지역주택조합, 성공 사례 20%'도 못미치는 사업.문제점 및 개선 필요 사항

지역주택조합, 무조건 망한다? 3가지만 잘 보면 망할 일 없다

입력 2020.11.06

[땅집고] 작년 11월 경기 수원시 권선구 곡반정동에서 분양한 ‘수원 하늘채 더퍼스트’ 아파트는 375가구 모집에 2만2645여명이 몰려 평균 60대1의 경쟁률로 1순위 청약 마감했다. 수원에서 9년 만에 최고 경쟁률이었다. 이 아파트는 미계약분 무순위 청약에서도 5087대1이라는 기록적인 경쟁률을 보였다. 지난 9월 울산 남구에서 공급한 ‘문수로대공원 에일린의 뜰’은 평균 청약 경쟁률이 309.8대1로 올해 울산 최고 경쟁률을 기록했다. 59가구 모집에 1만8280명이 청약통장을 넣었다.


[땅집고]울산 남구 신정동에서 지역주택조합 방식으로 일반분양한 ‘문수로대공원 에일린의 뜰’아파트 완공 후 예상모습. /아이에스동서
[땅집고]울산 남구 신정동에서 지역주택조합 방식으로 일반분양한 ‘문수로대공원 에일린의 뜰’아파트 완공 후 예상모습. /아이에스동서

두 단지는 청약 흥행에 성공했다는 것 말고도 또 다른 공통점이 있다. 모두 지역주택조합 사업방식으로 분양했다는 것. 최근 지역주택조합 사업으로 일반분양한 아파트가 잇따라 흥행에 성공해 눈길을 끈다. 그동안 지역주택조합 아파트 시공을 기피했던 대형 건설사도 사업에 속속 뛰어들고 있다. 올해 서울 동작구에서는 롯데건설이 시공하는 ‘상도역 롯데캐슬’이 지역주택조합 방식으로 일반분양에 성공했다. 현대건설은 다음달 광주광역시 북구 신용동에 지역주택조합인 ‘힐스테이트 신용 더리버’를 공급할 예정이다.

지역주택조합 사업은 무주택자들이 조합을 만들고 돈도 내서 직접 땅을 매입해 아파트를 짓는 방식이다. 아파트 지을 땅이 확보되지 않으면 사업이 무산되는 등 위험성이 높다고 알려져 있다. 하지만 최근 정부의 부동산 규제가 심해지면서 지역주택조합 방식도 내 집 마련 대안으로 주목받고 있다.

■ 2017년 6월 이후 설립한 조합은 비교적 안전

지역주택조합은 ‘무주택 서민의 주거안정 기여’를 목적으로 1977년 도입한 제도다. 일정 기간 이상 해당 지역에 거주한 무주택자(또는 전용 85㎡ 이하 1주택 소유자)가 모여 조합을 설립하고 토지를 확보해 아파트를 짓는다. 토지 사용권과 조합원만 확보되면 인허가 과정이 단순해 기존 재건축, 재개발 정비사업보다 사업 추진이 빠르다. 또 시행사 이윤, 토지 금융비용 등 각종 부대비용을 절감해 조합원의 경우 일반 아파트보다 20% 가량 저렴한 가격에 집을 구입할 수 있고, 청약통장이 없어도 내 집 마련이 가능한 장점이 있다.

지역주택조합 사업의 절차는 토지 확보율에 따라 진행된다. 토지확보율이 50% 이상이면 조합원 모집이 가능하고 이후 조합설립인가(토지확보율 80% 이상)→사업계획승인(토지확보율 95% 이상)→착공 순으로 이어진다. 하지만 토지확보가 어렵다는 것이 가장 큰 문제다. 추진위원회가 제시한 토지 확보율을 정확하게 판단할 길이 없고, 토지소유자와 협의가 안 되면 사업이 무작정 지연돼 속수무책인 경우가 많았다.

[땅집고]지역주택조합 사업 추진 절차.

