부동산시장 새 트렌드 '협동조합형 민간임대주택'…10년 임대거주 후 주택 분양권 받는 조합형 신축사업 세종·청주·대구 등 전국 확산…대전서도

10년 임대거주 후 주택 분양권 받는 조합형 신축사업 세종·청주·대구 등 전국 확산…대전서도 설립 움직임
2022-11-20 신익규 기자
사진=대전일보DB
사진=대전일보DB
협동조합형 민간임대주택 개발사업이 부동산 시장의 새로운 트렌드로 각광받고 있다.

이미 전국 곳곳에서 민간임대주택협동조합을 통한 아파트 건설사업이 잇따르고 있는 가운데 최근 세종시에서도 협동조합 발기인 모집 절차를 밟아가며 본격적인 주택 공급에 시동을 걸고 있다.

대전에서도 협동조합형 민간임대주택에 관심을 갖는 투자자들이 이 사업 방식에 대한 관심이 높아 조만간 이런 방식의 발기인 모집을 통한 아파트 공급이 이뤄질 것으로 전망된다.

20일 지역 부동산 개발업계 등에 따르면 협동조합형 민간임대주택은 협동조합기본법과 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 10년 이상 기간 동안 임대로 거주한 뒤 기확정 분양가로 내 집을 마련할 수 있는 주택 공급 방식이다.

발기인으로 구성된 추진위원회가 관련 협동조합을 설립하면 가입한 조합원들은 분담금을 내고 아파트 완공 시 10년 동안 혹은 그 이상 기간 동안 임대로 거주한 후 아파트 분양권을 받는 것이다.

이 사업 방식은 무리한 주택 매입에 비해 공공성과 안정성 등이 뛰어나다는 장점으로 민간임대주택 시장에서 최근 수년 간 주거 시장의 트렌드로 자리 잡았고, 이젠 충청권에도 뿌리를 내리고 있다.

최근 세종시 연기면 보통리 319-1번지 일원에 들어설 예정인 '세종 에버파크' 단지가 대표적이다. 세종 에버파크는 지하 2층 지상 37층, 24개 동, 전용면적 74·84㎡ 총 3000여 가구 규모의 대단지로 조성된다. 총 세대수의 50% 이상이 공공지원 민간임대주택이며, 나머지는 장기일반 민간임대주택으로 공급된다.

세종 에버파크 협동조합창립준비위원회는 지난 18일 세종시 거주 무주택자 및 세종시 소재 직장인을 대상으로 발기인 모집 절차에 돌입하면서 조합 설립에 박차를 가하고 있다. 준비위는 5인 이상의 발기인을 구성해 협동조합을 설립하고 이후 조합원 모집을 순차적으로 진행할 계획이다.

협동조합형 민간임대 주택 열풍이 불고 있는 건 비단 세종뿐만이 아니다. 충북 청주시 흥덕구 송절동 일원에서도 협동조합형 민간임대주택 방식을 택한 총 1800세대의 청주 테크노 위더시티의 조성 사업이 예정돼 있다. 대구시 수성구 수성3가에도 지하 2층 지상30층, 총 516 가구 규모의 민간임대 아파트 신축 사업이 추진될 계획이다. 이밖에 광주시와 울산시 등에서도 민간임대주택협동조합이 잇따라 출범하기도 했다.

대전에서도 협동조합 차원의 민간임대주택 개발사업을 진행하기 위한 움직임이 일고 있어 주목된다.

부동산 개발시행사 한 관계자는 "협동조합형 민간임대주택은 분양자들에게 매력적인 이점을 갖추고 있어 현재 전국적으로 확산하고 있는 추세"라며 "대전에서 도입 추진해도 상당한 인기를 끌 것으로 보인다"고 전망했다.

©대전일보
ㅡㅡㅡ

l
세금·거품없는 '민간임대주택협동조합' 개발사업 '새 바람'


일반 분양가보다 저렴...다주택 등 세금 부담도 없어 발기인 보호 법적 근거 없어 투자 시 각별한 주의 요구


2022-11-20 신익규 기자
무리한 부동산 매입에 부담을 느낀 분양자의 시선이 협동조합형 민간임대주택으로 향하고 있다. 다양한 세금 감면과 저렴한 분양가 등을 갖춘 협동조합형 민간임대주택이 부동산 시장의 신흥 강자로 떠오르면서다. 다만 이에 따른 부작용도 있어 투자 시 각별한 주의가 요구된다.

협동조합형 민간임대주택은 5인 이상의 발기인이 모여 관련 협동조합을 설립하고 조합원을 모아 자본금을 형성해 아파트단지를 개발하는 사업이다. 조합원은 조합 가입 시 아파트 공급가의 일부를 출자하는데 임대차 계약 시 출자금이 보증금으로 전환돼 장기 임차인 자격을 얻는다. 즉 발기인이 조합원 자격을 얻는 것이다. 이후 장기 임차 기간이 종료되면 아파트 분양권을 받을 수 있다. 조합에 분담금을 내고 아파트가 완공될 경우 10년 동안 임대거주하면 내 집을 마련할 수 있다는 얘기다.

