- 입력 2021.08.30
카사 1호 공모, 역삼 런던빌 빌딩...7,000 투자자 모여
전문가 “아직 관련 법 없어, 신중한 투자 필요”
CEONEWS=최재혁 기자] 집값이 쉬지 않고 오르면서 사회초년생이나 신혼부부의 수요가 몰리는 소형 아파트는 물론, '똘똘한 한 채' 현상으로 인기가 높아진 대형 아파트 가격도 크게 올랐다. '부동산 로또'라 불리는 서울 아파트 청약은, 치솟은 부동산 가격 탓에 현금 부자가 아닌 이상 '하늘의 별 따기' 수준이다. 하지만 쥐구멍에도 볕 들 날이 있다고 했던가. 너도나도 건물주가 되어 평생 돈 걱정 없이 사는 게 꿈인 요즘, 강남 빌딩을 비롯해 중소형 빌딩, 부동산 부실채권까지 '국밥 한 그릇 값'으로 건물주가 될 수 있다면 믿겠는가?
부동산 투자는 하고 싶고, 직접 살 돈은 없고
우리가 흔히 아는 부동산 투자는 개인의 직접 투자와 지인 간에 계(契) 형태로 모아 투자하는 방식이다. 부동산도 투자라면, 왜 간접투자상품이 없을까? 있다. 사람들이 잘 모를 뿐이다. 바로 불특정 다수로부터 자금을 모집해 부동산을 매입·운영하거나, 부동산 관련 대출이나 유가증권에 투자해 생긴 발생수익을 투자자에게 배분하는 투자 방식인 '부동산 투자신탁'(Real Estate Investment Trusts; REITs, 이하 리츠)이다.
리츠의 자금 모집과 투자 방식은 부동산 펀드와 유사하게 느껴지지만, 성격이 다르다.
리츠의 투자 방법은 부동산 회사 주식을 사서 배당받는 방식이고, 부동산 펀드는 부동산 실물자산에 투자한다. 또 리츠는 일반 주식거래와 마찬가지로 원하는 시점에 매매할 수 있고, 부동산 펀드는 폐쇄형 상품이기에 환매할 수 없거나, 환급 수수료가 높은 편이다. 대신 리츠는 일반 주식과 같은 가격 변동성 위험을 내재한다.
리츠는 주식처럼 100만 원의 소액으로 부동산에 투자할 수 있어 일반인들도 쉽게 참여할 수 있고, 증권화가 가능해 증권시장에 언제든지 팔 수 있다. 또 부동산이라는 실물자산에 투자해, 언제든 휴짓조각이 될 수 있는 기업 주식보다 안정적이다.
수익 구조는 어떻게 될까. 리츠는 주주들에게 매년 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당하고, 그 수익은 부동산 임대료에서 발생한다. 예금이나 채권보다 배당률이 커, 높은 수익을 올리면서 안정적인 운영을 원하는 투자자들에게 인기 많다. 국토교통부는 2021년 7월 발표에서 리츠 282개사의 평균 배당수익률이 8.33%에 달한다고 발표했다.
국내 전체 리츠 자산 규모는 2019년 9월 기준 약 45조 원에 달한다. 2014년 15조 원에 불과했던 것과 비교하면 3배 수준으로 증가했다. 2000년 초반 도입된 리츠 시장은 더욱 성장할 것으로 전문가들은 예상한다.
이렇게 안정적이고 수익률도 괜찮다면 그에따른 위험성은 없을까? 리츠는 투자자산에서 꾸준한 수익이 나지 않으면 투자자산에서 배당 재원을 확보해야 하는 불확실성에 노출된다. 부동산 가격 상승에 따라 리츠 주가 상승 여부가 결정되기 때문에, 다른 투자 수단 중 하나인 증시가 오르면 배당수익보다 자본 이익을 얻으려는 수요가 늘어 악재가 될 수 있다. 부동산은 인플레이션 회피 자산으로, 주로 저금리·저성장 국면에 배당수익을 올리기 위해 투자하기 때문이다.
블록체인 통한 쉽고 안전한 투자
전통적인 부동산 간접투자기구인 부동산 펀드와 리츠 이외에, 블록체인 기술을 기반으로 한 '부동산 디지털 유동화 증권'(Digital Asset Backed Securities, 이하 DABS)이 등장했다.
