Ⅰ. 연구의 배경
▣ 부동산을 수탁재산으로 하는 부동산신탁업은 기본적으로 다음과 같은 경제적·사회적 기능을 수행할 수 있음.
▸(부동산의 효율적 활용) 부동산은 있으나 경험과 자금이 부족하여 관리나 활용에 어려움을 겪는 부동산 소유자에게 안정적 수익을 올릴 수 있게 하거나, 수탁부동산을 기초로 자금조달을 지원 - 일부 부실 PF사업장을 정상화시키거나 재건축·재개발 사업의 시행주체로서 역할도 담당하고 있음.
▸(장기 자산관리 및 세대간 富의 원활한 이전) 신탁이 갖는 유연한 구조를 활용하여 인구·사회구조 변화에 부응하는 다양한 재산관리 기구로서의 역할(全생애 또는 세대간 자산관리 서비스)
▸(유동성 공급) 소형주택 중심의 주택시장 구조 개편 과정에서 시장에 유동성을 공급
▸(자산의 유동화 촉진) 비금융자산(부동산)의 금융 자산화 촉진 - 적시에 유동화할 경우 가계부채 축소에도 기여할 것임.
▣ 그러나 현재 우리나라의 부동산신탁업은 이러한 기능을 균형있게 수행하지 못하고 있음.
▸신탁회사별로 기능이 분화된(fragmented) 수익모델을 영위함으로써 부동산과 관련된 종합적인 서비스를 제공하기도 어려움.
- 부동산신탁사의 경우 토지신탁에 대한 의존도가 높아 부동산경기에 따라 재무위험이 급증할 가능성에도 노출
▣ 이에 따라 정부도 ’18.5월 「금융업 진입규제 개편방안」을 통해 일부 개선방안을 제시하였으나, 아직도 구조적 문제가 해소되지 못하고 있음.
▸상기 방안에는 수탁자산별 인가단위를 기능별(관리·처분·운용 등)로 전환하고 자기자본 진입규제를 완화하여 소규모 신탁업자*의 진입을 촉진하겠다는 방향성 제시
* 예 : 법무법인의 유언신탁 전문 신탁법인 설립 가능, 의료법인의 치매요양신탁 전문법인 설립 가능, 유동화전문법인의 부실채권관리신탁 전문법인 설립 가능
▸또한, 부동산신탁사 추가설립 허용을 통해 일자리 창출 및 시장 확대, 새롭고 다양한 맞춤형 서비스 제공 등을 유도하기로 함.
- 이에 따라 ’19.3.3일 3개사(대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁)가 부동산신탁업 예비인가를 득했으며,
대신자산신탁은 ’19.7.24일, 신영부동산신탁과 한국투자부동산신탁은 ’19.10. 23일 본인가를 취득하였음.
▣ 한편, 최근 지방 주택시장 침체로 인한 신규수주 감소, 차입형 토지신탁의 물량 축소, 분양실적 둔화, 판관비 증가 등에 따라 부동산신탁업 전반의 리스크가 커지는 조짐을 보임.
1) ▸이로 인해 최근 일부 부동산신탁사의 등급전망이 하향 조정되기도 하였음.
▣ 본 연구에서는 이러한 상황을 종합하여 국내 부동산신탁업의 현황과 문제점을 다각도로 살펴보고, 부동산신탁업의 건전한 발전을 위한 발전과제를 도출하고자 함.
▸그 간 신탁업법 제정 논의에 가로막혀 부동산신탁업에 대한 근본적인 고민을 하기 어려웠으나, 신탁업 중 영업이 가장 활발한 부동산신탁업만이라도 우선적으로 발전방안을 모색하고자 함.
Ⅱ. 국내 부동산신탁업의 구조
1. 부동산신탁의 개요 및 주요상품
1) 개요
▣ 부동산신탁이란 ‘부동산을 수탁재산으로 하는 신탁’임.
