(서울=연합인포맥스) 신윤우 기자 = 부동산투자회사(REITs) 활성화를 위해 신용평가를 통한 신뢰도 제고가 필요하다는 진단이 제기됐다.
한국기업평가는 14일 '리츠 옥석 가리기: 해외 신용평가 사례를 중심으로'라는 보고서에서 "국내 리츠 시장이 후발 주자인 부동산 펀드 시장의 4분의 1수준에 머물고 있다"며 이같이 말했다.
국내 리츠 시장은 2001년 4월 부동산투자회사법 제정 이후 순자산 5조4천억원, 총자산 9조5천억원 규모로 성장했다.
반면 리츠보다 늦은 2004년에 도입된 부동산 펀드는 지난해 순자산 19조9천억원 규모를 나타내며 리츠 시장의 네 배로 커졌다.
이는 리츠가 부동산펀드에 비해 규제 수준은 높으면서도 투자자 보호 장치와 세제 혜택 등은 펀드와 같기 때문인 것으로 풀이된다. 또 지난 2011년 있었던 다산 리츠 사례에 등 투자자의 불안을 해소할 장치가 미흡한 점도 한몫한 것으로 파악된다.
이 때문에 전문가들은 리츠 자산에 대한 신용평가를 도입해 신뢰도를 높이는 한편, 투자자보호 부문에서 부동산 펀드와 차별화를 꾀할 필요가 있다고 제안했다.
김정동 한기평 연구원은 "리츠 시장의 활성화를 위해 부동산 펀드와 근본적인 부분에서 차별화시키는 것도 하나의 방안"이라며 "리츠에 내재된 리스크 검정 프로세스를 도입해 투명성과 신뢰성을 확보해야 한다"고 진단했다.
현재 해외 신용평가사들은 리츠 평가 방법론을 확립해 각 리츠별로 보유 중인 부동산 특성에 맞는 자산의 질에 대한 검토를 수행하고 있다.
해외 신평사들은 자산의 위치와 자산 집중도, 해당 섹터에서의 지위, 세입자의 구성, 임대차 계약의 특성 등 세부적인 요소들을 바탕으로 리츠의 가치를 측정한다.
낮은 현금유보율로 차입·재조달의 중요도가 높은 리츠의 특성상 차입금 상환능력, 즉 현금창출 능력을 바탕으로 안정성을 측정하는 것이 일반화돼 있다.
아시아 지역에서 리츠가 가장 활성화된 것으로 평가받는 싱가포르 시장에선 리츠가 상장될 경우 차입금 조달 규모에 대한 제한이 있다. 그 규모를 확대하기 위해선 신용평가사로부터 평가를 받아야 하는 등의 제도가 자리 잡은 상황이다.
리츠 시장 관계자들은 신용평가 제도가 확립돼 우수한 평가를 받는다면 신뢰성을 높이는 등 시장 건전화 차원에서 도움이 될 것이라고 평가했다.
한 리츠의 관계자는 "신용평가를 통해 좋지 않은 사건들을 불식시키는 평가를 받게 된다면 투자자들의 우려를 줄여주는 효과가 있을 것"이라며 "공식적인 인증을 통해 투명성을 높임으로써 시장 발전에 도움을 줄 것이다"고 말했다.
다만, 리츠에 대한 정확한 평가를 위해선 방법론에 대해 꾸준한 논의가 이뤄져야 할 것으로 진단됐다.
다른 리츠의 관계자는 "주로 일반 기업들을 평가하는 신평사가 명목 회사인 리츠를 제대로 평가할 수 있을지는 의문이다"며 "신용평가제 정착에 대한 시장 컨센서스가 선행돼야 하고 국내 리츠 특성에 맞는 평가 기준도 연구돼야 할 것이다"고 지적했다.
| 