안녕하세요.
협동조합 설립 전문 「최용석 행정사」입니다.
(前 한국사회적기업진흥원 사회적협동조합 설립 검토 실무 경력 출신)
협동조합을 설립하고 운영 중에 조합원이 새로 가입하고 탈퇴하는데 실무적으로는 어떻게 관리해야 할까요?
이번 포스팅에서는 협동조합 설립 후 운영 중에 조합원의 가입과 탈퇴 관리에 대해 설명드리도록 하겠습니다.
□ 신규 조합원의 가입 절차
조합을 설립하고 난 뒤 새로운 조합원을 가입받게 될 경우 "조합원 가입신청서"를 받고
조합의 정관에 따라 일정한 기간 내에 출자금을 납입하면 최종적으로 조합원으로 가입되게 됩니다.
이때 신규 조합원은 조합 명의의 통장에 출자급을 납입해야 하고, 조합은 출자금 납입이 완료되면 해당 신규 조합원에게 "출자금 납입증명서"를 발급하여야 합니다.
만약 신규로 가입하게 될 조합원이 임원으로 등기할 예정이라면, 조합원의 가입 날짜, 출자금의 납입 날짜, 출자급 납입증명서의 발급 날짜가 시간적으로 모순이 발생하여서는 아니 되고,
조합원 가입 이후 임시총회를 개최하여 임원변경의 건을 상정하여 임원 선출로 된 후에
관할 지방자치단체에 임원변경 신고를 한 뒤, 관할 등기소에 변경등기를 신청하면 모든 절차가 완료됩니다.
□ 조합원 탈퇴 절차
일반적으로 조합원의 탈퇴는 당연 탈퇴, 제명, 자진탈퇴 3가지로 나눠 볼 수 있습니다.
1. 당연탈퇴
당연 탈퇴의 경우 조합의 정관에 따르지만 일반적으로는 아래의 경우 당연히 탈퇴한 것으로 보아 조합이 직권으로 탈퇴시킬 수 있습니다.
- 조합원의 자격이 없는 경우
- 사망한 경우
- 성년후견개시의 심판을 받은 경우
- 조합원인 법인이 해산한 경우
2. 제명
조합원의 제명 역시 조합의 정관에 따르면 되지만, 일반적으로는 아래에 해당할 때 조합이 조합원을 제명할 수 있습니다.
- 출자금 및 경비의 납입 등 조합에 대한 의무를 이행하지 아닌 한 경우
- ㅇㅇ년 이상 계속해서 조합의 사업을 이용하지 아니한 경우
- 조합의 사업과 관련된 법령, 행정처분, 정관 및 총회 의결사항, 규약, 규정을 위반한 경우
- 고의 또는 중대한 과실로 조합의 사업을 방해하거나 신용을 상실하게 하는 행위를 한 경우
다만, 조합원을 제명할 경우에는 총회 개최 10일 전(정관에 정하는 바에 따라 다름) 그 조합원에게 제명의 사유를 알리고 총회에서 의견을 진술할 기회를 주어야 하며,
만일 이 절차를 거치지 아니할 경우 절차적 하자로 인해 조합원의 제명 효력을 상실할 수 있습니다.
3. 자진탈퇴
조합원 스스로 조합의 탈퇴를 할 경우에는 "조합원 탈퇴 신청서" 등을 작성하여 조합에게 제출함으로써 조합을 탈퇴할 수 있습니다.
자진 탈퇴의 경우에는 특별한 사유가 없이 조합원의 자유의사에 따라 행하면 되지만, 출자한 출자금의 환급은 다음 회계연도에 환급받을 수 있습니다. (출자금의 환급은 당연 탈퇴, 제명, 자진탈퇴 동일)
출처: https://prime-aa.tistory.com/33 [최용석 행정사사무소:티스토리]
'민간협동조합' 방식의 분양계약 탈퇴
쉽게 표현하고자 '분양계약'이라는 용어를 사용했는데요. 엄밀히 이야기 하자면 민간협동조합 방식의 주택사업은 분양계약(일종의 매매로서, 주택사업의 실패를 책임지지 않고, 매도인이 주택의 소유권을 넘겨주지 않을 경우 계약을 파기할 수 있습니다)을 체결하는 것이 아닙니다. 조합에 가입을 하는 가입계약을 체결합니다. 조합에 가입하여 출자금을 납부하고 이를 통해 주택을 건설하는 사업의 주체가 됩니다. 즉 조합원으로서 조합의 주택사업을 진행하고, 만약 조합의 주택사업이 실패로 끝나는 경우 실패의 책임을 조합원으로서 고스란히 떠안아야 합니다.