▸위탁자(부동산 소유자)가 신임관계를 바탕으로 부동산*의 유지·관리나 투자수익을 올릴 목적으로 소유권을 수탁자(신탁회사)에게 신탁하고, 수탁자는 그 부동산을 유지·관리하는 행위 또는 개발 후 임대 또는 분양을 통해 수익을 올려 수익자(통상 부동산 소유자)에게 교부하는 행위(또는 법률관계)로 정의할 수 있음. * 지상권, 전세권 등 권리를 포함함.
▣ 부동산신탁의 수탁자인 신탁회사는 배타적으로 부동산의 관리 및 처분권을 가지나, 기본적으로 신탁목적에 따라 수익자의 이익을 위해 신인의무(fiduciary duty)를 가지고 부동산을 관리 운영해야 함.
▣ 부동산신탁제도가 도입된 1991년 이후 우리나라의 부동산신탁업은 전업(全業) 부동산신탁사를 중심으로 성장해 왔음.
▸1991년 부동산신탁제도가 도입되면서 대한부동산신탁과 한국부동산신탁이 설립됨.
▸외환위기 중 시공사 부도 및 신탁사업장의 부실화 등으로 일부 부동산신탁사들이 문을 닫기도 하였음.
▸2020년 2월 현재 신탁업을 영위하는 금융회사는 총 59개이며 은행(19개), 증권(20개), 보험(6개) 등 겸영신탁회사 45개사와 전업신탁회사인 부동산신탁사 14개사로 구성되어 있음.
▣ 국내의 부동산신탁업자들이 취급하는 상품으로는 크게 토지신탁, 담보신탁, 처분신탁, 관리신탁, 분양관리신탁, 대리사무 등이 있으며, 금융회사별로 취급 가능한 업무가 다름.
▸관리신탁의 경우 전업 부동산신탁사를 비롯한 은행·증권·보험회사에서 모두 취급 가능하며,
담보신탁과 분양관리신탁의 경우에는 은행과 부동산신탁사만이 취급할 수 있음.
▸처분신탁은 은행·증권·부동산신탁사가 취급할 수 있으며,
토지신탁의 경우에는 부동산회사만이 취급 가능한 상황임.
2) 주요 상품
▣ (토지신탁) ‘개발신탁’이라고도 하며 소유자(위탁자)가 맡긴 토지를 개발한 뒤 분양 또는 임대를 통해 발생한 수익을 소유자(위탁자)에게 배당하는 상품임.
▸자금조달의 주체에 따라 차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁으로 구분할 수 있으며,
개발 후 운용방식에 따라 임대형 토지신탁과 분양형 토지신탁으로 구분할 수도 있음.
* 차입형의 경우 신탁회사가 금융기관 또는 시공사로부터 사업비를 조달하고, 관리형의 경우 위탁자(토지소유자)가 자금조달을 담당
▸최근 부동산시장 침체로 차입형 토지신탁 영업환경이 악화됨에 따라 상대적으로 자금부담이 적고 수익성이 높은 책임준공확약형 관리형토지신탁(이하 ‘책준형 관리형 토지신탁’)*이 중소형 개발사업을 중심으로 확대 * 시공사가 준공기한 내에 책임준공의무를 이행하지 못할 경우 부동산 신탁사가 기존 준공기한에서 6개월 정도를 더한 기한 내에 책임준공의무를 부담하는 신탁
▣ (담보신탁) : 대출을 받을 목적으로 부동산을 신탁회사에 담보로 제공하는 형태의 신탁상품
▸대출기간 내에 위탁자가 대출금을 상환하면 신탁계약이 해지되어 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주며, 상환하지 못할 경우 부동산 신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 상환함.
▸대출을 해주는 금융기관 입장에서는 저당(抵當)방식에 비해 대출업무에 필요한 경비 및 시간, 인력 등을 절감하는 효과가 있으며, 채무자 입장에서도 저당권 설정에 비해 비용이 절감되고 고가(高價) 매각이 가능하다는 장점이 있음.