이런 폐단을 막기 위해 정부는 2017년6월과 올해 7월 두 차례에 걸쳐 주택법을 개정했다. 지역주택조합에 투자한다면 오래된 사업지보다 개정된 법을 적용받는 사업지가 좀 더 안전하다고 볼 수 있다. 2017년 6월 개정한 법에서는 지역주택조합 추진위가 조합원을 모집할 때 대지 50% 이상의 사용권을 확보한 후 관할 지자체에 허가를 받도록 했다. 또 조합설립인가를 받기 위해서는 토지확보율이 80%에 이르도록 했다. 올 7월 개정한 주택법에 따라 조합설립인가를 받을 때 얻은 토지(확보율80%)의 소유권 15% 이상을 확보하도록 했다.

조합원 가입 신청자에게 토지확보현황, 추가분담금, 환급금 등에 대해 설명하고 그 내용을 서면으로 받아 5년 동안 보관해야 한다는 조항도 포함했다. 조합원 모집공고 이후 2년 내 사업시행인가를 못 받거나 3년 이내 사업계획 승인을 받지 못하면 조합 해산도 가능해졌다.

■ 토지 확보율과 주변 호재, 집값 흐름 잘 살펴야

일반적으로 지역주택조합 방식으로 비교적 빠른 기간 안에 일반분양에 성공한 사업지들을 살펴보면 3가지 요인을 갖추고 있다. ‘토지 확보’, ‘사업 인허가’, ‘조합원 모집’ 과정이 모두 수월했다는 점이다. 지역주택조합에 가입하기 전 투자자는 사업지가 인허가에 걸림돌이 없는 땅인지, 토지주와 협의가 잘 이뤄지고 있는지, 전체 목표 가구 수 대비 조합원 수가 충분한지 여부를 잘 살펴야 한다. 특히 필지가 여러 개로 쪼개진 사업지보다 같은 면적이라도 토지 소유자가 적은 쪽이 사업성이 있다고 평가받는다.