기존 지역주택조합 방식의 주택사업이 대부분 실패로 끝이 났고, 많은 가입자의 피해를 양산하였습니다. 결국 지역주택조합 방식의 주택사업은 가입하면 많은 피해를 보게된다는 이미지가 확산되었고, 각종 규제로 인해 점차 사라지고 있습니다. 이를 대신하여 아직 입법이 미비되어 있는 민간협동조합 방식의 주택사업으로 변모하고 있는데요. 이 또한 현재 많은 피해자를 양산하고 있습니다. 만약 여러분이 민간협동조합 방식의 분양계약에 가입하였다면, 어떠한 방식을 탈퇴를 할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.
가입계약 탈퇴에 관하여
우선 민간협동조합 가입계약 및 정관의 내용이 조합마다 다릅니다. 그리고 가입계약을 체결하게 된 경위도 살펴보아야 합니다. 즉, 가입계약 탈퇴가 가능한지 여부를 파악하기 위해서는 가입계약 및 정관의 내용의 개별적인 검토 및 가입계약을 체결하게 된 경위에 대한 검토가 반드시 필요합니다. 따라서 자세한 내용은 계약서 및 정관을 지참하시고 변호사의 상담을 받아 보시길 권해드립니다. 아래에서는 일반적으로 검토되어지는 가입계약 탈퇴에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
1. 법률규정에 의한 탈퇴
민간임대주택에 관한 특별법 제5조의 제2항은 가입 계약체결일부터 30일 이내에 가입에 관한 청약을 철회할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서 30일 이내에 청약을 철회하는 서면을 발송함으로써 계약을 철회할 수 있습니다. 그리고 위 철회를 하더라도 어떠한 위약금이나 손해를 배상할 의무가 없습니다.
2. 약정해제권 행사
가입계약 또는 별도의 약정서에 특정한 사유가 발생한 경우 계약을 해제할 수 있다는 규정이 있는 경우, 약정해제권을 행사하여 계약을 무효화 시킬수 있습니다. 그러나 통상 가입계약서의 내용을 보면, 가입자에게 불리하게 작성되는 경우가 많고, 가입자가 약정해제권을 행사할 수 있는 규정자체가 존재하지 않는 경우가 많습니다. 따라서 가입계약을 체결하는 경우 '특정한 사유가 발생하는 경우' 계약을 해제할 수 있도록 특약으로 약정해제권을 요구하시기 바랍니다.
3. 법정해제권 행사
법정해제권이란 상대방의 채무불이행 또는 이행불능을 이유로 계약을 해제할 수 있는 민법상의 해제권입니다. 특히 판례는 이행불능을 절대적 불능이 아니라 사회관념상 이행이 불가능한 개념으로 이해하고 있습니다. 따라서 사업진행이 지지부진해진 경우, 모집공고 등에 따른 건설대지에 대한 사용권, 소유권 확보 현황, 착공예정일 및 입주예정일 등을 기초로 하여 현재 사업진행이 사회관념상 이행이 불가능하다는 점을 주장함으로써 법정해제권을 행사할 여지가 있습니다.
4. 사기 취소
민간임대주택에 관한 특별법 제5조의 3은 발기인이 조합원을 모집하기 위해서는 해당 민간임대주택 건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하고 관할관청에 신고를 득한 후 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하도록 규정하고 있습니다. 그리고 발기인이 신고를 득하지 않고 조합원을 모집하거나 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하지 않은 경우 형사처벌이 되도록 규정하고 있습니다.
또한 동법 제5조의 4는 조합원 모집 신고를 한 발기인이 가입계약을 체결할 때 해당 민간임대주택 건설대지의 위치와 면적 및 해당 민간임대주택 건설대지에 대한 사용권, 소유권 확보 현황을 설명하고 이를 확인받도록 규정하고 있습니다. 만약 발기인이 신고를 득하지 않았거나 설명의무를 제대로 이행하지 않은 경우에는 형사상 민간임대주택에관한특별법위반 및 사기 고소를 진행할 수 있고, 민사상으로도 사기 취소를 주장하여 계약을 무효화할 여지가 있습니다.
다시 말씀드리지만, 가입계약을 탈퇴하기 위해서는 가입계약 및 정관의 내용에 대한 다각적인 검토가 필요하고 계약을 체결하게 된 경위를 고려해야 합니다. 가입계약서와 정관을 지참하시고 변호사의 상담을 받아 보시기 바랍니다.
누구나집 소송 누구나집 가입했는데 탈퇴 원한다면
본문
최근 누구나집(협동조합형 민간임대주택)에 가입하고 피해를 보는 사례가 많아지는 것 같습니다. 이에따른 문의도 늘고 있는데요. 전국적으로 추진되고 있는 협동조합형 민간임대주택(누구나집)에 대해 알아보고 만약 가입해제, 누구나집 탈퇴를 원한다면 어떻게 해야 하는지 알아보겠습니다
✅ 협동조합형 민간임대주택(누구나집)이란?
