실버타운·시니어하우스'"액티브시니어 공략해야 개발 성공"

①핫개발템 `실버타운·시니어하우스' 총정리

딜북뉴스 스탭

2023-03-20 - 12분 걸림 - 댓글 남기기

최근 부동산 분양사업의 PF대출이 어려워지면서  주거 분양이 아닌 실버타운이나 시니어케어 하우스로 눈을 돌리는 디벨로퍼가 늘고 있다.  시니어케어시장이 급성장하면서 불황에도 관련 입주 수요가 탄탄하기 때문이다.

그러나 분양사업을 실버타운 및 시니어하우스로 용도를 변경해 개발할 경우 사업 전 체크해야 할 사항이 많다. 주택법이 아닌 노인복지법을 적용받는 등 법적 요건과 운영 요건이 모두 다르기 때문이다. 상업용 부동산 전문 컨설팅기업인 브라이튼부동산중개법인과 함께 요즘 핫 개발템으로 뜨는 실버타운·시니어하우스의 현황과 사례, 투자전략 등을 2회에 걸쳐 살펴봤다.

국내 시니어케어 시장, 2030년 168조원 규모로 성장

시니어케어 시장은 부동산뿐 아니라 의료, 요양, 주거, 여가, 모빌리티 등을 포함하는 산업이다. 시장조사기관인 데이터브릿지에 따르면 글로벌 시니어 시장은 오는 2029년까지 3110조원까지 성장할 것으로 예상된다. 이는 지난해(1600조원) 대비 7년만에 약 2배 이상 성장하는 셈이다.  한국보건산업진흥원 조사 결과 고령화가 심각한 국내 시장의 경우 오는 2030년까지 168조원 규모로 성장할 것으로 예상된다.

이 중 주거관련 시니어케어 비중은 24%, 약 40조 시장이 예상된다.  그간 한국의 실버산업은 요양병원, 요양원 등 사후적 치료 또는 요양 목적의 케어 사업으로 성장했다면, 앞으로는 사전 케어 시장이 보다 확장되고 커질 전망이다. 실제 시니어케어 하우스는 확장일로에 있다.  운영 중인 도심형 실버타운, 시니어 레지던스 등의 수익율이 개선되면서 더 많은 기업들이 시니어 시장에 뛰어들고 있다.

사전적 케어 서비스를 목적으로 롯데호텔이 내년 7월 오픈을 목표로 부산 오시리아에 600세대 규모의 실버타운을 개발하고 있다.  지하 4층 지상 18층 규모이며 입소 대상은 독립된 주거생활에 지장이 없는 시니어다.  한방병원, 종합 메디컬센터 입점은 물론 전문 의료진의 1대1 맞춤 클리닉과 수영장, 사우나, 피트니스, 근린생활시설 등 리조트형태의 서비스를 제공한다.  롯데는 부산 오시리아 외에도 서울 마곡에 프리미엄 시니어 레지던스 ‘VL 르웨스트’를 선보인다.

부산 오시리아 실버타운 : VL롯데호텔에서 서비스 제공

"액티브 시니어 잡아라" 호텔·보험사가 시니어하우스 주도

호텔 서비스를 갖춘 롯데 외에 최근 신한라이프, KB손해보험 등 보험업계가  앞다퉈 실버타운 개발 부지를 찾고 있다. 선진국의 시니어 주거 모델을 호텔 또는 보험사가 주도한 것처럼 국내도 닮아가고 있는 것이다.

시니어 주거는 일반 주거와 달리 케어가 중요하기 때문에 의료기관과의 연계 및 높은 수준의 주거 서비스 제공을 할 수 있는 사업군이 운영에 유리하기 때문이다. 이는 실버타운·시니어케어 하우스의 최근 고객층으로 떠오른 액티브시니어와도 밀접한 관계가 있다.

사전적 케어를 중요하게 생각하는 액티브시니어들은 신체가 건강하며 여가활동을 누리는 성향이 강하다. 기존 시니어들이 자녀세대에게 부를 증여하기 위해 본인을 위한 케어가 부족했다면 액티브 시니어는  본인을 위해 보다 많은 지출을 하고 노후를 보다 건강하게 누리려는 세대여서 시니어케어 하우스와 잘 맞는다는 평가다.

