2019.04.29
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① 종전자산 감정평가방법
ㆍ단독주택 재건축의 경우 토지는지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 인근지 역내 '표준지공시지가를 기준'으로 하되 공시기준일로부터 '가격시점까지의 지가변 동률 및 평가대상 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 기타 가격형성상의 제요인 을 고려'하여 평가합니다.
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재개발·재건축 등 정비사업에 편입된 토지소유자들은 분양신청을 할지 현금청산을 받을지 고민하게 된다. 이 때 필연적으로 종전자산(기존 소유 주택 등)에 대해 감정평가를 받아 권리가액을 결정하게 된다.
종전자산감정평가란 조합원들의 권리가액을 산정하기 위한 감정평가로 조합원들 간 출자비율을 정하는 데 기초가 되는 감정평가이다. 권리가액에 대한 산식은 <권리가액 = 종전자산평가금액 × 비례율>, <비례율(%) = (총분양가(종후자산평가액) - 총사업비용) ÷ 종전자산의 총평가액>이다.
비례율이 높으면 일반적으로 사업성이 괜찮고 가치가 있는 사업장이라고 판단하며, 사업을 재빠르게 진행하길 희망하는 조합은 예상 비례율을 조작해서라도 주민동의율을 올려 사업을 진행하고자 한다. 비례율을 조합에게 유리하게 하기 첫째 총 분양가의 추정가액을 올리거나 총 사업비용(공사비 등)을 낮추고 종전자산평가액을 낮춘다.
이 중 한 가지 이상을 달성하면 비례율을 올릴 수 있다. 보통 조합에서는 어떤 방법을 쓸까. 상기 비례율 산식 중 분자항목(총 분양가를 올리거나 총사업비용을 낮추는 방법)은 시장에서 결정되는 것이 일반적이므로 한계가 있다.
특히 일반분양가가 과도하게 높을 경우 팔리지도 않고 HUG의 분양보증 승인도 불가능하며, 공사비 역시 시공사와의 계약을 통해 이루어지므로 낮추기가 어렵다. 이에 조합이 택할 수 있는 남은 한가지 방법은 분모 항목인 종전자산 평가금액을 낮추는 것이다. <종전자산율은 조합원들간의 상대적인 배분비율의 조절적 측면에서 이루어지는 평가인만큼 종전자산 금액수준이 낮아도 아무런 문제가 없다>고 말이다.
진짜 그럴까? 조합원 모두 분양신청을 한다면 100% 맞는 내용이다. 숫자로 예를 들어 보겠다.
사진제공=로안감정평가사사무소 & 토지보상행정사사무소
사진제공=로안감정평가사사무소 & 토지보상행정사사무소
즉, 종전자산 평가액과 무관하게 비례율이 변하더라도 권리가액은 불변한다. 종전자산 평가액과 무관하게 비례율이 변하더라도 권리가액은 불변한다. 하지만 문제는 종전자산평가금액이 8억원인데 반해 권리가액이 이보다 한참 낮은 경우 아무도 분양신청을 하지 않는다는 데 있다. 조합원 개개인 입장에서는 현금청산(8억)을 받고 조합에서 이탈하는 것이 현명하여 분양신청을 하지 않으므로 사업성이 좋아보이면서도 조합원의 사업이탈을 막기 위해 조합은 종전자산평가금액을 눌러 놓는다.
실제로 상당수의 사업장이 비례율을 아름답게 포장하기 위해 개별공시지가 수준에서 크게 벗어나지 않는 금액으로 종전자산 감정평가가 진행된다.
현행 재개발 재건축의 분담제도는 인원수에서 다수를 차지해 조합 설립을 위한 동의율을 맞추기 쉬운 소지주(다세대주택 등)의 분양프리미엄을 챙겨주기 위해 구역 내 대 지주의 희생을 강요할 수밖에 없게끔 짜여져 있다.
하지만 대지주라고 해봤자 대부분 노년에 유일하게 전 재산으로 다가구주택이나 상가를 장만해서 꾸준히 월세를 받아 생계비로 사용해야만 하는 사람들이다.
이 사람들은 유일한 수입원인 월세가 끊길 뿐 아니라 추가 분담금을 낼 형편도 아니며 아파트를 가고 싶어하는 사람도 아니다.
이들에게 지급되는 시세보다 저렴한 현금청산금액을 두고 조합에서는 그저 사전에 관리해야 할 리스크쯤으로 취급해버리면 안타깝기 그지 없다.
시공사와 일부 조합원들의 이익을 위해 다른 누군가의 피눈물과 희생을 강요하는 정비사업에서 내 재산을 지키기 위한 자구책이 필요해 보인다.
의뢰인은 감정평가 사례가 많은 전문가에게 컨설팅할 필요가 있다. 필자는 토지보상행정사사무소·로안감정평가사사무소 공동대표로 감정평가사/행정사 자격증을 모두 보유한 전문가들이 운영하고 있으며 맞춤형 전문 컨설팅을 제공하고 있다.