부동산신탁업 현황 및 시사점2021-08호

 

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□ 부동산신탁 수탁고 규모는 2013년 저점을 기록한 이후 토지신탁과 담보신탁을 중심으로 지속적인 성장세를 이어옴

□ 부동산신탁업에 10년만에 신규 진입사가 등장하면서 현재 14개 부동산신탁사가 영업 중

□ 2019년을 제외하고 전년대비 증가율이 꾸준히 상승했던 수탁고와 다르게 차입형 토지신탁 의존도가 높은 부동산신탁보수는 2018년 이후 증가율이 크게 감소하였으며 이후 하락세를 이어감

□ 차입형 토지신탁 부문은 자본력을 겸비한 대형사 점유율이 매우 높은 부문으로 2017년까지 시장파이가 크게 확대되었고 기업들이 적극적으로 사업에 참여하면서 시장집중도가 하락하였으나 여전히 높은 수준을 유지

□ 관리형 토지신탁 시장점유율은 대형사의 점유율이 감소하고 소형사 및 금융지주계열사의 점유율은 증가하는 추세이며 2015년 시장집중도가 대폭 감소한 뒤 비슷한 수준을 유지

 

□ 비토지신탁 부문은 경쟁도가 높은 부문으로 시장집중도는 추세적으로 커다란 변화가 없었으며 대형사 및 금융지주계열사에 비해 중소형사의 점유율이 높은 구조

□ 향후, 부동산 경기 및 정책 리스크로 차입형 토지신탁 부문의 단기간 수익 개선은 어려울 것으로 보이며 관리형 토지신탁을 비롯한 비차입형 신탁 부문에서는 경쟁심화가 예상되므로 부동산신탁사들은 전통적인 부동산신탁업 이외의 사업 영역 확대 등 수익 다각화를 위해 노력할 것으로 전망

□ 부동산신탁 수탁고 규모는 2013년 저점을 기록한 이후 토지신탁과 담보신탁을 중심으로 지속적인 성장세를 이어옴  

─ 전업 부동산신탁사 기준 2014년말 125조원이었던 부동산신탁 수탁고는 2020년 말 277조원으로 약 2.2배 상승하여 연평균(CAGR) 14.2%씩 성장

• 전년대비 증가율도 2019년(11.5%)을 제외하고는 지속적으로 상승하여 2014년 5.1%에서 2020년 20.3%를 기록   

─ 부동산신탁은 토지신탁과 담보신탁을 중심으로 발전하였으며 전업 부동산신탁사 기준 2014년말 전체 부동산 수탁고에서 88.7%를 차지했던 토지신탁 및 담보신탁 비율은 2020년말 94.4%을 기록하며 규모뿐만 아니라 수탁고 비중도 꾸준히 증가

• 토지신탁 수탁고는 2014년 31조 1,467억원에서 2020년말 77조 8,964억원으로 약 2.5배 증가하였으며 동기간 전체 수탁고에서 차지하는 비중도 3.1%p 증가하여 28.1%를 기록

• 차입형 토지신탁 수탁고는 2017년부터 증가율이 감소하다 2019년에는 전년대비 규모도 감소했으나 관리형 토지신탁 수탁고 증가로 전체 토지신탁 수탁고는 꾸준히 증가   

• 담보신탁 수탁고는 2014년 79조 9,118억원에서 2020년말 184조 1,423억원으로 약 2.3배 증가하였으며 동기간 전체수탁고에서 차지하는 비중도 2.6%p 증가하여 66.4%를 기록  
 

 

 

□ 부동산신탁업에 10년만에 신규 진입사가 등장하면서 현재 14개 부동산신탁사가 영업 중이며, 신규 진입사 등장에 따른 영향 진단을 위해 현재 부동산신탁업 수익 구조 및 경쟁도를 분석

─ 전업 부동산신탁사는 2009년 이후 별도의 진입 및 퇴출 없이 2018년까지 11개사 체제를 유지

─ 부동산신탁 시장 규모가 성장함에 따라 금융당국은 경쟁 촉진 방안으로 2018년 5월 ‘금융업 진입규제 개편방안’을 발표하고 제도개선 추진의 일환으로 부동산신탁사 신규 진입을 허용

─ 2019년 3월 사업계획 평가 결과 한국투자, 신영, 대신 3개사가 예비인가를 취득하였으며 2019년 10월 ‘신영부동산신탁’과 ‘한국투자부동산신탁’이 본인가를 받으며 신규 3개사의 출범이 완료

• 토지신탁 중 상대적으로 리스크가 높은 차입형 토지신탁은 본인가 2년 후부터 업무 영위가 가능하도록 제한

□ 2019년을 제외하고 전년대비 증가율이 꾸준히 상승했던 수탁고와 다르게 차입형 토지신탁 의존도가 높은 부동산신탁보수는 2018년 이후 증가율이 크게 감소하였으며 이후 하락세를 이어감

