(주)신세계센트럴, 강남 논현동 부지 ‘소유권 이전·역세권 선정’ 동시 발생 논란….신세계센트럴시티, 20층 오피스건물 올릴 예정

(주)신세계센트럴, 강남 논현동 부지 ‘소유권 이전·역세권 선정’ 동시 발생 논란…특혜인가 우연인가?
진용준 기자｜jyj@newsfield.net  2025년 5월 10일

(주)신세계센트럴이 매입한 논현동 55-12, 13, 14, 16, 19번지 일대 부지(대지면적 1,034.7평, 약 2,049.8억원 매각금액). 사진=부동산플래닛 캡처
선정 불확실성에 2050억 투자…3종 주거지역 매입, 왜?
신세계 “‘답변 준다’ 말뿐”… 연락 두절

‘서울시 역세권 활성화 사업’ 대상지로 (주)신세계의 자회사 (주)신세계센트럴 소유의 강남구 논현동 부지가 선정된 과정을 두고 특혜 의혹이 불거졌다.


국내 굴지의 유통 대기업인 신세계그룹은 이명희 총괄회장을 비롯해 정유경 (주)신세계 회장, 정용진 신세계그룹 회장 등 오너일가가 주요 주주로 있으며, 국민연금공단 등 기관 투자자들도 상당한 지분을 보유하고 있다.

2024년 12월 31일 기준 사업보고서에 따르면 신세계센트럴은 (주)신세계가 60.02%, 구 센트럴시티 회장을 지낸 신선호 씨가 38.14%, (주)제이씨가 1.14% 등의 지분을 소유하고 있다.

논란은 신세계센트럴이 논현동 55-12, 13, 14, 16, 19번지 일대 부지(대지면적 1,034.7평, 약 2,049.8억원 매각금액)를 매입하면서 시작됐다.

서울 강남구 논현동 55-16번지 필지 부동산등기부등본 일부. 등기 기록에 따르면 (주)신세계센트럴은 2021년 5월 28일 해당 토지와 건물을 매입했으며, 같은 해 12월 14일 소유권 이전 등기를 마쳤다.
서울 강남구 논현동 55-16번지 필지 부동산등기부등본 일부. 등기 기록에 따르면 (주)신세계센트럴은 2021년 5월 28일 해당 토지와 건물을 매입했으며, 같은 해 12월 14일 소유권 이전 등기를 마쳤다.
10일 뉴스필드 취재를 종합하면 해당 부지에 대한 매매 계약은 2021년 5월 28일에 체결되었고, 같은 해 9월에 서울시 역세권 활성화 사업 대상지 선정을 신청했다.

이후 소유권 이전 등기는 2021년 12월 14일에 완료되었는데, 공교롭게도 서울시의 사업 대상지 선정일 역시 같은 날이었다.


사업 선정이 불확실했던 시점에 약 2050억원에 달하는 비용을 투입한 매입과 선정 시점이 일치한다는 점에서, 신세계센트럴이 사업 선정 가능성을 사전에 인지하고 매입을 추진한 것 아니냐는 특혜 의혹이 불거지고 있다.

(사진) 파란색 원으로 표시된 (주)신세계센트럴 매입 필지(논현동 55-12, 13, 14, 16, 19번지 일대, 총 1,034.7평, 약 2,049.8억원) 주변의 붉은색 면적은 제3종일반주거지역을 나타낸다. (출처: 토지이음 지도)
(사진) 파란색 원으로 표시된 서울시 역세권 활성화 사업 선정 필지(논현동 55-12, 13, 14, 16, 19번지 일대, 총 1,034.7평, 약 2,049.8억원, (주)신세계센트럴 매입). 주변 붉은색 면적은 제3종일반주거지역을 나타낸다. 신세계센트럴은 이곳에 최고 20층, 높이 110.5m (지하 4층~지상 20층) 규모의 오피스 빌딩을 건립하는 총사업비 4천680억원 규모의 개발 계획을 추진 중이다. (출처: 토지이음 지도)
현재 3종 일반주거지역(용적률 300%)인 해당 부지가 선정으로 일반상업지역(용적률 800% 적용 예정)으로 용도 변경되어 막대한 개발 이익이 예상되는 점, 그리고 신세계센트럴의 사업보고서 분석 결과 대규모 상업·업무 복합시설 개발에 주력해 온 회사가 현재 용도 기준으로 볼 때 이례적인 규모의 투자를 단행했다는 분석은 이러한 의혹에 힘을 싣는다.

