2021.11.11
[땅집고] 서울 마포구 염리 4구역 주변에 들어선 아현뉴타운 신축 아파트. /김리영 기자
[땅집고] 서울 마포구를 대표하는 주거지로 떠오른 아현뉴타운 일대 기존 재개발 해제구역에서 사업이 다시 추진되고 있어 주목된다
. 염리4·5구역, 공덕18구역 등 3곳은 이미 주민동의율(75%)을 충족해 정비구역 지정을 눈앞에 뒀다. 아현뉴타운 아파트값 급등으로 기존 해제구역들 역시 “이제는 사업을 해볼 만하다”는 인식이 확산하면서 재추진에 탄력이 붙었다는 분석이다.
사업이 재추진되는 3곳 모두 지하철 교통이 뛰어난 역세권이어서 입지만 놓고 보면 아현뉴타운 내 기존 아파트보다 우수하다는 평가다. 광화문 업무지구가 가깝고 기존 입주 단지 덕에 기반시설도 잘 갖춰져 있다. 업계에서는 “최소 10년 정도 버틸 수만 있다면 확실한 투자처가 될 것”이라고 평가한다.
■ 정비구역 재지정 앞둔 염리 4·5구역
아현뉴타운은 서울 마포구 일대 108만8000㎡에 1만8500여가구를 짓는 대형 정비사업이다. 현재까지 약 9000가구가 신축돼 입주했다. 2011년 ‘래미안공덕5차’(공덕5구역)를 시작으로 2014년 ‘마포래미안푸르지오’(아현3구역)이 준공했다. 이어 ‘마포자이3차’(염리2구역), ‘마포프레스티지자이’(염리3구역), ‘공덕SK리더스뷰’(마포로6구역)가 올해 입주를 마쳤다.
[땅집고] 마포구에서 정비구역 지정을 앞둔 사업지. /김리영 기자
[땅집고] 아현뉴타운 사업 추진 현황. / 김리영 기자
염리 4·5구역은 과거 아현뉴타운에 포함됐던 지역으로 각각 2호선 이대역과 6호선 대흥역이 가까운 ‘알짜’ 사업지다. 2015년 사업성을 이유로 재개발이 무산된 후 장기간 개발이 정체됐다. 그런데 지난해 대흥2구역을 재개발한 ‘신촌그랑자이’가 입주한 이후 염리4구역과 5구역 재개발 사업이 다시 추진되기 시작했다.
2호선 이대역 앞에 있는 염리4구역(염리동 488-14 일대)의 경우 지난 7월 토지등소유자 569명 중 435명이 재개발에 찬성해 76.4% 동의를 받아 정비구역지정 절차에 본격 착수했다. 조합 측은 내년 2~3월쯤 정비구역 지정을 목표로 하고 있다. 염리5구역(염리동 81번지 일대)도 최근 정비구역 지정을 위한 사전타당성검토 주민 의견 조사에서 73% 찬성을 얻어 정비구역지정 절차를 밟고 있다. 재개발 사업이 추진되면 염리4구역에는 811가구가, 5구역에는 1337가구가 공급된다.
[땅집고] 마포구 염리동 염리4구역 일대 노후 주택가. / 김리영 기자
■ 공덕18구역도 정비구역 지정 추진…공덕1구역은 철거 시작
마포구 공덕역 인근에서도 공덕 18구역이 정비구역 지정을 재추진한다. 인근에서는 공덕1구역, 공덕6구역이 이미 정비사업을 추진하고 있다. 공덕18구역은 두 구역 바로 맞은편 2만여㎡ 규모다. 마포구는 지난 8월20일 공덕 18구역 재개발 구역지정 사전타당성검토 주민 의견 조사에서 토지등소유자 316명 중 71.2%인 225명이 찬성해 정비사업을 위한 구역지정 절차를 추진한다고 밝혔다.
