역모기지론.가입기준 공시가격 12억원(시세기준17억?)으로 확대.다주택자가 한 채는 연금을 받고, 한채는 전월세놓아 임대수익가능.저당사전말소要

17억 집도 매달 245만원 받는데…"생활비 안보내도 돼" [부동산 아토즈]
파이낸셜뉴스2023.08.05

한국주택금융공사

[파이낸셜뉴스] 주택연금은 집을 담보로 매월 일정액의 대출(연금)을 받는 '역모기지론' 상품이다. 한국주택금융공사가 보증을 서고 있다. 공사에 따르면 올 5월말 현재 주택연금 가입자가 11만3990명에 이르고 있다.

특히 올 상반기에는 신규 가입자가 사상 최대를 기록하며 지급된 연금만 1조원을 넘어서기도 했다. 집값이 더 떨어지기 전에 서둘러 연금에 가입하려는 사람이 늘어난 것이다.

이런 가운데 10월부터 주택연금에 큰 변화가 온다. 가입기준이 공시가격 9억원에서 12억원으로 확대된다. 국토부의 올해 공시가격 분포를 보면 9억원 초과 12억 이하 공동주택만 19만3000여 가구에 이른다. 12억원으로 상향되면 다주택자가 한 채는 연금을 받고, 다른 한 채는 전월세를 놓아 임대수익을 얻는 것이 한층 수월해 진다.


다주택자도 연금 가입 가능..연금 받고 월세 수익도

주택연금은 현재 공시가격 9억원 이하만 가입할 수 있다. 그런데 다주택자도 가능하다.

예를 들어 부부가 총 3채의 주택을 보유했다고 가정해 보자. 이들 3채의 공시가격을 더해서 9억원 이하면 가입이 가능하다. 본인이 소유한 모든 주택의 공시가격이 9억원 이하라면 이 가운데 1채는 연금에 가입할 수 있다.

현재 공시가격 확대에 따른 세부 운영 기준을 마련중이다. 10월부터 가입 기준이 12억원 이하로 바뀌어도 다주택 가입 기준은 유지될 가능성이 높다.

이렇게 되면 다주택자의 경우 부부가 소유한 주택의 공시가격 총액이 12억원 이하일 경우 1채는 연금에 가입하고, 다른 주택은 임대를 놓는 것이 한층 수월해 지는 셈이다.

주택연금은 담보 제공 방식에 따라 저당권 방식과 신탁방식으로 나뉜다. 저당권 방식은 소유권이 집주인에게, 신탁방식은 소유권이 주금공에게 넘어간다. 신탁방식의 경우 소유자 사망시 배우자에게 자동으로 연금 수급권이 승계되고, 수수료도 저렴한 것이 장점이다. 신탁방식은 보증금이 있는 임대차 계약도 가능하다.

단 저당권 방식이든 신탁방식이든 연금 주택은 등기부등본이 깨끗해야 한다. 즉 연금 신청 전에 저당권, 가압류 등이 있다면 말소해야 한다.

17억원 가능해진 연금, 수령액은 12억 기준..이유가?

10월부터 공시가격 12억원 이하로 바뀌면 시세 기준으로 17억원 주택도 연금에 가입할 수 있을 것으로 보인다. 한가지 알아둘 것은 등록기준은 공시가격이지만, 연금 지급액은 시세와 나이 기준이라는 점이다.

우선 지급방식에는 종신방식과 확정기간 방식이 있다. 주금공에 따르면 가입자의 98.9%가 매달 생존 때까지 받는 종신방식을 택하고 있다.

종신방식 기준으로 연금 수령액을 보자. 연금 수령액은 시세와 나이 기준인데 시세 한도가 12억원 이하로 묶여 있다.

즉, 시세 17억원 주택도 10월부터는 연금에는 가입할 수 있지만 수령액은 12억원 기준으로 지급되는 것이다. 17억원 한 째 주택을 소유했다면 다운사이징을 통해 12억원 주택으로 갈아타고, 5억원은 현금으로 갖고 있는 것도 한 방법이다.

현재 기준으로 12억원 주택의 경우 55세부터 연금을 받으면 매달 181만원, 60세부터 받으면 245만원, 70세부터 받으면 276만원을 수령할 수 있다. 75세에 가입했을 때 12억원으로 받을 수 있는 최대 한도는 월 297만원이다. 월 수령액은 가입 당시 평가한 주택 시가를 기준으로 정해진다.

연금 지급액 한도가 시세 12억원으로 묶인 이유는 무엇일까. 바로 고가주택 기준 때문이다. 현재 고가주택 기준은 시세 12억원 이하다. 주금공 관계자는 “고가주택 기준이 바뀌지 않는한 지 가입기준 확대와 별개로 연금 수령액 한도 12억원 기준은 그대로 적용될 것이다”고 말했다.

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