입지와 운영방식에 따라 다양하게 진화

시니어타운은 크게 입지와 운영방식에 따라 구분된다. 입지에 따라서는 ①도심형 ②도시근교형 ③전원형이 있다.  과거에는 주로 전원형 및 도시근교형이 주를 이루었으나, 최근에는 도심형 시니어 타운이 대세를 이룬다.  나이가 들수록 새로운 환경에 대한 적응력이 떨어지기 때문에 대부분의 생을 도심에서 보낸 시니어에게는 심리적 안정감을 주는 곳에 정주 욕구가 크기 때문이다.

  또한 도심 내 대학병원 등 의료시설을 가까이 두는 것을 선호하는데, 이러한 수요와 맞물려 상품성이 좋은 도심형 시니어타운이 각광받기 시작한 것이다. 의료시설을 비롯한 각종 시설 접근성이 우수하며 버스, 지하철 등 교통수단이 발달돼 있고 가족이나 지인과의 교류도 이어가는 등 종래 생활권을 연장할 수 있기 때문에 만족도가 높다.

​운영방식으로 나누면 ① 분양형 ② 임대형 ③ 종신이용형이 있다.  소유자가 각각 다른 분양형의 경우 지난 2015년 노인복지법 일부 개정안이 시행되며 폐지됐다.  분양형이라 운영이 무의미한데다 분양에만 급급한 건설사가 과대광고를 남발하면서 잡음이 생겨난 탓이다.  

종신이용형은 주거 및 공용시설의 평생 이용권리를 부여하는 방식으로 소유권은 없지만 사망 혹은 퇴거 시 입주기간 동안 사용료를 뺀 금액을 반환 받을 수 있다.  임대형은 더 클래식 500, 서울시니어스 서울·분당·강서타워 등 도심형 시니어타운에 가장 많이 도입되고 있는 운영방식이다.  전세금에 해당하는 입주 보증금을 지불하고 생활비, 관리비 등을 추가로 납부하게 된다. 계약해지가 자유로운 반면, 월 지출 비용의 상승 우려가 있다는 점은 참고해야 할 사항이다.

도심형 시니어타운 개발 활발

삼성노블카운티의 성공적 안착 이후 대형 건설사가 도심형 시니어타운 시장에 잇따라 진출하고 있다. KB골든라이프케어 역시 도심 고령자를 위해 2019년 위례 빌리지를 개점에 이어 2021년 서초 빌리지를 선보였다.

건대 '더 클래식 500'은 대학병원을 갖춘 건국대에서 운영하는 곳이다.  건대입구역에 위치합 초고층 빌딩이자, 380실 모두가 56평형 규모로 부유층을 겨냥한 대표적인 고급 시니어 레지던스다. 조망권, 접근성 뿐만 아니라 코스메틱, 각종 병원, 미용실, 의학센터, 증권사까지 편의시설 면에서도 우수하기로 유명하다.  

롯데건설이 부산 오시리아에 이어 마곡에도 '어반시니어 레지던스 도심형실버타운'을 내세운 'VL 르웨스트'를 분양하고 있다. 지하 6층~지상 15층 총 810세대 규모로 입주는 60세 이상부터 가능하다. 이화의료원과 협약해 의료 서비스와 호텔급 입주민 서비스를 제공할 예정이다. 시니어 맞춤형 특화 설계로 '원룸 원배쓰룸(방 하나당 화장실 하나)의 평면과 미닫이 문, 무단차 계획, 세대 내 순환형 동선 구조' 또한 제공한다고 한다.

일본의 파크웰스테이트는 유명 부동산 기업인 미쓰이부동산에서 개발한 자산이다.  이 곳 역시 '원칙적으로 스스로 일상생활을 할 수 있는 건강한 만 60세 이상'인 사람만 입주를 신청할 수 있다고 한다.

심지어 신청 후 건강 진단을 받는 등 입주 심사 또한 거쳐야 한다. 현재 일본 내에서 도쿄, 오사카, 지바 현 총 3군데에 위치해있으며 입주 비용은 선급금(또는 임대료 상당액), 서비스 이용료, 보증금 세 가지를 일시금으로 내거나 월세 형식으로 내는 방식이다.  

지바 현의 '카모가와' 지점의 입주비용이 최소 3억원에서 최고 6억원에 달하는데도  오픈 전부터 4000건이 넘는 문의가 쏟아졌다고 한다,  이에 내년께 도쿄에 추가로 시니어 레지던스를 오픈할 계획이다.

​"개발시 입지와 서비스 차별화 전략 마련해야"

갈수록 늘어나는 시니어타운 수요에 대응하기 위해선  입지와 서비스 차별화 전략을 짤 필요가 있다.