▣ (관리신탁) : 신탁회사가 부동산의 소유권관리, 임대차관리, 시설유지관리, 법무 및 세무 관리, 수익금의 운용 등을 담당하고, 그 수익을 소유자에게 돌려주는 신탁상품
▸관리신탁은 갑종관리신탁과 을종관리신탁으로 구분되는데,
- 갑종은 소유자가 맡긴 부동산을 소유권뿐만 아니라 부동산의 유지, 보수, 임대차관리, 세제관리 등 모든 사항을 관리해 수익을 되돌려 줌.
- 을종관리신탁은 소유권만을 관리하는 제도로 관리가 필요치 않은 임야 등에 적합하며, 해외에 장기간 체류할 경우 부동산 소유권을 보호하기에 적합 * 사후에 유족의 생활보장을 위하여 재산관리가 필요한 경우에도 이용
▣ (처분신탁) : 매수자가 제한되어 있는 대형·고가의 부동산이나 권리관계가 복잡해 처분하기 어려운 부동산의 경우 신탁회사를 통해 수요자를 찾고 이를 안전하게 처분할 수 있도록 하는 상품
▸부동산의 소유권을 신탁회사 명의로 등기한 후 부동산을 대신 매매해주기 때문에 편리하고 안전하게 진행된다는 장점이 있음.
▸부동산 소유자 개인 및 기업의 노출을 방지하고자 하는 경우에도 이용됨.
▣ (분양관리신탁) : 상업용 부동산(상가, 오피스텔 등)을 선분양하기 위하여 분양사업자가 부동산의 소유권을 부동산신탁사에 신탁하고 부동산신탁사에서는 분양 및 공정관리 등을 수행하는 제도로 수분양자 보호를 목적으로 하는 신탁 ▸분양사업자 입장에서는 선분양을 통해 대금을 조기에 회수할 수 있기 때문에 초기부담을 최소화하고 안정적인 사업 추진이 가능
▸또한 계약관리 및 분양대금의 안전한 관리로 수분양자의 권리가 확보되는 장점이 있음.
▣ (대리사무) : 신탁회사가 토지소유자(위탁자)를 대신하여 부동산 취득이나 처분 관련된 인허가, 대출금 관련사항, 사업비 집행 관리 등을 처리하는 서비스를 의미함.
▣ (리츠, Real Estate Investment Trusts : 부동산투자회사) : 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 상법상 주식회사
▸다수의 투자자로부터 자금을 모집한 후 부동산 또는 부동산과 관련된 유가증권에 투자·운용하여 발생한 수익을 투자자들에게 배당하는 집합투자기구임.
▸즉, 리츠는 신탁법 상 신탁은 아니지만, 현재 다수의 부동산신탁사들이 국토교통부로부터 리츠 자산관리회사(REITs AMC) 인가를 받아 겸업을 하고 있음. * ’17.6월 금융위원회는 금융지주회사가 리츠 자산관리회사(AMC)를 자회사로 둘 수 있도록 허용한 바 있음.
2. 국내 부동산신탁업의 규율체계
1) 법규체계
▣ 신탁업을 영위하는 경우 자본시장법(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」)이 특별법으로서 우선 적용되고, 자본시장법이 규율하지 않는 부분에 대해 신탁법이 적용됨.
▸부동산신탁업은 신탁업의 일종이므로 신탁업 인가를 받은 금융회사들은 기본적으로 부동산신탁업을 영위할 수 있음.
▸신탁업자에 대한 시장규율은 주로 자본시장법 ‘제4장 영업행위 규칙, 제5관 신탁업의 영업행위 규칙’에 명시되어 있음.
* 제102조~제107조의2
▣ 다만, 행정지도로 토지신탁에 대해서는 부동산신탁사에 한해 영위할 수 있도록 하고 있고, 리츠에 대해서는 부동산투자회사법에 근거하여 국토교통부로부터 추가 인가를 받은 부동산신탁사들이 사업을 영위하고 있음.