─ 2014년 9.2%였던 부동산신탁보수 증가율은 2017년 45.2%에 도달, 전년대비 5.1%p 증가하며 가파르게 상승했으나 2018년은 12.8%로 전년대비 32.34%p 감소하였고 2019년에는 1.5%의 증가율을 기록하며 성장이 정체

─ 부동산신탁 신탁보수에서 토지신탁의 비중이 매우 높아 신탁보수 성장률 둔화는 토지신탁 성장률 둔화에 기인  

• 신탁보수에서 토지신탁이 차지했던 비중은 2014년 66.6%에서 2020년 80.7%까지 증가

• 신탁보수에서 차입형 토지신탁의 비중은 2014년 48.1%에서 2017년 63%까지 증가했으나 이후 지속적으로 하락, 2020년에는 32.6%로 감소  
 

 

─ 2017년까지 차입형 토지신탁에서 발생하는 신탁보수가 영업수익 확대를 주도하였으나 이후 지방분양 경기 침체에 대한 우려가 높아지면서 부동산신탁사는 리스크 관리를 위해 차입형 토지신탁 신규수주를 줄이고 관리형 토지신탁의 비율을 높임 
• 차입형 토지신탁은 다른 부동산신탁과 비교하여 수수료율이 높은 고수익 상품이나 분양실적이 저조하거나 공사지연 등으로 부동산신탁사의 유동성문제가 단기간에 악화될 수 있음 
• 지방 미분양주택 수가 2015년(30,875호)부터 2018년(52,519호)까지 가파르게 증가하면서 지방 주거용 개발사업 비중이 높은 차입형 토지신탁 사업에 대한 부실화 우려 증가  
• 경기 침체에 따른 부동산 경기 불황과 기존 차입형 토지신탁에 대한 리스크 관리 차원에서 관리형 토지신탁을 늘리고 차입형 토지신탁을 감축하는 추세
 

 

─ 2017년 이후 관리형 토지신탁의 신탁보수 수익이 증가했음에도 차입형 토지신탁의 신탁보수 감소로 전체 수익 증가가 미미했으며 2020년에는 차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁의 수수료수익이 처음으로 역전 
─ 담보신탁관련 신탁보수는 2014년 이후 꾸준히 상승하여 2014년 608억원에서 2020년 1,384억원으로 약 2.3배 증가하였으나 토지신탁에 비해 수수료율이 낮아 전체 신탁보수에서 차지하는 비중은 17% 수준
─ 토지신탁과 담보신탁 이외의 신탁사업은 처분신탁, 분양관리신탁이 있으나 2020년말 기준 전체 신탁보수의 2.2%로 매우 작은 비중을 차지  
─ ROE도 2017년까지 증가하다 이후 감소 추세를 보이고 있으며 2019년에는 신규 진입사의 영향으로 더 크게 감소 
• 2019년에는 3개 신설사 진입으로 영업수익(852억원) 증가폭보다 영업비용 증가폭(1,211억원)이 크게 증가하여 당기순이익 감소폭이 증가

□ 차입형 토지신탁 부문은 자본력을 겸비한 대형사1) 점유율이 매우 높은 부문으로 2017년까지 시장파이가 크게 확대되었고 기업들이 적극적으로 사업에 참여하면서 시장집중도가 하락하였으나 여전히 높은 수준을 유지
─ 차입형 토지신탁은 자기자본 투입을 통해 수익이 창출되는 구조이므로 자본력을 확보한 대형사 중심으로 사업이 주도되어 왔으며 중소형사의 영업확대가 어려운 구조
• 중소형사의 차입형 토지신탁 수탁고 시장점유율은 2014년 2.7%에서 지속적으로 상승했으나 2020년에도 12.2%로 차입형 토지신탁에서 차지하는 비율은 작음
• 금융지주계열사는 부동산시장 경기에 따른 리스크 고려 등 지주회사 차원에서의 리스크 관리에 영향을 받으므로 시장 성장에 따라 빠른 사업 확장에 한계가 있음
─ 수탁고 기준 HHI2) 2014년에 3,211로 매우 높은 수준이었으나 점차 감소하여 2016년에는 2,000선 아래인 1,986까지 떨어졌으며 이후 1,900후반 ~ 2,000초반대를 유지
• CR3는 2014년 80%에서 점차 하락하였으나 2020년 현재 70%로 여전히 시장집중도가 높음 
─ 2014년에는 상위 1개사에서 차입형 토지신탁 수탁고의 52%를 점유하는 등 시장 집중도가 높았으나 대형사 사이에서 점유율 조정이 이루어지고 중소형사의 시장점유율도 소폭 늘어나며 집중도가 하락
 

 