[땅집고] 마포구 공덕동 일대 재개발 사업 현황. / 김리영 기자
공덕18 구역 개발이 완료되면 임대 84가구를 포함해 561가구가 들어선다. 5호선 애오개역과 공덕역이 걸어서 약 10분 거리이고, 최근 철거를 시작한 공덕1구역과 맞붙어 있어 입지가 우수하다고 평가받는다. 대단지로 조성하는 공덕 1·6구역과 붙어있어 곁불 효과를 기대할 수 있다. 공덕 1구역은 내년 초쯤 일반분양을 진행할 예정이다.
■ 매수문의 빗발치는 염리4·5구역…“노후빌라, 1년 전보다 2억원 올라”
아현뉴타운 신축 아파트들은 전용 59㎡가 17억원, 전용 84㎡는 20억원대에 달해 한강변 단지들에 이어 강북에서 최고 시세를 형성하고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 염리4구역 맞은편 ‘신촌그랑자이’ 전용 84㎡는 지난 10월 20억2000만원(22층)에 거래됐다. 6호선 대흥역 인근 ‘서울숲아이파크’ 같은 주택형도 21억5000만원에 팔렸다.
구역 지정을 앞둔 염리4·5구역에는 매수 문의가 빗발치고 있다. 염리동 대박공인중개사무소 관계자는 “염리4구역과 5구역 시세가 엇비슷한데 4구역 대지지분 7평 이하인 소형 원룸 빌라는 6억원대, 10평인 다세대주택은 8억원 정도에 호가가 형성됐다”며 “1~2년 전보다 1억~2억원 정도 급등했고 재개발이 본격화한 6개월 전부터 현재까지 매물이 거의 소진됐다”고 했다. 공덕 18구역의 경우 대지지분 10평 빌라 기준으로 약 6억~7억원이다. 분담금 추정이 어려운 단계이지만 10억원을 넘지 않는다면 주변 시세 대비 이익을 볼 수 있다는 분석이다.
[땅집고] 올해 마포구에서 거래된 주요 고가 아파트. / 국토교통부 실거래가 공개 시스템
하지만 올해 안에 정비구역이 지정된다고 해도 재개발 사업 완료까지 10년 정도 걸릴 수 있는 만큼 변수가 크다는 것이 단점이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “강북에서 최고 입지를 가진 사업지임은 분명한데 아직 정비구역이 확정되지 않았기 때문에 변수가 있다는 점도 주의할 필요가 있다”며 “서울시의 신속통합기획, 정부의 공공개발 등이 동시에 이뤄지는 데다 경기 변동 리스크도 적지 않아 적어도 정비구역 지정 이후 장기적 관점에서 투자를 고려하는 것이 좋다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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[땅집고] 서울 마포구 염리 4구역 주변에 들어선 아현뉴타운 신축 아파트. /김리영 기자
[땅집고] 서울 마포구를 대표하는 주거지로 떠오른 아현뉴타운 일대 기존 재개발 해제구역에서 사업이 다시 추진되고 있어 주목된다
. 염리4·5구역, 공덕18구역 등 3곳은 이미 주민동의율(75%)을 충족해 정비구역 지정을 눈앞에 뒀다. 아현뉴타운 아파트값 급등으로 기존 해제구역들 역시 “이제는 사업을 해볼 만하다”는 인식이 확산하면서 재추진에 탄력이 붙었다는 분석이다.
사업이 재추진되는 3곳 모두 지하철 교통이 뛰어난 역세권이어서 입지만 놓고 보면 아현뉴타운 내 기존 아파트보다 우수하다는 평가다. 광화문 업무지구가 가깝고 기존 입주 단지 덕에 기반시설도 잘 갖춰져 있다. 업계에서는 “최소 10년 정도 버틸 수만 있다면 확실한 투자처가 될 것”이라고 평가한다.
■ 정비구역 재지정 앞둔 염리 4·5구역
아현뉴타운은 서울 마포구 일대 108만8000㎡에 1만8500여가구를 짓는 대형 정비사업이다. 현재까지 약 9000가구가 신축돼 입주했다. 2011년 ‘래미안공덕5차’(공덕5구역)를 시작으로 2014년 ‘마포래미안푸르지오’(아현3구역)이 준공했다. 이어 ‘마포자이3차’(염리2구역), ‘마포프레스티지자이’(염리3구역), ‘공덕SK리더스뷰’(마포로6구역)가 올해 입주를 마쳤다.