먼저 입지전략을 살펴보면 도시의 시니어 거주자가 많아짐에 따라 도심 속 시니어타운에 주목해야 한다. 실제로 서울, 경기, 부산 등 수도권이나 도심 지역 내 입지한 시니어타운이 명성을 이어가고 있는 추세다.  입주하고 싶은 시니어타운으로 알려진 더 클래식 500, 삼성노블카운티, 서울시니어스타워 등은  6개월~1년 이상의 대기까지 있다고 한다.  

다만 시니어타운은 자칫 님비시설로 인식돼 반대 의견에 부딪힐 우려가 있어 지역 상생을 함께 고려해야 한다. 지역주민 개방형 프로그램을 도입하거나, 다양한 상가를 갖춘 복합단지 내 위치해 자연스럽게 지역 활성화 시설로 정착시키는 방안을 검토해볼 수 있다.  정원이나 산책로를 함께 마련함으로써  인근 주민까지 함께 만족시키는 자연친화형 테마를 함께 개발하는 것도 중요시되고 있다.

의료·간호서비스 등 프리미엄 서비스도 잘 갖춰야 사업 수익성이 커질 수 있다.   2020년 노인실태조사에 따르면 시니어타운의 유료 서비스 중 의료 관련 서비스를 가장 중요시하고 있는 것으로 나타났다. 때문에 시니어타운 개발 시 가장 기본적으로 응급 콜 등 긴급 상황 대응 시스템을 비롯한 의료·간호 서비스 도입을 면밀히 살펴야 한다.

인근 병원과 연계해 서비스를 제공하는 방식이 최선이지만 그럴 상황이 안된다면 피트니스·건강검진·재활·클리닉 등 특화된 의료서비스를 도입해 맞춤형 의료 서비스를 제공하는 것도 대안이다.

이밖에 맞춤형 영양식단 서비스,  하우스 키핑 및 컨시어지 서비스, 자산관리 서비스 등  특색 있고 고급스러운 서비스를 제공할수록 사회경제적 지위가 높은 시니어들의 입주도가 높아진다.

 

 

② `실버타운·시니어하우스' 총정리.. 유다미 대표 "액티브시니어 공략해야 개발 성공"

딜북뉴스 스탭

2023-03-20 - 7분 걸림 - 댓글 남기기

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유다미 대표

"예전처럼 노쇠한 고령인구를 대상으로 단순한 돌봄 목적의 실버산업이 아닌  건강하고 주체적이며 자산력을 갖춘 시니어를 대상으로 주거와 서비스를 고급화해 나가는 전략을 펴야 합니다."

유다미 브라이튼부동산중개법인 대표는 20일  "액티브 시니어는 앞으로 시니어케어 하우스 시장의 변화를 이끌어 갈  주인공"이라며 "이들의 요구는 단순 보호 시설이 아닌 주거 공간에서 의료, 식·음료 및 여가, 문화 서비스를 모두 누리고자 하는 것이므로 해당 요구를 수용하기 위한 시니어 주거 특화 상품 개발이 필요하다"고 강조했다.

그는 이어 "액티브시니어는 그 어느때 보다 많은 경제력을 보유한 세대이기 때문에 롯데, 한화, 현대해상 등 호텔· 보험사들이 앞다퉈 이들을 겨냥해 하이엔드 주거 상품을 개발하려는 노력을 하고 있다"고 설명했다.  유 대표를 만나 실버타운·시니어하우스 개발사업 현황과 성공 전략을 들어봤다.

왜 액티브시니어를 타깃으로 해야 하나

요즘은 80세 이상의 시니어들도 등산·골프같은 스포츠 활동과 오락·미술활동을 하기 위해 시간을 투자하는 등 과거와는 다른 활동적인 면모를 보여준다.  주목할 만한 점은 바로 이들의 '경제력'이다.  2020년 기준 연령계층별 순자산액 보유 정도를 살펴봤을 때 1위는 50-59세 이상 가구주(4억 987만원), 2위는 60세 이상(3억 7422만원)이다.  다른 연령대 대비 시니어 계층의 평균 경제력이 높다.   이들을 액티브시니어 또는 뉴시니어라고 부른다.

뉴 시니어 계층은 대부분 금융자산보다 실물자산을 더 많이 소유하고 있기 때문에 현금화할 수 있는 자산은 부족하다. 따라서 최근 집값 상승·하락에 대한 대응에 피로도가 쌓였을 것이고, 늘어난 세금에 대한 부담때문에 오히려 소유에 대한 부담이 가중되고 있다.