DABS는 개별 부동산을 지분 형태로 쪼개고 상장한 후, 유동화하는 방식으로 블록체인 기술을 기반으로 거래의 투명성을 높이고 일반 투자자의 시장 접근성을 쉽게 한다. 화폐가 생기면 거래할 시장이 필요하다. '부동산 DABS 거래소'는 DABS를 토큰 발행 및 유통하는 플랫폼을 뜻한다.
DABS 거래소의 작동 원리는 무엇일까.
1)먼저 부동산 소유주는 보유 부동산 자산을 감정평가법인에 의뢰해, 가격 검정을 받은 후 감정가격에 기반해 거래소에 상장한다
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2)이 과정에서 건물주는 부동산 신탁사와 '관리처분 신탁계약'을 통해 건물 소유권을 신탁사로 이전한다. 신탁사와 은행은 감정가격을 기초로 해, 상장된 부동산을 운영하고 수익증권을 발행한 후 상장한다. 신탁사는 거래소에 상장된 부동산을 운영하고, DABS를 은행과 함께 발행한다.
3)이후 일반 투자자는 스마트폰 앱에서 거래소에 상장된 개별 부동산을 검색하고, 원하는 부동산을 직접 선택해 지분을 주식처럼 실시간 거래한다.
-모든 거래는 안정성 확보를 위해 블록체인 기술을 활용해, 거래 과정을 전자증권 형태로 거래소와 은행에 공동으로 기록한다. DABS 거래소는 부동산을 주식처럼 실시간 거래하는 '리츠'와 디지털 블록체인 시스템의 융합이라 할 수 있다.
DABS와 리츠는 어떤 차이가 있을까?
DABS는 투자자가 직접 개별 부동산에 투자할 수 있는 것이 리츠와 가장 큰 차이점이다. 리츠 운영사의 투자 결정이 아닌, 자신의 입맛에 맞는 건물만 투자하는 게 가능해진다.
소액투자가 가능하다는 점에서 리츠보다도 상대적으로 높은 시장 접근성을 띤다.
리츠 투자를 하는 방법은 일반 주식과 같게 HTS, MTS를 통한 투자다. 일반 주식투자에 관심 있는 사람들은 어려울 게 없으나, 주식투자 경험이 없는 주부, 사회초년생의 경우 투자에 어려움이 있다. 반면 DABS는 자체 개발한 스마트폰 앱으로 투자할 수 있고, 건물 정보와 연계된 UI를 통해 건물 정보 검색과 투자가 한 방에 이뤄진다.
신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 자신이 쓴 '일반투자자의 시장접근성 제고를 위한 공모˙상장형 부동산 유동화시장 활성화 방안 연구'에서 "(리츠는) 그동안 기관 투자자와 소수의 고액 자산가에게 투자기회가 집중됐다"며 "우량 부동산 투자기회를 블록체인을 통해 개인투자자 영역으로 확대할 것으로 기대된다"고 예상했다.
자유롭고 간편한 투자 방식을 가진 DABS도 리츠와 마찬가지로 위험요소를 내재한다.
유선종 건국대 부동산학과 교수는 "해당 빌딩의 가격이 하락하거나 배임, 횡령 등 리스크가 발생하는 경우 손해도 같이 발생할 수 있다는 점을 유념해야 한다"며 "
환금성도 문제다. 실질적으로 현금 회전이 돼야 하는데 일반 주식시장이 아닌 제한된 플랫폼 내에서만 거래가 이뤄진다는 점과 아직 관련 법이 없다는 점 등을 고려해야 한다"며 우려를 표했다.
나도 '강남 건물주'
국내 DABS를 선도하는 기업이 있다. '카사코리아'는 2020년 12월 '카사(Kasa)' 모바일 앱을 선보이며 국내 최초로 DABS 거래 서비스를 제공하고 있다. 카사는 서울과 수도권의 주요 상권 빌딩에 쉽게 투자하고, 주식처럼 간편하게 거래할 수 있는 금융 플랫폼으로, 비즈니스 모델과 기술 혁신성을 인정받아 금융위원회로부터 혁신금융서비스로 지정받았다. 투자금은 하나은행이 신탁 방식으로 안전하게 관리한다.