민간임대주택협동조합이 조합 차원에서 아파트를 신축 및 분양한다는 점에서 지역주택조합과 유사해 보이지만 세부적인 내용은 전혀 다르다. 지역주택조합은 조합원 50%, 토지 80% 이상을 확보해야 조합을 설립할 수 있으나 민간임대주택협동조합은 발기인 5인 이상만 구성되면 기본적인 조합 설립 요건을 충족하게 된다. 조합원 모집 과정을 거치려면 그때 토지 80% 이상을 매입하거나 토지사용 동의서 등을 확보하면 된다.

토지 매입 과정에서 사업 장기화에 따른 추가 분담금 문제가 발생할 수 있는 지역주택조합과는 달리 민간임대주택협동조합은 조합원 모집 전 토지를 확보해야 하므로 비교적 안정적인 사업 구조를 지니고 있는 셈이다.

게다가 민간임대주택협동조합 조합원은 거품 없는 분양가로 주택을 분양받을 수 있다. 협동조합형 민간임대주택의 분양가는 조합과 시행사간 협의 하에 물가 상승률 등을 고려해 산정하는데, 조합원은 임대 거주 이후에도 최초 분양가로 아파트를 얻을 수 있다. 10년 전에 산정한 분양가로 입주할 수 있어 부동산값 폭등 상황에서 자유롭다는 얘기다.

이 밖에 조합원은 수년간 임차인으로 거주하기 때문에 취득세, 재산세, 종합부동산세가 발생하지 않으며 다주택자에 대한 세금 부담과 대출 규제에도 얽매이지 않는다. 아울러 협동조합은 거주지와 다주택 유무를 따지지 않아 만 19세 이상이면서 출자금만 내면 누구나 가입할 수 있다.

협동조합형 민간임대주택은 이 같은 이점과 안정성 등으로 부동산 시장에서 높은 관심을 받고 있다. 충청권에선 세종과 청주 등에서 협동조합형 민간임대주택을 통한 주택 공급을 추진하고 있으며 대전에서도 민간임대주택협동조합이 구성되려는 움직임이 일고 있다.

주택도시보증공사 관계자는 "민간임대주택협동조합이 아직은 생소한 개념이다 보니 정확한 수요와 공급 등을 집계할 순 없지만 현재 분양자들 사이에서 각광받는 새로운 주택 공급 방식으로 입소문 나고 있다"고 말했다.

민간임대주택협동조합과 관련된 법적 근거도 강화되고 있다. 국토교통부의 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정에 따라 조합 가입신청자는 30일 이내 청약을 철회할 경우 가입비를 전액 회수할 수 있으며 소유권 확보 현황을 설명 받아야 하는 등 다양한 법적 보호를 받고 있다.

다만 협동조합 설립멤버인 발기인에 대한 법적 근거가 전무한 상황이라 발기인은 사업이 표류하더라도 조합원과는 달리 투자금을 반환받을 수 없다. 발기인 단계에서 투자 시 남다른 주의가 요구되는 이유다.

박유석 대전과학기술대학교 금융부동산행정과 교수는 "시행사와는 달리 협동조합은 부동산에 대한 전문성을 갖추고 있지 않다"며 "이로 인해 조합 방식의 주택 공급 사업이 시행사의 입김에 휘둘려 발기인을 비롯한 조합 구성원의 피해로 이어질 가능성도 있다. 발기인이나 조합원은 '내가 사업의 주체가 된다'는 인식을 하고 결과물보다는 실패 시 리스크를 더욱 주의 깊게 들여다볼 필요성이 있다"고 조언했다.

©대전일보
ㅡㅡ

공공지원 민간임대, 투자 시 주의해야 할 점 많다

문지은 기자 승인 2022.11.02
공급촉진지구 조성사업 제안 수용알림 계기 발기인 모집광고 급증
세종시, “무주택자 주거안정 위한 임대주택일 뿐, 투기수익 없을 것”

세종시 연기면 보통리에 사업이 추진 중인 '에버파크' 조감도 스케치. (하단에 '사업 변경이 가능함'이라고 명시돼 있다)
세종시 연기면 보통리 319-1번지 일원에 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 지정 제안이 세종시에 수용이 되면서 발기인 모집광고가 쏟아져 나오고 있다.

협동조합형 공공지원 민간임대주택은 일반 분양과는 달리, 실 수요자들이 주의를 필요로 하는 부분이 있어 이 시스템에 대한 정확한 이해와 판단이 요구되고 있다.

지난달 27일 세종시 민간임대주택 협동조합창립준비위원회는 세종시로부터 민간임대주택공급촉진지구 조성사업 제안에 대한 수용 알림 통지를 받았다며 다양한 방법을 통해 본격적인 발기인 모집에 나섰다.

공공지원민간임대주택은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 임대료는 주변 시세의 85~95% 이하로 10년 이상 임대하는 임대주택을 공급하는 제도이다.

협동조합형 민간임대주택은 협동조합기본법에 따라 조합원 자격을 가진 5인 이상이 발기인이 되어 협동조합을 설립해 임대사업을 목적으로 아파트를 건설하는 사업이다.