[땅집고] 마포구에서 정비구역 지정을 앞둔 사업지. /김리영 기자
[땅집고] 아현뉴타운 사업 추진 현황. / 김리영 기자
염리 4·5구역은 과거 아현뉴타운에 포함됐던 지역으로 각각 2호선 이대역과 6호선 대흥역이 가까운 ‘알짜’ 사업지다. 2015년 사업성을 이유로 재개발이 무산된 후 장기간 개발이 정체됐다. 그런데 지난해 대흥2구역을 재개발한 ‘신촌그랑자이’가 입주한 이후 염리4구역과 5구역 재개발 사업이 다시 추진되기 시작했다.
2호선 이대역 앞에 있는 염리4구역(염리동 488-14 일대)의 경우 지난 7월 토지등소유자 569명 중 435명이 재개발에 찬성해 76.4% 동의를 받아 정비구역지정 절차에 본격 착수했다. 조합 측은 내년 2~3월쯤 정비구역 지정을 목표로 하고 있다. 염리5구역(염리동 81번지 일대)도 최근 정비구역 지정을 위한 사전타당성검토 주민 의견 조사에서 73% 찬성을 얻어 정비구역지정 절차를 밟고 있다. 재개발 사업이 추진되면 염리4구역에는 811가구가, 5구역에는 1337가구가 공급된다.
[땅집고] 마포구 염리동 염리4구역 일대 노후 주택가. / 김리영 기자
■ 공덕18구역도 정비구역 지정 추진…공덕1구역은 철거 시작
마포구 공덕역 인근에서도 공덕 18구역이 정비구역 지정을 재추진한다. 인근에서는 공덕1구역, 공덕6구역이 이미 정비사업을 추진하고 있다. 공덕18구역은 두 구역 바로 맞은편 2만여㎡ 규모다. 마포구는 지난 8월20일 공덕 18구역 재개발 구역지정 사전타당성검토 주민 의견 조사에서 토지등소유자 316명 중 71.2%인 225명이 찬성해 정비사업을 위한 구역지정 절차를 추진한다고 밝혔다.
[땅집고] 마포구 공덕동 일대 재개발 사업 현황. / 김리영 기자
공덕18 구역 개발이 완료되면 임대 84가구를 포함해 561가구가 들어선다. 5호선 애오개역과 공덕역이 걸어서 약 10분 거리이고, 최근 철거를 시작한 공덕1구역과 맞붙어 있어 입지가 우수하다고 평가받는다. 대단지로 조성하는 공덕 1·6구역과 붙어있어 곁불 효과를 기대할 수 있다. 공덕 1구역은 내년 초쯤 일반분양을 진행할 예정이다.
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구역 지정을 앞둔 염리4·5구역에는 매수 문의가 빗발치고 있다. 염리동 대박공인중개사무소 관계자는 “염리4구역과 5구역 시세가 엇비슷한데 4구역 대지지분 7평 이하인 소형 원룸 빌라는 6억원대, 10평인 다세대주택은 8억원 정도에 호가가 형성됐다”며 “1~2년 전보다 1억~2억원 정도 급등했고 재개발이 본격화한 6개월 전부터 현재까지 매물이 거의 소진됐다”고 했다. 공덕 18구역의 경우 대지지분 10평 빌라 기준으로 약 6억~7억원이다. 분담금 추정이 어려운 단계이지만 10억원을 넘지 않는다면 주변 시세 대비 이익을 볼 수 있다는 분석이다.
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하지만 올해 안에 정비구역이 지정된다고 해도 재개발 사업 완료까지 10년 정도 걸릴 수 있는 만큼 변수가 크다는 것이 단점이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “강북에서 최고 입지를 가진 사업지임은 분명한데 아직 정비구역이 확정되지 않았기 때문에 변수가 있다는 점도 주의할 필요가 있다”며 “서울시의 신속통합기획, 정부의 공공개발 등이 동시에 이뤄지는 데다 경기 변동 리스크도 적지 않아 적어도 정비구역 지정 이후 장기적 관점에서 투자를 고려하는 것이 좋다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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