서울시 용적률 규제 완화 확대… 공공기여 축소에…‘高용적률 단지’도 재건축 시동.역세권 법적 상한 용적률의 1.3배까지 가능

서울시 용적률 규제 완화 확대… 외지인 매입 21.5% 역대 최고

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서울시 용적률 규제 완화 확대… 외지인 매입 21.5% 역대 최고 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]
입력2025.02.24

현황용적률 266% 단지도 재건축 가능… 강남권 고밀도 단지 사업 기대

강동구 외지인 매입 27.3% 급증… 중저가 역세권 새 투자처로

송파 방이역 주변 대단지 조성… 인접 단지 수혜 본격화


서울 고용적률 재건축 266% 돌파! 투자자 핵심은?


서울 부동산 시장이 정책과 수요 양면에서 변곡점을 맞이했다. 서울시는 현황용적률 인정과 용적이양제 도입 등 파격적인 규제 완화책을 내놓으며 재건축 사업을 활성화에 나섰다.

특히 그동안 고용적률로 인해 사업 추진이 어려웠던 단지들이 기부채납 부담을 덜면서 새로운 기회가 열렸다.

전세사기와 빌라 관련 불안감 확산으로 서울 아파트의 ‘안전자산’ 선호 현상이 두드러지게 나타났다.서울 외 거주자들의 아파트 매입 비중이 21.5%로 역대 최고치를 기록했으며, 토지거래허가구역 해제로 인해 해당 지역 투자 제한도 완화되는 모양새다.

부동산 개발도 속도가 붙는 모습이다. 송파구에서는 방이역 초역세권 대림가락 아파트가 삼성물산(028260)을 시공사로 선정하면서 4544억원 규모의 재건축에 시동을 걸었다. 대림가락 아파트와 인접한 한양3차와의 통합 개발 모델을 추진할 가능성도 점쳐진다.

■ 용적률 규제 완화로 재건축 기회 확대

서울시의 현황용적률 인정 정책으로 고밀도 단지들의 사업성이 개선될 가능성이 보인다. 서초구 방배삼호(현황용적률 266%)는 기부채납 면제로 조합원 분담금 부담이 크게 줄었다. 송파구 풍납극동(249%)도 정비계획 수립에 착수했다. 특히 역세권 단지의 경우 법적 상한 용적률의 1.3배까지 가능해지면서 우수 입지 단지들의 개발 잠재력이 크게 확대됐다.

■ 중고가 지역 중심 외지인 매수세 확산

서울 아파트 시장에서 외지인의 서울 아파트 원정 매입 비중이 증가했다. 강동구(27.3%), 광진구(25.6%), 은평구(25.3%) 순으로 매입 선호도가 뚜렷하게 나타났다. 강남 3구 대비 중고가 지역이 부각된 결과로 풀이된다. 다만 대치·삼성동, 잠실 일대도 토지거래허가구역 해제로 갭투자 가능 지역이 확대되면서 프리미엄급 단지 거래도 활성화될 것으로 보인다.

■ 송파권 통합개발로 가치 상승 기대

대림가락 아파트 재건축이 새로운 투자 기회로 부상했다. 3만 5241㎡ 부지에 지하 3층~지상 35층, 9개 동, 867가구 규모로 조성되는 해당 단지는 방이역 초역세권과 우수한 학군을 갖췄다. 스카이 라운지, 게스트하우스 등 프리미엄 커뮤니티 시설도 마련될 예정이다,

[부동산 투자자 관심 뉴스]




1. 서울시 공공기여 축소에…‘高용적률 단지’도 재건축 시동

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- 핵심 요약: 서울시가 현황용적률 인정으로 재건축 규제를 완화했다. 기부채납 부담이 크게 감소하며 고용적률 단지들의 사업 추진이 가능해졌다. 방배삼호, 송파구 푹납극동아파트 등 현황용적률이 200% 이상인 단지는 정비계획 수립에 나섰다. 현재 역세권은 법적 상한의 1.3배까지 용적률이 상향할 것으로 예상된다.

2. 삼성물산, 4544억 규모 송파 대림가락 재건축 수주

- 핵심 요약: 삼성물산 검설부문이 대림가락 아파트 재건축 사업 시공사로 선정됐다. 대림가락 재건축 사업은 867가구 규모의 프리미엄 단지로 탈바꿈할 예정이다. 대림가락 아파트와 맞닿아 있는 한양3차와 통합 개발할 가능성도 점쳐진다.

3. ‘똘똘한 1채’ 열풍에…작년 서울 아파트 외지인 매입 역대 최고

- 핵심 요약: 서울 외 거주자의 아파트 매입 비중이 21.5%로 역대 최고를 기록했다. 전세 사기, 빌라 기피 현상들로 인해 부동산 시장의 ‘안전자산’으로 꼽히는 서울 아파트로 매수가 몰린 결과로 보인다.

강동구, 광진구, 은평구 순으로 매입 비중이 가장 높은 것으로 나타났다.

[시장 참고 뉴스]

4. 서울시 “용적률 사고판다”…‘용적이양제’ 하반기 시행"

- 핵심 요약: 서울시가 올해 하반기 전국 최초로 용적이양제를 도입한다. 용적이양제는 활용하지 못하는 용적을 개발 여력이 있는 곳으로 넘겨 도시 전반의 개발 밀도를 효율적으로 관리할 수 있는 제도다. 서울시는 용적이양제가 도시 개발 밀도를 합리적으로 재배분하는 마중물이 될 것이라고 기대하고 있다.

5. 영종도 인스파이어 리조트, 2~3년간 경영 후 매각할것

- 핵심 요약: 인천 영종도에 있는 인스파이어리조트의 채권자인 베인캐피탈이 2~3년 후 리조트를 매각할 계획이다. 필요 투자는 계획대로 진행될 예정이며, 이 기간 동안 리조트의 성장 가능성을 높이겠다는 방침이다. 베인캐피탈은 인스파이어 경영권 확보 이후 기존 투자자와의 갈등을 해결하고 리조트 운영의 안정성을 추구하는 데 주력한다.

6. 빅3 이벤트에 구글 동맹…전남 ‘관광객 1억명’ 프로젝트 가동

- 핵심 요약: 전남도가 연간 관광객 1억명 유치를 목표로 하는 프로젝트에 시동을 건다. 3대 메가 이벤트와 구글 협력으로 관광 활성화를 추진할 계획이다. 전남의 관광 인프라 확충이 본격화될 전망이다.

[키워드 TOP 5]

현황용적률 인정, 용적이양제, 통합개발 프리미엄, 중고가 역세권, 안전자산 선호, AI PRISM, AI 프리즘





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우승호 기자·이은재 인턴기자
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