누구나 집이란 사회적 협동조합형 민간 임대주택으로 조합원으로 가입한 개인이 아파트 최초 공급가의 10%만 내면 집을 가질 수 있다고 홍보합니다. 나머지 90% 중 15%는 사업 주체 등이 출자형태로 부담하고, 75%는 주택도시기금 대출과 전세보증금 반환 보증으로 충당하는 구조라고 설명하죠.
하지만 누구나집이라는 구조 자체가 사업시작에 개인이 직접 임대할수 있는 구조가 아닙니다. 또한 사업진행 단계중 어느 단계에 와있는지 확인하기가 어렵습니다.
✅ 협동조합형 민간임대주택(누구나집) 관련 피해 사례가 늘어나고 있습니다.
누구나 집 피해 사례 유형으로는 사업의 주체가 토지를 확보하지 않고 조합원을 모집하거나 토지가 확보되어도 아파트 건설이 불가한 토지의 경우가 있습니다. 또 협동조합에서 사업승인도 없이 주택건설사업계획만 갖고 계약자를 모집하고 있어 사업 취소에 따른 큰 피해가 우려되고 있습니다. 탈퇴를 원하는 탈퇴자에게 제대로 환불하지 않는 사례도 발생하고 있습니다.
대부분 사업에 대해서는 자세하게 설명하지 않은채 일단 조합원 모집만을 목적으로 삼는 협동조합(누구나집)들이 있습니다. 누구나집 사업의 목적은 상당히 이상적이고 합리적으로 보이나 실제 사업의 진행이 그렇지 못한것이 커다란 문제입니다.
사례 🔍
-실제로 한 협동조합은 1천400여 세대 규모의 임대아파트를 짓겠다며 계약자를 모집 중이지만, 아직 사업 승인은 받지 않은 것으로 밝혀졌습니다. 1,000 세대 규모의 누구나 집을 분양 중인 **협동조합은 지난해부터 모집 중인 가운데 사업 승인은 내년에 신청할 예정이라고 합니다.
✅ 협동조합형 민간임대주택(누구나집) 지역주택조합의 탈퇴의 문제와 비슷합니다.
지역주택조합 가입자가 탈퇴를 하고 싶을 때, 지급했던 납입금 전액을 돌려받기 어렵습니다. 사업주체 측에서 계약해지도 잘해주려 하지 않으며 심지어 탈퇴를 하면 납임금 전액은 반환하지 않겠다며 버티는 경우도 많습니다. 업무대행비(총 납입금액의 50%정도 되는 금액)는 돌려주지 않고 나머지 금액만 줄수 있다고 하는 조합이 대부분 입니다.
이러한 문제는 고스란히 협동조합형 민간임대주택(누구나집)에서도 나타나고 있습니다. 협동조합형 민간임대주택(누구나집)은 건축하가를 받고 나서 분양하는 일반개발사업과는 달라 사업이 늦어지거나 취소되어도 피해자를 보호할 장치가 없습니다.
법무법인 청율인이 진행했던, 진행하고 있는 사건들은 납입금 전체 및 이자까지 모두 돌려받았습니다.
▶이 부분은 법무법인 청율인의 실제 성공사례가 많으니 꼭 확인해보시기 바랍니다.
✅ 협동조합형 민간임대주택(누구나집) 탈퇴를 원한다면
사업이 지연되고 토지소유권 확보를 못한 것 같아 탈퇴를 원하신다면 지역주택조합 아파트(조합원아파트)의 탈퇴 성공사례를 보유하고 있고 협동조합, 지역주택조합 탈퇴 사건에 대한 노하우가 있는 부동산 변호사와 상담을 해보는 것을 추천합니다.
지역주택조합도, 누구나집도 최초 납입금액이 많지 않으니 많은 분들이 그냥 '00원을 버리고 더 신경쓰고 싶지 않다'고 생각하며 탈퇴만 해주면 좋겠다고 생각하시는 분들이 많은것 같습니다.
법무법인 청율인은 누구나집 탈퇴시 업무추진비를 포함한 전체 납입금액을 청구합니다! 작은 금액도 포기하지 마시고 청율인의 문을 두드려 보십시오.
누구나집 부동산 관련 전화상담은 무료(032-719-4034)입니다.
법무법인 청율인 부동산법률상담센터는 다양한 부동산건설/지역주택조합 탈퇴 사건을 처리해왔습니다.누구나집 탈퇴와 납입금 전액 환불을 위해 소송이 필요하다면 면밀히 사안을 분석하여 법리에 따라 권리를 주장할 수 있는 청율인 부동산법률상담센터와 함께 하시길 권합니다.
법무법인 청율인 누구나집 상담
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