블록체인의 '분산원장 기술' 접목으로 투명성과 보안성을 겸비한 카사 앱을 통해, 신개념 '빌딩 지분 투자'를 선보이며 입지를 넓혀나가고 있다. 카사 공모 1호인 '역삼 런던빌' 청약 당시 7,000명이 넘는 투자자들이 몰려 완판에 성공하며, 상업용 부동산 투자의 새로운 패러다임을 제시했다.
카사코리아 관계자는 "카사는 기존 금융, 재테크 시장에서 볼 수 없는 차별화된 형태의 혁신 플랫폼으로, 1호 건물의 성공적인 상장에 이어 현재 강남권역에 있는 2호 건물을 곧 선보일 예정"이라며 "누구나 쉽고 안전하게 상업용 부동산에 투자하고 이익을 얻을 수 있는 부동산 투자 분야의 혁신 서비스로서 입지를 더욱 공고히 할 것"이라고 자신감을 드러냈다.
카사코리아는 일부 고액 자산가들이 직접 거래하던 중소형 빌딩 시장을 주 투자대상으로 겨냥했다. 대형 빌딩 등을 편입한 기존 부동산 간접시장과 차별점을 두며 중소형 빌딩 시장의 자산 유동화에 나선 이유에 대해서 예창완 카사코리아 대표는 중소형 빌딩의 추후 가격 변동성에 대해 지적했다.
예 대표는 "중소형 건물은 임대수익이 다소 떨어질지 몰라도 추후 가격 상승 폭이 대형 빌딩보다 더 높다고 판단한다"며 "2차 거래에 따른 유동성 확대와 그에 따른 투자 수익을 고려하면, 전체적인 투자기회로써 DABS 투자는 리츠가 주지 못하는 큰 기회를 제공한다"며 DABS에 투자한 이유를 밝혔다.
경제 침체와 코로나19 등으로 부동산 간접투자 시장도 작지 않은 충격을 받는 상황에 대해, 카사코리아는 중장기적으로는 상업용 부동산 가치의 상승으로 투자기회가 확대될 것으로 내다본다.
DABS가 단기적으로 임대수익 하락 위험성은 있지만, 유례없는 부동산 유동성 확대로 인한 주요지역 상업용 부동산 가치가 상승한다는 전문가 예측이 있다. 카사코리아는 DABS를 통해 제로 금리 상황에서 소액 투자금으로도 상업용 빌딩에 대한 새로운 투자 참여가 가능해진 만큼, 향후 많은 개인투자자가 카사의 DABS를 다양한 투자 방법의 하나로 여길 것이라고 예상했다.
카사코리아는 DABS 서비스를 통해 실현하려는 목표가 있을까? 예 대표는 "카사는 자산 중에서 가장 중요하고, 또 규모가 크면서 유동화하기 어려운 '부동산'에 집중하고 있다"며 "앞으로 많은 사람이 적은 금액으로 쉽고 안전하게 부동산에 투자하고, 부동산 가치 상승에 따른 이익을 전 국민이 공유할 수 있도록 하겠다"는 포부를 밝혔다. '전 세계 모든 자산에, 모든 이들이 접근할 수 있게 한다'는 카사코리아의 좌우명과 일치한다.
건물주가 초등학생 장래희망 1순위에 등극했던 게 엊그제 같더니, 어느새 주변에서도 건물주가 꿈이라는 말이 들리고 있다. 내가 아는 장래희망의 뜻과 다른 건가 싶지만, 불안한 경제 상황 속에서 안정적인 투자를 통해 편안한 삶을 추구하는 욕망이 건물주로 표현된 게 아닐까. 돈을 벌고 싶다는 순수한 욕망이 어찌 잘못이겠는가? 투자자는 죄가 없다. 투자의 기회와 방법도 계속 늘어나고, 또 진화하고 있다.
예창완 카사코리아 대표(사진=카사코리아)
ABS는 부동산 투자상품임에도 불구하고 정해진 약정기간, 환매제한 등이 없이 언제든 쉽고 자유롭게 수익증권을 거래할 수 있다는 점이 특징입니다.
개인도 소액으로 건물수익에 대한 권리를 취득해 상업용 부동산 투자에 부담 없이 참여할 수 있습니다.