이런 상황에서 하나의 대안으로 주목받기 시작한 것이 '시니어타운'이다. 일정 수준의 입주 보증금과 생활비가 요구돼 초기에는 부담으로 작용할 수 있다. 그러나, 보증금 자체가 크게 오르지 않는다는 장점이 있고 부동산 보유세 등 각종 세금을 부담하는 것보다 월 생활비를 지출하며 보다 편리한 삶을 누리는 것에 대한 기대가 더 크다.

현재 도심내에서 원활하게 운영 중인 곳들은 주로 도심형 실버, 시니어타운이다.  더 클래식 500, 삼성노블카운티, 더시그넘하우스 등이 있으며 대부분 입소 대기자들이 많다. 그만큼 수요가 많다는 뜻이다.

​지방에서 성공사례가 있나

지방에서의 성공 사례는 아직 부족하다. 하지만 앞으로 개발을 고려한다면, 일본의 사례가 도움이 될 수 있다. 아무래도 일본이 우리보다 앞서 고령화 사회를 맞이했기 때문에 다양한 모델을 찾아 볼 수 있다.

일본 비도심의 고급 시니어 하우스는 도심에서 누릴 수 없는 온천, 바다 등 자연을 최대한 활용해 개발한 사례가 성공했다. 일본 지방도 대학병원과 거리가 멀기 때문에 이러한 의료 핸디캡을 보완할 수 있는 의료서비스를 공용부 공간에 보다 많이 확보함으로써 사용자가 쉽게 접근 할 수 있도록 보완했다.

시니어하우스의 실패 사례도 있나

초기 시니어케어 모델은 미흡한 운영으로 입소(당시는 분양이 가능했던 시기라 수분양자)자들과 법적 다툼까지 간 사례가 있다.  너무 고가의 서비스 상품으로 인한 수익율 저하가 원인이 되어 적자 사업장으로 운영 중인 곳도 있다. 디벨로퍼가 안정적인 운영을 위한 전문 운영인 혹은 운영회사를 만들어야 하고, 서비스의 질을 높이되 비용을 최소화 할 수 있는 모델을 만드는게 본 사업 성공의 관건이다.   소규모로 비수도권 및 중하위층을 대상으로 운영되는 양로시설 사업장도 재정 악화에 따른 시설 패쇄로 인해 감소 추세다.

디벨로퍼가 개발 사업 이전에 체크해야할 사항이 있다면

노인복지법에 따른 운영 시 주의사항과 입지, 타깃, 수익률 등이 사전 체크사항이다. 우선 실버주택, 시니어케어 하우스는 분양이 안되기 때문에 운영 모델로 가야 한다.  운영을 하기 위해서는 노인복지법 시행령(노인복지주택 운영 위탁) 등의 법적 조건을 만족해야 한다.

다음으로 입지와 명확한 타깃을 선정해야 한다.  일본의 경우 프리미엄 시설일수록 수익성이 우수한데, 이런 하이엔드 시설 중 대부분은 문화적 명소, 쇼핑 및 기타 편의 시설에 쉽게 접근할 수 있는 도쿄와 오사카와 같은 도심의 주요 입지에 위치한다.  

타깃 고객도 명확히 선정해야 한다. 입지에 맞게 보증금과 월 임대료를 책정해야 하고 이 금액을 수용 할 수 있는 고객층을 대상으로 상품을 기획해야 성공 확률을 높일 수 있다.

규모의 경제도 중요한 요소다.  서비스 제공을 위한 기본적인 인력이 들어가다 보니 작은 사업장은 고정비 지출이 커 수익율을 저하시킬 수 있다.  적정 인원이 몇 호실 이상 배치돼야  수익율이 나오는지 따져봐야 한다.

운영자 전담조직 구성안도 사업 초기부터 고민해 보면 좋다. 전문 운영회사는 대체적으로 대학병원과의 네트워크가 탄탄하고, 케어를 위한 인력 수급 및 운영 노하우가 많기 때문에 설계부터 함께 아이디어를 얻어 개발한다면 리스크를 줄이는데  도움이 될 수 있다.  

차별화된 서비스도 다양하게 모색해 보면 좋다. 유명 대학병원과의 특별한 의료 서비스를 연계하거나  미식가 혹은 건강을 위한 1대1 맞춤형 음식을 제공하는 방식을 예로 들 수 있다.