2) 주요 규제
▣ 자본시장법 상 신탁업 인가단위는 8종이 있음(<표 Ⅱ-5> 참조).
▣ 금융위는 ’18.10월 「부동산 신탁업 신규인가 추진방안」을 발표하였으며, 이에 따라 대신자산신탁(2019.7월), 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁(2019.10월)이 추가적으로 영업 인가를 받음. ▸이로써 부동산신탁업자는 기존 11개사에서 14개로 늘어났음.
▣ (건전성규제 강화) 최근 차입형 토지신탁 수탁고의 감소세 전환, 영업용 순자본비율(NCR) 하락에 따라 금융감독원은 재무건전성 감독강화와 함께 자산건전성 분류기준 및 NCR 산정방식 개선, 업무보고서 서식 개정 등을 추진하였음.
▸NCR은 2019년 11개사 모두 150%를 크게 상회하는 안정적인 수준이나 새로운 산정방식이 적용될 경우, 책임준공확약형 관리형 토지신탁의 지급위험이 반영되기 때문에 상품 비중에 따라 NCR이 하락하게 됨.
▸또한 신탁계정대여금의 자산건전성 분류시 해당 사업의 실제 분양률에 따라 분양률이 낮은 사업장일수록 충당금 적립부담이 증가하게됨(NCR 산정시 자기자본 차감비율 차등 적용).
3. 국내 부동산신탁업 영업현황
1) 수탁고
▣ 2019년 9월말 현재 국내 부동산신탁의 수탁고는 278.3조원으로 전체 신탁의 수탁고(950.3조원)의 29.3%를 차지하고 있음.
▸수탁고 중 가장 큰 비중을 차지하고 있는 상품은 담보신탁으로 2019년 9월말 현재 전체 수탁고의 66.7%를 차지함(185.7조원).
▣ 금융기관별로 살펴보면 부동산신탁사가 사실상 동 산업에서 지배적 사업자임을 알 수 있고, 특히 수익성이 높은 토지신탁을 독점하고 있는 구조를 보임.
2) 수익성 및 건전성
▣ ’19년 상반기 국내 부동산신탁사의 당기순이익은 전년동기대비 7.7% 감소한 2,633억원을 시현하였음
. ▸영업수익은 6,339억원으로 전년동기 대비 증가 추세(7.6%)를 이어갔으나, 핵심상품인 차입형토지신탁의 수탁고(-1.2%)* 및 신탁보수(-12.7%)가 전년동기대비 감소하는 모습을 보임.
* 차입형토지신탁 수탁고는 ’09년 이후 최초로 감소
▸영업비용은 2,862억원으로 전년동기 대비 733억원(34.4%) 증가하였는데, 이는 인건비 등 판관비가 전년동기대비 294억원(19.1%), 대손상각비*가 323억원(99.4%) 증가한 데 주로 기인함.
* 신탁계정대여금의 자산건전성 하락 영향
▣ 영업수익의 대부분을 차지하는 신탁보수 중 토지신탁의 비중은 여전히 높은 수준(약 80%)이며, ’18년부터는 신탁보수 증가율이 둔화되고 있음.
▸특히, 차입형 토지신탁은 ’19년 상반기중 신탁보수가 전년동기 대비 감소하였음.
▣ 2019년 6월말 11개 부동산신탁사의 영업용순자본비율(Net Capital Ratio: NCR)은 평균 735%로 전년말(856%) 대비 121%p 하락하였음.
▸분양실적 부진으로 신탁계정대여금은 증가하고 있는 반면, 상위 부동산신탁사를 중심으로 신탁계정대여금 관련 대손비용이 증가하는 모습을 보임.
Ⅲ. 국내 부동산신탁업의 문제점
1. 개인고객의 접근성 부족
▣ 신탁이 갖는 유연한 구조에도 불구하고 고령화시대에 개인고객을 대상으로 하는 장기 자산관리 및 원활한 부(富)의 이전 수단으로서의 역할은 미흡한 실정임.