◆ 선정 불확실성에 2050억 투자…3종 주거지역 매입, 왜?

매입 가격과 개발 이익 논란도 제기된다. 신세계센트럴이 매입한 논현동 부지의 평당가는 약 1억 9,810만원이다.

알려진 정보에 따르면, 부지 바로 옆 제3종 일반주거지역 필지는 2021년 10월 평당 약 2억 4천만원에 실거래된 바 있다.


신세계센트럴이 역세권 활성화 사업 대상지로 선정되지 않은 주변의 유사한 제3종 일반주거지역 토지 시세와 크게 다르지 않은 금액으로 부지를 매입했고, 현재 3종 일반주거지역(용적률 300%)인 해당 부지는 향후 일반상업지역(용적률 800% 적용 예정)으로 용도 변경이 가능해졌다.

매입 시점의 불확실성과 선정으로 인한 막대한 개발 이익, 그리고 소유권 이전 등기 완료일과 서울시 선정일의 공교로운 일치 등 여러 상황이 맞물리고 있다.

서울시 관계자는 본지 통화에서 “선정 신청은 9월, 매입 계약은 5월이었고 계약서상 잔금일자가 명시돼 있어 우연히 맞아떨어진 것”이라고 해명했다. 매입 당시 신세계센트럴이 가구거리 연계 등 다른 사업을 검토하다 역세권 사업 기회를 파악해 신청한 것으로 안다고 덧붙였다.

서울시 역세권 활성화 사업 기본 취지와 기존 기준에는 사업 대상지 통보일 이후 소유권 변동이 80% 이상 발생한 토지는 사업 시행이 불가능했으나, 2022년 3월 10일 개정된 기준에서는 해당 조항이 삭제되었다. 이는 신세계센트럴이 역세권 활성화 사업 대상지로 발표된 이후 토지 매입을 완료했음에도 사업 추진의 법적 걸림돌이 사라졌음을 의미한다.
서울시 역세권 활성화 사업 기본 취지와 기존 기준에는 사업 대상지 통보일 이후 소유권 변동이 80% 이상 발생한 토지는 사업 시행이 불가능했으나, 2022년 3월 10일 개정된 기준에서는 해당 조항이 삭제되었다. 이는 신세계센트럴이 역세권 활성화 사업 대상지로 발표된 이후 토지 매입을 완료했음에도 사업 추진의 법적 걸림돌이 사라졌음을 의미한다.
◆ ‘소유권 변동 제한’ 규정 삭제 및 선정 당시 적격성 논란

사업 선정 과정 투명성 외에, 서울시 역세권 활성화 사업 운영 기준에서 과거 ‘소유권 변동 제한’ 규정이 삭제된 시점과 선정 당시 적격성도 쟁점이다. 2021년 6월 28일 기준 운영 기준에 따르면, 지가 상승 방지 등을 위해 사업대상지로 통보받은 날부터 도시관리계획 제안 시점까지 사업부지 면적의 80% 이상이 소유권 변동이 없는 대상지에 한해서만 사업을 시행할 수 있다고 돼 있었다.

이 규정은 2022년 3월 10일 개정된 운영 기준에서 삭제됐다. 서울특별시 역세권 활성화사업 운영기준(2024.12.26. 개정본)에 따르면, 현재는 사업 대상지 선정 통보 후 소유권 변동이 발생하는 경우 입안권자 등에게 그 사유와 변경계획을 서면으로 통보하도록 규정(제2-2-5조)하고 있다.


특히, 소유권 변동 제한 규정(사업부지 면적의 80% 이상이 소유권 변동 없어야 사업 시행 가능)이 유효했던 2021년 12월 14일, 신세계센트럴은 사업대상지로 통보받는 동시에 소유권 이전 등기를 완료했다.

당시 규정은 사업대상지 통보 후 소유권 변동이 없어야 사업 시행이 가능하도록 제한했는데, 신세계센트럴의 소유권 이전 등기 완료 시점과 서울시의 사업 대상지 선정 통보일이 공교롭게 일치하면서, 선정 자체의 적절성에 대한 의문이 제기된다.

이 규정이 신세계센트권의 소유권 이전 등기 접수일 이후인 2022년 3월 10일에 삭제되면서, 결과적으로 규제 삭제를 통해 사업 추진이 용이해졌다는 점 또한 의혹을 증폭시킨다.