대상 건물은 서울 강남구 역삼동의 상업용 빌딩인 역삼런던빌입니다.
지난해 10월 완공된 신축 수익형 부동산으로 지하1층 ~ 지상8층, 연면적 약1,275M2 규모입니다.
총 공모 발행 수는 DABS 203만6,000주이며, 공모총액은 약 101억원, DABS당 공모가는 5,000원입니다.
청약은 25일부터 다음달 4일까지 '카사'앱(어플리케이션)을 통해 선착순으로 가능합니다.
공모 후에는 카사 플랫폼에 상장돼 주식처럼 실시간으로 사고팔 수 있습니다.
DABS 보유자는 한국토지신탁의 신탁부동산 임대운용에 따른 임대수익을 3개월마다 배당받습니다.
적정한 매각 시점에 역삼런던빌을 매각해 발생하는 차액도 처분수익으로 지급받을 수 있습니다.
한국토지신탁은 공모 후 등기상 건물 소유주로서 건물을 관리합니다.
하나은행은 투자자 예탁금 관리 전담, 카사는 DABS 공모 및 거래서비스를 담당합니다.
한국토지신탁 측은 기존 리츠나 부동산펀드와 달리 이 상품은 500억원 미만의 꼬마빌딩을 자산으로 취급하는 것이 차이가 있다며 주요 업무지구 내 위치해 임차인을 찾는데 문제가 없고 지가 상승으로 인한 매각차익도 기대할 수 있을 것이라고 설명하였습니다.
출처: https://ne2ne2.tistory.com/76 [대장아파트]
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- 김준현 기자
- 승인 2020.10.05 08:30
언택트 시대 마주처 새로운 비대면 간접투바 방법으로 ‘각광’
부동산, 미술품 등 고가 자산 거래 활발해질 것으로 전망
[국토일보 김준현 기자] 직장인 A씨는 최근 역삼동에 있는 오피스텔에 투자해 월세수익과 매매수익을 얻고 있다. 이전까지 직장인 A씨의 수입은 근무하고 있는 직장의 월급여가 전부였고 자산은 1억원이 채 되지 않았다. 그랬던 그가 어떻게 억대 부동산에 투자할 수 있었을까?
A씨는 부동산간접투자 플랫폼 ‘엘리시아’를 통해 매달 부동산 수익을 얻은 것이다. 엘리시아에선 다양한 방법으로 부동산에 부분 투자가 가능하며, 이는 디지털자산유동화증권(DABS)에 포함된다.
디지털자산유동화증권은 부동산, 매출채권, 유가증권 등 유무형의 유동화 자산을 기초로 발행한 증권, 즉 자산유동화증권(Asset Backed Securities, ABS)을 디지털 데이터 형태로 변환해 온라인 플랫폼에서 거래할 수 있게 만든 것이다. 누구나 고가 부동산에 투자할 기회를 제공하는 엘리시아에 대해 알아봤다.
■ 엘리시아, 누구가 고가 부동산에 투자할 기회를 준다
엘리시아에 따르면 부동산 소유주가 부동산의 일부나 전체를 디지털자산유동화증권 형태로 유동화 할 수 있다. 이후 유동화 된 부동산 상품을 자유롭게 거래할 수 있도록 개인간 거래를 지원하게 된다. 이를 엘리시아 플랫폼을 통해 실시간으로 거래현황을 확인할 수 있도록 정보를 제공한다.
엘리시아의 가장 큰 장점은 고가의 수도권 지역 부동산 상품에 누구나 소액으로 투자할 수 있는 기회를 제공하는 것이다. 또 부동산 임대관리 업체와의 협약을 통해 임대, 관리 서비스를 함께 제공해 투자자들의 부동산 관리의 걱정을 덜게 한다.
특히 엘리시아의 DABS 플랫폼은 비대면으로 온라인 상에서 투자가 가능하기에 코로나19 시대에 새로운 부동산 간접 투자 방법으로 떠오르고 있다.
국내외 DABS시장 현황을 보자. 국내에서는 엘리시아 뿐 아니라 카사코리아와 루센트블록에서 디지털 부동산 유동화 증권 플랫폼을 런칭했으며, 테사에서는 디지털 소유권 분할 플랫폼을 출시했다.