공공지원민간임대주택 공급촉지지구 조성사업을 위해서는 ▲사업주체의 제안 단계 ▲지구지정단계 ▲지구계획 승인 단계 ▲주택사업 시행의 절차를 거쳐야 한다.

각 단계별로 거쳐야 할 세부절차가 많아 사업 시행까지 넘어야 할 산이 많다.

공공성이 강화된 공공지원민간임대아파트는 입주자 모집에 있어서도 일반공급(80% 미만)는 무주택세대구성원, 특별공급(20% 이상)은 청년, 신혼부부, 고령자(무주택이며 소득 120% 이하 등)의 조건을 충족해야 한다.

이번에 세종시로부터 수용을 받은 것은 사업시행계획에 대한 사업주체의 제안에 대한 수용인정으로 사업주체의 제안 단계가 마무리 됐음을 뜻한다.

이후 지구지정 단계에서는 ▲지정권자인 지방자치단체장의 협의 ▲전략환경영향평가 협의 ▲사전재해영향성검토 협의 ▲주민동의 의견청취 ▲중앙(시도)도시계획위원회 심의 등을 거쳐 공급촉진지구 지정고시를 거쳐야 한다.

지구계획승인 단계에서는 ▲지구계획서 작성 및 지구계획 승인 신청 ▲관계기관 협의(인허가 등 의제사항에 대한 협의, 환경영향평가, 사전재해영향성검토 협의 등) ▲통합심의위원회 심의(도시계획, 교통, 재해, 학교, 경관 등 관련 계획 통합심의) ▲지구계획 승인 및 고시(수도·하수도 정비기본계획 승인) ▲토지 등의 수용 및 사용(촉진지구 면적의 3분의 2 이상 소유 및 토지소유자 2분의 1 이상 동의) 등을 거쳐야 한다.

이후 주택사업 시행을 위해서 ▲주택건설사업 승인(건폐율·용적률·층수 완화, 주택사업계획 특례 추가 ▲착공 ▲입주자 모집 등의 절차를 거친다.

공공지원민간임대아파트는 무주택자의 주거안정 등을 목적으로 공급촉진지구의 지정을 통해 용적률, 건폐율을 완화하는 등 주택사업계획에 특례를 인정하는 것으로 공공성이 강화돼 무주택자가 아니면 입주 및 소유권 이전이 어렵다.

민간임대주택 공급 목적으로 협동조합을 설립하고 조합원을 모집하기 위해선 민간임대주택 건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지 사용권원을 확보해 시에 조합원 모집 신고를 한 뒤 공모해야 한다.

사업주체는 교통편의나 학군, 인프라 등을 내세우며 지하 2층부터 지상 27층까지 2개 블록 24개 동 3012세대를 공급한다고 구체적인 아파트 건설 계획을 홍보하고 있다.

조감도 및 사업계획에는 “이미지 및 사진 등은 이해를 돕기 위한 것으로 실제와 다를 수 있으며 사업부지와의 개발계획 및 국가기관, 지방자치단체 등의 정책에 의한 것으로 사업의 시행사 및 시공사와는 무관하며 진행결과에 대한 책임을 요구할 수 없습니다”라고 하단에 작은 글씨로 명시돼 있다.

세종시의 사업계획 수용조건에도 ▲공공기여(도로신설, 하수처리장 증설, 학교용지 제공, 정원 조성 기여 등) 방안 마련 ▲세종시 무주택자 입주 우선권 부여 ▲공동주택단지의 특화설계 계획 반영 등 지정 제안 제시 사항 이행 등이 제시됐다.

협동조합형 민간임대주택사업으로 촉진지구 지정 제안으로 추진하는 이번 사업은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제5조의 3에 따라 ‘협동조합 기본법’에 따른다.

여기에는 협동조합 또는 사회적협동조합이나 민간임대협동조합 발기인이 조합원을 모집할 경우 관할 시장에게 신고하고, 공개모집 방법으로 조합원을 모집해야 한다.

조합창립준비위원회가 세종시로부터 받은 제안서 수용결과서
조합창립준비위원회가 세종시로부터 받은 제안서 수용결과서
해당 조합은 현재 발기인 모집 단계로, 아직 세종시에 협동조합설립신고 및 조합원 모집 신고를 하지 않은 상태다.

절차대로라면 조합 설립을 위해선 추진위원회 격인 발기인을 모집하고 이후 조합원을 모집해야 한다.

민간임대주택에 관한 특별법에 따르면 조합가입신청자가 가입 계약 체결일로부터 30일 이내 가입 청약을 철회할 수 있고 가입비 등의 반환이 가능하지만 협동조합기본법에서는 발기인 상태에서의 투자금 반환에 대한 사항은 명시되지 않았다.

세종시 한 관계자는 “공공지원 민간임대아파트는 무주택자의 주거안정을 위한 것으로 투기소득이 발생하는 상품은 아니다”라며 “분양성 홍보에 대해서는 관계법규 및 계약서 사항을 꼼꼼히 살펴 피해가 발생하지 않도록 주의해야 한다”고 말했다.

저작권자 © 세종의소리 무단전재