[땅집고] 작년 말 경기 수원 권선구에서 분양한 '수원 하늘채 더퍼스트' 견본주택. /코오롱글로벌

하지만 궁극적으론 해당 지역 주택 경기와 부동산 규제 여부가 사업 성공 여부에 큰 영향을 미친다. 김예림 법무법인 정향 변호사는 “최근 지역주택조합 사업방식으로 성공한 단지들이 많이 나오는데 전국적으로 집값이 상승했기 때문”이라며 “지역주택조합 아파트도 결국은 일반 정비사업처럼 주변 지역 집값이 오르는 곳, 규제가 덜한 지역일수록 전망이 좋은 편”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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내 집 마련, 지역주택조합의 위험성
정혜원 기자 2021.10.04 18:17 0
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정혜원 사회부 기자
정혜원 사회부기자
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부동산 가격이 천정부지로 치솟는 현 시점에서 서민들이 내 집 마련을 하기란 쉽지 않다.
　
청약을 통해 돌파구를 꾀하려던 무주택자들도 최근 정부의 대출 조이기 정책으로 이마저도 어려운 현실이 됐다.
　
가계대출 총량 관리를 위한 대출 규제가 전방위로 확산됨에 따라 은행권의 실수요 전세대출·집단대출마저 문턱이 높아지고 있기 때문이다.
　
결국 자연스레 한번 쯤 지역주택조합에 눈을 돌릴 수 밖에 없는 상황이 연출되고 있다. 여러 명의 조합원들과 돈을 모아 아파트를 짓는 사업에 당장 수억원이 들어가지 않고, 추후 분양가가 높아질 것이라고 여겨 한 순간 매료될 수 있다.
　
그러나 지역주택조합원이 되기 전 이 사업이 어떤 위험이 있는지는 알고 뛰어들어야 한다. 그간 기자가 만나본 지역주택조합 피해자들은 그저 '내 집 마련하기'라는 말에 혹해 이 사업에 대해 구체적으로 알아보지도 않고, 사업에 뛰어든 이들이 대부분이었다.
　
최근 공중분해된 지역주택조합의 관계자도 인터넷 포털사이트에 '지역주택조합'을 한 번이라도 검색해봤다면 쉽게 조합원이 되지 않았을 것이라고 심경을 전하기도 했다.
　
울산에서 사업이 활발하게 진행되고 있는 남구지역에서도 총 10개의 사업 가운데 공사 착공에 들어간 곳은 3곳 뿐이다.
　
또 공사 착공까지 4여년 가량의 시간이 걸리고, 이 기간 내에 착공될 지도 미지수인 사업이 태반이다.
　
사업 기간이 길어질수록 추가 분담금이 생겨 당초 예상하고 있던 금액보다 더 많은 돈을 지불하게 될 수도 있다.
　
시간을 끌수록 조합원들은 심적으로 지치게 되고, 이 과정에서 이를 이용해 조합을 와해하려는 세력이 등장하거나 조합비를 횡령하는 내부 관계자도 발생하는 등 여러가지 사건에도 휘말리게 된다.
　
사업이 지지부진해도 조합에 탈퇴하자는 마음을 먹기도 어렵다. 이미 냈던 사업비가 눈 앞에 아른거려 본전을 찾고 싶은 마음이 커지기 때문이다. 내 집 마련의 꿈만 가지고 지역주택조합을 하기엔 도처에 위험이 도사리고 있다. 지역주택조합에 뛰어들기 앞서 사업의 득실을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
　
정부에서도 이 같은 피해들을 막고자 법을 개정하는 등 방안을 모색하고 있지만, 민간에서 진행하는 사업이기 때문에 막는데도 한계가 있다. 결국 조합원들이 사업진행 상황에 꾸준히 관심을 가져 피해를 최소화할 수 밖에 없는 현실이다. 더 이상 지역주택조합으로 피해를 입는 이들이 없길 바란다.

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정신 차려보니 '도둑 맞은' 내 돈, '문제 투성이' 지역주택조합 '피해' 도대체 왜?
입력2021.08.30 11:00:23 수정 2021.08.31 17:59:00
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'성공 사례 20%'도 못미치는 사업

계약 해지 어렵고 추가 납입도 부담해야

피해 대책이 없다면 '폐지'가 낫다는 주장도

지역주택조합사업에 조합원으로 참여했다가 주택에 살아보기는 커녕 거액의 돈만 날리는 피해 사례가 끊이지 않고 발생하고 있다. 지역주택조합사업은 무주택 서민 및 소형주택 소유자들이 모여 ‘내 집 마련’을 실현케 하는 좋은 취지로 도입된 제도지만 사업 주체자들 중 하나인 ‘업무대행사’의 비리로 큰 돈을 날리는 경우가 비일비재하다. 서민들의 피눈물 흘리게 하는 이 사업의 실체를 알기 위해 서울경제 부동산 매체 ‘집슐랭'은 법무법인 ‘정향’의 부동산 전문 김예림 변호사에게 ‘지역주택조합사업의 문제'에 관해 물었다.

가입자 모으려 ‘아파트 분양 행세’하는 업무대행사

지역주택조합사업은 일반인들이 알고 있는 아파트 분양과 완전히 다른 사업이다. 아파트 분양은 착공이 확실한 경우에 진행하지만 지역주택조합사업은 조합원들이 모여 납입금을 내면 그때부터 토지를 매입하고 아파트를 짓는 개념이다. 여기서 핵심 열쇠를 쥐고 있는 곳이 지역주택조합의 분양 업무를 맡게 되는 업무대행사다. 지역주택조합사업 피해 사례 중 대부분이 일부 업무대행사의 불법적인 사업으로 발생한다. 이들은 더 많은 가입자를 끌어들이기 위해 그럴 듯한 모델하우스를 짓고 공격적인 홍보 활동을 벌인다. 이후 모집된 가입자에게 계약 작성시 ‘조합원 가입 계약’이라는 점을 고지하지 않고 마치 바로 분양받을 수 있는 것처럼 유도하는 경우도 많다.