이에 대해 서울시 관계자는 규정 삭제가 지가 투기 방지 목적이었으나 현실에 맞지 않아 개정된 것이며, 규제 완화 추세도 반영됐다고 해명했다. 관계자는 “명확하게 하려고 개정을 했던 것”이라며, 사업 목적으로 땅을 매입하는 경우까지 토지 소유권 변동을 규제하는 것은 민간 사업 활성화 차원에서 맞지 않고, 대상지 선정 후에 안 팔고 사업을 계속하게 하면 된다는 전문가들의 의견이 있어 개정이 이루어졌다고 밝혔다.

서울특별시 역세권 활성화사업 운영기준 제6장에 명시된 주민(토지등소유자 등)에 대한 사업시행자 지정 및 지원 내용. 이처럼 사업의 공공적 성격과 주민 기회 제공을 강조하는 운영 기준에도 불구하고, 대기업인 신세계센트럴이 사업 대상지로 선정되면서 논란이 일고 있다.
서울특별시 역세권 활성화사업 운영기준 제6장에 명시된 주민(토지등소유자 등)에 대한 사업시행자 지정 및 지원 내용. 이처럼 사업의 공공적 성격과 주민 기회 제공을 강조하는 운영 기준에도 불구하고, 대기업인 신세계센트럴이 사업 대상지로 선정되면서 논란이 일고 있다.
◆ 일반상업지역 용도 변경, 용적률 800% 적용 예정…정책 부합성·공공기여 논란

서울특별시 역세권 활성화 사업 운영기준에 따르면 이 사업은 역세권 개발의 공공성 강화와 주민 기회 제공 등을 목표로 한다. 사업 대상지로 선정된 신세계센트럴 부지는 향후 일반상업지역으로 용도 변경되어 건폐율 60%, 용적률 800%가 적용될 예정이며, 이는 운영 기준상 허용 범위 내에 있다.

특히, 신세계센트럴의 최고 20층, 110.5m 높이 (지하 4층~지상 20층)의 오피스 빌딩 건립을 내용으로 하는 총사업비 4천680억원 규모의 개발 계획이 서울시의 당초 정책 목표와 부합하는지에 대한 논란도 있다.

서울특별시 역세권 활성화사업 운영 기준에 따라 3종 일반주거지역(용적률 300%)인 해당 부지가 사업 선정 시 일반상업지역(용적률 800% 예정)으로 용도 변경될 경우 막대한 개발 이익이 예상된다. 신세계센트럴의 사업보고서 분석 결과, 대규모 상업·업무 복합시설 개발에 주력해 온 회사가 현재 용도 기준으로는 이례적인 대규모 투자를 단행한 점이 이러한 개발 이익에 대한 기대를 뒷받침한다는 분석이다.
서울특별시 역세권 활성화사업 운영 기준에 따라 3종 일반주거지역(용적률 300%)인 해당 부지가 사업 선정 시 일반상업지역(용적률 800% 예정)으로 용도 변경될 경우 막대한 개발 이익이 예상된다. 신세계센트럴의 사업보고서 분석 결과, 대규모 상업·업무 복합시설 개발에 주력해 온 회사가 현재 용도 기준으로는 이례적인 대규모 투자를 단행한 점이 이러한 개발 이익에 대한 기대를 뒷받침한다는 분석이다.
서울시는 과거 비강남권 개발, 주택 공급 등을 강조했으나, 해당 계획은 1~4층 저층부에는 가구거리와 연계된 판매·공예시설과 여성 창업 플랫폼인 강남공예플라자, 고층부에는 업무시설 위주로 구성되어 있어 정책 목표 괴리 의혹이 제기되기 때문이다.

이에 대해 서울시 관계자는 사업 목적이 역세권 활성화 및 가로 활성화 유도이며, 비강남권 강조는 시범 사업 단계였고 이후 신청제로 전환되었다고 해명했다. 공공기여는 현금 또는 시설로 이루어지며 재투자에 활용된다고 덧붙였다.

해당 부지에는 가구거리의 랜드마크 건물이 건립될 예정이며, 건축허가와 구조심의를 거쳐 내년 3월 착공을 목표로 하고 있다.

한편 서울시는 이 사안에 대해 해명을 내놓았지만, 사업 선정 과정의 투명성과 공정성에 대한 의혹은 여전히 남아있다.

