니다. 신용등급이 너무 낮은 경우에도 이주비 대출이 제한될 수 있다는 점을 잊으면 안 됩니다.
이주비 대출의 절차를 흐름 순으로 정리하면 이렇습니다. 우선, 이주관리센터에서 이주 계약서를 작성해야 합니다. 이주비 총액의 일부를 대출 받을 수 있습니다. 이주비 대출이 실행되면 소유 토지에 근저당이 설정되게 됩니다. 그 후에는 이주비 대출금을 활용하여 이사를 하거나 세입자를 전출시키는 과정을 거칩니다. 전기, 수도, 도시가스 등 공과금을 완납하고 계량기 등을 철거하는 것도 필수입니다. 이 과정을 마치면 이주협력업체 직원이 공가 처리 여부를 확인하게 됩니다. 확인 후 열쇠 등 주택 관련 물품 일체를 제출하면 절차가 마무리 됩니다. 이주비 잔액을 지급 받을 수 있게 되는 것입니다.
이처럼, 이주비 대출을 염두하고 있다면 사전에 이주비 대출 조건에 해당하지 않을 수도 있고, 이주비 대출이 가능하더라도 생각보다 대출이 많이 나오지 않을 수도 있다는 점을 꼭 기억해야 합니다. 특히 “강남 재건축” 같은 경우라면 더더욱 그렇습니다. 미리미리 이주를 염두하고 개인의 경제상황과 여건을 살펴서 플랜A는 물론이고 플랜B까지 세워놓는 것이 필요합니다.
ㅡㅡㅡ
2020/11/12조합원이 알아야 할 이주비 상식 ① – 지원대상과 지급조건
재건축∙재개발 사업 관리처분계획인가 승인 이후 조합원들의 고민은 ‘이주’에 집중됩니다. 임시거처와 이사를 위한 비용을 마련해야 하는데, 지원 자격과 대출 기준이 까다롭습니다. 재개발, 재건축 사업별은 물론 조합원과 현금청산자, 세입자 등에게 다르게 적용되는 이주비 대출 조건과 이주비와 비슷한 듯 다른 개념의 이사비, 주거이전비까지 살펴보겠습니다.
‘이주비’ 지원 대상과 자격 조건
‘이주비’는 조합이 시중 은행 등과 협의해 일정금액을 융통해 조합원들이 구역 정비 기간 동안 임시거처를 마련하는데 필요한 비용을 대여 지원하는 이주지원금을 뜻합니다. 이주비는 조합이 조합원에게 빌려주는 형태로 아파트 준공 및 입주 후에 반드시 상환해야 합니다. 이주비의 지원 기준 및 과정은 재건축∙재개발 사업 구분과 조합에 따라 달라집니다.
재건축∙재개발 사업의 경우, 조합은 정비구역 내 부동산을 소유한 조합원 대상으로 이주비를 대출받을 수 있도록 지원해줍니다. 조합원이 아닌 실제 거주하고 있는 임차인(전/월세 세입자)에게는 이주비 지원이 불가합니다. 이주비 대출은 일반적으로 재건축∙재개발 구역 내 주택을 소유하고 정비사업에 동의한 조합원만 신청할 수 있으며, 이에 대한 기준과 과정은 조합원이 알아야 할 이주비 상식 2탄 ‘재건축∙재개발 사업별 이주비 대출’ 에서 상세하게 소개할 예정입니다.
‘이사비’ 보장 대상과 금액
다음은 ‘이사비’입니다. 재개발∙재건축 사업을 원활하게 진행하고자 조합에서 지급하는 이주촉진비입니다. 조기 이주를 장려하는 차원에서 노임, 차량운임, 포장비 등 실제 이사할 때 발생하는 실비를 지원하는 것입니다. 정비구역 내 주거용 건물에서 거주하다 사업시행인가고시일 이후 정비구역 밖으로 이사하면 보상받을 수 있습니다.
민간사업성격을 지닌 재건축 사업은 분양을 신청한 조합원이 이사비를 받을 수 있고, 공익사업성격의 재개발 사업은 현재 주택을 점유하고 있는 현금청산자나 세입자가 이사비를 지원 받을 수 있습니다. 다만 조합이 주택 소유자(조합원 또는 현금청산자)에게 이사비를 지급하고, 주택 소유자가 세입자 이주를 확인한 후 세입자에게 이사비를 지급하도록 하고 있기 때문에, 세입자와 주택 소유자 간에 이사비 지급 문제로 갈등이 발생하기도 합니다. 이사비를 보장 받는 자가 해당 정비구역 안의 지역으로 이사하는 경우에는 조합으로부터 이사비를 보상받을 수 없습니다.
이사비용으로는 보통 수십 만원부터 수백 만원이 지원되지만 정비사업구역마다 규모가 상이합니다. 이주 시 이사비를 보장받고자 한다면, 조합에 문의해 동산의 운반에 필요한 실비 기준으로 지급금액과 지급기준일을 확인해야 합니다.
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행 규칙 제 55조 (동의이전비보상 등)」
[시행 2019. 7. 1.] [국토교통부령 제633호, 2019. 7. 1., 일부개정]
‘주거이전비’ 지급 대상과 금액
‘주거이전비’는 국가가 공익사업을 진행할 때 해당 지역 거주민에게 손실 보상을 위해 법령으로 지급을 보장하는 이주정착금을 의미합니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙에 명시되어 있는 규정입니다.
재개발 등 국가의 공익사업으로 주거용 건물의 거주자가 다른 곳으로 주거 공간을 이전해야 할 시, 사업시행자는 주거용 건축물의 소유자에게 각 가구원 수 기준으로 2개월 분의 보상금을 지급해야 합니다. 주거용 건축물 소유자가 실제로 그 공간에 거주하지 않거나 살고 있더라도 무허가건축물에 속한다면, 주거이전비를 보상 받을 수 없습니다.
또한 주거용 건축물의 소유자가 아니더라도 재개발이 예정된 사업지구에서 거주 중인 세입자에게도 주거이전비는 지원됩니다. 해당 정비사업 인정고시일 (정비구역 공람공고일) 이전부터 3개월 이상 공익사업시행지구 안의 주거용 건축물에서 거주한 세입자는 가구원 수에 따라 4개월 분의 주거이전비를 사업시행자로부터 보상 받을 수 있습니다.
민간사업의 일환인 재건축 아파트 분양을 신청한 조합원의 경우, 조합 또는 시공사로부터 이주비나 이사비는 지원받을 수 있지만,국가가 보장하는 주거이전비는 지급되지 않습니다.
현재 재개발 지역에서 거주 중이고 곧 철거를 앞둔 조합원 또는 세입자라면, 주거이전비 지급조건과 산정방법 등을 조합에 문의하여 상세사항을 확인할 수 있습니다.
관리처분계획세입자이사비이주비이주비대출재개발재건축조합원조합원상식주거이전비현금청산자
추천 콘텐츠[도시정비사업 A to Z] 재건축 ·재개발사업 추진 절차 – 2단계 사업시행 ②시공사 선정[내일은 임장왕] 6화 – 관악산 명당의 기운이 흐르는 ‘안양 관양 현대아파트’ 재건축[팩트체크] 2.4 주택공급대책 ② – 소규모 정비 사업
관련 콘텐츠
조합원이 알아야 할 세금 상식 ① – 재산세, 취득세, 양도소득세
조합원이 알아야 할 세금 상식 ② – 입주권과 재산세
[팩트체크] 2020 부동산 정책 Q&A