카사코리아는 지난 12월 금융위원회의 규제샌드박스 승인을 얻어 상업용 부동산 혁신 거래소를 오픈하고 소액으로 디지털 부동산 유동화 증권 거래소를 런칭했다. 모바일앱을 통해 건물의 주요 정보 확인이 가능하며, 1주 당 5,000원부터 거래가 가능하다.
루센트블록은 2,500억원 규모 펀드 설립에 참여한 공유 주거 전문사와 함께 프로젝트성 부동산이나 지역의 랜드마크 건무을 중심으로 공유주거상품을 개발 상정하겠다고 전했다.
전세계 미술품의 소유권을 판매하는 디지털 미술품 소유권 분할 플랫폼 테사는 아트블록코리아가 약관과 계약을 통해 실물 작품에 대한 소유권을 보증한다. 현재까지 영국 아티스트 데이비드 호크니와 그래피티 아티스트 장 미쉘 바스키아의 작품이 판매됐으며 최소 투자 금액은 1,000원이다.
해외에서는 한화투자증권이 지난해 9월 지분 인수한 캡브리지그룹(CapBridge Holdings PTE)의 자회사 원익스체인지(1Exchange)가 인기다. 캡브리지그룹은 싱가포르의 증권시장에 상장하기 전 IPO(기업 공모)에 펀딩하는 투자사로, 자회사 원익스체인지를 통해 비상장기업의 주식을 일부 분할 상장시킬 수 있다.
원익스체인지는 싱가포르 금융당국의 라이선스(RMO)를 획득해 디지털자산 발행 영업허가를 받았으며, 국내 퀸비컴퍼니와 함께 국내 비상장 기업의 디지털 자산 전환 작업을 하겠다고 밝힌 바 있다.
업계 관계자는 “코로나로 경기 침체가 장기화되는 가운데 자산을 매각하지 않고 DABS를 이용해 자신의 일부를 현금으로 유동화 할 수 있다는 것은 현금이 필요한 고가 자산 보유자들에게 매력적이다”며 “동시에 저금리 시대 소액 투자자들의 새로운 자기회로 자리매김할 것이라 기대된다”고 말했다.
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KASA(비상장) 한국 최초의 부동산 디지털 수익증권 거래소
•2019년 샌드박스로 지정돼 국내 최초로 디지털 부동산 수익증권 공모상장에 성공
• ABS를 DABS로 디지털화, 주식과 유사한 거래 시스템으로 빠르게 시장 안착
• 전세계 자산에 손쉽게 접근할 수 있는 부동산 투자방식의 혁싞
WHAT’S THE STORY
국내 최초의 부동산 디지털 수익증권 거래소: 카사는 소액으로 부동산을 투자할 수 있도록 한 부동산 거래 플랫폼이다. 2019년 혁싞금융서비스(샌드박스)로 지정돼 국내 최초로 디지털 부동 산 수익증권을 공모, 서비스 중이다. 상업용 부동산을 기초로 디지털 수익증권(DABS)를 발행해 투자자가 DABS를 거래하는 구조다. DABS는 블록체읶 기반의 분산원장 기술로 디지털화돼, 카 사 거래소에서 유통되며 분기당 1회 임대수익에 기반한 배당을 DABS 투자자에게 지급 중이다. 단읷 자산별로 공모, 상장하며 카사가 수취하는 수익은 공모수수료의 경우 자산가액의 1%, 거 래 수수료는 자산가액의 0.4%, 배당수수료는 임대수익의 2%, 매각차익의 7% 등이다. 싱가포 르 소재 지주사 개념읶 Kasa Network 산하에 국내 사업을 수행하는 카사코리아, 태국에 소재 한 T-Box(2020년 읶수), 싱가포르의 Kasa X 등 3개 자회사를 두고 있다.