▸우리나라 가계자산의 약 70%가 부동산(거주주택, 거주주택 이외의 부동산 포함)으로 구성되어 있음에도 불구하고, 개인고객 대상 부동산신탁의 역할은 매우 제한적임.
▸즉, 여타의 신탁도 마찬가지이지만 부동산신탁 또한 신탁 본연의 기능인 자산관리보다는 단순히 상품을 판매(판매채널)하거나 개발 사업에 치중해 왔음.
▣ 더군다나 우리나라의 신탁은 오랜 기간 금전신탁(단순 운용형 특정금전신탁) 중심으로 발전해 왔기 때문에 ‘포괄적으로 재산을 관리’할 수 있는 수단으로 자리매김하기 어려웠음.
2. 사업구조의 편중화
▣ 토지신탁은 부동산신탁사만이 영위할 수 있는데, 지난 수년간 부동산신탁사는 대형 건설사들이 진입하지 않는 틈새시장인 지방 중소도시의 소규모 사업장을 중심으로 차입형 토지신탁 사업을 확대해 왔음.
▣ 지금까지는 차입형 토지신탁이 부동산신탁사의 수익성 개선에 크게 기여하였으나, 부동산경기가 악화될 경우 부실 사업장이 증대되고 건전성이 급격히 악화될 가능성이 있음.
▸다만, 외환위기 이후 대한부동산신탁 및 한국부동산신탁이 파산할 때와는 다른 측면이 있는데, 이들 신탁사들은 단기성 기업어음(CP)을 대규모로 발행하여 사업기간 2~3년 소요되는 개발 사업에 자금을 대여하는 등 조달-운용 기간 간 미스매치가 심각했음.
▣ 관리형 토지신탁의 경우에도 시공사가 도산할 경우 책임준공 및 지급보증 리스크에 직면할 수도 있음.
3. 금융기능의 분절화
▣ 부동산신탁사들이 신탁 목적을 달성하기 위해 다양한 금융기능을 활용할 수 있어야 함에도 금융기능의 다양성은 부족한 편임.
▸부동산을 직접 활용하는 금융으로는 부동산 및 부동산 관련 권리를 담보로 하여 자금을 조달하는 형태(asset-backed financing),
부동산 개발 사업에서 창출될 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 형태(project financing),
증권화(securitization)*를 통해 자금을 조달하는 형태 등이 있음.
* 부동산관련 자산을 기초로 MBS, ABCP 등 유동화증권을 발행하거나, 집합투자기구(collective investment vehicle) 또는 투자회사(investment company) 형태로 자금을 조달하는 방식을 포괄함.
▸신탁업무 수행에 필요한 자금은 고유계정에서 대출이나 회사채 발행을 통해서만 조달하고 있음.
▣ 사업장별로 독자적인 금융기능도 부족한 편임.
▸예컨대, 차입형 토지신탁의 경우 대부분 고유계정으로부터의 차입에 의존하고 있는데, 이로 인해 특정 사업장의 부실이 여타 사업장에도 영향을 미칠 수 있음.
▸신탁계정대여금의 만기로 인해 2~3년 내에 개발과 분양(매각)을 통하여 원리금 상환 및 이익회수가 가능한 개발프로젝트에 사업 포트폴리오가 집중되는 경향도 발생함.
▣ 또한, 부동산신탁사들은 신탁자산의 유동화와 관련된 업무도 거의 취급하지 못하고 있음.
▸이는 경제주체들의 부동산 보유 욕구* 및 부동산신탁사들의 금융 노하우 부족 등에 기인하는 것으로 보임.
* 부동산의 적극적인 활용보다는 자산가치 상승을 추구
▸신탁법, 자본시장법 및 자산유동화법 상 부동산의 유동화 및 사모펀드 조성이 가능하나, 실제로 이를 행하고 있는 부동산신탁사는 없음.