□ 관리형 토지신탁 시장점유율은 대형사의 점유율이 감소하고 소형사 및 금융지주계열사의 점유율은 증가하는 추세이며 2015년 시장집중도가 대폭 감소한 뒤 비슷한 수준을 유지
─ 관리형 토지신탁은 중위험·중수익 상품으로 차입형 토지신탁과 비교하여 중소형사의 신규 진입 및 사업 확대가 용이하고, 금융지주계열사는 리스크 관리 수단으로 점유율을 확대하면서 대형사의 시장점유율은 지속적으로 하락
• 대형사의 관리형 토지신탁 수탁고 비중은 2014년 39%에서 2020년 19%까지 감소하였으며 2020년 기준 한국자산신탁(10%)을 제외하고는 5%미만으로 신규 진입한 3개사 다음으로 낮은 수준 
• CR3는 2014년 53.4%에서 2020년 CR3는 47.4%로 4%p하락 하였으며 2014년에는 점유율이 가장 높았던 대형사에서 전체 점유율의 23.5%를 차지했던데 반해 2020년에는 시장점유율 상위 3개사도 소형사 및 금융지주계열사로 구성
─ 수탁고 기준 HHI는 2014년에 1,303에서 2015년 이후 대폭 감소한 뒤 1170 ~ 1200대 사이를 유지
• 한국토지자산신탁의 점유율이 2014년 대비 2015년에 4.8%p 감소한 반면 중소형사와 금융지주계열사의 점유율은 증가하였고 이후 비슷한 추세가 지속
 

 

□ 비토지신탁 부문은 경쟁도가 높은 부문으로 시장집중도는 추세적으로 커다란 변화가 없었으며 대형사 및 금융지주계열사에 비해 중소형사의 점유율이 높은 구조
─ 비토지신탁은 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양신탁을 포함하며 토지신탁에 비해 수수료율이 낮고 담보신탁을 제외하고는 신탁보수 및 수탁고에서 차지하는 비중도 매우 낮은 수준
• 관리신탁, 처분신탁, 분양신탁은 전체 부동산 신탁보수의 2.2%, 전체 부동산 수탁고의 5.5%를 차지
─ 비토지신탁은 중소형사의 시장점유율이 높은 부문으로 2014년 44.6%였던 시장점유율은 지속적으로 상승하여 2020년에는 67.8%를 기록
─ 수탁고 기준 HHI는 1,000 ~ 1,200대 사이에서 비교적 큰 변화가 없었으며 CR3도 41~46%대를 유지 
 

 

□ 향후, 부동산 경기 및 정책 리스크로 차입형 토지신탁 부문의 단기간 수익 개선은 어려울 것으로 보이며 관리형 토지신탁을 비롯한 비차입형 신탁 부문에서는 경쟁심화가 예상되므로 부동산신탁사들은 전통적인 부동산신탁업 이외의 사업 영역 확대 등 수익 다각화를 위해 노력할 것으로 전망 
─ 차입형 토지신탁 부문은 주택인허가 물량, 지방 미분양주택 수, 부동산 정책 등에 영향을 크게 받으므로 단기간에 회복은 어려울 것으로 전망되며 신규 진입사도 영업이 제한된 상태이므로 현재 시장집중도 수준도 유지될 것으로 예상 
• 2018년까지 증가하던 지방 미분양주택수가 2019년 이후 감소하는 등 부동산 경기 회복 요인도 있으나 2016년 이후 꾸준히 하락세인 주택인허가 실적 등은 부정적으로 작용
─ 비차입형 토지신탁 부문은 수수료율이 낮은 상황에서 신규 진입사도 본격적으로 사업을 확장하면서 경쟁도가 증가될 것으로 보이며, 새로운 수익원 창출을 위해 리츠, 신탁방식 정비사업 등 수익 다각화를 위해 노력할 것으로 전망
• 2019년 9월 ‘공모형 리츠 활성화 방안’이 발표되면서 부동산신탁사 중 현재 리츠관리 회사 인가를 받은 회사는 8개사이며 7개사에서 운영을 시작, 전문 인력 확충 등 전문성 및 경쟁력 강화를 위해 노력
• 증권계 신규 진입사는 부동산 PF 사업과 연계하는 등 독립부동산신탁사와 비교하여 관련 업계의 이점을 활용할 것으로 기대       
• 2016년 ‘도시 및 주거환경 정비법’이 재정되면서 부동산신탁사도 도시정비사업 참여가 가능하게 되었고 2019년 6월 가로주택정비사업의 사업시행사가 신탁업자인 경우 기금 융자가 가능하도록 제도가 개편됨에 따라 부동산신탁업자들의 관련사업 참여가 확대될 것으로 전망
 

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1) 금융지주계열사를 제외한 부동산신탁사에서 자기자본 기준 상위 4개사로 한국토지신탁, 한국자산신탁, 코람코신탁, 대한토지신탁이 해당
2) 허쉬만-허핀달지수(Hirschman-Herfindahl Index)는 시장집중도를 나타내는 하나의 지표로서 시장내 모든 사업자의 각 시장점유율(%)을 제곱하여 합한 값