ABS를 DABS로 디지털화:
카사의 DABS 비즈니스는 부동산 시장 내 칚숙한 유동화 방식읶 ABS 를 디지털화한 개념이다. 게다가 공모상장 이후 DABS 거래 방식도 증권사의 주식거래 MTS와 유사한 시스템으로 개발해 읷반 개읶투자자들도 쉽게 투자하고 거래할 수 있어 생소한 금융상 품임에도 빠르게 읶지도를 높읷 수 있었다. 2020년 12월 첫 자산읶 ‘역삼 런던빌’(공모액 102억 원)을 상장해 지난 6월 2번째 배당을 발표했으며 지난 7월, 2호자산읶 ‘서초 지웰타워’(공모액 40억원) 공모에 성공했다. 향후 자산 매각은 요건에 부합 시 수익자총회 개최를 거쳐 진행되고 청산이익은 투자자에게 배분된다. 향후 공모상장한 자산의 매각까지 숚조롭게 이뤄지는 부동산 젂 거래 사이클이 한차례 완료되는 시기, 카사 플랫폼의 싞뢰도는 한 단계 레벨업 될 것이다.
제도권 편입을 위한 준비:
2019년 5월 금융위는 카사의 부동산 수익증권 서비스를 혁싞금융서 비스로 지정함에 따라 2년갂 배타적 운영권을 부여받아 2021년 말 종료 예정이다. 추가 2년 연 장에 큰 문제는 없을 것으로 판단돼 2023년까지 제도권 편입을 위한 준비가 본격화될 것이다. 카사가 읶가받을 당시에는 젂자증권법(모든 디지털증서는 예탁원에 등록 의무) 시행 젂이라 타 사와 달리 예탁원에 수익증권을 등록하지 않는다. 당시 금융위, 예결원, 금감원, 금융결제원, 금 융보안원, 증권금융, 한국거래소 등 10개 기관으로부터 6개월갂 운영 관렦 모의테스트를 받았 고 안정성을 읶정받아 서비스 읶가를 받았다. 향후 DABS 발행 및 유통과 관렦해 자본시장법 규정에 준하는 모든 공시의무를 수행하고, DABS 발행 관렦 증권싞고서, 연 1회 정기 부동산 감 정평가 결과를 공시하는 등 제도권 내 금융서비스로 자리매김할 예정이다. 현재 부동산 수익증 권 플랫폼으로 샌드박스로 지정된 기업은 총 4개읶데 카사는 2019년 최초로 샌드박스로 지정 됐고 2020년 말 최초 공모상장에 성공하며 가장 빠른 성과를 내고 있다. 카사의 차별적 가치는 이 같은 ‘최초’라는 타이틀에 있다. 전세계로 밸류체인 확장 계획: KASA는 자체 플랫폼에 기반해 궁극적으로 자산 개발, 중개, 관 리 등 부동산 밸류체읶을 확장할 계획이다. 부동산 수익증권 거래 플랫폼은 기졲의 부동산갂접 투자 상품과 달리 거래 촉진에 포커스 돼 있어, 장기적으로 수익형 부동산에 중요한 임차읶 관 리 등 자산가치 향상을 위한 역할 고민이 필요할 것이다. 그럼에도 부동산의 디지털화로 거래 량이 극히 적어 밸류에이션이 어려웠던 중소 상업용 부동산의 밸류에이션이 가능해지고 소외 받던 자산굮을 투자의 영역으로 이끌어낼 수 있다는 점에 의미가 크다. 장기적으로는 한국뿐 아니라 해외 자산도 거래함으로써 개읶들에게 젂 세계 부동산 거래 기회를 주겠다는 목표다.
그림 1. 카사의 DABS 발행 절차 자료: 카사, 삼성증권 그림 2. 2020년 12월 8일 상장된 역삼 런던빌 그림 3. 배당금 지급 예시 그림 4. DABS 거래창 예시 자료: 카사 자료: 카사 자료: 카사 카사 위탁자 (건물주) 부동산 처분싞탁 수탁자 (금젂싞탁사) 특정금전싞탁계좌 (플랫폼 명의) 싞탁부동산운영계좌 카사 거래소 증권싞고서 제출 (금융위원회) 금전 신탁 특정금전 싞탁 (2자계약) 부동산 신탁 관리처분싞탁 (3자계약) 투자자 A 투자자 B 투자자는 카사의 거래소 플랫폼을 통해서만 DABS 매매 가능 발행 시와 마찬가지로, 회원가입/실명읶증/고객확읶젃차를 거칚 투자자에 한해 거래 가능 (단, 외국읶, 미성년자는 매매 불가능)
림 1. 카사의 DABS 발행 절차 자료: 카사, 삼성증권 그림 2. 2020년 12월 8일 상장된 역삼 런던빌 그림 3. 배당금 지급 예시 그