민간협동조합' 방식의 분양계약 탈퇴

고산요 변호사

'민간협동조합' 방식의 분양계약 탈퇴


쉽게 표현하고자 '분양계약'이라는 용어를 사용했는데요. 엄밀히 이야기 하자면 민간협동조합 방식의 주택사업은 분양계약(일종의 매매로서, 주택사업의 실패를 책임지지 않고, 매도인이 주택의 소유권을 넘겨주지 않을 경우 계약을 파기할 수 있습니다)을 체결하는 것이 아닙니다. 조합에 가입을 하는 가입계약을 체결합니다.

조합에 가입하여 출자금을 납부하고 이를 통해 주택을 건설하는 사업의 주체가 됩니다.

즉 조합원으로서 조합의 주택사업을 진행하고, 만약 조합의 주택사업이 실패로 끝나는 경우 실패의 책임을 조합원으로서 고스란히 떠안아야 합니다.


기존 지역주택조합 방식의 주택사업이 대부분 실패로 끝이 났고, 많은 가입자의 피해를 양산하였습니다.

결국 지역주택조합 방식의 주택사업은 가입하면 많은 피해를 보게된다는 이미지가 확산되었고, 각종 규제로 인해 점차 사라지고 있습니다.

이를 대신하여 아직 입법이 미비되어 있는 민간협동조합 방식의 주택사업으로 변모하고 있는데요.

이 또한 현재 많은 피해자를 양산하고 있습니다.

만약 여러분이 민간협동조합 방식의 분양계약에 가입하였다면, 어떠한 방식을 탈퇴를 할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.


■가입계약 탈퇴에 관하여


우선 민간협동조합 가입계약 및 @정관의 내용이 조합마다 다릅니다.

그리고 가입계약을 체결하게 된 경위도 살펴보아야 합니다.

즉, 가입계약 탈퇴가 가능한지 여부를 파악하기 위해서는 가입계약 및 정관의 내용의 개별적인 검토 및 가입계약을 체결하게 된 경위에 대한 검토가 반드시 필요합니다.

따라서 자세한 내용은 계약서 및 정관을 지참하시고 변호사의 상담을 받아 보시길 권해드립니다.

아래에서는 일반적으로 검토되어지는 가입계약 탈퇴에 대해서 알아보도록 하겠습니다.


1. 법률규정에 의한 탈퇴

ㆍ민간임대주택에 관한 특별법 제5조의 제2항은 가입 계약체결일부터 30일 이내에 가입에 관한 청약을 철회할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 30일 이내에 청약을 철회하는 서면을 발송함으로써 계약을 철회할 수 있습니다. 그리고 위 철회를 하더라도 어떠한 위약금이나 손해를 배상할 의무가 없습니다.


2. 약정해제권 행사

ㆍ가입계약 또는 별도의 약정서에 특정한 사유가 발생한 경우 계약을 해제할 수 있다는 규정이 있는 경우, 약정해제권을 행사하여 계약을 무효화 시킬수 있습니다.

그러나 통상 가입계약서의 내용을 보면, 가입자에게 불리하게 작성되는 경우가 많고, 가입자가 약정해제권을 행사할 수 있는 규정자체가 존재하지 않는 경우가 많습니다.

따라서 가입계약을 체결하는 경우 '특정한 사유가 발생하는 경우' 계약을 해제할 수 있도록 특약으로 약정해제권을 요구하시기 바랍니다.


3. 법정해제권 행사

ㆍ법정해제권이란 상대방의 채무불이행 또는 이행불능을 이유로 계약을 해제할 수 있는 민법상의 해제권입니다.

ㆍ 특히 판례는 이행불능을 절대적 불능이 아니라 사회관념상 이행이 불가능한 개념으로 이해하고 있습니다.

ㆍ따라서 사업진행이 지지부진해진 경우, 모집공고 등에 따른 건설대지에 대한 사용권, 소유권 확보 현황, 착공예정일 및 입주예정일 등을 기초로 하여 현재 사업진행이 사회관념상 이행이 불가능하다는 점을 주장함으로써 법정해제권을 행사할 여지가 있습니다.​



4. 사기 취소

ㆍ민간임대주택에 관한 특별법 제5조의 3은 발기인이 조합원을 모집하기 위해서는 해당 민간임대주택 건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하고 관할관청에 신고를 득한 후 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하도록 규정하고 있습니다.

ㆍ그리고 발기인이 *신고를 득하지 않고 조합원을 모집하거나 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하지 않은 경우 형사처벌이 되도록 규정하고 있습니다.


또한 동법 제5조의 4는 조합원 모집 신고를 한 발기인이 가입계약을 체결할 때 해당 민간임대주택 건설대지의 위치와 면적 및 해당 민간임대주택 건설대지에 대한 사용권, 소유권 확보 현황을 설명하고 이를 확인받도록 규정하고 있습니다.

ㆍ만약 발기인이 신고를 득하지 않았거나 설명의무를 제대로 이행하지 않은 경우에는 형사상 민간임대주택에관한특별법위반 및 사기 고소를 진행할 수 있고, 민사상으로도 사기 취소를 주장하여 계약을 무효화할 여지가 있습니다.


ㅡ다시 말씀드리지만, 가입계약을 탈퇴하기 위해서는

ㆍ가입계약 및 *정관의 내용에 대한 다각적인 검토가 필요하고 계약을 체결하게 된 경위를 고려해야 합니다.

ㆍ 가입계약서와 정관을 지참하시고 변호사의 상담을 받아 보시기 바랍니다.



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이 게시물은 2022년 09월에 작성되었습니다.
적법성과 유용성을 고려하여 본인 책임하에 이용해주시기 바랍니다.


고산요
고산요 변호사
서울 · 법률사무소 로진