특히 논란의 중심에 있는 신세계센트럴 측은 본지의 취재 질의에 대해 ‘알아보겠다’는 입장을 밝힌 후 약속과 달리 아무런 답변을 주지 않았으며, 재차 연락을 시도했으나 전화를 받지 않는 등 의혹 해소를 위한 소통에 응하지 않고 있다.

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논현동 가구거리에 신세계가 짓는 랜드마크 오피스 들어선다


신세계센트럴시티, 20층 오피스건물 올릴 예정

서울시 역세권 활성화사업 일환
용적률 800%, 26년 3월 착공할 듯
강남구 “가구거리 상권 회복 기대”

정해용 기자
입력 2025.01.02. 10:25
서울 강남구 논현동 가구거리에 신세계그룹의 최고 20층짜리 오피스 빌딩이 들어선다. 논현동 가구거리는 지하철 7호선 논현역에서 학동역 사이 일대에 형성된 국내 최대 가구 유통 상권으로 ‘가구 1번지’로 불리기도 한다.

지난해 12월 31일 서울 강남구 논현동 55의 16 일원(왼쪽). 이 부지에는 최고 20층짜리 오피스빌딩이 들어설 예정이다. / 사진 = 정해용 기자
지난해 12월 31일 서울 강남구 논현동 55의 16 일원(왼쪽). 이 부지에는 최고 20층짜리 오피스빌딩이 들어설 예정이다. / 사진 = 정해용 기자
2일 정비업계에 따르면 서울시와 강남구는 논현동 55의 16 일원 3420.5㎡에 110.5m(지하 4~20층) 높이의 오피스빌딩을 건립하기 위한 지구단위계획구역 지정 등의 절차를 진행하고 있다.

이 사업은 서울시의 ‘역세권 활성화 사업’의 일환이다. 서울시는 상대적으로 저 개발된 지역을 활성화하기 위해 지하철역 350m 이내 역세권 지역을 대상으로 이 사업을 하고 있다. 토지 등의 소유자가 사업지 선정을 신청하면 심의를 통해 용도지역이 상향되고 용적률은 최대 1000%까지 허용한다.

오피스 빌딩이 들어서는 강남구 논현동 55-16 일원은 신세계그룹 계열사인 신세계센트럴시티가 보유한 땅이다. 신세계센트럴시티는 신세계강남점이 입점해 있는 반포동 센트럴시티 건물과 JW Marriott 호텔 등을 보유한 그룹의 부동산 임대 사업 계열사로 신세계가 최대주주(지분율 60.02%)다.

용도지역은 현재 3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 상향된다. 용적률은 800%, 건폐율은 60%가 적용되며 공공기여 형태로 34.4%(1175.8㎡ 상당)는 지역 필요 시설 설치와 현금 기부채납이 이뤄진다. 강남구 관계자는 “1~4층까지 저층부는 가구거리와 연계된 판매시설과 여성 창업 플랫폼인 강남공예플라자가 들어서고 고층부는 업무시설로 예정돼 있다”고 설명했다.


그래픽=손민균
총사업비는 4680억원으로 추산됐다. 신세계센트럴시티는 사업비 조달을 위해 토지를 매각한 후 ‘논현 복합개발 PFV(가칭)’를 설립해 출자한 후 프로젝트파이낸싱(PF) 대출과 담보대출을 받을 계획이다. 서울시의 건축허가와 구조 심의를 거쳐 내년 3월 착공을 목표로 하고 있다.

강남구는 “논현동 가구거리 활성화를 고려한 저층부 공공지와 판매시설을 연계하고 논현역 일대 가구거리를 고려한 랜드마크 디자인으로 건물을 계획 중”이라고 밝혔다. 양해근 삼성증권 부동산전문위원은 “최근 온라인으로 가구를 사는 사람들이 늘면서 논현동 가구거리도 예전에 비해 활기가 떨어진 상태”라며 “대형 업무시설이 들어서면 유동 인구가 늘고 이들의 소비도 증가하면서 가구거리 상권 회복에도 도움이 될 것”이라고 말했다.

한편, 신세계그룹은 인근 강남구 청담동 프라마호텔 부지 개발사업(르피에드 청담)도 서울시 역세권 활성화 사업으로 진행하고 있다. 시행사인 신세계프라퍼티는 옛 프라마호텔 부지인 청담동 52의 3 일대를 호텔 위주로 개발하기로 했고 서울시는 지난해 9월에 이 일대를 역세권 활성화 사업 대상지로 정했다.