Ⅳ. 부동산신탁업의 발전과제
1. 기본방향
▣ 부동산신탁이 할 수 있는 본연의 기능을 촉진하고, 국내 부동산신탁사들이 직면한 리스크를 적절히 조절하기 위해 다음과 같은 발전방안을 제시함.
▣ 1단계로 부동산신탁에도 ‘플랫폼’의 개념을 신속히 도입할 필요가 있음.
▸부동산신탁을 이용하고자 하는 개인 또는 기업이 1차적으로 접촉할 수 있는 접점인 동시에, 편리하게 포괄적 신탁계약을 맺을 수 있는 종합신탁플랫폼의 도입을 의미함.
▸신탁플랫폼은 고객관리에 치중하고, 관리·운용은 재신탁을 통해 전문 사업자에게 자유롭게 위탁할 수 있도록 허용하자는 것임.
▸중장기적으로 온라인 방식의 신탁플랫폼이 등장할 수 있는 기반을 마련
▣ 2단계로 종합적인 서비스를 제공할 수 있는 사업자들을 기능별로 통합함으로써 보다 다양하고 전문적인 서비스가 가능하도록 할 필요가 있음.
▸온라인 사업자, 스마트 계약(smart contract)의 도입 등도 함께 추진할 수 있을 것임.
2. 신탁플랫폼의 도입 및 활성화
▣ 1단계로 부동산과 관련된 다양한 신탁상품을 종합적으로 활용할 수 있도록 신탁업에도 플랫폼 사업자를 도입
▸현재의 분업화된 신탁업 구조 하에서 고객은 상품에 따라 여러 신탁회사를 접촉하고 계약을 맺어야 함.
▸이를 개선하기 위하여 고객이 1개의 신탁회사(플랫폼*)와 신탁계약을 맺으면 동 회사는 분야별로 전문 신탁회사를 활용하여 고객에게 원스톱 서비스를 제공하는 방식으로 전환해 나갈 필요가 있음.
* 여기서 ‘플랫폼’은 단순히 상품을 중개하는 포털(portal)과 같은 기능을 하는 것이 아니라, 신탁계약을 토대로 최초 신탁자에게 수탁자로서 책임을 가지는 사업자를 의미함.
▣ 특히, 최근 금융회사의 부동산신탁사 계열화 사례가 늘어나고 있는데, 그룹 내 주력 금융회사가 플랫폼 기능을 담당하면서 ‘신탁-금융간 시너지’ 창출을 주도할 수도 있을 것임.
▣ 이 과정에서 신탁플랫폼은 다수의 개인고객들로부터 부동산을 수탁받아 이를 하나의 신탁재산으로 번들링(bundling)한 후 전문 기관에 관리·개발·운용을 위탁할 수도 있을 것임.
▸최근 상속·증여의 수단으로서 신탁에 대한 관심이 점증하고 있어 개인고객의 신탁 수요를 흡수할 수도 있을 것임.
▣ 다만, 이를 위해서는 재신탁(再信託)이 자유로워야 하므로 재신탁의 방법이나 절차를 법규에 명시할 필요가 있음.
▸보다 전문성 있는 신탁업자가 존재한다면 재신탁을 활용하는 것이 오히려 고객(위탁자)의 이익에 부합하는 것임,
- 즉, 판매주체와 운용주체가 동일해야 할 필요는 없음.
▸신탁법에서는 재신탁을 허용6)하고 있음에도 불구하고 자본시장법에 관련 규정이 없어 법적 불확실성이 존재함.
▸다만, 이 과정에서 신탁업자가 신인의무(fiduciary duty)를 다하지 못하는 경우가 발생하지 않도록 재신탁의 구체적인 방법이나 절차 등을 관련 법규에 명시하는 것이 바람직함.
3. 다양한 플레이어들의 출현 유도
▣ 2단계로 신탁플랫폼과는 별개로 부동산을 관리·개발·운용할 수 있는 다양한 기능과 결합하여 새로운 형태의 플레이어들이 시장에 진입할 수 있도록 하는 방안이 필요함.