피해를 일으킨 업무대행사들은 용역비를 과다 책정해 조합원들의 납입금을 무단으로 사용하는 경우가 대부분이었다. 결국 조합원의 납입금은 아파트 시행사업을 벌이기도 전에 바닥나 사업이 좌초되는 경우도 적지 않다. 이에 대해 김 변호사는 "업무대행사에서 용역비를 다 가져가면 조합원 분담금이 하나도 안 남아 추가 분담금을 걷는 구조”라며 “사업이 진행되지 않으면 계약 해지가 어렵고 돈도 돌려 받기 어려워 주의해야한다”고 설명했다.

‘토지확보율 거짓 고시’, ‘임의세대’ 등 다양한 방식으로 피해 양산하는 지역주택조합


피해를 일으키는 업무대행사가 조합원들을 상대로 기망행위를 하는 대표적인 사업 영역은 ‘토지확보율’이다. 지역주택조합이 사업계획승인을 따내려면 구역 내 토지를 95% 이상 확보해야 한다.

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하지만 이 같은 요건을 충족시키기는 결코 쉽지 않다. 더 높은 가격을 받기 위해 이른바 ‘알박기’를 하는 지주 등 해결해야 하는 문제가 많아 사업 전체의 속도에 지대한 영향을 끼친다.

이 같은 어려움 때문에 대부분의 지역주택조합 피해 사례에서 대행사 측은 사업 진행에 문제가 없다는 것을 조합원들에게 보여주기 위해 “토지가 다 확보돼 사업 추진에 문제없다”고 허위·과장 광고를 한다. 하지만 자세히 들여다보면 실상은 ‘매매계약체결’만 했거나 그 조차도 진행되지 않은 경우가 부지기수다.

일부 업무대행사는 조합설립까지 쉽게 가려는 요행으로 ‘임의 세대’, ‘준조합원’을 모집한다. 사업 승인이 나기 전 추가모집은 모두 불법이다. 추가 모집이 된 조합원들이 추가 납입금을 내면 이 돈은 다시 사업추진이 아닌 용역비 등에 활용되는 경우가 많다. 법적으로 인정된 조합원이 아니므로 지위가 불안정해 조합으로부터 돈을 돌려받기도 어렵고 소송에서도 불리하다.

많은 부분이 가려져 있는 지역주택조합사업의 사업 진행 과정도 피해를 더욱 키우는 여러 원인 중 하나다. 지역주택조합사업 초기에는 ‘조합원 카페’나 ‘단체 카톡방’에 비교적 활발하게 정보 공유가 진행된다. 하지만 시간이 흘러 사업이 지지부진해질 경우 극히 일부 정보를 제외하고 공개되지 않는다.

취지는 좋지만 문제 계속될 경우 제도 존치 필요성 없어





더욱 큰 문제는 이렇게 속아 계약을 해버리면 법을 통해 구제 받기 힘들다는 점이다. 김 변호사는 “가입자는 계약 당시 위험성을 인지하고 녹음 같은 증거자료를 남겨야 한다”며 “토지확보 여부를 알기 위해 인허가 관청을 통한 확인은 필수”라고 일렀다.

일부에서는 여전히 많은 피해 사례가 나오고 있고 법을 통한 구제도 힘든 지역주택조합 제도 자체를 없애야 한다는 목소리도 나오고 있다. 취지를 살리지 못할 바에는 없애는 것이 순리라는 것이다. 이에 대해 김 변호사는 “멋있는 성공 사례들에 가려져 있지만 성공률이 20%도 되지 못하는 것이 바로 지역주택조합사업"이라며 "이 사업으로 인한 피해가 너무 막대해 관리 감독이 제대로 되지 않는다면 없애는 편이 나을 것”이라고 말했다.




이지수 인턴기자 ijisu344@sedaily.com

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