▸현 부동산신탁사들이 이러한 방식으로 발전해 나가면서 사업포트폴리오는 다변화되고 리스크는 분산될 것임.
물론 토지신탁 내에서도 비주거형 부동산 비중을 늘림으로써 리스크를 분산시킬 수도 있음.
▸예를 들어 다음과 같은 시장구조를 생각해 볼 수 있음.
˅ 은행 등은 종합신탁플랫폼으로서 고객관리에 치중
˅ 부동산에 특화된 금융기능을 폭넓게 제공하는 (가칭) “종합부동산금융회사”가 가능함(자산 중심의 모델).
˅ 부동산신탁에 여타 재산을 결합한 “종합재산신탁회사”, 금전신탁까지 가능한 “종합신탁회사” 모델도 고려(신탁기능 중심의 모델)
▣ 중장기적으로 일정 요건을 충족한다면 중소형 신탁은행(Trust Bank) 허용하는 방안도 검토할 수 있을 것임.
▸신탁을 핵심 고유업무로 하는 특화은행(specialized bank), 미국식 특수목적(special purpose) 신탁은행, 온라인신탁은행 등이 대안으로 가능 ▸장기적인 자산관리 수단으로서 신탁의 역할이 제고될 것임.
4. 자금조달방식의 다변화
▣ 부동산신탁업의 미래를 설계함에 있어 또 다른 축(軸)은 사업자의 조달기능을 다변화하는 방안인데, 부동산신탁사가 외부 차입을 통해 사업장에 신탁대여금을 제공하는 차원에서 벗어나 사업장별로 직접수익증권 발행을 허용하는 등 다양한 방식을 고려해 볼 수 있음.
▸즉, 다양한 플레이어들이 시장에 진입하면 자본금 규모 등 규제요건의 충족 여부, 공모형 상품의 취급 여부 등에 따라 조달방식에도 다양성을 부여할 필요가 있음.
▣ 아울러, 부동산 개발 프로젝트 사업장별로 조달기능을 활성화함으로써 특정 사업장에 대한 부실이 여타 사업장이나 부동산신탁사 전체의 부실로 이어지지 않도록 차단
▸이와 관련하여 정부는 사업비의 100% 한도 내에서 “당해 부동산 위탁자로부터의 금전수탁 + 고유계정으로부터의 차입”이 가능하도록 허용하겠다는 방침을 밝혔으나 아직 관련 법규의 정비가 이루지지 않고 있음.
▣ 이와 관련하여 프로젝트(개발사업)의 단계별로 수익증권발행신탁을 적극 활용하는 방안이 검토될 수 있음.
▸수익권의 차등적 설정이 가능한데, 부동산 개발사업 진행단계에 따라 수익증권을 발행할 수 있을 것임.
▸다만, 이를 위해서는 자본시장법 상 수익증권발행신탁을 허용하는 근거 규정이 필요함.
▣ 다만, 조달방식의 다변화가 개발 사업에 집중하고 있는 부동산신탁사의 자금조달을 무분별하게 확대하는 기회로 남용되어서는 안 될 것임.
▸이를 보완하기 위해 레버리지(leverage) 규제 강화 등의 조치가 검토될 수 있을 것임.
* 차입된 토지신탁의 리스크가 증대되면서 은행대출이 원활하지 않은 경우 CP 등 단기시장성 조달로 급격히 이동될 가능성도 적절히 차단할 필요
▣ 한편, 블록체인 등을 통해 OTC시장에서 수익증권을 활발히 거래할 수 있도록 유도하는 것도 수익증권발행신탁 활성화에 도움이 될 것임.
▸2019년 8월 KEB하나은행은 부동산신탁 수익증권을 전자증서 형태인 디지털 자산유동화증권(DABS)으로 발행 및 유통 가능하게 하는 플랫폼을 출시하기 위해 블록체인 기반의 핀테크 기업인 카사코리아와 업무협약(MOU)을 체결
* * 카사코리아의 블록체인 기반 기술로 플랫폼을 구축하고 KEB하나은행이 계좌개설, 수익증권 발행 등 신탁회사 역할을 수행하는 것으로, 카사코리아는 해당 서비스로 ’19.5.2일 제2차 혁신금융서비스업체로 지정됨.
▸중소형 상업용 부동산 투자기회가 일반(개인)투자자에게로 확대될 수 있는 기회가 될 것으로 전망
Ⅴ. 요약 및 결론
▣ 현재 국내 부동산신탁업은 신탁상품별로 시장이 분절화(fragmen-ted)되어 있고 주력 사업자인 부동산신탁사들이 ‘개발사업’에 치중하다보니 신탁이 갖는 본연의 종합재산관리 기능은 제대로 작동되지 못하고 있는 상황임.
▣ 특히 국내에서 고령화시대에 개인자산의 장기적 관리 또는, 세대 간자산관리 수단으로서 신탁의 기능은 유명무실함. ▸이로 인해 금융소비자의 니즈를 충분히 충족시키지 못할 뿐 아니라, 신탁업 및 부동산신탁업의 건전한 발전도 어려운 상황임.
▸더욱이 최근 부동산 경기의 위축으로 부동산신탁의 부실화 위험이 증대되고 있음.
▣ 본 보고서는 국내 신탁업 중 가장 활기를 띠는 부동산신탁업 분야에서 제도적 변화를 추구하는 것이 관련 산업의 발전과 소비자 편익 측면에서 효과적이라는 시각에서 출발하였음.
▸업권 간 이해관계가 첨예하게 대립되는 상황을 지속하기보다는 부동산신탁 분야만이라도 먼저 변화(법령 정비)를 추구하는 것이 유용할 것임.
▣ 이를 위해 2단계 접근법을 제시함.
첫째 분산되어 있는 신탁기능을 종합적으로 이용하기 위해서는 ‘종합신탁플랫폼의 개념’을 도입할 필요가 있음.
▸이를 통해 기존 사업자의 역할 개편 없이도 고객(특히 개인고객)에게 원스톱 신탁 서비스를 제공할 수 있는 기반을 마련할 수 있음.
▸초기에는 은행과 같은 겸영 신탁회사가 신탁플랫폼이 될 수 있겠으나, 디지털화가 진전되고 규제가 완화되면 온라인 기반의 사업자 등 다양한 플랫폼이 탄생할 것으로 기대됨.
- 다만, 종합신탁플랫폼은 단순히 상품을 중개하는 포털(portal)과 같은 기능을 하는 것이 아니라, 신탁계약을 토대로 최초 신탁자에게 수탁자로서 책임을 가지는 사업자를 의미하므로 그에 적합한 규제체계가 수반되어야 할 것임.
▸이를 위해서는 재신탁이 자유로워야 하는데, 자본시장법을 개정하거나, 업무 위탁의 하나로 해석하여 하위법령에 근거를 만드는 것을 검토해 볼 수 있음.
▸신탁플랫폼은 개인고객의 부동산을 모아 하나의 물건으로 번들링 한후 전문 신탁업자에게 관리나 운용을 맡기는 역할도 수행할 수 있을 것임
. ▣ 2단계로 성격이 유사한 업무를 기능별로 통합하여 전문성은 높이고 다양한 플레이어들이 출현하도록 유도할 필요가 있음.
▸부동산전업신탁사 이외에도 종합부동산금융회사, 종합신탁회사, 혹은 양자를 모두 영위하는 회사 등 다양한 업태를 허용하고 자본금 규제 등도 유연하게 정비함으로써 경쟁을 통해 부동산금융과 신탁업이 함께 발전할 수 있도록 유도할 필요가 있음. ▸업무(사업 포트폴리오)의 다양성을 허용함으로써 현재 부동산신탁사들이 직면하고 있는 리스크 집중 현상도 완화할 수 있을 것임
. ▣ 다만, 새로운 업태가 갖는 리스크에 부합하는 규제체계는 함께 마련해야 할 것임.
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